PENINGKATAN NILAI PENGGUNAAN LAHAN PASAR KEPUTRAN DI KOTA SURABAYA

PENINGKATAN NILAI PENGGUNAAN LAHAN PASAR KEPUTRAN DI KOTA SURABAYA Iman Krestian 1) dan Christiono Utomo 2) 1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Jl. Cokroaminoto 12A, Surabaya, 60264, Indonesia e-mail: kristianiman@gmail.com 2) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember ABSTRAK Pasar Keputran merupakan salah satu pasar tradisional di kota Surabaya milik Pemerintah Kota Surabaya dan dikelola oleh Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) PD.Pasar Surya. Pasar Keputran terletak di kawasan pusat kota Surabaya yang strategis serta potensial untuk dikembangkan sebagai kawasan properti komersial. Namun hingga saat ini, keberadaan Pasar Keputran tersebut belum dimanfaatkan secara optimal.pemerintah Kota Surabaya berencana meningkatkan nilai penggunaan lahan pasar tersebut untuk meningkatkan pendapatan asli daerah. Melalui rencana tersebut, penelitian ini memberi masukan berupa arahan fungsi bangunan mixed useyang tetap mempertahankan fungsi utama sebagai pasar tradisional melalui analisa penggunaan tertinggi dan terbaik.penelitian ini bertujuan untuk mengetahui alternatif-alternatif penggabungan fungsi dalam pemanfaatan bangunan mixed useyang mungkin diterapkan pada lahan Pasar Keputran, serta mendapatkan penggunaan tertinggi dan terbaik dari alternatif-alternatif penggabungan tersebut. Metodologi analisa data yang digunakan adalah prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use). Sedangkan pengambilan data dilakukan dengan wawancara stakeholder terpilih, kemudian dianalisa dengan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik.hasil penelitian ini menunjukkan bahwa berdasarkan uji kelayakan hukum, fisik, finansial serta uji produktifitas maksimal, arahan kegiatan pasar dan diversifikasi usaha pasar merupakan arahan pemanfaatan tertinggi dan terbaik terhadap rencana peningkatan nilai penggunaan lahan Pasar Keputran. Kata kunci: Analisa penggunaan tertinggi dan terbaik, penggunaan lahan PENDAHULUAN Surabaya merupakan pusat pelayanan di kawasan Indonesia timur dengan aktivitas utama perekonomian adalah perdagangan. Skala pelayanan perdagangan di kota Surabaya tak hanya untuk melayani kebutuhan lokal serta nasional, namun juga telah berkembang menjadi kota dagang Internasional melalui beberapa pilar utama penyangga perekonomian perkotaannya. Salah satu pilar penyangga perekonomian kota tersebut adalah keberadaan pasar tradisional, dimana salah satu pasar tradisional yang menjadi ikon pusat jual beli hasil bumi di kota Surabaya adalah Pasar Keputran yang telah menjadi simpul dan tujuan utama jalur distribusi komoditas hasil pertanian yang berasal dari kota-kota di sekitar kota Surabaya.Lingkup pelayanan Pasar Keputran yang luas memberikan dampak yang signifikan terhadap penurunan kualitas ruang dan daya dukung lingkungan disekitar kawasan Keputran. Dampak-dampak tersebut antara lain diakibatkan oleh meningkatnya jumlah pedagang dan komoditas pertanian yang dibongkar muat yang kemudian berimbas pada terjadinya kemacetan. Pada pertengahan dekade 2000-an telah dilakukan upaya penertiban serta relokasi B-25-1

