Tatia Ardilla / Dosen Pembimbing : Cahyono Bintang Nurcahyo, ST. MT.

Transkripsi

1 PENERAPAN REKAYASA NILAI PADA PROYEK PEMBANGUNAN ASRAMA X PROVINSI BALI (The Application of Value Engineering in The Project of X Dormitory Bali Province) Tatia Ardilla / Dosen Pembimbing : Cahyono Bintang Nurcahyo, ST. MT. Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember 2013

2 Asrama Bangunan tempat tinggal bagi sekelompok orang untuk sementara waktu, terdiri atas sejumlah kamar, dan dipimpin oleh seorang kepala asrama Rekayasa Nilai (Value Engineering) suatu usaha yang terorganisir secara sistematis sebagai sebuah bentuk teknik manajemen yang mencari keseimbangan antara fungsi dan biaya sehingga didapatkan biaya seminimal mungkin tetapi tanpa mengurangi kualitas dari pekerjaan tersebut

3 Kenapa Rekayasa Nilai? Proyek Asrama Mahasiswa UI 7,45 juta/m2 Proyek Asrama X 9,7 juta/m2

4 Rencana Kerja Rekayasa Nilai Tahap Informasi Tahap Spekulasi Tahap Analisa Tahap Pengembangan Tahap Penyajian dan Tindak Lanjut

5 Tahap Informasi Data umum proyek yang digunakan : Nama Proyek : Proyek Pembangunan Asrama X Lokasi Proyek : Provinsi Bali Pemilik : Pemerintah Provinsi Bali Fungsi gedung : Asrama Luas gedung : ± 1245 m2 Jumlah lantai :4 Biaya : Rp ,44 Breakdown Model Terdapat 4 analisa yang harus dilakukan dalam tahap informasi, yaitu: Model Analisa Grafik Pareto Analisa Fungsi

6 Model

7 Breakdown Model No Item Pekerjaan Biaya (Rp) Pek. Struktur Pek. Atap Pek. Pelapis dinding dan lantai Pek. Pas. Bata, plester, dan acian Pek. Pintu Pek. Sanitary dan fixture Pek. Facade Pek. Jendela Pek. Pengecatan Pek. Kayu Pek. Rangka metal hollow Total Biaya Rp ,53 Rp ,07 Rp ,52 Rp ,79 Rp ,00 Rp ,00 Rp ,08 Rp ,00 Rp ,77 Rp ,62 Rp ,12 Rp ,49 Biaya Biaya Item Kumulatif (%) Kumulatif (%) (%) 34,964 34,964 9,091 19,604 54,567 18,182 9,266 63,834 27,273 8,115 71,949 36,364 7,389 79,338 45,455 5,261 84,599 54,545 4,256 88,855 63,636 3,863 92,718 72,727 3,748 96,465 81,818 1,850 98,315 90,909 1, , ,000

8 Biaya Kumulatif (%) Analisa Grafik Pareto ΔC ΔP Item 45.5 Kumulatif (%) Batas biaya tinggi : Jika ΔC < ΔP maka 20% + ΔC =... item pekerjaan Jika ΔC > ΔP maka 20% + ΔP =... item pekerjaan Jika x = 20% maka y = 58,5 % Jika y = 80% maka x = 45,5 % Sehingga didapatkan ΔC = 21,5% sedangkan ΔP = 25,5 % Karena ΔC < ΔP maka 20% + 21,5% = 41,5% = 5 item pekerjaan Grafik Proyek "X"

9 Analisa Fungsi Dari 4 item pekerjaan yang dianalisa fungsi, diambil 3 item pekerjaan dengan nilai C/W tertinggi yaitu 1. Pekerjaan Struktur 2. Pekerjaan Atap 3. Pekerjaan Pasangan Bata, Plesteran, dan Acian No 1 Item Pekerjaan C/W Pek. Struktur 3,88 Pek. Pelat 3,96 Pek. Balok dan Ring Balk 4,69 Pek. Kolom 3,84 Pek. Tangga 3,01 2 Pek. Atap 2,45 3 Pek. Pelapis dinding dan lantai 1,31 Pek. Pelapis Dinding Keramik Lokal 20x25 cm 1,05 Pek. Pelapis Dinding Granit 1,40 Pek. Pelapis Dinding Keramik Lokal 20x20 cm 1,82 Pek. Pelapis Lantai Skirting Granit 1,11 Pek. Pelapis Lantai Waterproofing 1,16 Pek. Pas. Bata, plester, dan acian 1,93 4

