BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Persaingan bisnis properti di Indonesia semakin ketat, perkembangannya pun semakin pesat, hal ini terlihat dari sibuknya pengembang besar dan kecil membangun berbagai jenis produk properti baru yang ditawarkan kepada masyarakat. Perkembangan ini diikuti pula dengan perkembangan bisnis agen properti, dimana persaingan dapat terlihat dari terus meningkatnya kegiatan jual beli properti baik itu di pasar primer maupun pasar sekunder. Di Indonesia pasar agen properti diramaikan oleh berbagai pemain yang berasal dari dalam dan luar negeri. Pemain dari luar negeri diantaranya yakni ERA Indonesia, Ray White, Century 21, LJ Hooker, Marvin Reeves. Sedangkan pemain dari dalam negeri diantaranya adalah Graha 2000 Realty, Indo House Indonesia dan Indo Property. Tingginya tingkat persaingan di bisnis agen properti itu dipicu oleh kepercayaan masyarakat untuk membeli properti melalui agen-agen properti yang ada di dalam negeri, khususnya untuk properti second hand dan pengelolaan persewaan atas properti yang dibeli oleh masyarakat dengan tujuan investasi. Menurut Rafitas (2005) bisnis agen properti adalah bisnis jasa dibidang properti dalam hal jual beli, sewa menyewa, dan lelang properti yang dimiliki dan 1
dikuasakan oleh pemilik kepada marketing (agen properti) dengan kesepakatan harga jual dan sewa, besarnya fee yang diberikan dan waktu yang ditentukan bersama. PT. Ciptanuansa Inti (Ciptanuansa) adalah sebuah agen properti di Jakarta yang didirikan pada bulan Oktober 1998, yang berkonsentrasi pada pengelolaan pasar properti baik sewa menyewa dan jual beli apartemen, di pasar sekunder dan primer di area Kompleks Epicentrum Rasuna, Taman Rasuna Apartment, Kuningan, Jakarta Selatan. Selain itu, perusahaan juga melakukan pemasaran atas beberapa apartemen di sekitar Jakarta Selatan untuk memenuhi sebagian permintaan klien yang menghendaki menyewa atau membeli apartemen di lokasi di luar kompleks Rasuna Epicentrum, Taman Rasuna Apartment, Kuningan, Jakarta. Ciptanuansa memulai usahanya dengan memasarkan 5 apartemen untuk disewakan dan 3 apartemen untuk dijual. Sampai dengan tahun 2007 properti yang dipasarkannya mencapai sekitar 300 unit apartemen yang tersebar diberbagai area di Jakarta Selatan (Bisnis Properti: Mei 2007) seperti Rasuna Epicentrum yang terdiri dari Apartemen Taman Rasuna, Rasuna Office Park, The 18 th Residence Taman Rasuna, Aston Rasuna Residence, The Grove Condominium, The Wave, Epicentrum Walk, dan properti lain di luar taman rasuna seperti Setiabudi Residence, the Peak, Puri Imperium, Casablanca Mansion, The Sommer Set, Apartemen Sahid, Aston Lippo Sudirman, Menteng Residence, Kemang Club Villas dan beberapa properti lainnya. 2
Setelah memiliki usaha yang cukup kuat pada bisnis agen properti, pada tahun 2002, Ciptanuansa berusaha melakukan pengembangan usaha di bidang lain yaitu dengan membentuk divisi Event Organizer. Event pertama yang diselenggarakan oleh divisi ini adalah Indonesia Education Expo 2003 pada bulan Mei 2003 di Puri Agung Sahid Jaya Hotel, Jakarta (www.ciptanuansa.com). Kemudian divisi ini kembali mengadakan event yang kedua yaitu Indonesia Education Expo 2005 di Istora Senayan Jakarta, yang juga diikuti oleh institusi terkemuka dari dalam dan luar negeri (Jakarta Post, 27 Mei 2005). Penyelenggaraan kedua event ini dapat dikategorikan cukup sukses menarik minat peserta pameran dan pengunjung, mengingat Ciptanuansa adalah pemain baru di bisnis penyelenggaraan pameran, hanya saja, secara keuntungan kedua penyelenggaraan pameran ini mengalami kegagalan dimana perusahaan mengalami penurunan profit yang sangat signifikan, akibat defisit yang diderita pada saat penyelenggaraan pameran pertama di tahun 2003. Sehingga perusahaan memutuskan untuk memasarkan program-program kecil saja seperti penanganan event perusahaan atau pribadi yang tidak membutuhkan modal yang terlalu besar. Perusahaan juga melakukan pengembangan usaha ke bidang lain yaitu pengadaan barang elektronik dan furniture untuk memenuhi permintaan sebagian klien pemilik apartemennya yang membutuhkan barang-barang tersebut. Departemen baru ini kemudian mempersiapkan sebuah ruang usaha dengan nama Ciptanuansa 3
