PERBANDINGAN BIAYA MANFAAT PEMBANGUNAN GEDUNG PERTEMUAN UMUM KUALA KAPUAS KALIMANTAN TENGAH Prance Abel Laboratorium Manajemen Konstruksi, Jurusan Teknik Sipil FTSP ITS Tel. 031-5939925, Fax 031-5939510 email: labmk_its@yahoo.com ABSTRAK Gedung Pertemuan Umum (GPU), yang terletak di jalan Garuda Kuala Kapuas adalah sebuah bangunan gedung pertemuan yang dibangun di sebuah areal seluas 2 hektar. Sebelumnya, gedung ini dimiliki oleh sebuah perusahaan kontraktor yaitu PT. Sumatera Timur Indonesia dan dijadikan base camp proyek lahan gambut, tetapi karena proyek gagal maka ditinggalkan dan dihibahkan kepada Pemda Kabupaten Kapuas. Sebenarnya, Pemda Kabupaten Kuala Kapuas juga sudah mempunyai sebuah bangunan gedung pertemuan yang terletak di tengah kota Kuala Kapuas namun arealnya sangat sempit dan padat, sehingga dipandang perlu untuk dibangun sebuah bangunan gedung pertemuan umum lagi. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui seberapa besar pasar penyewaan gedung di kota Kuala Kapuas, besar permintaan dan penawaran serta mengetahui apakah Gedung Pertemuan Umum yang baru dapat mengambil alih fungsi Gedung Pertemuan Umum yang lama. Investasi yang dikeluarkan untuk pembangunan GPU sebesar Rp. 3.450.000.000,- untuk pembangunan gedung dengan luas lantai dasar 808,57 m 2 dan balkon seluas 246,27 m 2. Hasil penelitian menunjukkan pertumbuhan pasar rata-rata 8,62% per tahun dan berdasarkan penelitian menunjukkan bahwa dengan interest rate sebesar 14% diperoleh NPV sebesar Rp.1.216.847.088,-, IRR = 25,29% dan payback period dicapai pada tahun 2020. Kata kunci: Pasar, permintaan, penawaran, alih fungsi bangunan PENDAHULUAN Saat ini kota Kuala Kapuas membenahi diri dengan meningkatkan prasarana dan fasilitas umum yang menjadi sebuah kebutuhan bagi masyarakat kota seperti kebutuhan gedung pertemuan yang semakin meningkat, terutama yang dipergunakan untuk acara resepsi pernikahan, acara perayaan hari-hari besar keagamaan, pentas seni maupun kegiatan yang dilaksanakan oleh instansi pemerintah maupun swasta. Gedung yang ada saat ini, yang terletak di jalan Ahmad Yani letaknya berada di dekat pasar dan diatas lahan yang sangat sempit serta daya tampungnya sangat terbatas, serta tidak mempunyai lahan parkir yang cukup memadai maka Pemerintah Kabupaten Kapuas membangun kembali sebuah Gedung Pertemuan Umum di Jalan Garuda. Gedung Pertemuan Umum jalan Garuda Kuala Kapuas yang lokasinya tepat di pinggir sungai Kapuas dan sekaligus di pinggiran Kota Kuala kapuas, tidak terlalu dekat dengan permukiman penduduk tetapi merupakan suatu tempat yang sangat strategis karena tidak jauh dari jalan Trans Kalimantan lintas selatan yang menghubungkan Banjarmasin Ibukota Kalimantan Selatan dan Palangka Raya Ibukota Kalimantan Tengah. Untuk itu dibutuhkan suatu penelitian untuk mengetahui seberapa besar pasar penyewaan gedung di kota Kuala Kapuas, besar permintaan dan penawaran serta
mengetahui apakah Gedung Pertemuan Umum yang baru dapat mengambil alih fungsi Gedung Pertemuan Umum yang lama. TINJAUAN PUSTAKA Dalam mengevaluasi sebuah proyek ada 6 (enam) aspek yang harus ditinjau, menurut Kadariah, et al (1999) aspek-aspek tersebut yaitu, meliputi: a. Aspek teknis; yang meliputi input dan output dari barang dan jasa yang akan diperlukan dan dihasilkan dalam sehubungan dengan pelaksanaan proyek. b. Aspek manajerial dan administratif ; yaitu sesuatu yang menyangkut n kemampuan sumber daya manusia staf proyek untuk menjalankan administrasi semua