pedagang. Namun upaya tersebut tidak menyelesaikan permasalahan luberan pedagang dan penurunan kualitas lingkungan di kawasan Pasar Keputran. Keberadaan Pasar Keputran sebagai pasar tradisional berperan penting sebagai bagian dari jaringan distribusi logistik di kota Surabaya, khususnya untuk pemenuhan kebutuhan bahan pangan warga kota. Memperhatikan hal tersebut maka upaya relokasi bukanlah suatu langkah bijak yang dapat ditempuh oleh Pemerintah Kota Surabaya, sehingga solusi yang dapat ditempuh adalah dengan melakukan upaya revitalisasi terhadap Pasar Keputran. Karena usia bangunan yang sudah tua dan saat ini kondisinya tidak layak untuk dipergunakan serta fungsi bangunannya tidak maksimal apabila dibandingkan dengan letaknya yang strategis. Dengan memperhatikan keseluruhan hal tersebut diatas, serta mempertimbangkan keberpihakan Pemerintah Kota Surabaya dalam upaya pengembangan pasar tradisional maka diusulkan penetapan fungsi pasar dengan kemungkinan alternatif fungsi yang dapat dikembangkan sebagai pendamping fungsi utama pasar pada rencana pembangunan di lahan Pasar Keputran tersebut antara lain adalah properti dengan pemanfaatan sebagai hunian, komersial, industrial maupun arahan pemanfaatan khusus dengan mempertimbangkan fungsi properti yang dapat memberikan pemasukan secara rutin dan maksimal bagi PD.Pasar Surya. Penetapan alternatif fungsi bangunan tersebut selanjutnya dianalisa dengan menggunakan teori highest and best use yang bertujuan untuk meningkatkan nilai penggunaan lahan Pasar Keputran. METODE PENELITIAN Penelitian ini menggunakan metode kuantitatif dengan prinsip highest and best use. Tahapan pertama adalah penetapan alternatif fungsi bangunan melalui analisa stakeholder yang diawali dengan penetapan stakeholder kunci pada penelitian ini, antara lainperwakilan PD.Pasar Surya, Pemerintah Kota Surabaya, pakar perkotaan serta 20 pedagang Pasar Keputran yang ditetapkan secara random sebagai sample penelitian. Untuk memperoleh alternatif pemanfaatan lahan yang kemudian dianalisa dengan menggunakan prinsip penggunaan lahan tertinggi dan terbaik(highest and best use)meliputi : 1. Analisa kelayakan hukum 2. Analisa kelayakan fisik 3. Analisa kelayakan finansial 4. Uji produktifitas maksimal HASIL DAN PEMBAHASAN Analisa Perkiraan Nilai Pasar Lahan Tanpa Pengembangan Nilai Lahan Berdasarkan Data Pembanding Sejenis Analisa ini dimaksudkan untuk menentukan nilai pasar lahan pada Pasar Keputran dengan menggunakan Pendekatan penilaian melalui metode pembanding data pasar ( direct market comparison method), terhadap transaksi tanah pembanding yang sejenis. Berdasarkan data perbandingan nilai lahan pembanding sejenis, maka dengan luas lahan sebesar ± 7.537,9 m 2 dengan perkiraan nilai pasar lahan adalah Rp.4.500.000,00/m 2, maka perkiraan Nilai lahan Pasar Keputran berdasarkan nilai lahan pembanding sejenis adalah ± Rp. 33.920.550.000,00 B-25-2

