BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI II.1. Tinjauan Umum II.1.1. Pengertian Apartemen Sebuah ruangan dalam suatu bangunan, suatu bagian dalam rumah yang terpisah dari yang lain dengan sekat; sederetan atau set hunian yang terdiri dari ruang-ruang tempat tinggal (Grolier, 1973). Sebuah ruang/beberapa ruang yang terencana sebagai hunian dan biasanya merupakan kesatuan dari beberapa kelompok ruang yang sama dalam satu gedung; sebuah bangunan yang terdiri dari beberapa kelompok ruang (Cyril M. Harris, 1975). Kamar atau ruangan yang diperuntukan sebagai tempat tinggal, terdapat di dalam suatu bangunan yang biasanya punya kamar atau ruangan semacam itu; yang terdiri dari kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur dan sebagainya yang berada pada satu lantai bangunan bertingkat (Poerwadarmita, 1976). Apartemen tidak hanya sebuah produk tetapi juga merupakan dasar dari pengalaman-pengalaman hidup penghuninya. Apartemen haruslah mampu menjadi tempat melepaskan lelah dan tekanan dari kesibukan kerja sehari-hari, dari keramaian, kecemasan dan stress. Apartemen harus dapat menyajikan keindahan, kenyamanan, keamanan, dan privasi bagi keluarga penghuninya. Ada suatu tanggung jawab lebih bagi arsitek dan pembangunnya untuk mencapai pemecahan 6
terbaik dari tuntutan kebutuhan dan membangun proyek yang menjadi aset penting untuk lingkungan masyarakat sekitarnya (Samuel Paul, 1976 : 6). II.1.2. Kriteria Desain Apartemen Desain apartemen harus memperhatikan aspek-aspek yang mempengaruhinya seperti: - Faktor fungsional apartemen supaya cocok untuk tiap penyewa - Keserasian bangunan terhadap lingkungan sekitar Berikut ini beberapa kriteria desain yang harus diterapkan pada fisik bangunan apartemen yaitu: Kapasitas Desain tiap unit dan fasilitasnya harus diperhitungkan kapasitasnya secara tepat sesuai jangka waktu yang direncanakan sehingga ada kemungkinan perluasan/penambahan ruang. Kompatibilitas: - Ergonomi, menyangkut hubungan manusia dengan benda misalnya perancangan unit apartemen dan perabot yang sesuai dengan kebutuhan calon penghuni. - Harmoni, menyangkut hubungan benda dengan benda misalnya misalnya meletakkan benda berat/logam diatas karpet yang mahal karena karpet akan cepat rusak. Ekonomis dan efisien Dalam pemakaian dana secara ekonomis dan efisien bukan berarti menggunakan bahan-bahan yang berkualitas rendah dan murah dalam 7
desain. Biaya perbaikkan dan kualitas yang kurang baik dapat menurunkan daya beli/sewa. Fleksibilitas Dalam mencapai pemanfaatan ruang secara maksimal seperti ruang serba guna haruslah dapat menampung berbagai kegiatan berdasarkan jumlah orang dengan skala yang dapat berubah-ubah. Daya tahan dari bangunan dan peralatan yang digunakan sebaiknya dapat digunakan dalam jangka waktu yang panjang sehingga dapat memaksimalkan fungsi apartemen pada masa yang akan datang. Keamanan Memperhatikan masalah keselamatan pengguna ruang-ruang dan peralatan di kompleks apartemen baik oleh penghuni ataupun karyawan apartemen tersebut. Keindahan, kenyamanan, dan ciri khas dari bangunan itu sendiri mencakup aspek eksterior dan interior bangunan, tata letak, taman. II.1.3. Ruang-ruang dalam Apartemen (Prototype Rumah, Dir. Perumahan Rakyat) Ruang-ruang yang pada umumnya terdapat pada apartemen adalah: Ruang Keluarga Ruang keluarga mencerminkan kehidupan keluarga dan dapat menampung segala aktivitas keluarga yang bersifat menghibur seperti membaca, menonton TV, mendengarkan musik, dan sebagainya. Dengan demikian ruang keluarga merupakan ruang yang paling besar dalam sebuah unit 8