aktivitas pelaksanaan proyek dalam ukuran besar c. Aspek organisasi; yaitu ditunjukkan pada hubungan antara administrasi proyek dengan bagian administrasi pemerintah lainnya dan untuk melihat kejelasan wewenang dan tanggung jawab masing-masing. d. Aspek komersial: menyangkut penawaran input (barang dan jasa) yang diperlukan proyek, baik pada saat pelaksanaan pembangunan proyek maupun operasional dan menganalisis pemasaran output proyek tersebut. e. Aspek financial: mengevaluasi perbandingan antara pengeluaran uang dengan revenue earning dan apakah output yang dihasilkan proyek tersebut mampu mengembalikan dana yang sudah dikeluarkan untuk pelaksanaan proyek tersebut. f. Aspek ekonomis: evaluasi untuk mengetahui apakah pada saat menentukan proyek tersebut dapat diketahui apakah proyek itu memberikan sumbangan atau peranan yang positif dalam pembangunan ekonomi Salah satu metode analisa investasi yaitu metode discounted cash flow, dimana terdapat tiga macam tolok ukur profitabilitas proyek, yakni: 1. Net Present Value (NPV) Kriteria ini didasarkan konsep mendiskonto seluruh aliran kas masuk dan keluar selama umur operasi (investasi) ke nilai sekarang, kemudian menghitung angka netto, maka akan diketahui selisihnya dengan memakai dasar yang sama. Jika NPV > 0, investasi dikatakan ekonomis atau layak 2. Internal Rate of Return (IRR) Arus pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk sama dengan aliran kas keluar sehingga dapat menganalisis apakah rencana proyek cukup menarik bila dilihat dari arus pengembalian yang telah ditentukan. jika IRR > arus pengembalian (i) yang diinginkan proyek berarti layak. 3. Payback Period Mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali dan diukur dengan satuan waktu (tahun,bulan dan hari). Jika periode pengembalian modal lebih pendek dari yang umur investasi, maka investasi tersebut diterima dan sebaliknya. Peramalan/prakiraan/prediksi adalah sebuah metode untuk meramalkan suatu fenomena dimasa yang akan datang. Untuk memperkirakan jumlah pasar diperhitungkan berdasarkan data jumlah pasar yang diserap oleh GPU lama di jalan A.Yani Periode 1999-2005. Metode yang dapat dipakai yaitu Metode Aritmatik dan Least Square (Dep. Pekerjaan Umum, 1998). Dan untuk menghitung pilihan rumus perkiraan jumlah pasar yang akan digunakan dengan hasil perhitungan yang paling A-10-2
mendekati kebenaran harus dilakukan analisa dengan menghitung standart deviasi atau koefisien korelasi. Metodologi Penelitian Penelitian ini bersifat Penilaian Kelayakan Investasi dengan menggunakan Metode Net Present Value (NPV) dengan ditunjang analisa tingkat pengembalian Internal Rate Return (IRR) serta Payback Period untuk mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Penelitian didahului dengan mempelajari kondisi pasar berupa : permintaaan, penawaran, persaingan pasar dan perilaku konsumen untuk menjadi gambaran awal permasalahan yang ada. Hasil dan Diskusi Proyeksi Pertambahan Jumlah Pasar Pertumbuhan pemakaian gedung-gedung pertemuan di Kuala Kapuas dapat dilihat pada Tabel 1. Tabel 1. Pertambahan Jumlah Pemakaian Gedung Pertemuan di Kuala Kapuas No. Tahun Jumlah Pemakaian Per tahun (Y) Pertumbuhan Prosentase(%) 1. 2000 108 2. 2001 120 12 11,11 3. 2002 128 8 6,67 4. 2003 144 16 12,50 5. 2004 152 8 5,56 6. 2005 163 11 7,24 Jumlah 815 55 43,08 Sumber: Bagian Umum Sekretariat Daerah Kabupten Kapuas, Manajemen Gedung Agrobisnis dan Hotel Roos, 2005. Adapun hasil perhitungan mundur pemakaian gedung dengan metode aritmatik dan least square ditampilkan pada Tabel 2 Tabel 2. Hasil Perhitungan Mundur dengan Metode Aritmatik dan Least Square No. Tahun Jumlah Pemakaian Hasil Perhitungan Mundur Least (Y) Aritmatik Square 1. 2000 108 108 109 2. 2001 120 119 117 3. 2002 128 130 125 4. 2003 144 141 132 5. 2004 152 152 140 6. 2005 163 163 148 Jumlah 815 813 771 Pada Tabel 3 dapat dilihat hasil prakiraan pertambahan pemakaian gedung pertemuan di Kabupaten Kapuas 10 tahun yang akan datang A-10-3