10 Tahap Spekulasi Tahap Kreatif Tahap Kreatif PENGUMPULAN ALTERNATIF PENGUMPULAN ALTERNATIF Proyek : Pembangunan Asrama "X" Lokasi : Provinsi Bali Item : Pekerjaan Pelat Fungsi : mendistribusikan beban ke balok No Desain original : pelat konvensional menggunakan beton bertulang 1 2 pelat lantai metal komposit (floor deck) pelat lantai ceiling brick (dak keraton) Proyek : Pembangunan Asrama "X" Lokasi : Provinsi Bali Item : Pekerjaan Atap List Plank Fungsi : menutup atap No. Desain original : list plank kayu jati dengan lebar 30 cm 1 List plank kayu kamper 2 List plank kayu kruing List plank kalsiplank 3

11 Tahap Kreatif Tahap Kreatif PENGUMPULAN ALTERNATIF PENGUMPULAN ALTERNATIF Proyek : Pembangunan Asrama "X" Lokasi : Provinsi Bali Item : Pasangan Bata + Plesteran dan Acian Fungsi : pemisah antar ruangan No. Desain original : bata ringan ex. Hebel batako pres batu bata merah panel styrofoam Proyek : Pembangunan Asrama "X" Lokasi : Provinsi Bali Item : Pekerjaan Atap Penutup Atap Fungsi : menutupi atap No. Desain original : Penutup Atap Genteng Keramik 1 Genteng Metal Berpasir 2 Genteng Tanah Liat (Plentong Pejaten)

12 Tahap Analisa Analisa Keuntungan dan Kerugian Analisa Struktur

13 Analisa Keuntungan dan Kerugian Analisa Keuntungan dan Kerugian Proyek : Pembangunan Asrama "X" Lokasi : Provinsi Bali Item : Pekerjaan Atap Penutup Atap (Genteng) Fungsi : menutup atap No 1 Genteng Keramik Keuntungan Kerugian tersedia dalam berbagai warna lebih mahal dari genteng beton dan tanah liat tidak cocok untuk desain modern minimalis yang mengusung atap flat terlihat mengkilap sehingga bagus dipandang lebih anti bocor dan tak mudah lepas lebih tahan lama warna tidak mudah pudar genteng keramik tersedia dalam ukuran besar sehingga kebutuhan reng lebih sedikit berbobot lebih berat daripada genteng tanah liat, tapi lebih ringan daripada genteng beton perbedaan warna berdampak pada perbedaan harga yang sangat jauh tidak rentan terhadap korosi dan cuaca ekstrim perawatannya mudah 2 Genteng Metal (Metal Roof) mudah dan cepat pemasangannya bentang lebar menyebabkan hemat material dilapisi bahan anti karat bunyi berisik saat hujan pemasangan yang tidak rapi akan mengurangi keindahan menggunakan bahan anti pecah sehingga tahan bocor tidak menimbulkan panas tidak mudah terbakar terdapat lapisan anti lumut 3 Genteng Konvensional (genteng tanah liat) lebih dingin mudah berlumut tidak berisik tidak cocok untuk daerah gempa lebih artistik mudah perawatannya

14 Analisa Struktur Analisa Struktur digunakan karena adanya perubahan beban akibat pergantian material. Analisa dilakukan menggunakan program SAP2000

15 Tahap Pengembangan Life Cycle (LCC) Analytical Hierarchy Process (AHP)

16 Life Cycle Macammacam life cycle cost (AIA, Coffee, and Morgan, 1999) adalah : Initial Replacement Salvage Data umum untuk menghitung life cycle cost yaitu : Umur bangunan 20 tahun (berdasarkan PPRI no.36 tahun 2005 pasal 5 ayat 3 tentang bangunan permanen). i = 9,8 Inflasi diabaikan Seluruh biaya dihitung berdasarkan nilai Present Value Operational Maintenance Nama Bank Bunga Deposito Bank Bukopin 6 BCA 4 CIMB Niaga 5 Danamon 5 HSBC 3 Bank Mandiri 5 Bank Mega 6 BNI 5 BRI 5 BTN 5 ratarata 4,9 i (safe rate) 9,8

