BAB I PENDAHULUAN 1.1 Penjelasan Umum Proyek Mandau City merupakan bangunan mall yang berada di Jl.Jendral Sudirman Kav.109 Komplek Duri Indah Raya Blok C1, Duri Riau. Proyek ini sendiri dulunya adalah proyek dari anak perusahaan PT. Adhi Karya (Persero) Tbk. yang bernama PT. Adhi Dira yang mulai dibangun pada tahun 2006 dengan nama Mandau Town Square (Matos). Karena suatu hal, proyek ini berhenti pada tahun 2007 dan diambil alih oleh PT. Adhi Karya (Persero) Tbk. Divisi Konstruksi 3. Kemudian pada tahun 2012, disaat PT. Adhi Persada Realti terbentuk, proyek Mandau Town Square diambil alih. Pengambilalihan tersebut berdampak pada perubahan konsep dan desain yang baru serta pengubahan nama menjadi Mandau City. Untuk new brand tersebut, Mandau City menggaet PT.Colliers sebagai management building dan Divisi Konstruksi III PT. Adhi Karya (Persero) Tbk. sebagai kontraktor. Gambar 1. Mall Mandau City Setelah pekerjaan konstruksi selesai seiring dengan diadakannya serah terima pekerjaan pertama (PHO) pada tanggal 12 november 2012, maka pihak kontraktor yakni Divisi Konstruksi III PT. Adhi Karya (Persero) Tbk. bertanggung jawab terhadap penyelesaian serah terima pekerjaan kedua (FHO), hingga tertanggal 12 Februari 2013 (3 bulan setelah PHO). Namun pada kenyataan dilapangan (tertanggal 1 April 2013) masih banyak sub-pekerjaan yang belum diselesaikan akibat dari kurangnya SDM dalam penyelasaian pekerjaan tersebut. PT Adhi Persada Realti Proyek Pengembangan Mandau City 1
Penulis sebagai pihak yang ditugaskan sebagai staff engineer dari pihak PT. Adhi Persada Realti turut diikutsertakan untuk membantu dalam penyelesaian checklist (serah terima) pekerjaan tersebut. Selain itu, pihak pelaksana yang bertugas dalam penyelasaian pekerjaan Mekanikal Elektrikal dan Plumbing (MEP) yakni PT. Mekaeltri Engineering juga masih belum bisa memenuhi kewajiban atas seluruh pekerjaan yang diberikan pihak Developer. Dengan banyaknya sub-pekerjaan pada Mall Mandau City (Mancy) yang belum terselesaikan, menyebabkan terganggunya performance penjualan unit kios pada Mall Mandau City. DUMAI DURI PEKANBARU Mall Mandau City Gambar 2. Lokasi Proyek (Mall Mandau City, Duri Riau) Salah satu rencana yang dilakukan oleh pihak pengelola Mall Mandau City untuk meningkatkan performance penjualan dengan cepat adalah memasukkan anchor tenant yakni Matahari Departement Store. Namun kebutuhan akan ruang yang diperlukan oleh pihak MDS tidaklah sedikit, sehingga mengharuskan pihak pengelola Mall Mandau City melakukan penambahan ruang yakni pada lantai 1. Penambahan ruang yang telah direncanakan tersebut baru akan dilaksanakan setelah adanya kesepakatan dari kedua pihak yakni PT. Adhi Persada Realti sebagai pihak developer dan pihak Matahari Departement Store (MDS). Penambahan ruang tersebut rencananya menggunakan konstruksi baja sebagai perkuatan strukturnya. Berikut ini merupakan gambar soft drawing sebelum dan sesudah perluasan MDS. PT Adhi Persada Realti Proyek Pengembangan Mandau City 2
Gambar 3. Denah Lt. 1 Sebelum Perluasan Area Gambar 4. Denah Rencana Lt. 1 Setelah Perluasan Area PT Adhi Persada Realti Proyek Pengembangan Mandau City 3
