II. 1 BAB II TINJAUAN UMUM 2.1 Deskripsi Judul Proyek : Deskripsi judul proyek River Park Apartement sbb : 2.1.1. River Park : a Sungai adalah air tawar dari sumber alamiah yang mengalir menuju atau bermuara ke laut, danau atau sungai yang lebih besar. Arus air di bagian hulu sungai (umumnya terletak di daerah pegunungan) biasanya lebih deras dibandingkan dengan arus sungai di bagian hilir. Aliran sungai seringkali berliku-liku karena terjadinya proses pengikisan dan pengendapan di sepanjang sungai. (Endarto, 2009). b Park, setiap lahan public atau lahan swasta (privacy) yang menyisihkan dan menyediakan tempat untuk rekreasi, mengisi waktu luang, digunakan untuk pendidikan, kebudayaan atau untuk estetika. Atau untuk pelestarian ruang terbuka yang dilengkapi dengan tumbuhan atau merupakan identitas. Biasanya dibuat indah dan berguna untuk rekreasi aktif atau kegiatan lainnya. (Christensen, 2005). 2.1.2. Pengertian Apartement : Menurut Harris (2005), apartement adalah Sebuah ruang atau sederetan ruangan yang didesain untuk hunian, yang sekurang-kurangnya terdapat satu kamar mandi, yang terpisah satu sama lain dan biasanya terdapat banyak jenis unit dalam satu gedung. Dengan demikian dari uraian diatas dapat diartikan bahwa River Park Apartement adalah bangunan yang berfungsi sebagai hunian (tempat tinggal) tersusun / flat yang terdiri dari banyak jenis hunian dengan dilengkapi taman

II. 2 yang terletak pada wilayah peralihan antara daratan dan aliran air yang terbentuk secara alami sebagai ciri khasnya. 2.2 Masyarakat Berpenghasilan Menengah : 2.2.1. Definisi : Bank Dunia menggolongkan penduduk menjadi tiga kelas, yaitu 40% MBR (Masyarakat / penduduk berpendapatan rendah), 40% MBM (penduduk berpendapatan sedang) dan 20% penduduk berpendapatan tinggi (JDA, 2010). Indikator Bank Dunia untuk golongan masyarakat menengah Indonesia dengan menghitung besarnya pengeluaran per hari yang mencapai U$ 2 6 atau sekitar Rp18.000 Rp 64.000. (Moerti, 2011). 2.2.2. Karakteristik : a Menurut Waluya (2009), kelas menengah cenderung berpakaian yang mengacu pada karya perancang mode dalam negeri (tidak begitu ternama). berkendaraan mobil yang sederhana dengan menyetir sendiri. berbelanja di pasar swalayan biasa. b Kelas menengah atas (Hirdinis, 2008) Orientasi pada karir, professional muda yang sukses, manajer perusahaan dan pemilik bisnis Banyak yang berstatus telah sarjana, aktif dalam kegiatan professional, komunitas dan sosial Mempunyai ketertarikan pada kehidupan yang lebih baik, rumah mereka sebagai simbol prestasi mereka dan konsumsi mereka kadang-kadang menyolok

II. 3 c Kelas menengah bawah (Hirdinis, 2008) Secara primer adalah non manajerial pekerja kerah putih dan pekerja kerah biru yang dibayar tinggi Ingin anak-anak mereka berkelakuan lebih baik, cendrung suka beribadah dan aktif dalam mensponsori kegiatan keagamaan. Lebih suka kelihatan necis dan bersih, kadang-kadang menghindari kekerasan, pakaian dengan style tinggi dan merupakan sebuah pasar utama untuk produk buatan sendiri 2.3 Persyaratan / Acuan Normatif Hunian : Berdasarkan UU-RI, No.1, 2011 pasal 23 ayat (2) dinyatakan, Perencanaan perumahan dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah terdiri atas : 2.3.1. Perencanaan Dan Perancangan Rumah Dalam UU-RI, No.20 Tahun 2011 pasal 24-36 dinyatakan persyaratan pembangunan rumah susun meliputi : a persyaratan administratif, yang meliputi status hak atas tanah; dan izin mendirikan bangunan (IMB). b persyaratan teknis termasuk persyaratan kesehatan, mengacu pada : Permen PU No. 05/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Bertingkat Tinggi. Permen PU No. 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung Keputusan Menteri Permukiman Dan Prasarana Wilayah Nomor: 403/Kpts/M/2002 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat)