apartemen dan biasanya digabungkan dengan ruang makan untuk mengefisiensikan luas ruang yang ada. Ruang Tidur Ruang tidur harus dapat menyediakan area untuk dua orang, meskipun hanya dikhususkan untuk satu orang. Perlu diingat bahwa ruang tidur harus mempunyai ruang lebih untuk tempat kerja dengan meja kerja dan perlengkapan lainnya. Ruang Makan Ruang makan yang menyatu dengan ruang keluarga dan harus memiliki luasan yang cukup (walaupun digabungkan dengan ruang keluarga). Perabot untuk ruang makan khususnya meja makan sebaiknya dapat diperluas tanpa harus memindahkan perabot berat lainnya ketika banyak tamu atau saudara yang datang untuk makan. Dapur Desain dapur harus akurat karena menggunakan perabot yang cukup berat seperti kompor, tempat cuci, dan sebagainya. Perancangan dapur harus memperhitungkan bau yang akan ditimbulkan dan juga bahaya dari api. Dapur biasanya di desain berdekatan dengan ruang makan dan dapur kecil (pantry) dan apabila letaknya berhubungan dengan ruang makan sebaiknya ruang tersebut harus transparan terhadap ruang makan. Kamar Mandi Letak ruang kamar mandi yang satu dengan yang lainnya biasanya saling berdekatan karena melihat dari segi struktur dan utilitas kamar mandi dalam 9
sebuah unit apartemen biasanya memakai bath-tub dan shower sebagai perlengkapan standar. Kamar mandi harus memiliki ventilasi yang baik untuk mencegah bau menyebar ke ruangan lainnya. Balkon Peranan dan fungsi balkon adalah untuk memberikan tekanan dalam kenyamanan dengan duduk-duduk diluar ruangan ketika cuaca sedang baik, memberikan perhatian terhadap perluasan visual dari dalam ruangan, sebagai ruang ekstra dan untuk menanam tumbuh-tumbuhan. II.1.4. Macam-macam Apartemen Macam-macam Apartemen dapat dibedakan sebagai berikut: A. Apartemen berdasarkan sistem kepemilikan (Samuel Paul, 1976:39-42) 1. Sistem Kondominium - Penghuni memiliki unit apartemen yang ditempatinya di bawah hipotik yang terpisah dan bebas menjual atau menyewakan pada pihak lain. - Ruang-ruang umum seperti lobby, koridor, taman dimiliki secara bersama. - Pihak pemilik berfungsi sebagai pihak pengelola yang bertugas untuk menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi perbaikkan terhadap milik bersama dan dana yang diperoleh dari pihak penghuni. - Unit apartemen dimiliki dengan cara pembayaran langsung/cicilan. 10
2. Sistem Koperatif - Penghuni menjadi anggota koperasi dan saham dalam kepemilikkan apartemen sehingga penghuni dapat tinggal di salah satu unit apartemen tersebut dan terikat pada peraturan yang ada. - Tidak ada batasan untuk menjual, menyewakan, dan memindahkannya/mentransfernya ke pihak lain. - Kedua belah pihak bertanggung jawab untuk biaya pengoperasiannya dan pemeliharaan yang menyangkut milik bersama. - Unit hunian ditanggung oleh individu yang bersangkutan. 3. Sistem Sewa - Digunakan dengan cara membayar harga sewa secara periodik (biasanya perbulan). - Pihak pemilik merupakan pihak yang memiliki hak atas seluruh bangunan dan pemilik modal yang menanggung seluruh biaya perawatan dan operasioniil bangunan. - Pihak penghuni merupakan pihak yang menyewa unit hunian dalam jangka waktu tertentu yang dapat diperpanjang lagi dengan perjanjian kembali. - Harga sewa dapat termasuk utilitas dan furniture, tapi dapat juga tidak tergantung perjanjiannya. - Maintenance/pemeliharaan menjadi tanggung jawab pemilik. 11
