TUGAS AKHIR ANALISA PERBANDINGAN INVESTASI PADA PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN (Studi kasus Proyek perumahan Villa Pelita Asri dan Suka Maju Asri) TUGAS AKHIR Diajukan untuk melengkapi syarat penyelesaian Pendidikan sarjana Teknik Sipil Disusun Oleh ADE LAIA OLA MANIK NIM: 12 0404 079 Disetujui oleh : Dosen Pembimbing 1 Ir.Indra Jaya Pandia NIP.1956061898601 1 001 Dosen Pembimbing 2 Rezky Ariessa Dewi,S.T.,M.T. BIDANG STUDI MANAJEMEN REKAYASA KONSTRUKSI DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2017
ANALISA PERBANDINGAN INVESTASI PADA PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN (Studi kasus Proyek perumahan Villa Pelita Asri dan Suka Maju Asri) ABSTRAK Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kalayakan investasi pembangunan proyek perumahan dari segi finansial serta mengetahui jumlah keuntungan yang diperoleh dari hasil investasi. Investsasi pembangunan perumahan ini memerlukan modal yang cukup besar sehingga perlu dilakukan analisa dengan xmetode Net Present Value (NPV). Payback Period, Internal Rate of Return (IRR) dan Profitabilty Index. Kemudian dilakukan analisa Sensitivitas untuk mengantisipasi kemungkinan yang akan terjadi agar dapat diambil langkahlangkah antisipatif untuk menyelesaikan permasalahan yang mungkin terjadidan untuk menjamin bahwa setiap rencana investasi yang dilakukan aman untuk dilaksanakan. Hasil Evaluasi kelayakan investasi dengan metode Net Present Value (NPV) pada kedua perumahan bernilai positif yaitu pada perumahan Villa Pelita Asri Rp.759.024.173,- dan Suka Maju Asri Rp. 454,037,254.-. Hasil perhitungan metode Internal Rate of Return (IRR) pada kedua perumahan lebih besar dari suku bunga bank yang digunakan yaitu Villa Pelita Asri 56,1338% dan Suka Maju Asri 40,360%. Hasil perhitungan metode Profitabilty Index pada kedua perumahan menghasilkannilai sebesar 1,27108 untuk Villa Pelita Asri dan nilai sebesar 1,1682 untuk Suka Maju Asri. Hasil Perhitungan Payback Period lebih kecil dari umur investasi rencana yaitu 8,52 bulan untuk Villa Pelita Asri dan 8,93 bulan untuk Suka Maju Asri. Dari hasil hitungan Analisa sensitivitas dapat dilihat bahwa perumahan Villa Pelita Asri akan berubah menjadi tidak layak jika suku bunga bertambah hingga lebih dari 56,1338% ataupun total pendapatan seluruhnya berkurang hingga Rp 2.989.286.416,-. Dan perumhan Suka Maju Asri akan berubah menjadi tidak layak jika suku bunga bertambah hingga lebih dari 40,36% ataupun total pendapatan seluruhnya berkurang hingga Rp 2.883.984.241,-. Kata kunci : Analisa Investasi, Perumahan, Analisa Sensitivitas i
KATA PENGANTAR Puji dan syukur saya panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Kuasa atas karunia-nya kepada saya, sehingga saya dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini. Tugas akhir ini merupakan syarat untuk mencapai gelar sarjana Teknik Sipil bidang studi Manajemen Rekayasa Konstruksi Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik, dengan judul : Analisa Perbandingan Investasi Pada Proyek Pembangunan Perumahan (Studi Kasus: Proyek Perumahan Villa Pelita Asri dan Suka Maju Asri) Saya menyadari bahwa dalam penyelesaian Tugas Akhir ini tidak