STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG SKRIPSI

Transkripsi

1 STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG Feasibility Study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci, Tangerang SKRIPSI Disusun sebagai Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Pada Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta Disusun oleh : MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI I PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2017

2 HALAMAN PERSETUJUAN STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG Feasibility Study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci, Tangerang Disusun Oleh: MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI NIM. I Telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan Tim Penguji Sidang Pendadaran Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Persetujuan: Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II Fajar Sri Handayani, S.T,M.T Ir. Sugiyarto,M.T NIP NIP ii

3 HALAMAN PENGESAHAN STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG FEASIBILITY STUDY INVESTEMENT OF TOWER 5 CONSTRUCTION PROJECT AT KARAWACI, TANGERANG Disusun Oleh: MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI I Telah dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta pada : Hari : Jumat Tanggal : 13 Januari 2017 Nama/NIP Tim Penguji Tanda Tangan 1. Fajar Sri Handayani, S.T, M.T Ir. Sugiyarto, M.T Ir. Sunarmasto, M.T Setiono, S.T, M.Sc Disahkan, Tanggal :.. Kepala Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS Wibowo, ST, DEA NIP iii

4 MOTTO Usaha adalah perjuangan yang tanpa batas, dan ukuran sukses hanya terletak pada usaha, kemampuanmu dan rasa syukurmu iv

5 PERSEMBAHAN Skripsi ini dipersembahkan terkhusus untuk: Tuhan Yang Maha Esa Seluruh tahapan dan hambatan yang telah dilewati, hanya oleh karena Kuasa dan Kehendak-Nya. Keluarga Terimakasih untuk bapak Herman, ibu Wagini, Adik Herdik, karena kalian saya dapat melalui semua proses untuk menyelesaikan tanggung jawab hingga sampai tahap ini, kasih saying yang tak pernah kalian tunjukan tapi begitu besar, semangat, nasehat dan semua dukungan hingga dapat menjadikan saya mampu menyelesaikan semuanya. Terimakasih untuk Fajar Andika yang selalu memberikan semangat, nasehat dan segala dukungannya agar cepat selesai dalam menyelesaikan semuanya. Fajar Sri Handayani S.T, M.T, Ir. Sugiyarto, M.T serta Dosen-dosen Teknik Sipil UNS. Terimakasih atas segala bimbingan, dukungan, ilmu, pengajaran serta nasehat yang telah diberikan. Pejuang skripsi bersama Terima kasih Hestu Prasetya atas segala semangat, dukungan, waktu dan kesempatan yang ada dan telah menjadi teman diskusi bersama dalam penyelesaian skripsi ini. Sahabat Hao-Hao Terima kasih untuk Aldy, Danan, Hestu, Josua, Bara, Bondan, Yudha, Yuda Ibnu, Rian, Satria, Ester, Enjels, Elisabeth atas segala semangat, dukungan, kesetiaan dan kekonyolan dalam setiap momen yang terjadi selama ini. Semoga selalu menjadi sahabat yang saling mendukung saat sulit maupun senang walaupun hanya untuk hao-hao saja. Teman-teman Teknik Sipil 2012 Terimakasih atas pengalaman dan kebersamaan selama kuliah bersama. Semoga kita mendapat cita-cita, dan kebahagiaan kita masing-masing v