Nilai Bangunan Berdasarkan Nilai Pasar Pembanding Analisa ini dimaksudkan untuk menentukan nilai bangunan Pasar Keputran. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah dengan menggunakan standar harga satuan bangunan Pemerintah Kota Surabaya dengan memperhitungkan tingkat penyusutan nilai bangunan gedung dengan usia bangunan 30 tahun maka perkiraan penyusutan nilai bangunan adalah sebesar 60% sehingga perkiraan nilai bangunan per m 2 adalah sebesar Rp.1.668.684,60 dengan keseluruhan luasan lantai bangunansebesar ±8.696m 2,maka perkiraan nilai bangunan saat ini adalah sebesar Rp.14.510.881.281,60 Analisa Finansial Pasar Keputran Tanpa Pengembangan Analisa ini dimaksudkan untuk mengetahui potensi pendapatan yang diperoleh oleh Pasar Keputran tanpa dilakukan upaya pengembangan. Pendekatan penilaian yang digunakan adalah mengumpulkan data potensi pendapatan Pasar Keputran tanpa dilakukan pengembangan, yang menghasilkan perhitungan nilai pemasukan berdasarkan tingkat okupansi ruang yang diterima PD.Pasar Surya adalah sebesar Rp.37.959.632,-/bulan atau sekitar Rp.455.515.584,00/tahun Analisa Penentuan Alternatif Jenis Pemanfaatan Lahan Tahap analisa penentuan alternatif jenis pemanfaatan lahan ini dilakukan melalui wawancara dan kuesioner terhadap para stakeholder yang terlibat langsung dalam pemanfaatan lahan Pasar Keputran.Dari hasil analisa stakeholder tersebut didapatkan hasil bahwa stakeholder yang memiliki pengaruh dan kepentingan terhadap rencana pengembangan Pasar Keputran(PD Pasar Surya, Pemerintah, Pengamat Perkotaan) serta stakeholder yang berkegiatan langsung dan aktif di Pasar Keputran (pedagang Pasar Keputran) memilih alternatif pengembangan pasar dengan gedung parkir, pasar dengan diversifikasi pasar atau pasar dengan rumah susun sewa sebagai alternatif pengembangan Pasar Keputran. Selanjutnya untuk menentukan alternatif yang akan memberikan nilai pasar lahan yang tertinggi serta paling menguntungkan secara ekonomis, maka masing-masing alternatif tersebut kemudian diuji dengan menggunakan 4 kriteria dan Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) yaitu : 1. Kriteria Kelayakan Hukum (legally permissibles) 2. Kriteria Kelayakan Fisik (physically possible) 3. Kriteria Finansial (financially feasible) 4. Kriteria Produktifitas Maksimum (maximally productive) Analisa Perkiraan Nilai Pasar Lahan Dengan Pengembangan Tahapan analisa perkiraan nilai pasar lahan apabila dilakukan pengembangan adalah sebagai berikut : Hasil Uji Kelayakan Hukum Uji kelayakan hukum merupakan proses seleksi terhadap semua alternatif penggunaan yang mungkin dilakukan dengan melibatkan persyaratan-persyaratan yang pada prinsipnya merupakan peraturan yang berlaku di daerah tersebut baik yang telah dan masih berlaku ataupun peraturan yang sementara direncanakan. Kriteria tersebut antara lain sebagai berikut ( The Appraisal Institute, 2001) 1. Pembatasan pribadi (private restriction) B-25-3

2. Penetapan wilayah (zoning) 3. Peraturan bangunan (building codes) 4. Peraturan lingkungan (environmental regulation) Hasil Uji Kelayakan Fisik Tabel 1. Hasil uji kelayakan hukum Jenis Alternatif Sub Kriteria Uji pasar dan pasar dan No pasar dan Kelayakan Hukum diversifikasi rumah susun gedung parkir pasar sewa 1 Pembatasan secara pribadi diijinkan diijinkan diijinkan 2 Penetapan zoning diijinkan diijinkan diijinkan 3 Peraturan bangunan diijinkan diijinkan diijinkan 4 Peraturan lingkungan diijinkan diijinkan diijinkan Sumber: Hasil uji kelayakan hukum,2014 Merupakan proses seleksi terhadap alternatif penggunaan tanah dengan melibatkan persyaratan-persyaratan yang terkait dengan kondisi fisik tanah tersebut. Karakteristik fisik ini akan sangat mempengaruhi pengunaan tertinggi dan terbaik sebidang tanah. Sebidang tanah mungkin akan mencapai pengunaan tertinggi dan terbaiknya pada satu alternatif penggunaan tertentu namun tidak sesuai untuk alternatif penggunaan lainnya. Cakupan karakteristik fisik yang harus dipertimbangkan antara lain sebagai berikut (The Appraisal Institute, 2001): 1. Ukuran (size) 2. Bentuk (shape) 3. Kelapangan/Tingkat kedataran (terrain) 4. ketersediaan dan kapasitas fasilitas umum (Capacity & availability of Public Utilities) Tabel 2.Analisa daya tampung efektif ruang dan lahan Pasar Keputran Sumber: Hasil Analisa penulis terhadap SKRK Pasar Keputran,2014 Dari Tabel 2, diketahui bahwa sisa lahan efektif yang terpotong GS adalah 6.590,13 m 2. Dengan KDB 60% dan KLB 300% atau setara dengan 5 lantai, sehingga luas keseluruhan lantai efektif bangunan (KLB) yang diijinkan adalah sebesar 19.770,39 m 2. B-25-4

