BAB III SISTEM ORGANISASI DAN MANAJEMEN PROYEK 3.1 Organisasi dan Pihak yang Terkait dalam Proyek Dalam organisasi proyek pembangunan pada umumnya, tentu banyak pihak pihak yang terkait satu sama lain. Keterkaitan tersebut digambarkan dalam suatu struktur organisasi, dimana pihak-pihak tersebut memiliki tugas dan wewenang masing masing terhadap proyek yang sedang dilaksanakan. Pada proyek pembangunan Apartemen Bassura City ini beberapa pihak yang saling terkait dan berhubungan dapat dilihat pada skema 3.1 berikut : Gambar 3.1 Skema Hubungan Kerja Pihak-Pihak yang Terkait Dalam Proyek I-1

3.1.1 Pihak yang Terkait 1. Pemilik Proyek (Owner) Pemilik Proyek adalah suatu badan hukum atau perorangan baik itu pemerintah maupun swasta yang mempunyai keinginan untuk mendirikan suatu bangunan dengan dana yang dimilikinya, baik bangunan tersebut didirikan untuk kepentingan sendiri atau untuk suatu pelayanan publik dengan alasan tertentu. Kemudian owner akan memberikan wewenang pada pihak lain dalam merencanakan dan melaksanakan sesuai dengan kontrak yang berlaku. Dalam proyek Apartemen Bassura City, yang menjadi owner adalah PT. Synthesis Karya Pratama. Tugas dan kewajiban owner proyek adalah menyediakan dana untuk perencanaan dan pelaksanaan proyek, menyediakan lahan atau tanah yang akan digunakan sebagai tempat pembangunan proyek dan memberikan wewenang kepada pihak-pihak tertentu untuk mengelola bangunan sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati. Berdasarkan kesepakatan yang telah ada maka pemrakarsa berhak atas kepemilikan dan pengelolaan bangunan proyek setelah jangka waktu yang telah disepakati. Dalam hubungannya dengan pengawasan Proyek Apartemen Bassura City, owner mempunyai wewenang : Mengawasi pelaksanaan pekerjaan tanpa atau bersama pengawas sebagai wakilnya. Menerima atau menolak laporan-laporan dari pengawas.. I-2

Meminta laporan dan penjelasan tentang pelaksanaan pekerjaan kepada pelaksanaan proyek baik secara lisan maupun tulisan. Menandatangani berita acara pemeriksaan pekerjaan. Dalam hubungannya dengan kontraktor Proyek Apartemen Bassura City, owner mempunyai wewenang : Membayar biaya pelaksanaan kepada kontraktor sesuai dengan kontrak yang telah disepakati. Kontrak yang telah disepakati oleh owner dan kontraktor adalah Kontrak Lump Sum Fixed Price. Selama pelaksanaan pembangunan proyek, pemilik proyek, owner mempunyai wewenang sebagai berikut : a) Mengesahkan pekerjaan tambahan atau pengurangan pekerjaan. b) Mengesahkan adanya perubahan baik di dalam desain maupun pekerjaan. c) Memberikan instruksi kepada pelaksana baik secara langsung maupun melalui wakilnya. d) Mengusahakan izin yang diperlukan untuk membangun proyek konstruksi (IMB). e) Menghadiri rapat rapat dengan pelaksana proyek dan memantau perkembangan proyek. f) Mengadakan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan sesuai dengan kontrak yang ditetapkan. I-3