6 ABSTRAK Mega Astuti Kusuma Wardani Studi Kelayakan Investasi Pembangunan Tower 5 Karawaci, Tangerang Selatan. Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Studi kelayakan terhadap investasi dari suatu pembangunan proyek dibutuhkan untuk menganalisis tingkat kelayakan investasi proyek dengan jumlah nilai investasi yang besar. Studi kelayakan diperlukan untuk mengetahui beberapa kemungkinan yang terjadi terhadap suatu proyek dengan nilai investasi. Studi kelayakan yang dilakukan meliputi analisis segi finansial pembangunan proyek. Penelitian ini bertujuan untuk melakukan analisis kelayakan pada proyek Pembangunan Tower 5 Karawaci, Tanggerang Selatan. Penelitian ini dilakukan analisis finansial pembangunan proyek untuk mengetahui tingkat kelayakan pada pembangunan proyek Tower 5 Karawaci, Tanggerang Selatan. Kelayakan segi finansial berdasarkan aliran kas proyek dengan 4 jenis parameter kelayakan investasi yaitu Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) dan analisis sensitivitas.perubahan parameter untuk analisis sensitivitas yaitu tingkat okupansi, tingkat suku bunga. Hasil analisis kelayakan proyek dari segi finansial menunjukkan hasil tingkat kelayakan dengan Net Present Value (NPV) sebesar Rp , Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 1,14, dan Internal Rate of Return (IRR) % yang lebih besar dari MARR 11,8% serta Break Even Point (BEP) terjadi pada 6 tahun 3 bulan. Kata kunci : kelayakan, tower 5, finansial, NPV,BCR,IRR,BEP,sensitivitas vi

7 ABSTRACT Mega Astuti Kusuma Wardani Feasibility study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci, Tanggerang Selatan. Civil Enginering, Engineering Faculty, Sebelas Maret University. Feasibility study on the investment of a construction project is needed to analyze the feasibility of total value of investments. Feasibility study need to find several several possibilities investment. The feasibility study was conducted on the analysis financial aspects of development project. This research aims to analyzing the feasibility of the Tower 5 Construction project of Karawaci, Tangerang Selatan This research consists of financial analysis construction project to determine the feasibility of the project development Tower 5 Karawaci, Tangerang Selatan. In terms of technical analysis feasibility based on cash flow with 4 different types of investment feasibility parameters of the Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) and sensitivity analyzes. The results of the feasibility analysis of the project in terms of finance shows the results of feasibility level with a Net Present Value (NPV) of Rp Rp , Benefit Cost Ratio (BCR) of 1.14, and Internal Rate of Return (IRR) 17,06% greater than MARR 11.8% and Break Even Point (BEP) occurred in 6 years and 3 months. Keywords : feasibility, tower 5, financial, NPV,BCR,IRR,BEP, sensitivity vii

8 KATA PENGANTAR Puji syukur penyusun panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan rahmat-nya sehingga penyusun dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul Studi Kelayakan Invetasi Proyek Pembangunan Tower 5 Karawaci Tangerang dengan baik. Dalam penyusunan tugas ini penyusun mendapat bantuan dari berbagai pihak, untuk itu penyusun mengucapkan terima kasih kepada: 1. Fajar Sri Handayani ST., MT selaku Dosen Pembimbing I. 2. Ir. Sugiyarto, M.T. selaku Dosen Pembimbing II. 3. Bapak dan Ibu Dosen penguji pendadaran dan validasi. 4. Manajemen dan kontraktor Pembangunan Tower 5 Karawaci. 5. Semua pihak yang ikut membantu berpartisipasi. Penulis menyadari adanya keterbatasan dan kekurangan pada skripsi ini, untuk itu penulis mengharap adanya masukan yang membangun dari pembaca. Akhir kata semoga skripsi ini bermanfaat bagi penulis dan pembaca umumnya. Surakarta, Januari 2017 Penyusun viii

9 DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PERSETUJUAN... ii HALAMAN PENGESAHAN... iii MOTTO... iv PERSEMBAHAN... v ABSTRAK... vi ABSTRACT... vii KATA PENGANTAR... viii DAFTAR ISI... ix DAFTAR TABEL... xii DAFTAR GAMBAR... xiii DAFTAR LAMPIRAN... xiv DAFTAR NOTASI... xv BAB 1 PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Latar Belakang Proyek Rumusan Masalah Batasan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian Sistematika Penulisan... 4 BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI 2.1. Tinjauan Pustaka Pengertian Proyek Pengertian Hotel Apartemen... 7 ix