Tabel 3. Hasil Prakiraan Pertambahan Pemakaian Gedung Pertemuan di Kabupaten Kapuas 10 (Sepuluh) Tahun yang Akan Datang No. Tahun Tahun ke-x Jmlh Pemakaian (Y1) Pertumbuhan (%) 1. 2006 1 174 6,32 2. 2007 2 185 5,95 3. 2008 3 196 5,61 4. 2009 4 206 4,85 5. 2010 5 217 5,07 6. 2011 6 228 4,82 7. 2012 7 238 4,20 8. 2013 8 249 4,42 9. 2014 9 259 3,86 10. 2015 10 270 4,07 11. 2016 11 281 3,91 Jumlah 2.503 53,08% Tabel 4. Jumlah Penyewa Berdasarkan Masing-masing Kegiatan yang Dilaksanakan di GPU Lama Jalan A.Yani 5 (Lima) Tahun Terakhir Tahun Kegiatan Kegiatan Badan Kegiatan Instansi Swasta/ Perorangan Jumlah Pemerintah Organisasi 2000 9 14 13 36 2001 9 18 18 45 2002 10 19 18 47 2003 10 22 22 54 2004 10 25 26 60 2005 12 29 30 71 Sumber: Bagian Umum Sekretariat Derah Kabupten Kapuas, 2005 Tabel 5. Hasil Proyeksi Jumlah Pemakaian Berdasarkan Kriteria Penyewa Tahun Instansi Pemerintah Instansi Swasta Masyarakat / Perorangan 2006 13 32 32 2007 13 35 36 2008 14 38 39 2009 14 41 42 2010 15 44 45 2011 15 46 48 2012 16 49 51 2013 16 52 54 2014 17 55 58 2015 17 58 61 2016 18 61 64 2017 18 64 67 2018 19 67 70 2019 19 70 73 2020 20 73 76 2021 20 76 79 A-10-4
Tabel 6. Hasil Proyeksi Besar Kenaikan Sewa Masing-masing Gedung Tahun GPU Lama Jalan A. Gedung Hotel Roos Yani Agrobisnis Rp./hari Rp./hari Rp./hari 2006 1.440.000 1.140.000 910.000 2007 1.630.000 1.280.000 1.020.000 2008 1.820.000 1.420.000 1.130.000 2009 2.010.000 1.560.000 1.260.000 2010 2.200.000 1.700.000 1.370.000 2011 2.390.000 1.840.000 1.480.000 2012 2.580.000 1.980.000 1.590.000 2013 2.770.000 2.120.000 1.700.000 2014 2.960.000 2.260.000 1.810.000 2015 3.150.000 2.400.000 1.920.000 2016 3.340.000 2.540.000 2.030.000 2017 3.530.000 2.680.000 2.140.000 2018 3.720.000 2.820.000 2.250.000 2019 3.910.000 2.960.000 2.360.000 2020 4.100.000 3.100.000 2.470.000 2021 4.290.000 3.240.000 2.580.000 Tabel 7. Hasil Observasi Perbandingan Fasilitas Gedung Item fasilitas untuk GPU Baru Jalan GPU lama Jalan Gedung Perbandingan Garuda A. Yani Agrobisnis Hotel Roos Luasan Ruang 1.054,84 M2 700 M2 500 M2 400 M2 Kafasitas Listrik 66.000 kwatt 12.000 kwatt 10.000 kwatt 7.000 kwatt Listrik cadangan 5.000 kwatt 5.000 kwatt 5.000 kwatt 3.000 kwatt Kafasitas air bersih 12.000 Liter 5.000 Liter 5.000 Liter 3.000 Liter Tempat duduk 500 buah 300 buah 300.000 250.000 Daya Tampung Max. 800 orang 500.000 300.000 250.000 Lahan Parkir 2.520 M2 580 M2 80 M2 235 M2 AC Split 6 unit @ 2 PK 4 Unit @ 1,5 PK 1 Unit @ 1,5 PK 2 Unit @ 1 PK AC Lemari 5 PK 4 Unit - - - Sound System 1 Unit 1 Unit 1 Unit 1 Unit Proyeksi Pendapatan GPU Baru Jalan Garuda Kuala Kapuas Pendapatan diperoleh dari sewa peralatan, restribusi parkir dan penyewaan lahan buat pedagang yang diperkirakan sebesar Rp. 180.000.000 Rp. 200.000.000 pertahun juga dari penerimaan sewa gedung yang dipakai baik oleh instansi pemerintah, swasta maupun perorangan. Tabel 8. Asumsi Analisa Arus Kas ASUMSI-ASUMSI 1. JANGKA WAKTU PINJAMAN : 15 TAHUN 2. TINGKAT BUNGA : 12%/TAHUN 3. RASIO PINJAMAN DAN MODAL= : 25% : 75% = Rp 2.587.500,000.00 : Rp 862.500,000.00 4. EQUTY RATE : 25% 5. NILAI INVESTASI 3,450,000,000.00 A-10-5
Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah bank sebesar Rp 3.450.000.000,00 per tahun adalah: R = An ( i ) (1 ( 1+ i ) n = Rp 862.500.000(0.12)/ (1 (1+0.12) 15 = Rp 126.635.906,69 Tabel 9. Hasil Perhitungan untuk Penjadwalan Pengembalian Kredit JADWAL PENGEMBALIAN KREDIT ( RP JUTAAN) CICILAN/ BUNGA POKOK JUMLAH SISA TAHUN TAHUN 0.16 PINJAMAN PENGEMBALIAN KREDIT 0.00 - - - 862,500,000.00 1.00 126,635,906.69 103,500,000.00 23,135,906.69 23,135,906.69 839,364,093.31 2.00 126,635,906.69 100,723,691.20 25,912,215.50 49,048,122.19 813,451,877.81 3.00 126,635,906.69 97,614,225.34 29,021,681.36 78,069,803.55 784,430,196.45 4.00 126,635,906.69 94,131,623.57 32,504,283.12 110,574,086.67 751,925,913.33 5.00 126,635,906.69 90,231,109.60 36,404,797.10 146,978,883.77 715,521,116.23 6.00 126,635,906.69 85,862,533.95 40,773,372.75 187,752,256.52 674,747,743.48 7.00 126,635,906.69 80,969,729.22 45,666,177.48 233,418,433.99 629,081,566.01 8.00 126,635,906.69 75,489,787.92 51,146,118.77 284,564,552.77 577,935,447.23 9.00 126,635,906.69 69,352,253.67 57,283,653.03 341,848,205.79 520,651,794.21 10.00 126,635,906.69 62,478,215.30 64,157,691.39 406,005,897.18 456,494,102.82 11.00 126,635,906.69 54,779,292.34 71,856,614.36 477,862,511.54 384,637,488.46 12.00 126,635,906.69 46,156,498.62 80,479,408.08 558,341,919.62 304,158,080.38 13.00 126,635,906.69 36,498,969.65 90,136,937.05 648,478,856.67 214,021,143.33 14.00 126,635,906.69 25,682,537.20 100,953,369.50 749,432,226.17 113,067,773.83 15.00 126,635,906.69 13,568,132.86 113,067,773.83 862,500,000.00 0.00 Untuk melihat apakah investasi yang dilakukan itu layak (feasible) atau tidak dilihat dari nilai dibawah ini: 1. IRR = 0.16 + 1.216.847.088,35 (0.25-0.16) (1.216.847.088,35 38.359.360,73) = 25.29% A-10-6
Net B/C = 1.216.847.088,35 = 31.72 38.359.360,73 Dari hasil pengolahan seperti pada Tabel 9 dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak (feasible) dilaksanakan karena NPV > 0 dan IRR > DF serta Net B/C > 1 KESIMPULAN Dari hasil pembahasan, dapat disimpulkan sebagai berikut ini: 1. Gedung Pertemuan Umum ( GPU ) Jalan Garuda dapat mengambil alih fungsi GPU Lama di jalan A. Yani karena selain karena lahan yang lebih luas, fasilitas lebih lengkap dan walaupun berada di pinggiran kota tetapi dapat diakses melalui jalan darat karena sudah dibangun infrastruktur berupa jalan aspal dengan lebar 6 m serta jarak tempuh dari GPU lama hanya memakan waktu kurang lebih 5 (lima) menit saja 2. Pertumbuhan pasar pemakaian gedung pertemuan di Kuala Kapuas sebanyak 11 (sebelas) penyewa pertahun dan diproyeksikan menggunakan rumus Aritmatika akan mencapai 281 penyewa pada tahun 2016 3. Dari aspek finansial, pembangunan Gedung Pertemuan Umum (GPU) di Jalan Garuda Kuala Kapuas sebagai pengganti GPU Lama di Jalan A. Yani layak (feasibility) dengan internal rate of return sebanyak 25.29% Saran Untuk penelitian lebih lanjut, maka dapat kami sarankan tentang penambahan alternatif penggunaan GPU, serta bentuk pengelolaannya. DAFTAR PUSTAKA Ibrahim, Yacob (1997), Studi Kelayakan Bisnis, Penerbit Rinika Cipta, Jakarta. Husnan, Suad & Suwarsono (1994), Studi Kelayakan Proyek, UPP AMP YKPN, Yogyakarta. Kunaryo (1996), Perencanaan dan Pembiayaan Pembangunan, UI-Press, Jakarta. Pujawan, Nyoman (2003), Ekonomi Teknik, Penerbit Guna Widya, Surabaya. A-10-7