II. 4 c persyaratan ekologis, mencakup keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan. Mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 05/Prt/M/2008 Tentang Pedoman Penyediaan Dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau Di Kawasan Perkotaan 2.3.2. Perencanaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan, mengacu pada SNI 03-1733-2004, Tata cara perencanaan lingkungan perumahan di perkotaan. 2.4 Pengelolaan Apartemen : Secara garis besar, pengelolaan apartemen dilakukan oleh Manajemen Properti yang meliputi pemasaran, persyaratan sewa kontrak, penagihan harga sewa, perawatan gedung dan pelayanan kepada penghuni serta kegiatan administrasi. Gambaran umum struktur organisasi pengolaan sbb : Penghuni PPRS General Manager Asisten GM Sekretaris Kepala Security PR (promosi) / Receptionist Administrasi Engineering Security Teknisi Bangunan Badan Pengelola Gambar 2-1 : Struktur organisasi pengelola Sumber : Analisa Literature Taman / service

II. 5 2.5 Klasifikasi Apartemen : 2.5.1. Berdasarkan tujuan apartemen ( UU-RI, No.20 Tahun 2011), antara lain : a Rusun komersial, hanya ditujukan untuk bisnis komersial yang mengejar keuntungan atau profit dan diperuntukkan bagi masyarakat yang memiliki kemampuan ekonomi. b Rusun Umum, diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). 2.5.2. Berdasarkan status hunian / occupancy, (Chiara, 1986) a Rental, penghuni menyewa jangka waktu tertentu. b Cooperative, kepemilikan dengan jual beli saham pada koperasi c Condominium, hunian milik 2.5.3. Type apartemen (ruang hunian) : a Studio, hunian yang terdiri dari ruang tidur dan kamar mandi, berupa straight, alcove atau convertible studio. (Fuchs, 2009). b One Bedroom, 1 kamar tidur terpisah dengan ruang lainnya, terdiri dari type junior 1 bedroom, "three-room", dan junior 4. c 2-Bedrooms, terdiri dari a full 2-Bedroom or "real 2-Bedroom", Convertible 2-Bedroom or "flex 2", dan wing 2-bedroom. d 3-Bedrooms, Apartemen ini menawarkan tiga kamar tidur yang terpisah. A convertible 3-bedroom dan "classic 6" e Loft ; adalah ruang besar terbuka dengan dinding dalam sedikit atau tidak ada, merupakan hasil dari konversi bangunan komersial menjadi unit-unit perumahan. 2.5.4. Type bangunan : a Tower Apartement Building / High rise apartment

II. 6 Adalah bangunan menjulang tinggi yang berdiri bebas dan dalam jumlah terbatas apartemen diatur mengelilingi central core. Plat lantai adalah repetitif (typical) dan lantai dasar mungkin memiliki podium. (Stewart, 2009). b Low-Rise Apartement, 3 5 lantai, akses vertikal dengan tangga c Townhouse, sebagai rumah pribadi kelas atas, rumah yang biasanya 3 4 lantai. Sebagian besar memiliki fasilitas yang sangat diinginkan penghuni. (Fuchs, 2009). d Courtyard Apartment Building, bangunan apartemen denagn satu atau lebih halaman sebagai ruang terbuka yang digunakan secara bersama. Bangunan ini terbatas 3 atau 4 lantai untuk memastikan ruang terbuka dan apartemen memiliki pencahayaan alami. (Stewart, 2009) 2.6 Tipologi Apartemen (building form) : 2.6.1. Fasade / Building Form a Bangunan berbentuk sederhana, estetika dicapai dengan mengandalkan proporsi elegan antara fasade dan detail yang tidak rumit. (Bird, 2009) b Bangunan menghadap ke ruang terbuka bersama, terlihat dari ruang yang dapat di akses public, terkesan informal dan karakter santai. (Bird, 2009) c Lantai basemen - dasar merupakan fasos / fasum (parkir, pertokoan dsb) dan lantai atas sebagai hunian typical. 2.6.2. Ruang Transisi (public / semi public dan private) a Kombinasi pagar, pengolahan lanskap dan perubahan level lantai digunakan untuk memberikan privasi dan keamanan bagi penghuni. b Membangun frontages di permukaan tanah harus memberikan kontribusi untuk kepentingan pejalan kaki dan keselamatan publik.

II. 7 Gambar 2-2: Potongan Ground Floor Apartment terhadap area public Sumber : (Bird, 2009 ; NSW, 2002) 2.6.3. Aspect/ View (view tunggal, ganda dan sudut) Gambar 2-3: Tipologi aspect apartemen Sumber : (Bird, 2009 ; NSW, 2002) 2.6.4. Jumlah lantai : 2.6.5. Corridor plan ; single loaded, double loaded dan tower Gambar 2-4: Tipologi jumlah lantai apartemen dan koridor Sumber : (Bird, 2009 ; NSW, 2002) 2.6.6. Fasilitas Tapak ; Gudang (private) dan parkir sepeda (semi publik) Gambar 2-5: Tipologi parkir dan gudang apartemen Sumber : http://www.spec-net.com.au/