10 2.1.4 Investasi Aliran Kas Proyek (Cash Flow) Pendapatan Pengeluaran Analisis Segi Finansial Perbandingan dengan Penelitian Terdahulu Dasar Teori BAB 3 METODE PENELITIAN 3.1. Metode Penelitian Lokasi Penelitian Sumber Data Teknik Pengumpulan Data Data Primer Data Sekunder BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN 4.1. Gambaran Umum Proyek Analisis Fungsi Bangunan Analisis Finansial Biaya Investasi Pendapatan Harga Sewa Kamar Penjualan Unit Service Charger Rekapitulasi Pendaptan Pengeluaran Biaya Operasional Biaya Maintenance dan Replacement Rekapitulasi Pengeluaran Analisis Aliran Kas Analisis Sensitivitas x

11 Okupansi Discount Rate BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN 5.1. Kesimpulan Saran PENUTUP DAFTAR PUSTAKA xi

12 DAFTAR TABEL Tabel 2.1 Rekapitulasi Penelitian Terdahulu Tabel 4.1 Ruang Hotel Tabel 4.2 Unit Apartemen room Tabel 4.3 Unit Loft Tabel 4.4 Unit Penth House Tabel 4.5 Biaya Investasi Tower Tabel 4.6 Rekapitulasi Pendapatan Unit Loft Tabel 4.7 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen room Tabel 4.8 Rekapitulasi Pendapatan Penth House Tabel 4.9 Rekapitulasi Sewa Unit Tower Tabel 4.10 Rekapitulasi Pendapatan Penjualan Unit Tower Tabel 4.11 Rekapitulasi Pendapatan Sewa Unit Tower Tabel 4.12 Gaji Building Management Tabel 4.13 Biaya Air per Tahun Tabel 4.14 Biaya Listrik per Tahun Tabel 4.15 Biaya Maintenance dan Replacement Unit Jual Tabel 4.16 Biaya Maintenance dan Replacement Unit Sewa Tabel 4.17 Biaya Maintenance dan Replacement Total Tabel 4.18 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Tabel 4.19 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Total Tabel 4.20 Bunga Deposito Bank di Indonesia Tabel 4.21 Komulatif Total Aliran Kas Tabel 4.22 Analisis Sensitivitas Unit Jual Terhadap NPV Tabel 4.23 Analisis Sensitivitas Unit Hotel Terhadap NPV Tabel 4.24 Analisis Sensitivitas Discount Rate Terhadap NPV xii

13 DAFTAR GAMBAR Gambar 3.1 Lokasi Penelitian Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian Gambar 4.1 Grafik Analisis Break Even Point Gambar 4.2 Grafik Analisis Sensitivitas Okupansi Unit Jual Terhadap NPV. 52 Gambar 4.3 Grafik Analisis Sensitivitas Okupansi Hotel Terhadap NPV Gambar 4.4 Grafik Analisis Sensitivitas Discount rate Terhadap NPV xiii

14 DAFTAR LAMPIRAN Lampiran A Data Proyek... A 1-9 Lampiran B Tabel dan Perhitungan Analisis... B 1-36 Lampiran C Dokumen Administrasi Skripsi... LC 1-17 xiv

15 DAFTAR NOTASI NPV BCR IRR i BEP PDAM PLN AC F P n A Bt Ct t I 1 I 2 Net Present Value Benefit Cost Ratio Internal Rate of Return Suku Bunga Break Even Point Perusahaan Daerah Air Minum Perusahaan Listrik Negara Air Condition Uang masa datang uang saat ini Periode Nilai Tahunan Manfaat (Benefit) Biaya (Cost) periode Suku Bunga Rendah Suku Bunga Tinggi n1 Tahun dimana NPV bernilai ( - ) n2 Tahun dimana NPV bernilai ( + ) NPVn1 Nilai NPV be ( - ) NPVn2 Nilai NPV be ( +) RAB Rencana anggaran biaya xv