17 Tahap Analisa ANALISA DAUR HIDUP PROYEK Proyek : Pembangunan Asrama "X" Lokasi : Provinsi Bali Item : Pekerjaan Struktur Pelat Present Value Original 1 2 biaya konstruksi Rp ,93 Rp ,00 Rp ,80 Initial biaya redesain Rp ,56 Rp ,56 total initial cost Rp ,93 Rp ,56 Rp ,36 Replacement Salvage seluruh alternatif tidak memerlukan penggantian selama usia bangunan seluruh alternatif tidak memberikan nilai sisa Operational seluruh alternatif tidak membutuhkan biaya operasional Maintenance seluruh alternatif tidak memerlukan biaya perawatan Total Rp ,93 Rp ,56 Rp ,36

18 Tahap Analisa ANALISA DAUR HIDUP PROYEK Proyek : Pembangunan Asrama "X" Lokasi : Provinsi Bali Item : Pekerjaan Atap List Plank Present Value Initial Replacement Salvage biaya konstruksi biaya redesain total initial cost setiap alternatif membutuhkan penggantian setiap sepuluh 10 tahun seluruh alternatif tidak memberikan nilai sisa Operational seluruh alternatif tidak membutuhkan biaya operasional Maintenance seluruh alternatif tidak memerlukan biaya perawatan Total Rp ,09 Rp ,09 Rp ,09 Rp ,71 Rp ,18 Rp ,18 Rp ,18 Rp ,09 Rp ,27 Rp ,27 Rp ,89 Original Rp ,96 Rp ,51 Rp ,22 Rp ,66 Rp ,32 Rp ,64 Rp ,49 Rp ,74 Rp ,37 Rp ,42 Rp ,98 Rp ,29

19 Tahap Analisa ANALISA DAUR HIDUP PROYEK Proyek : Pembangunan Asrama "X" Lokasi : Provinsi Bali Item : Pekerjaan Atap Penutup Atap (Genteng) Present Value Original 1 2 biaya konstruksi Rp ,87 Rp ,71 Rp ,36 Initial biaya redesain Rp ,22 Rp ,22 total initial cost Rp ,87 Rp ,93 Rp ,58 Replacement Salvage Operational Maintenance Total setiap alternatif membutuhkan penggantian setiap sepuluh 10 tahun seluruh alternatif tidak memberikan nilai sisa seluruh alternatif tidak membutuhkan biaya operasional Biaya Perawatan Rp ,36 Rp ,28 Rp ,16 Rp ,23 Rp ,21 Rp ,75

20 Tahap Analisa ANALISA DAUR HIDUP PROYEK Proyek : Pembangunan Asrama "X" Lokasi : Provinsi Bali Item : Pekerjaan Pasangan Bata, Plesteran, dan Acian Present Value Initial Replacement Salvage biaya konstruksi biaya redesain total initial cost seluruh alternatif tidak memerlukan penggantian selama usia bangunan seluruh alternatif tidak memberikan nilai sisa Operational seluruh alternatif tidak membutuhkan biaya operasional Maintenance seluruh alternatif tidak memerlukan biaya perawatan Total Rp ,79 Rp ,79 1 Rp ,44 Rp ,45 Rp ,89 Rp ,79 Rp ,89 Original 2 3 Rp ,24 Rp ,00 Rp ,45 Rp ,45 Rp ,69 Rp ,45 Rp ,69 Rp ,45

21 Analytical Hierarchy Process Analytical Hierarchy Process (AHP) adalah hierarki fungsional dengan input utamanya persepsi manusia. (Kusrini, 2007). 4 prinsip dasar AHP, yaitu : Membuat hierarki Penilaian kriteria dan alternatif Synthetic of priority (menentukan prioritas) Logical consistency (konsistensi logis)