B. Apartemen berdasarkan bentuk massa bangunan (Samuel Paul, 1976:327) a. Slab Massa yang berbentuk slab biasanya menggunakan 1. Koridor di tengah/center Corridor Plan/Double Loaded Corridor 2. Koridor satu sisi/open Corridor Plan/Single Loaded Corridor sistem koridor sebagai berikut: Ventilasi silang tidak tercapai Ekonomis jika lantai tinggi Mudah untuk dikembangkan Orientasi dan pencahayaan satu arah Panjang bangunan tidak terbatas Ventilasi silang tercapai Panjang bangunan tidak terbatas Pencahayaan dari dua arah dan pencahayaan alami dapat masuk keseluruh ruangan Boros untuk sirkulasi koridor 3. Skip Top Plan Elevator terbuka pada lantai tertentu sesuai keinginan Jumlah koridor, pintu lift berkurang sehingga efisiensi bangunan lebih tinggi Pencahayaan alamiah lebih banyak Membutuhkan ruang tangga tambahan dalam ruangan sehingga menyulitkan orang tua dan orang cacat 4. Terrace Plan Umumnya single loaded corridor Ventilasi silang dapat tercapai Biaya bangunan relatif mahal Kesulitan menempatkan sirkulasi vertikal Orientasi terhadap matahari/view yang baik 12
b. Tower Massa yang berbentuk tower biasanya menggunakan sistem core sebagai berikut: 1. Tower Plan - Core terpusat ditengah - Jumlah unit per lantai terbatas dan kurang efisien - Panjang koridor terbatas - Ventilasi silang dapat tercapai dan tiap unit mempunyai 2 arah pandangan - Mudah ditempatkan pada tapak berkontur - Umumnya digunakan untuk penghuni berpenghasilan menengah dan tinggi 2. Expanded Tower Plan - Prinsip sama seperti tower plan - Jumlah unit per lantai lebih banyak dan ekonomis - Kurangnya ventilasi silang dan penerangan 2 arah 3. Cross Plan - Punya 4 sayap, masing-masing terdiri dari 2 unit menyebar dari core tengah - Pencapaian langsung ke unit - Ventilasi silang dan pandangan 2 arah dapat tercapai - Kesulitan terhadap orientasi matahari 4. Expanded Cross Plan - Prinsip sama seperti cross plan - Jumlah unit per lantai lebih banyak 5. Three Wing Plan - Mempunyai 3 sayap - Tiap sayap terbagi menjadi 2 dan sudut antara sayap 120 derajat, sehingga privasi tiap unit terjaga - Ventilasi tercapai dan penerangan alami - Orientasi 2 arah 13
6. Five Wing Plan - Prinsip sama seperti cross plan, dengan ditambah satu sayap - Jumlah unit per lantai dapat mencapai 10 unit - Sudut antara sayap hanya 72 0 dapat mengurangi privasi 7. Circular Plan - Prinsip sama dengan tower plan - Jumlah unit per lantai tergantung dari diameter bangunan c. Variant Merupakan bentuk gabungan massa slab dan tower dengan podium C. Apartemen berdasarkan ketinggian bangunan (Joseph de Chiare, 1975) 1. Low rise/bertingkat rendah Apartemen dengan ketinggian sampai 6 lantai 2. Mid rise/bertingkat sedang Apartemen dengan ketinggian lantai antara 6-9 lantai 3. High rise/bertingkat banyak Apartemen dengan ketinggian lantai lebih dari 9 lantai D. Apartemen berdasarkan pencapaian vertikal (James Horn Beck, 1962:145) 1. Elevated Apartment yaitu pencapaian melalui sarana elevator (lift), yang umumnya untuk ketinggian lebih dari 4 lantai. 14