BAB II DATA PROYEK 2.1 Faktor-faktor Lingkungan Proyek Berikut adalah faktor-faktor lingkungan proyek yang meliputi nama proyek, jenis proyek dan lokasi geografis. Nama Proyek : Pengembangan Mall Mandau City Jenis Proyek : Perluasan Bangunan Mall Letak Geografi : 1.280723 BT,101.193325 LU Luas Lahan Mall : 23.565 m² Total Existing Gross Building Area : 37.517 m² Total Existing Saleable Area : 22.652 m² Total Luas Rencana MDS : 4735 m² 2.2 Lingkup Proyek a. Pekerjaan Struktur Baja Dalam proyek pengembangan mall Mandau City ini, struktur yang digunakan merupakan struktur baja. Adapun rincian pekerjaan struktur baja untuk balok, kolom dan kuda-kuda adalah sebagai berikut : Jenis Pekerjaan Profil Baja Pek. Kolom 1 WF 350 x 175 x 7 X 11 Pek. Kolom 2 WF 200 x 100 x 5.5 X 8 Pek. Balok 1 WF 350 x 175 x 7 X 11 Pek. Balok 2 WF 200 x 100 x 5.5 X 8 Pek. Kuda-kuda 1 WF 350 x 175 x 7 X 11 Pek. Kuda-kuda 2 WF 200 x 100 x 5.5 X 8 Sedangkan spesifikasi material adalah sebagai berikut : Mutu Baja Fu Fy : BJ-37 : 370 Mpa : 240 Mpa PT Adhi Persada Realti Proyek Pengembangan Mandau City 4
3.1 Definisi Pekerjaan Struktur Baja BAB III METODE KERJA Suatu konstruksi bangunan baja tersusun atas batang-batang baja yang digabung membentuk satu kesatuan bentuk konstruksi dengan menggunakan berbagai macam teknik sambungan. Adapun fungsi/tujuan sambungan baja antara lain : 1. Untuk menggabungkan beberapa batang baja membentuk kesatuan konstruksi sesuai kebutuhan. 2. Untuk mendapatkan ukuran baja sesuai kebutuhan (panjang, lebar, tebal, dan sebagainya). 3. Untuk memudahkan dalam penyetelan konstruksi baja di lapangan. 4. Untuk memudahkan penggantian bila suatu bagian/batang konstruksi mengalami rusak. 5. Untuk memberikan kemungkinan adanya bagian/batang konstruksi yang dapat bergerak missal peristiwa muai-susut baja akibat perubahan suhu. Standar yang digunakan pada tahapan konstruksi yang akan dilakukan meliputi persyaratan-persyaratan umum serta ketentuan ketentuan teknis perencanaan dan pelaksanaan struktur baja untuk bangunan gedung, atau struktur bangunan lain yang mempunyai kesamaan karakter dengan struktur gedung. Pada kegiatan konstruksi, pekerjaan mobilisasi sangatlah penting, karena menyangkut persiapan pelaksanaan di lapangan. Lamanya mobilisasi akan disesuaikan dengan kebutuhan peralatan berat di lapangan sehingga tidak perlu menyediakan area khusus untuk parkir alat berat di proyek. Untuk bangunan dan fasilitas penunjang akan dipersiapkan segera di proyek dan termasuk pada kegiatan mobilisasi yang paling awal. Pada awal sebelum dimulainya pekerjaan di lapangan, kontraktor harus menyediakan kantor lapangan dan gudang untuk penyimpanan bahan dan peralatan yang diperlukan untuk kegiatan pekerjaan. 3.2 Lokasi Pekerjaan Mall Mandau City berlokasi di Jl. Jendral Sudirman Kav.109 Komplek Duri Indah Raya Blok C1, Duri Riau. Penambahan akan ruang untuk area yang digunakan oleh pihak PT Adhi Persada Realti Proyek Pengembangan Mandau City 5
Matahari Departement Store adalah lantai 1 gedung dengan penambahan luas area dari 3.375,80 m² menjadi 4735,02 m² atau sebesar 1.359,22 m². 3.3 Metode Kerja Pengukuran yang tidak dilakukan dengan tepat pada saat dilapangan dengan desain final tidak jarang menimbulkan selisih hasil ukur, baik dari segi akurasi, peletakan dan lain sebagainya. Pengukuran berdasarkan desain final/desain enginer akan sekaligus menentukan volume atap baja ringan yang nanti dikerjakan. Ukuran volume atap ini menjadi penting karena terkait dengan nilai kontrak yang harus dibayarkan kepada pelaksana konstruksi baja ringan, dan hal ini cukup sensitif. Ukuran luas atap baja ringan termasuk didalamnya adalah panjang overstek/overhang, sudut kemiringan, jenis atap (perisai, pelana, kombinasi keduanya atau variasi lainnya sesuai dengan desain). Supporting system pada kegiatan pekerjaan rangka atap baja ringan sangatlah penting, karena kelancaran dalam pekerjaan tersebut akan menentukan kualitas dari pekerjaan itu sendiri. Sehingga setiap Jadi pastikan bahwa setiap pekerjaan yang melibatkan ukuran volume diukur dengan cermat. Berikut ini merupakan alur yang diadakan pada tahapan pekerjaan kontruksi struktur baja. PT Adhi Persada Realti Proyek Pengembangan Mandau City 6