Store for electronics & Furnitures, dimana perusahaan melayani berbagai pihak termasuk seluruh penghuni kompleks Apartemen Taman Rasuna dan bukan hanya sebatas klien-klien perusahaan saja. Seperti yang dijelaskan diatas, Ciptanuansa telah melakukan usaha ke bidang lain yang berbeda, hanya saja pelaksanaan usaha di bidang baru ini belum terencana dengan baik sehingga mengalami beberapa kendala akibat kurangnya analisa dan strategi yang tepat, hal ini menyebabkan sampai dengan saat ini Ciptanuansa masih tetap menggunakan bisnis property agent-nya sebagai bisnis inti perusahaan. Melihat tingkat pertumbuhan perusahaan yang stagnan selama ini, maka perlu untuk dilakukan analisa strategi yang tepat dalam upaya manajemen untuk mengembangkan bisnisnya. Disamping itu, dengan melihat perkembangan persaingan bisnis di segala sektor termasuk sektor properti pada era globalisasi saat ini, diperlukan langkah antisipasi dari manajemen perusahaan untuk memperkuat perusahaannya melalui pengembangan produknya yang sudah ada maupun pengembangan usahanya ke bidang lain. Penerapan manajemen strategis yang tepat akan mengantarkan perusahaan kepada kesuksesan untuk menambah nilai perusahaan. Menurut Kuncoro (2005), manajemen strategi dapat dilihat sebagai suatu proses yang meliputi sejumlah tahapan yang saling berkaitan dan berurutan. Tahapan 4
utama proses manajemen strategi umumnya mencakup analisa situasi, formulasi strategi, implementasi strategi dan evaluasi kinerja. 1.2 Perumusan Masalah Permasalahan yang akan diangkat dan dibahas pada tulisan ini adalah bagaimana menyusun strategi pengembangan usaha yang tepat dalam rencana PT. Ciptanuansa Inti mengembangkan usahanya agar perusahaan dapat tumbuh menjadi sebuah perusahaan yang lebih besar, karena saat ini pertumbuhan perusahaan berada dalam kondisi stagnan. Untuk itu tulisan ini akan membahas dan menganalisa: a. Kondisi persaingan yang dihadapi oleh Ciptanuasa baik pada usahanya yang telah berjalan maupun pada usaha yang akan dikembangkannya. b. Menganalisa faktor-faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi Ciptanuansa dalam melakukan ekspansi usahanya. c. Merumuskan alternatif strategi yang sebaiknya di terapkan oleh Ciptanuansa didalam memperkuat bisnisnya yang telah ada dan dalam melakukan pengembangan usaha untuk memperbesar perusahaannya. 1.3 Tujuan Penelitian untuk: Berdasarkan rumusan masalah tersebut diatas penulisan thesis ini bertujuan 5
a. Memahami struktur industri properti dan agen properti di Jakarta b. Merumuskan strategi yang tepat bagi pengembangan usaha agen properti. 1.4 Manfaat Penelitian Penulisan Tesis ini diharapkan dapat memberikan manfaat bagi: a. Manajemen PT. Ciptanuansa Inti, didalam mengembangkan usahanya untuk dapat menjadi perusahaan yang kuat dan besar. b. Pelaku bisnis dan akademisi dalam mengembangkan wawasan dan pengetahuan dibidang agen properti, dan konsep-konsep Manajemen Strategi khususnya pengembangan usaha. 1.5 Metodologi Penelitian Penulisan tesis ini menggunakan pendekatan deskriptif dimana data yang diperoleh dikumpulkan melalui metode studi pustaka, yang dilakukan untuk mendapatkan data sekunder tentang konsep-konsep teoritis mengenai strategi pengembangan bisnis sebagai alat analisa dan rujukan khusus yang diperoleh dari berbagai sumber seperti buku teks, jurnal, artikel di sejumlah media serta berbagai data perusahaan. 6