2. Walk Up Apartment yaitu pencapaian melalui sarana tangga dan umumnya untuk mencapai ketinggian maksimal 4 lantai. E. Apartemen berdasarkan sistem penyusunan lantai (Samuel Paul, 1976:410-418) Simplex Apartemen - Satu unit hunian dilayani dalam satu lantai - Merupakan bentuk tipe unit yang paling sederhana dan ekonomis - Sirkulasi mudah - Kedekatan antara 2 aktivitas yang berbeda, dapat terganggu jika tidak dibagi areanya - Terlalu banyak area untuk kebutuhan koridor dan tangga, sebagai sarana pencapaian ke unit Duplex Apartemen - Satu unit hunian dilayani dalam dua lantai - Tingkat 1 biasanya untuk aktivitas yang dilakukan bersama anggota keluarga, yaitu ruang duduk, ruang makan, ruang dapur, dan sebagainya. - Tingkat 2 untuk aktivitas yang dilakukan sendiri/yang memerlukan privasi seperti ruang tidur, kamar mandi, dan sebagainya - Untuk apartemen menengah dan mewah - Memberikan privasi yang lebih tinggi dan perasaan akan ruangan yang luas - Lebih menghemat ruang karena area untuk koridor dan lift tidak terbuka pada tiap lantai - Membutuhkan tangga dalam ruang pada tiap unit, hal ini dapat menyusahkan anak-anak 15
Triplex Apartemen - Satu unit hunian dilayani dalam tiga lantai - Tingkat 1, untuk ruang aktivitas servis misalnya parkir, gudang, ruang penerima/foyer dan sebagainya - Tingkat 2, untuk aktivitas bersama seperti ruang makan, ruang dapur, ruang duduk dan sebagainya - Tingkat 3, untuk aktivitas pribadi yaitu ruang tidur - Untuk apartemen sangat mewah - Biasanya pembagian tingkat bervariasi, seperti half level, split level F. Apartemen berdasarkan pencapaian horizontal (Joseph de Chiare, 1975) 1. Koridor terpusat (point block/tower). 2. Koridor satu sisi 3. Koridor dua sisi 16
G. Apartemen berdasarkan sistem service 1. Full Service Apartemen - Pemeliharan, pembersihan tiap unit hunian dan seluruh gedung dilakukan oleh pihak pengelola (tidak termasuk cuci dan setrika). - Sistem ini menyerupai di hotel, karena biasanya memang satu pengelola dan satu area dengan apartemen yang bersangkutan. 2. Service Apartemen - Pihak pengelola bertanggung jawab pada pembersihannya saja - Pihak penghuni bertanggung jawab membersihkan segalanya sendiri. 3. Service oleh pelayan - Adanya servis oleh seorang pelayan sehingga ada ruang pelayan, kamar mandi atau wc dan area service tersendiri. - Perawatan tiap unit dilakukan oleh pelayan dari pihak penghuni. - Perawatan bangunan dilakukan oleh pihak pengelola. - Banyak terdapat pada apartemen Jakarta, contoh Apartemen Slipi, Apartemen Anggrek, dan sebagainya. II.2. Tinjauan Khusus II.2.1. Latar Belakang Pemilihan Tapak Dasar pertimbangan dari pemilihan lokasi adalah : - Lokasi tapak yang dekat dengan Universitas Bina Nusantara (Kampus Syahdan dan Kampus Anggrek), serta lokasi yang dekat dengan jalan raya 17
sehingga mudah dalam pencapaian, baik menggunakan kendaraan (kendaraan pribadi/kendaraan umum) atau berjalan kaki. - Peruntukan lahan yang sesuai menurut rencana bagian wilayah kota, yaitu daerah hunian. - Banyak fasilitas pendukung lainnya, seperti pasar/supermarket, toko-toko dsb. Hal hal yang menjadi dasar pertimbangan pemilihan lokasi proyek: Pencapaian Pencapaian pada tapak ini cukup mudah, karena terdapatnya transportasi umum (angkutan M-24 dan M-11) dan dekat dengan Kampus Syahdan dan Kampus Anggrek. Pencapaian melalui jalan. K.H. Syahdan dan Kebon Jeruk Raya. Kondisi lingkungan sekitar tapak Lingkungan sekitar tapak adalah hunian yang dimanfaatkan sebagai tempat kost mahasiswa, pertokoan, warung warung makan, dan sebagainya. Kepadatan lalu lintas Kepadatan terjadi pada saat jam masuk kuliah dan selesai kuliah. Biasanya hal ini akan menyebabkan kemacetan pada pertigaan Jl. Syahdan dengan Jl. Raya Kebon Jeruk, mengakibatkan kemacetan yang panjang pada kedua jalan tersebut. Kebisingan Akibat kemacetan yang terjadi maka menyebabkan meningkatnya polusi udara dan suara. 18