2. Kontraktor Pelaksana Dalam proyek ini, organisasi telah menunjuk langsung PT. Totalindo Eka Persada sebagai pelaksana pekerjaan konstruksi. Segala peraturan dan persetujuan yang dibuat diatur dalam dokumen ini akan tertera hak dan kewajiban masing-masing pihak. Kontraktor bertanggung jawab secara langsung pada organisasi pemilik dan dalam melaksanakan pekerjaannya diawasi oleh tim pengawas dan dapat berkonsultasi secara langsung dengan tim pengawas baik diproyek maupun di dalam kantor. Setiap kendala yang terjadi dalam pelaksanaan sehingga menyebabkan perubahan desain harus dikonsultasikan langsung dengan pemilik proyek sebelum dilaksanakan. Adapun tugas dan tanggung jawab konsultan pengawas adalah : a) Membantu pengelolaan proyek dalam mengembangkan sasaran yang akan dicapai dari aspek biaya, waktu dan mutu pelaksanaan pekerjaan. b) Mengkoordinasikan, mengarahkan dan mengendalikan pelaksanaan kontraktor dalam aspek mutu, biaya, waktu dan keselamatan dalam pekerjaan. c) Memeriksa gambar detail pelaksanaan (shop drawing). d) Memeriksa laporan dan hasil pekerjaan kontraktor. e) Mengadakan rapat koordinasi yang dihadiri oleh pemberi tugas (owner), konsultan perencena dan kontraktor utama, biasanya rapat diadakan seminggu sekali. f) Membuat laporan kemajuan pekerjaan di lapangan. I-4

3. Konsultan Perencana Konsultan perencana adalah perorangan atau instansi baik pemerintah maupun swasta yang bergerak di bidang jasa konstruksi bangunan,. Konsultan perencana ini mempunyai tugas mewujudkan rencana dan keinginan pemilik proyek dalam bentuk perencanaan struktur maupun arsitektur serta memberikan konsultasi kepada pihak owner. Konsultasi tersebut disesuaikan berdasakan permintaan, keinginan dan kebutuhan owner. Adapun tugas konsultan perencana sebagai berikut : Membuat rencana pekerjaan. Membuat gambar-gambar detail/penjelasan secara lengkap dengan perhitungan konstruksinya. Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya, jika ada yang tidak sesuai dengan kondisi di lapangan. Membuat peraturan dan syarat-syarat (RKS). Membuat Rencana Anggaran Biaya (RAB). Memberikan usulan, saran dan pertimbangan kepada owner maupun pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan. 4. Konsultan Pengawas Konsultan Pengawas adalah pihak yang mengawasi pelaksanaan pembangunan proyek untuk mengetahui apakah rencana yang dilaksanakan benar benar sesuai dengan desain dan aturan yang telah direncanakan. I-5

Adapun tugas dan tanggung jawab konsultan pengawas sebagai berikut : Membantu pengelolaan proyek dalam mengembangkan sasaran yang akan dicapai dari aspek biaya, waktu, dan mutu pelaksanaan pekerjaan Mengkoordinasikan, mengarahkan dan mengendalikan pelaksanaan kontraktor dalam aspek mutu, biaya, waktu dan keselamatan dalam pekerjaan. Memeriksa gambar detail pelaksanaan (shop drawing). Memeriksa laporan dan hasil pekerjaan kontraktor. Mengadakan rapat koordinasi yang dihadiri oleh owner, konsultan perencana dan kontraktor utama. Membuat laporan kemajuan pekerjaan di lapangan. 5. Kontraktor Kontraktor adalah pihak atau suatu instansi baik pemerintah maupun swasta yang menerima tugas untuk mewujudkan secara fisik pembangunan berdasarkan gambar kerja. Dalam pelaksanaannya kontraktor dibantu oleh pelaksana lain, seperti sub kontraktor (jika ada). Pada proyek Apartemen Bassura City yang bertindak sebagai kontraktor adalah PT. Totalindo Eka Persada. I-6

Tugas dan wewenang dari kontraktor meliputi : 1) Menyusun dan memperhitungkan Rencana Anggaran Pelaksanaan Proyek (RAPP) untuk keperluan pendanaan pelaksanaan pekerjaan proyek konstruksi. 2) Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk, volume, mutu, dimensi dan lainnya dari setiap bagian pekerjaan. 3) Memilih dan menetapkan Metode Pelaksanaan Konstruksi yang akan dipakai. 4) Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan rencana rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian waktu dan mutu. 5) Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada konsultan perencana dan konsultan pengawas setiap ada perubahan. 6) Menyiapkan sumber daya manusia seperti tenaga ahli sampai dengan pekerja bangunan dalam berbagai bidang pekerjaan. 7) Menyediakan alat alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila ada kerusakan, dan jika pekerjaan telah selesai, wajib menyingkirkan alat alat tersebut dari lokasi dan membersihkan berkas berkasnya. 8) Membuat laporan pekerjaan harian, mingguan, bulanan sesuai dengan keperluan owner dan Kontraktor I-7