Dengan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yang diizinkan adalah 19.770,39 m 2 selanjutnya dikurangi rencana pengembangan kegiatan utama pada ruang dalam lantai efektif rencana pasar yaitu seluas 9.478,23m 2 (tanpa perhitungan ruang luar lantai efektif bangunan)maka luas lantai efektif bangunan yang dapat digunakan untuk pengembangan alternatif fasilitas untuk dipadukan dengan pasar (fasilitas diversifikasi pasar, rumah susun sewa, gedung parkir) adalah 10.292,16m 2 Tabel 3. Rencana pengembangan pasar Sumber: Hasil Perhitungan terhadap rencana pengembangan Fasilitas Pasar,2014 Tabel 4. Rencana Komposisi Ruang Fasilitas pendukung Sumber: Hasil perhitungan terhadap Luasan Lantai Efektif (KLB) yang diijinkan,2014 B-25-5

Berdasarkan hasil uji fisik maka dengan luasan lahan ±7537.9 m 2 dan dengan KLB / luasan lantai efektif bangunan ±19.770,39 m 2, maka ketiga alternatif rencana pengembangan lahan Pasar Keputran tersebut secara fisik dimungkinkan untuk dikembangkan. No Sub Kriteria Uji Kelayakan Hukum 1 Ukuran, bentuk, kontur lahan tapak 2 Aksesibilitas dan sarana publik Tabel 5. Hasil uji kelayakan fisik Sumber: Hasil uji kelayakan fisik Pasar Keputran,2014 Hasil uji kelayakan finansial Pasar dan Diversifikasi pasar Jenis Alternatif Pengembangan Pasar dan Rumah susun sewa Setelah melalui uji kelayakan fisik, selanjutnya masing-masing alternatif diuji kelayakan finansialnyayang meliputi analisa kebutuhan investasi, analisa perkiraan pendapatan, dan analisa tingkat pengembalian modal, dengan rincian sebagai berikut. 1) Analisa Kebutuhan Investasi Analisa Kebutuhan investasi dengan memperhitungkan biaya penyiapan lahan, biaya konstruksi (biaya bangunan dan biaya peralatan tetap), biaya jasa profesi, biaya administrasi, serta biaya lain-lain. 2) Analisa Perkiraan Pendapatan Dengan menggunakan pendekatan properti pembanding dan asumsi kenaikan pendapatan 5% per 5 tahun) maka diperoleh perkiraan pendapatan tahun pertama. Tabel 6. Perkiraan Biaya Investasi dan Pendapatan Pasar dan Gedung parkir dimungkinkan dimungkinkan dimungkinkan dimungkinkan dimungkinkan dimungkinkan Sumber: Hasil Perhitungan terhadap kebutuhan biaya investasi dan potensi pendapatan,2014 3) Analisa Tingkat Pengembalian Modal B-25-6

Analisa Net PresentValue (NPV), Internal Rate of Return (IRR), PayBackPeriod (IOI), BenefitCostRatio(BCR) Tabel 7. Analisa Tingkat pengembalian modal Sumber: Hasil Perhitungan terhadap tingkat pengembalian modal,2014 Hasil Analisa Produktifitas Maksimal Dari perhitungan pada uji kelayakan finansial diperoleh nilai IRR sebesar 44% yang dapat dijadikan sebagai tingkat kapitalisasi atas modal sendiri, dan tingkat kapitalisasi atas modal pinjaman sebesar 10,75% (berdasarkan suku bunga dasar kredit Bank per 31 Desember 2013) Diasumsikan nilai suku bunga dasar kredit tidak mengalami peningkatan setiap tahunnya selama 20 tahun. Perhitungan untuk mencari besarnya konstanta pinjaman adalah sebagai berikut Dengan perhitungan pengembalian modal pinjaman (loan) dan modal sendiri (equity) atau Band of Investment Method, diperoleh besarnya tingkat kapitalisasi pengembangan rencana bangunan mixeduse pada lahan Pasar Keputran adalah : B-25-7