II.2.2. Data-data Tapak Luas Tapak ± 15000 m 2 Rencana Batas Wilayah Kota DKI Jakarta: - Peruntukan lahan : Hunian - KDB : 60 % - KLB : 2,5 - Maksimal Ketinggian : 8 lantai - Garis Sepadan Bangunan : 15 m Batas-batas tapak: - Utara : Hunian. - Selatan : Kampus Syahdan - Timur : Jalan Raya Kebon Jeruk. - Barat : Hunian. II.2.3. Kondisi Tapak dan Lingkungan Kondisi tapak yang menghadap (tusuk sate) jalan Syahdan merupakan tanah kosong yang diperuntukan sebagai hunian. Lingkungan di sekitar tapak adalah daerah hunian yang umumnya digunakan sebagai tempat kost, warung/kios-kios dan bangunan Universitas Bina Nusantara. 19
II.2.4. Tinjauan Terhadap Arsitektur Tropis Arsitektur tropis bukanlah suatu teori arsitektur, tetapi merupakan suatu pendekatan arsitektur bio-iklim, berdasarkan kondisi dan karakter iklim tropis. Pendekatan arsitektur ini menyangkut: - Tropical living : gaya hidup di daerah tropis - Tropical building : cara membangun di daerah tropis Sasaran dari pendekatan ini adalah untuk merencanakan bangunan yang seimbang dengan iklim. Untuk memulai perencanaan, perlu diteliti persyaratan dan faktor iklim yang terdapat pada negara Indonesia yaitu: o Kelembaban (60% - 90%) dan suhu yang tinggi (24 0 C -33 0 C) o Curah hujan tinggi o Radiasi matahari sedang sampai kuat o Kecepatan angin rendah (0-0,2 m/s) Elemen/variabel iklim yang berpengaruh terhadap perancangan terdiri dari: o Temperature atau suhu (panas/dingin) Udara yang menjadi panas pada ruangan di dalam bangunan dapat disebabkan oleh radiasi: 1. Langsung radiasi yang langsung masuk kedalam ruangan melalui bukaan pada bangunan. 2. Tidak langsung radiasi hasil refleksi benda-benda dipermukaan bumi. 3. Konveksi panas yang mengalir melalui udara yang masuk kedalam bangunan. 20
4. Hantaran/bidang radiasi matahari yang mengenai bangunan akan mendesak kedalam ruangan melalui bidang atap (berfungsi sebagai pelindung dan dapat menciptakan micro climate yaitu menangkis sebanyak mungkin panas yang timbul dalam ruang sebagai akibat radiasi yang melalui hantaran atap) dan dinding (ketebalan dinding dapat memperlambat perambatan panas sehingga mempengaruhi kenyamanan ruangan). o Kelembaban udara Kelembaban merupakan kadar uap air yang dikandung udara. Semakin tinggi temperatur, semakin tinggi pula kemampuan udara menyerap air sehingga udara menjadi lembab. Pada bangunan, kelembaban terjadi akibat: - hujan yang langsung mengenai bagian bangunan yang tidak terlindungi - kelembaban yang berasal dari dalam tanah - kegiatan manusia seperti bernafas, keringat dan lainnya o Angin atau pergerakan udara Angin adalah udara yang bergerak karena adanya tekanan udara (dari tekanan yang tinggi ke daerah yang mempunyai tekanan lebih rendah). 21
o Hujan Hujan pada daerah tropis dapat terjadi secara tiba-tiba, deras dan diserta angin kencang. Di Jakarta curah hujan pertahun sebesar 1800 mm yang dapat turun sepanjang tahun. o Cahaya atau sinar matahari Pengaruh sinar matahari adalah: 1. Silau (glare). Cahaya yang terlalu kuat, juga kontras yang terlalu besar dalam nilai keterangan (brighteness) pada umumnya tidak menyenangkan. 2. Panas. Menyengat terutama pada kulit manusia. Pada bangunan dapat menyebabkan pemuaian dan perubahan bentuk pada bahan-bahan seperti dinding, bidang kaca, kayu dan lain-lain. Dari ciri iklim diatas, yang dapat dijadikan sebagai elemen positif dalam perencanaan adalah angin dan cahaya. Sedangkan yang dapat mengganggu kenyamanan penghuni apartemen adalah curah hujan yang cukup tinggi, kelembaban dan suhu yang tinggi serta pencahayaan matahari yang langsung dan terus menerus. Hal ini sangat penting untuk menentukan bahan bangunan dan penggunaannya, konstruksi penutup luar, metode bangunan, cara perbaikkan iklim makro, pembuatan prasarana teknis dari bangunan di daerah tropis. 22