terlepas dari dukungan, bantuan serta bimbingan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, saya ingin menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada beberapa pihak yang berperan penting yaitu : 1. Terutama kepada kedua orang tua saya, Ayahanda Agus Ngawanto Manik dan Ibunda Rezeki S.D. Kembaren serta kepada adik saya Harry C.Manik dan Theresia S.R.Manik, yang telah memberikan dukungan penuh, nasehat, motivasi serta mendoakan saya dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini. 2. Bapak Ir. Indra Jaya Pandia, M.T. dan Kak Rezky Ariessa Dewi,S.T.,M.T. sebagai Dosen Pembimbing yang telah dengan sabar memberi bimbingan, saran, dan dukungan dalam bentuk waktu dan pemikiran untuk menyelesaikan Tugas Akhir ini. 3. Bapak Dr.Medis S Surbakti S.T.,M.T, sebagai Plt Ketua Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik. ii
4. Bapak Ir.Andy Putra Rambe, M.B.A sebagai Sekretaris Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik. 5. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Pengajar Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik yang telah membimbing dan memberikan pengajaran kepada Penulis selama menempuh masa studi di Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik. 6. Seluruh Pegawai Administrasi Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik yang telah memberikan bantuan kepada Penulis selama menempuh masa studi di Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik. 7. Bapak Sardo Simbolon dan seluruh staff PT.Annaris Mahogany Patama selaku pihak developer yang telah memberi saya izin untuk mengambil data data yang dibutuhkan untuk tugas akhir saya ini. 8. Teman teman seperjuangan dikampus buat Codet, Nala, Nando, Alfon, Tadeus, Doly, kanjeng mami, Tia, Arry, Amos, Dirga Peta, Ocan, Jerry saprik Titatey, Frans Bor, Zeiro tuken Tampubolon, Abram Bonda dan seluruh teman- teman stambuk 2012 yang tidak dapat disebutkan satu persatu terimah kasih buat kebersamaan yang selama ini baik diperkulihan maupun dipertemanan yang luar biasa, semoga kita semua sukses selalu. 9. Abang dan kakak stambuk 2009,2010 dan 2011 yang sudah membantu untuk mengenal dunia perkulihan di teknik sipil. 10. Adik adik Stambuk 2013,2014 dan 2015 yang sudah membantu di perkuliahan maupun menemani saat sedang suntuk. iii
11. Seluruh rekan-rekan Permata Tesalonika kak Yanda, Kak Swasti, Bang Ari, Nia, Celia, Riki, Kaci, Vera Sekretarisku, Ando, Andreas dan Ega yang sudah memberi semangat dalam penyelesaian tugas akhir ini 12. Seluruh rekan-rekan yang tidak mungkin saya tuliskan satu-persatu atas dukungannya yang sangat baik. Saya menyadari bahwa dalam penyusunan tugas akhir ini masih jauh dari kesempurnaan. Oleh karena itu saya menerima kritik dan saran yang bersifat membangun dalam penyempurnaan Tugas Akhir ini Akhir kata saya mengucapkan terima kasih dan semoga tugas akhir ini dapat bermanfaat bagi para pembaca. Medan, Mei 2017 Penulis ( Ade Laia Ola Manik ) 12 0404 079 iv