Tabel 8.Perhitungan hasil nilai pasar lahan dan bangunan dengan teknik penyisaan. Sumber: Hasil perhitungan nilai pasar lahan dan bangunan,2014 Analisa Penentuan Jenis Pemanfaatan Lahan Tertinggi dan Terbaik Berdasarkan analisa penentuan jenis pemanfaatan lahan tertinggi dan terbaik maka diperoleh perbandingan nilai properti Pasar Keputran jika dibiarkan tanpa pengembangan adalah sebesar negatif ( -) Rp.1.310.597,10/ m 2, sedangkan jika pada tapak Pasar Keputran dilakukan pengembangan dengan rencana pasar dan diversifikasi pasar, maka nilai propertinya adalah Rp.2.083.196,50/m 2 KESIMPULAN 1. Berdasarkan analisa stakeholder terdapat tiga alternatif rencana pengembangan (pasar dan diversifikasi pasar, pasar dan rumah susun sewa, serta pasar dan gedung parkir). 2. Ketiga rencana pengembangan tersebut diijinkan secara hukum, dimungkinkan secara fisik dan layak secara finansial untuk dikembangkan. 3. Berdasarkan analisa produktifitas maksimal rencana pengembangan pasar dan diversifikasi pasar adalah yang berproduksi paling maksimal dibandingkan dua alternatif lainnya. 4. Rencana pasar dan diversifikasi pasar memiliki perkiraan nilai investasi sejumlah Rp.130.385.490.049,89 dengan perkiraan pendapatan bersih pada tahun pertama sebesar Rp.31.873.560.629,83/tahun, dengan lama kembali modal 5 tahun 2 bulan. dan nilai B-25-8

properti sebesar Rp.2.083.196,50 /m 2 lebih tinggi bila dibandingkan nilai properti pasar tanpa pengembangan yang sebesar (-)Rp.1.310.597,10/ m 2. 5. Berdasarkan Prinsip Penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best use) maka jenis kegiatan pasar dan diversifikasi pasar merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan Pasar Keputran. DAFTAR PUSTAKA Adisasmita, Raharjo. 2005. Dasar-Dasar Ekonomi Wilayah. Yogyakarta: Graha Ilmu. BPFE. 2003. Teori dan praktek penilaian properti.yogyakarta. Guna Widya. 2004. Ekonomi Teknik. Surabaya. The Appraisal journal ( page76-86). 1996. Highest and Best Use: Preservation Use of Environmentally Significant Real Estate. The Appraisal Journal (page 45-57). 1996. The Semantics Debate : Highest and Best Use Vs Most Probable Use. The Appraisal Journal. 1990. The process of selecting comparable. The Appraisal Journal Vol 61269. 1993. A No Nonsense Approach To Highest And Best Use. The Journal of real estate research vol. 517-36. 2001. Highest and Best Use: The Evolving Paradigma. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). 2000. Rekayasa penilaian.jakarta. MAPPI dan GAPPI. 2007. Standar Penilaian Indonesia. Settlements, U. N. ( page 9-30). 2001. Participation to Partnership. Urban Management Program. Soeparjanto.2008.Konsep penilaian PropertiPusat pendidikan dan pelatihan keuangan umum Sugiarto.2003.Teknik sampling. Jakarta. PT.Gramedia Pustaka utama Wahyu hidayati, Budi Harjanto. 2003. Konsep dasar Penilaian properti. Yogyakarta BPFE Data dan Dokumentasi Badan Perencanaan Pembangunan Kota. 2013. Badan Perencanaan dan Pembangunan Kota Surabaya. Surabaya Keputusan Direktur Jenderal Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir. Pemerintah Republik Indonesia. Keputusan Menteri Kesehatan No.519/Menkes/SK/VI/2008 tentang Pedoman Penyelenggaraan Pasar Sehat. Pemerintah Republik Indonesia. Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup Nomor 11 Tahun 2006 tentang Jenis Rencana Usaha Dan/Atau Kegiatan Yang Wajib Dilengkapi Dengan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup. Pemerintah Republik Indonesia. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung. Pemerintah Republik Indonesia Peraturan Daerah Kota Surabaya No.3 Tahun 2007 tentang RTRW Kota Surabaya. Surabaya B-25-9

Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Pemerintah Daerah. Pemerintah Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2008tentang Pengelolaan Sampah. Pemerintah Republik Indonesia. B-25-10