II.3. Studi Banding II.3.1. Apartemen Mediterania Garden Residence (Strata Title) Lokasi Luas lahan : Jl. Tanjung Duren, Jakarta Barat : 22 Ha Dibangun : tahun 2002 Selesai : tahun 2003 Arsitek Kontraktor Peruntukan : Megatika Internasional : P.T. Agung Podomoro Group : Golongan menengah-atas Jumlah tower : Empat tower Total lantai Total unit : 35 lantai : 2694 unit Apartemen Mediterania terletak di kawasan perkantoran, shopping mall, serta pendidikan (sekolah dan universitas) sehingga target marketnya adalah masyarakat golongan menengah yaitu keluarga dan mahasiswa. Bangunan apartemen ini menghadap jalan raya utama dan tidak terlepas dari kebisingan, namun untuk mengatasinya diberi jarak antara jalan raya dengan pintu masuk yang cukup besar sehingga suara bising tersebut tidak terlalu terdengar di dalam bangunan. Pencapaian ke dalam bangunan langsung dan mudah dicapai oleh kendaraan (pribadi/umum) juga pejalan kaki. Warna bangunan yang digunakan adalah warna yang terkesan lembut dan nyaman yaitu warna coklat tua dan sedikit krem serta penggunaan bahan material yang tidak mewah namun terkesan elegan. Untuk sistem pelayanan dan 23
kelengkapan interior dalam hunian ada dua sistem yaitu non serviced-furnished dan non service-unfurnished. Ada 3 tipe kamar yang terdapat di apartemen ini yaitu tipe 1 kamar, tipe 2 kamar dan tipe 3 kamar. Sirkulasi vertikal yang digunakan untuk melakukan aktivitas adalah lift sedangkan tangga darurat digunakan pada saat keadaan darurat seperti kebakaran. Jumlah lift penumpang 2 buah, lift barang/pegawai 1 buah yang berhenti di setiap lantai. Sirkulasi horisontal menggunakan sistem double loaded supaya jumlah unit yang dilayani banyak. Fasilitas yang terdapat pada apartemen ini antara lain kolam renang, taman, jogging track, supermarket, toko makanan, kios-kios (toko retail). Fasilitas ini hanya diperuntukan bagi penghuni dari apartemen saja sehingga orang luar tidak dapat menggunakan fasilitas tersebut. Adapun key success factor dari apartemen ini adalah: o Pilihan investasi yang tepat bagi konsumen, dekat dengan kawasan perkantoran, pendidikan dan shopping mall dimana merupakan kawasan bisnis Slipi-Tanjung Duren-Grogol. o Akses jalan yang strategis dan mudah dicapai baik dengan kendaraan pribadi ataupun kendaraan umum. o Jumlah unit yang banyak sehingga dapat/cukup menampung permintaan pasar. o Harga yang ditawarkan lebih murah dibandingkan dengan apartemen Taman Anggrek dan Apartemen Tropik. 24
o Merupakan apartemen jual (strata title), sehingga ROI (Roi Of Investment) cepat karena dalam jangka waktu kurang lebih satu tahun hampir 80% sudah terjual II.3.2. Apartemen Taman Gloria Lokasi : Jl. Kyai Tapa No. 215, Grogol, Jakarta Barat Peruntukan : Golongan menengah-atas Jumlah tower : Satu tower Total lantai Total Unit Tipe kamar : 16 lantai : 20 unit/lantai : 4 kamar dengan masing-masing luasan sebagai berikut: Tipe Kamar Terdiri dari Denah Tipe A (Studio) Ruang tidur, ruang Luas 29,50 m 2 duduk, dapur & ruang makan, kamar mandi/wc dan teras Tipe B (1 bedroom) 1 Ruang tidur, Luas 36,00 m 2 ruang duduk, dapur & ruang makan, kamar mandi/wc dan teras 25