1.6 Metode Analisa Perencanaan strategi merupakan proses untuk mengembangkan dan memelihara strategi yang cocok antara sasaran serta kemampuan organisasi dan peluang pemasaran yang berubah-ubah (Kottler & Armstrong, 2004). Proses analisa permasalahan pada PT Ciptanuansa Inti adalah sebagai berikut: PT. Cipta Nuansa Inti Analisa Struktur Industri Bisnis Property Agent (Michael E. Porter) Analisa Kondisi Internal dan Eksternal Perusahaan PT. Cipta Nuansa Inti (Albert Humprey SWOT) Analisa Pengembangan Usaha dengan Empat Strategi Pengembangan Perusahaan (Igor Ansoff) Keputusan Pemilihan Metode Pengembangan Usaha yang Akan Digunakan oleh PT. Cipta Nuansa Inti Gambar 1.1 proses analisa pengembangan usaha pada PT. Ciptanuansa Inti Sebelum menerapkan strategi yang akan digunakan, perusahaan perlu menganalisa struktur industri atas bisnis yang sedang dijalankannya maupun atas industri bisnis yang akan dimasukinya dalam rangka pengembangan usahanya. Metode analisa yang digunakan adalah sebagai berikut: a. Analisa struktur industri dengan menggunakan model dari Michael E. Porter, Analisa struktur industri dilakukan dengan teori yang dikembangkan oleh Michael E. Porter yang mencakup 5 kekuatan bersaing dalam suatu industri 7
yaitu Intensitas persaingan diantara para pesaing yang ada, daya tawar pelanggan, daya tawar pemasok, ancaman dari barang substitusi dan ancaman pendatang baru yang masuk industri. Menurut Porter, untuk memasuki suatu bisnis, struktur industri bisnis tersebut harus dianalisis, terkait dengan kekuatan kolektif dari lima persaingan yang ada tersebut. b. Metode SWOT dengan menggunakan model dari Albert Humphrey Pada Metode SWOT analisis Albert Humphrey yang merupakan metode sistematis di dalam mengidentifikasi kekuatan (strength) dan kelemahan (weakness) yang dimiliki perusahaan didalam menghadapi perubahan lingkungan bisnis dan kesempatan (opportunities) serta ancaman (threats) yang dihadapi oleh perusahaan pada masa kini maupun masa depan. Dimana perlu dicari sumber-sumber kelemahan dan kekuatan potensial yang dimiliki perusahaan sehingga dapat dieksplorasi untuk menghadapi ancaman maupun hambatan serta pemanfaatan peluang yang ada. c. Pelaksanaan empat strategi pengembangan perusahaan dengan menggunakan model Igor Ansof. Pembahasan thesis ini juga akan menggunakan 4 strategi pengembangan perusahaan yang dikemukanan oleh Igor Ansoff, untuk menghubungkan aktifitas perusahaan di masa lalu dan masa mendatang, Ansoff mengidentifikasi 4 strategi pengembangan perusahaan, yaitu : 1. Penetrasi pasar (market penetration) 2. Strategi pengembangan pasar (market development strategy) 8
3. Strategi pengembangan produk (product development strategy) 4. Strategi diversifikasi (diversification strategy) 1.7 Sistematika Penulisan Bab 1 : Pendahuluan Dalam bab ini penulis menyampaikan latar belakang masalah, perumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, metode penelitian, metode analisa dan sistematika penulisan Bab 2 : Landasan Teori Dalam bab ini penulis membahas landasan teori yang dipakai dalam penelitian seperti pengertian bisnis properti dan bisnis agen properti, pengertian manajemen strategi, analisa struktur industri dengan menggunakan model dari Michael Porter, analisa kondisi internal dan eksternal perusahaan dengan menggunakan metode SWOT dari Albert Humphrey serta analisa pelaksanaan 4 strategi pengembangan usaha dengan menggunakan model dari Igor Ansof. Teori-teori ini akan diambil dan dikutip dari beberapa jurna-jurnal manajemen strategi, literatur, maupun text book yang terkait dengan bidang manajemen 9
Bab 3 : Gambaran Umum Perusahaan Dalam bab ini akan digambarkan tentang perusahaan yang akan diteliti yaitu PT.Ciptanuansa Inti, yang akan dijabarkan dalam bab ini adalah berupa sejarah perusahaan, visi dan misi perusahaan dan struktur organisasi perusahaan. Bab 4 : Analisa Data Dalam bab ini penulis akan membahas analisis yang telah dilakukan terkait dengan strategi pengembangan usaha yang akan dilakukan pada PT. Ciptanuansa Inti dalam rangka pengembangan perusahaannya. Bab 5 : Kesimpulan dan Saran Dalam bab ini penulis akan membuat kesimpulan dari pembahasan yang telah dibuat di bab empat, dan akan dibuat saran-saran apa yang kiranya bisa disumbangkan kepada perusahaan yang sedang diteliti ini. 10