Tinjauan Yuridis Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Atas Peralihan Hak Guna Bangunan (HGB) Menurut Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016 Beserta Akibat Hukumnya SKRIPSI Diajukan Untuk Melengkapi Tugas Akhir dan Memenuhi Persyaratan Guna Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Oleh VALENTINA CANDORA 130200305 DEPARTEMEN HUKUM ADMINISTRASI NEGARA PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM AGRARIA FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2017
i LEMBAR PENGESAHAN Tinjauan Yuridis Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Atas Peralihan Hak Guna Bangunan (HGB) Menurut Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016 Beserta Akibat Hukumnya Oleh VALENTINA CANDORA 130200305 Disetujui oleh : Ketua Departemen HAN Ketua PK. Hukum Agraria Suria Ningsih, SH.,M.Hum Prof.Dr.M. Yamin, SH.,M.S.,CN (NIP. 19600214987032002) (NIP. 196112311987031023) Pembimbing I Pembimbing II Prof.Dr. Muhammad Yamin, SH.,MS.,CN Mariati Zendrato, SH.MH (NIP. 196112311987031023) (NIP. 19570323198703001)
ii ABSTRAK Tinjauan Yuridis Tanggung Jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Atas Peralihan Hak Guna Bangunan (HGB) Menurut Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016 Beserta Akibat Hukumnya *Valentina Candora **Prof.Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN ***Mariati Zendrato, SH., M.Hum Manusia hidup, tumbuh besar, dan berkembangbiak, serta melakukan segala aktivitas di atas tanah, sehingga manusia selalu berhubungan dengan tanah. Oleh karena itu, berbagai cara telah dilakukan untuk memperoleh tanah dan juga untuk mempertahankannya dari pihak lain. Saat ini, penguasaan hak atas tanah telah terbagi menjadi beberapa macam yaitu Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai. Melalui upaya penguasaan tanah inilah, maka masyarakat Indonesia dapat memperoleh tanah dan kepemilikan tanah beralih dari satu pihak ke pihak lainnya. Dengan adanya ketentuan Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka peralihan hak atas tanah ini tidak lagi dilakukan di hadapan Kepala Adat ataupun Kepala Desa, melainkan harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia berdasarkan syarat-syarat tertentu. Permasalahan yang diajukan dalam skripsi ini adalah bagaimanakah peralihan hak atas tanah menurut Ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, bagaimanakah peranan PPAT dalam peralihan hak guna bangunan dan apa sajakah akibat hukumnya, dan bagaimanakah akibat Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016 atas penunjukan wilayah-wilayah tertentu terhadap wilayah di luar yang ditetapkan. Agar dapat mempertanggungjawabkan data dari suatu penelitian secara ilmiah, maka digunakan metode penelitian hukum normatif. Dari data premier,
iii sekunder, dan tersier yang dikumpulkan, kemudian dianalisa dengan menggunakan analisis data kualitatif yang menghasilkan data deskriptif analitis, serta metode pengumpulan data yang digunakan adalah studi kepustakaan. Dari penelitian yang dilakukan penulis, maka dapat disimpulkan bahwa peralihan hak atas tanah dilakukan melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya. Peranan PPAT dalam peralihan hak guna bangunan adalah merekam segala perbuatan yang terjadi dalam peristiwa jual beli tanah untuk memindahkan hak atas tanah dari satu pihak ke pihak lainnya dalam bentuk akta jual beli tanah. Dan juga peralihan hak guna bangunan pada umumnya dapat memakan waktu sekitar 30 hari sampai 1,5 bulan untuk mendapatkan izin/sertifikat hak guna bangunan sedangkan dengan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Indonesia Nomor 8 Tahun 2016, maka hanya dibutuhkan 8 hari kerja untuk menyelesaikan keseluruhan prosesnya. Kata Kunci : Peralihan Hak Atas Tanah, Hak Guna Bangunan, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) *Mahasiswa Fakultas Hukum **Dosen Pemimbing I ***Dosen Pembimbing II
iv KATA PENGANTAR Segala puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan karunia-nya dan telah memberikan penulis kekuatan serta kemampuan untuk menyelesaikan penulisan skripsi yang berjudul TINJAUAN YURIDIS TANGGUNG JAWAB PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (PPAT) ATAS PERALIHAN HAK GUNA BANGUNAN (HGB) MENURUT PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/KEPALA BADAN PERTANAHAN INDONESIA NOMOR 8 TAHUN 2016 BESERTA AKIBAT HUKUMNYA. Selama penyusunan skripsi ini, penulis mendapatkan banyak bantuan, dukungan, semangat, saran, motivasi, dan doa dari berbagai pihak. Untuk itu pada kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih kepada : 1. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, S.H., M.Hum., selaku Rektor Universitas Sumatera Utara; 2. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum sekaligus Dosen Penasihat Akademik penulis dari awal semester hingga akhir semester; 3. Bapak Dr. O.K. Saidin, S.H., M.Hum., selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum ; 4. Ibu Puspa Melati Hasibuan, S.H., M.Hum., selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum ;