22 Hasil AHP No Item Pekerjaan 1 Pekerjaan Struktur Pelat Ranking 1 : Ranking 2 : Ranking 3 : 2 Pekerjaan Atap Listplank Ranking 1 : Ranking 2 : Ranking 3 : Ranking 4 : Pekerjaan Atap Genteng Ranking 1 : Ranking 2 : Ranking 3 : 3 Pekerjaan Pasangan Bata, Plesteran, dan Acian Ranking 1 : Ranking 2 : Ranking 3 : Ranking 4 : Pelat Lantai Ceiling Brick (Dak Keraton) (alternatif 2) Pelat Konvensional Beton Bertulang (original) Pelat Lantai Metal Komposit / Floor Deck (alternatif 1) Listplank Kalsiplank (alternatif 3) Listplank Kayu Kruing (alternatif 2) Listplank Kayu Kamper (alternatif 1) Listplank Kayu Jati (original) Genteng Tanah Liat (Plentong Pejaten) (alternatif 2) Genteng Keramik (original) Genteng Metal (alternatif 1) Batu Bata Merah (alternatif 2) Batako Press (alternatif 1) Bata Ringan Hebel (original) Panel Styrofoam (alternatif 4)

23 Tahap Penyajian dan Tindak Lanjut Tahap Rekomendasi Item : Pekerjaan Struktur Pelat Fungsi : mendistribusikan beban ke balok 1 Rencana awal pelat konvensional beton bertulang 2 Usulan pelat lantai ceiling brick (dak keraton) 3 Dasar pertimbangan berdasarkan analisa rekayasa nilai tidak melanggar batasan rencana dan aman secara struktur Rp ,57 4 Penghematan biaya Tahap Rekomendasi Item : Pekerjaan Atap Penutup Atap (Genteng) Fungsi : menutupi atap Genteng Keramik 1 Rencana awal 2 Usulan Genteng Tanah Liat (Plentong Pejaten) 3 Dasar pertimbangan berdasarkan analisa rekayasa nilai tidak melanggar batasan rencana dan aman secara struktur Rp ,48 4 Penghematan biaya 6,846% Tahap Rekomendasi Item : Pekerjaan Atap Listplank Fungsi : menutup atap Listplank Kayu Jati 1 Rencana awal Listplank Kalsiplank 2 Usulan 3 Dasar pertimbangan berdasarkan analisa rekayasa nilai tidak melanggar batasan rencana dan aman secara struktur Rp ,07 4 Penghematan biaya 45,210% 44,381% Tahap Rekomendasi Item : Pekerjaan Pas. Bata, Plesteran, dan Acian Fungsi : pemisah antar ruang Bata Ringan ex. Hebel 1 Rencana awal 2 Usulan Batu Bata Merah 3 Dasar pertimbangan berdasarkan analisa rekayasa nilai tidak melanggar batasan rencana dan aman secara struktur Rp ,10 4 Penghematan biaya 9,258%

24 Kesimpulan Item berbiaya tinggi pada Proyek Pembangunan Asrama X Provinsi Bali adalah pekerjaan struktur, pekerjaan atap, dan pekerjaan pasangan bata, plesteran, dan acian. terbaik pengganti pekerjaan struktur pelat konvensional beton bertulang adalah penggunaan pelat lantai ceiling brick (dak keraton). Sedangkan untuk pekerjaan atap bagian listplank yang terbuat dari kayu jati diganti menggunakan kalsiplank. Selain itu genteng keramik digantikan dengan genteng tanah liat (plentong pejaten). Untuk pekerjaan pasangan bata, plesteran, dan acian yang menggunakan bata ringan hebel dengan plesteran dan acian dengan spesi instan dari mortar utama digantikan dengan batu bata merah dengan plesteran 1PC : 4 PS dan acian menggunakan semen portland. Penghematan yang didapat dari rekayasa nilai pekerjaan struktur adalah sebesar Rp ,57 (6,846%). Sedangkan dari pekerjaan ataplistplank sebesar Rp ,07 (45,210%). Untuk pekerjaan atappenutup atap (genteng) sebesar Rp ,48 (44,381%). Untuk pekerjaan pasangan bata, plesteran, dan acian sebesar Rp ,10 (9,258%). Jadi total penghematan yang dilakukan adalah sebesar Rp ,23.

25 Saran Dilakukan rekayasa nilai untuk semua aspek pekerjaan seperti pekerjaan struktur atas dan bawah, pekerjaan arsitektur, dan pekerjaan mekanikal elektrikal. Struktur dianalisa mulai dari struktur bawah hingga struktur atas secara mendetail. Perlu adanya koordinasi yang baik antara penulis, owner, dan kontraktor sehingga didapatkan keputusan rekayasa nilai yang lebih baik dan mendetail. Rekayasa Nilai dilakukan saat mulai tahap perencanaan sehingga penghematan yang didapat menjadi lebih optimal.

26 Terima Kasih