Tipe C (2 Bedroom) 2 Ruang tidur, Luas 41,50 m 2 ruang duduk, dapur, ruang makan, kamar mandi/wc dan teras Tipe D (2 Bedroom) 2 Ruang tidur, Luas 43,00 m 2 ruang duduk, dapur, ruang makan, kamar mandi/wc dan teras Apartemen Gloria terletak di kawasan perkantoran, shopping mall, serta pendidikan (sekolah dan universitas) sehingga target marketnya adalah masyarakat golongan menengah. Akan tetapi karena letaknya yang berdekatan dengan Universitas Trisakti maka mayoritas yang tinggal di apartemen ini adalah mahasiswa sehingga jenis kepemilikan dari apartemen ini adalah apartemen sewa, dengan jangka waktu sewa terdiri dari 3 bulan, 6 bulan dan 1 tahun. Bangunan apartemen ini menghadap jalan raya utama. Pencapaian ke dalam bangunan langsung dan mudah dicapai oleh kendaraan (pribadi/umum) juga pejalan kaki. Sistem pelayanan dan kelengkapan interior dalam hunian adalah non servicedfurnished dimana ada kamar yang menggunakan AC dan non AC. 26
Sirkulasi vertikal yang digunakan adalah lift (1 buah) dan tangga darurat sedangkan sirkulasi horisontalnya memakai sistem double loaded mengingat lahan yang terbatas. Fasilitas dan sarana yang disediakan antara lain kolam renang, mini market, antena TV parabola, sekuriti, dan parkir basement. Adapun key success factor dari apartemen ini adalah: o Akses jalan yang strategis dan mudah dicapai oleh kendaraan (pribadi/umum) ataupun pejalan kaki. o Memudahkan para mahasiswa (terutama mahasiswa Trisakti) dalam melakukan kegiatan yang berhubungan dengan pendidikan/perkuliahan. o Jumlah unit yang cukup banyak sehingga dapat menampung permintaan pasar. o Merupakan apartemen sewa sehingga ROI (Roi Of Investment) lebih lama jika dibandingkan dengan apartemen jual. Akan tetapi perolehan untung (laba) yang diperoleh lebih besar jika dibandingkan dengan apartemen jual. II.3.3. Kesimpulan Apartemen Mediterania Garden Residence Apartemen Taman Gloria Dari kedua apartemen diatas diperoleh kesimpulan bahwa: - Pencapaian ke site: harus jelas, informatif, cepat dan aman sehingga dapat dengan mudah ke tempat yang dituju dan tidak membingungkan bagi pengunjung yang datang ke apartemen tersebut. - Pencapaian ke bangunan: langsung supaya jelas dan terarah. - Target market: penentuan target market tergantung dari lokasinya karena setiap lokasi/daerah tidak sama kondisi lingkungannya (sosial, ekonomi, dan budaya). 27
- Sistem kepemilikan: dapat dua macam yaitu jual dan beli. Apartemen dengan sistem jual maka pengembalian modalnya cepat dan dapat membuktikan apartemen tersebut laku/sukses. Jika penghuni dari apartemen tersebut yang hanya sampai periode tertentu saja (misalnya hanya sampai masa kuliah selesai), maka apartemen yang cocok adalah apartemen dengan sistem sewa. Sistem ini pengembalian modalnya lebih lama akan tetapi perolehan laba lebih besar jika dibandingkan apartemen jual karena harga sewa yang dapat berubah sesuai dengan kondisi ekonomi yang sedang berlangsung. - Berdasarkan sistem pelayanan dan kelengkapan perabot pada apartemen: non serviced-furnished dan non service-unfurnished tergantung pada permintaan konsumen. - Sirkulasi horisontal: menggunakan double loaded karena lahan yang terbatas dan jumlah unit yang dilayani lebih banyak dibandingkan menggunakan sistem single loaded. Pada sistem ini, bagian koridor akan terasa panas dan pengap karena tidak adanya sirkulasi udara sehingga diperlukannya pengudaraan buatan (AC) pada koridor tersebut. - Sirkulasi vertikal: menggunakan lift dan tangga darurat. Penggunaan lift pada bangunan untuk sirkulasi karena lebih cepat, jumlah lantai yang dilayani banyak (>4 lantai) dan mempermudah penghuni dalam beraktifitas. 28