v 5. Bapak Dr. Jelly Leviza, S.H., M.Hum., selaku Wakil Dekan III Fakultas Hukum ; 6. Ibu Suria Ningsih, S.H., M.Hum., selaku Ketua Departemen Hukum Administrasi Negara; 7. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, S.H., M.S., C.N., selaku Ketua Program Kekhususan Hukum Agraria sekaligus Dosen Pembimbing I. Ucapan terima kasih sebesar-besarnya kepada Bapak yang sudah memberikan kritik dan saran yang sangat bermanfaat bagi penyelesaian skripsi ini serta waktu bimbingan yang diberikan agar skripsi ini diselesaikan dengan baik; 8. Ibu Mariati Zendrato, S.H., M.Hum., selaku Dosen Pembimbing II. Ucapan terima kasih sebesar-besarnya kepada Ibu atas segala bantuan, kritikan, bimbingan, saran, dan dukungannya yang sangat berarti dan bermanfaat bagi penyelesaian skripsi ini; 9. Bapak/Ibu Dosen Fakultas Hukum seluruhnya yang telah mendidik dan membimbing penulis selama tujuh semester dalam menempuh pendidikan perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara; 10. Teristimewa untuk keluarga yang sangat penulis sayangi yaitu Lie Tjan Fong (Kakek), Lie Tjak Joen (Nenek), Lie Pik Jung (Papa), Tio Mei Jong (Mama), dan Cindy Melosa (Kakak), serta keluarga besar penulis, terima kasih atas kasih sayang, motivasi, kesabaran, pengorbanan, bantuan, dan terutama doa kalian semua yang sangat berarti bagi penulis, khususnya dalam proses penyelesaian skripsi ini;
vi 11. Teman-teman seperjuangan dalam menyelesaikan skripsi ini yaitu Jesseline Tiopan, Paula Kosim, Edelin Patricia, Sarah Dominica, Lona Oktavia, Giani Anes, Fawwaz Ghina, dan Anike Putri, terima kasih atas waktu dan bantuannya; 12. Teman-teman stambuk 2013 lainnya, terima kasih atas bantuannya kepada penulis selama ini; 13. Teman-teman baik penulis yaitu Katherina dan Jessie Sheila yang selalu memberikan dukungan dalam bentuk semangat dan menghibur penulis pada saat penulisan skripsi, terima kasih banyak; 14. Kakak-kakak Senior yang selalu memberikan informasi kepada penulis tentang pengerjaan skripsi; 15. Teman-teman di luar kampus yang tidak dapat disebutkan satu per satu. Demikianlah yang dapat penulis sampaikan. Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih banyak terdapat kekurangan. Penulis mengharapkan kritik dan saran dalam penyempurnaan skripsi ini. Semoga skripsi ini bermanfaat bagi kita semua. Atas perhatiannya, penulis ucapkan terima kasih. Medan, 20 Desember 2016 VALENTINA CANDORA 130200305
vii DAFTAR ISI Halaman Pengesahan...i Abstrak ii Kata Pengantar...iv Daftar Isi...vii BAB I PENDAHULUAN......1 A. Latar Belakang... 1 B. Rumusan Masalah.....6 C. Tujuan Penulisan...7 D. Manfaat Penulisan.7 E. Metode Penelitian..8 F. Keaslian Penulisan...10 G. Sistematika Penulisan..11 BAB II PERALIHAN HAK ATAS TANAH MENURUT PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997...13 A. Tinjauan Umum mengenai Peralihan Hak atas Tanah...13 B. Tinjauan Umum mengenai Hak atas Tanah....17 BAB III PERANAN PPAT DALAM PERALIHAN HAK GUNA BANGUNAN BESERTA AKIBAT HUKUMNYA..40 A. Tinjauan Umum mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).40 1. Pengertian PPAT...40 2. Keharusan untuk Dibuatkan Akta.42
viii 3. Tugas dan Wewenang PPAT.43 4. Jenis Pejabat Pembuat Akta Tanah 45 5. Honorarium Seorang PPAT...47 6. Bentuk Akta...47 7. Daerah Kerja dan Formasi PPAT..48 8. Pengangkatan dan Pemberhentian PPAT..50 9. Pengangkatan Sumpah Jabatan PPAT...55 10. Pelaksanaan PPAT.57 11. Yang Menandatangani Akta PPAT...58 12. Larangan Membuat Akta PPAT 59 13. Ketentuan Peralihan...61 B. Akibat Hukum.61 BAB IV AKIBAT PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/KEPALA BADAN PERTANAHAN INDONESIA NOMOR 8 TAHUN 2016 ATAS PENUNJUKAN WILAYAH- WILAYAH TERTENTU TERHADAP WILAYAH DI LUAR YANG DITETAPKAN 63 A. Peralihan Hak Guna Bangunan...63 B. Pelayanan Peralihan Hak Guna Bangunan..67 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 80 A. Kesimpulan..80 B. Saran 82 DAFTAR PUSTAKA..83 LAMPIRAN