3.1.2 Orgnanisasi yang Terkait Pada proyek pembangunan Apartemen Bassura City yang dilaksanakan oleh kontraktor pelaksana PT. Totalindo Eka Persada memiliki struktur organisasi proyek yang terlibat dalam bagan struktur organisasi dengan hubungan kerja. Berikut penjelasan mengenai struktur organisasi proyek PT. Totalindo Eka Persada proyek Bassura City : 1. Manajer Proyek / Project Manager (PM) PM merupakan pimpinan tertinggi dari suatu proyek yang dituntut untuk memahami dan menguasai rencana kerja proyek secara mendetail dan keseluruhan. Selain itu juga harus mampu mengkoordinasi seluruh kegiatan bawahannya dan memiliki keterampilan manajemen serta mampu menguasai sumber daya manusia yang ada secara efisien dan produktif. Oleh karena itu seorang manajer proyek harus memilki Human Relation yang baik dan luas. 2. HSE dan Environment Officer HSE adalah kepanjangan dari Health, Safety, Environment merupakan salah satu bagian dari manajemen perusahaan. HSE diistilahkan dengan K3L ( Kesehatan, Keselamatan, Kerja dan Lingkungan). Dalam suati perusahaan umumnya manajemen HSE dipimpin oleh seorang manajer HSE 3. Site Operational Manager (SOM) SOM adalah penanggung jawab pekerjaan proyek di lapangan, menjamin agar pekerjaan dilapangan sesuai jadwal dan mutu pekerjaan sesuai dengan target, menjamin gambar kerja yang beredar dilapangan adalah gambar perencanaan. I-8

4. Site Engineering Manager (SEM) SEM adalah penanggung jawab pengelola operasi fisik pelaksanaan proyek, pengendalian dan teknik perencanaan (Quality, Cost, Delivery, Safety). Bertanggung jawab langsung kepada Project Manager serta membawahi langsung Staff Engineering, Drafter, dan Quantity Surveyor. 5. Site Administration Manager (SAM) SAM merupakan bagian yang mengkoordinasi dan membantu operasional umum organisasi, mengelola suatu proyek organisasi untuk menjamin audit dan dokumentasi pekerjaan. Semuanya tersimpan dengan baik sesuai prosedur. 6. Quantity Surveyor (QS) QS bertanggung jawab secara langsung kepada Project Manager dalam menangani kontrak yang dibuat, serta membuat RKS demi kelancaran suatu proyek. 7. Bar Base Strat (BBS) BBS bertugas dalam hal menghitung volume pembesian yang akurat yang ada dilapangan. 8. Engineering dan Drafter Engineering dan drafter adalah tenaga kerja yang membuat atau menyiapkan gambar-gambar kerja teknik dari proses desain menjadi gambar kerja terjemahan sehingga gambar tersbut dapat dengan jelas dan mudah dimengerti agar memudahkan dalam proses pembentukkan objek gambar tersebut. I-9

9. Logistik Bagian dari suatu proyek yang bertanggung jawab langsung pada bagian umum dan pengadaan barang atau material kebutuhan pelaksanaan proyek. 10. Pelaksana Pelaksana merupakan tenaga kerja yang mengkoordinir sebagai pekerjaan dilapangan dan bertangggung jawab kepada site manager atas kemajuan pelaksanaan pekerjaan dalam mengerjakan pekerjaan fisik secara keseluruhan. 11. Quality Control (QC) QC memiliki wewenang serta tanggung jawab untuk menjamin bahwa seluruh persyaratan mutu/kualitas untuk proyek harus dilaksanakan. 12. Mandor Mandor merupakan orang yang mengatur pekerjaan tertentu sehingga dapat mendatangkan sejumlah tenaga kerja sesuai kualfikasi yang diperlukan, seperti kelompok tukang kayu, besi, dan sebagainya. 13. Keamanan (Security) Security adalah orang yang bertanggung jawab untuk keamanan proyek. I-10

I-11