Gambar 5. Alur Pekerjaan Struktur Baja PT Adhi Persada Realti Proyek Pengembangan Mandau City 7
3.4 Gambar Pelaksanaan dan Volume Pekerjaan Gambar rencana dan besarnya volume pekerjaan kontruksi pada penambahan ruang Mall Mandau City untuk area MDS terlampir. 3.5 Catatan Mengenai Proyek Perencanaan proyek penambahan ruang/kapasitas Mall Mandau City terhambat karena belum adanya persetujuan dari pihak BOD PT. Adhi Persada Realti sebagai Owner Mall terkait pelaksanaan kegiatan tersebut. Selain itu, masih banyaknya kegiatan checklist (serah terima) kegiatan kedua (FHO) yang belum diselesaikan mengharuskan penulis turut serta dalam menyelesiakan pelaporan kegiatan tersebut. Oleh karena itu, penulis hanya dapat memberikan sedikit penjelasan mengenai laporan kegiatan sampai pada gambar perencanaan dan perhitungan volume-nya saja. PT Adhi Persada Realti Proyek Pengembangan Mandau City 8
BAB IV CHECKLIST PEKERJAAN REPAIR 4.1 Pekerjaan Sipil dan Arsitektural Pekerjaan checklist meliputi pengontrolan kesesuaian pekerjaan yang telah dilaksanakan dengan kontrak proyek yang sudah disetujui sebelumnya. Item penilaian pada kegiatan checklist pekerjaan Sipil dan Arsitektur pada tiap ruangan/kios memang terdapat beberapa perbedaan. Namun secara umum pekerjaan checklist meliputi: 1. Pekerjaan Lantai Pekerjaan lantai pada checklist repair ini meliputi kesesuaian dari pasangan keramik lantai, adanya nat keramik, dan dilakukannya pembersihan terhadap lantai. 2. Pekerjaan Dinding. Pekerjaan dinding yang dimaksud adalah kesesuaian pasangan keramik dinding, kerapihan permukaan dinding berupa plester dan aci, pasangan kusen dan daun pintu kayu/pvc, cat dinding interior. 3. Pekerjaan Rolling Door (RD) Banyaknya unit rolling door yang tidak sesuai kriteria mengharuskan pihak pelaksana konstruksi melakukan sejumlah repair. Berikut ini adalah beberapa item penilaian yang harus sesuai untuk pekerjaan rolling door : a. Kelancaran buka tutup Rolling Door (incl. kunci) b. Kerapihan dari box RD c. Kerapihan drop ceiling 4. Pekerjaan Plafond 5. Pekerjaan Waterproofing 6. Pekerjaan lain-lain yang meliputi seluruh bagian pada toilet seperti urinoir, jet washer, closed,wastafel, dan floor drain. PT Adhi Persada Realti Proyek Pengembangan Mandau City 9
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan Mall Mandau City yang mulai dioperasikan pada quarter terakhir tahun 2012 menjadi salah satu pioneer kebanggaan dari masyarakat Duri. Namun karena performance penjualan yang kurang memuaskan mengharuskan pihak pengelola untuk melakukan penambahan ruang sebagai syarat masuknya Anchor tenant yakni Matahari Departement Store. Namun karena belum terjadinya kesepakatan antara pihak pengelola dengan pihak MDS, pada akhirnya proyek penambahan ruang tersebut masih ditangguhkan hingga waktu yang belum ditentukan. Selain itu, akibat dari banyaknya pekerjaan repair untuk penyerahan pekerjaan kedua dari pihak pelaksana konstruksi juga mengakibatkan penurunan performance dari gedung (Mall Mandau City). 5.2 Saran 1. Untuk mendongkrak building performance dari Mall Mandau City, penulis menyarankan agar pengelola dengan segera mengadakan kesepakatan dengan pihak Anchor tenant sebagai cara untuk menambah daya tarik penjualan terhadap kios-kios yang ada pada Mall Mandau City terutama pada kios sekitarnya (kios lantai 1). Hal tersebut dianjurkan untuk memenuhi target penjualan dari Mall Mandau City. 2. Penyelesaian checklist pekerjaan baik untuk pekerjaan sipil dan arsitektur maupun pekerjaan mekanikal elektrikal dan plumbing harus segera dituntaskan, karena berpengaruh pula pada penurunan performance penjualan Mall. PT Adhi Persada Realti Proyek Pengembangan Mandau City 10