DAFTAR ISI ABSTRAK... KATA PENGANTAR... DAFTAR ISI... DAFTAR GAMBAR... DAFTAR TABEL... i ii v viii ix BAB I PENDAHULUAN... 1 1.1. Latar Belakang... 1 1.2. Rumusan Masalah... 3 1.3. Tujuan Penelitian... 3 1.4. Batasan Masalah... 3 1.5. Manfaat Penelitian... 4 BAB II TINJAUAN PUSTAKA... 5 2.1.Pengertian Proyek... 5 2.1.1. Perencanaan Proyek... 7 2.1.2. Pelaksanaan Proyek... 8 2.1.3 Proses Pengendalian Proyek. 8 2.2. Defenisi Perumahan dan Pemukiman... 8 2.3. Proses Perijinan Perumahan... 10 2.4. Lahan Sebagai Unsur Utama... 11 2.5. Pengertian Pengembang Perumahan (Developer)... 12 2.6. Biaya... 16 2.7. Arus Kas (Cash Flow)... 20 v
2.8. Pajak 21 2.9. Investasi... 23 2.10. Analisa Data Ramalan Metode Least Square... 28 BAB III METODE PENELITIAN... 30 3.1. Metodologi Penelitian... 30 3.2. Sumber Data... 30 3.3. Jenis Data... 33 3.4. Instrumen Penelitian... 33 3.5. Proses Pengolahan Data... 34 3.6. Alur Penelitian... 36 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN... 37 4.1. Umum... 37 4.1.1. Perumahan Villa Pelita Asri... 37 4.1.2. Perumahan Suka Maju Asri... 38 4.2.Suku Bunga... 40 4.3. Perumahan Villa Pelita Asri... 40 4.3.1. Perhitungan Pengeluaran (Cost)... 40 4.3.2. Rencana Pendapatan... 42 4.3.3.Modal... 43 4.3.4.Analisa Data Ramalan Metode Least Square... 44 4.3.5.Menyusun Aliran Kas... 46 4.3.6.Analisa Investasi... 49 vi
4.4. Perumahan Suka Maju Asri... 51 4.4.1.Perhitungan Pengeluaran (Cost)... 51 4.4.2 Rencana Pendapatan... 53 4.4.3 Modal... 54 4.4.4.Analisa Data Ramalan Metode Least Square... 54 4.4.5 Menyusun Aliran Kas... 56 4.4.6 Analisa Investasi... 60 4.5. Analisa Sensitivitas... 62 4.5.1 Perumahan Villa Pelita Asri... 62 4.5.2 Perumahan Suka Maju Asri... 64 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN... 65 5.1 Kesimpulan... 65 5.2 Saran... 68 DAFTAR PUSTAKA... DAFTAR LAMPIRAN... x xi vii
DAFTAR GAMBAR No. Judul Hal 2.1 Siklus Perencanaan Pembangunan 6 3.1 Site Plan Perumahan Villa Pelita Asri 31 3.2 Site Plan Perumahan Suka Maju Asri 32 4.1 Diagram Cash In Perumahan Villa Pelita Asri 47 4.2 Diagram Cash Out Perumahan Villa Pelita Asri 48 4.3 Diagram Cash In Perumahan Suka Maju Asri 58 4.4 Diagram Cash Out Perumahan Suka Maju Asri 59 viii
DAFTAR TABEL No. Judul Hal 4.1 Suku Bunga Dasar Kredit Bank BTN 40 4.2 Biaya Investasi Perumahan Villa Pelita Asri 4.3 Biaya Operasional Perumahan Villa Pelita Asri 42 4.4 Data Rumah terjual Villa Pelita Asri periode 1-7 43 4.5 Analisa perkembangan penjualan Villa Pelita Asri 44 4.6 Proyeksi Penjualan rumah periode 8-11 45 4.7 Proyeksi penjualan rumah Villa Pelita Asri 45 4.8 Hasil perhitungan Net Present Value Villa Pelita Asri 49 4.9 Hasil perhitungan IRR Villa Pelita Asri 50 4.10 Biaya Investasi Perumahan Suka Maju Asri 52 4.11 Biaya Operasional Perumahan Suka Maju Asri 53 4.12 Data Rumah terjual Suka Maju Asri periode 1-5 53 4.13 Analisa perkembangan penjualan Suka Maju Asri 55 4.14 Proyeksi Penjualan rumah periode 6-9 55 4.15 Proyeksi penjualan rumah Suka Maju Asri 56 4.16 Hasil perhitungan Net Presenst Value 60 4.17 Perhitungan IRR Suka Maju Asri 61 4.18 Analisa sensitivitas akibat perubahan suka bunga perumahan Villa Pelita Asri 63 4.19 Analisa sensitivitas akibat perubahan tingkat pendapatan perumahan Villa Pelita Asri 63 4.20 Analisa sensitivitas akibat perubahan suka bunga perumahan Suka Maju Asri 64 4.21 Analisa sensitivitas akibat perubahan tingkat pendapatan perumahan Suka Maju Asri 65 ix