STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR BANK BPD BALI DI KABUPATEN BADUNG. Agung Yana 1

Transkripsi

1 STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR BANK BPD BALI DI KABUPATEN BADUNG Agung Yana 1 1 Program Studi Teknik Sipil, Universitas Udayana, Kampus Universitas Udayana Bukit Jimbaran Badung Bali gungyana87@yahoo.com ABSTRAK Seiring dengan perkembangan perekonomian yang semakin membaik pasca krisis ekonomi global tahun 2008, maka kebutuhan akan gedung perkantoran semakin meningkat. Melihat peluang tersebut maka Dana Pensiun Bank BPD Bali berkeinginan untuk membangun gedung kantor yang nantinya akan disewakan untuk memenuhi kebutuhan gedung perkantoran tersebut. Untuk itu maka Dana Pensiun Bank BPD Bali melakukan kajian terhadap rencana investasi tersebut. Kajian yang akan dilakukan adalah Studi Kelayakan Pembangunan Gedung Kantor Bank BPD Bali, di Kabupaten Badung. Kajian ini adalah untuk menganalisis berapa besarnya investasi yang dibutuhkan untuk pembangunan gedung tersebut dan berapa besar sewa yang layak diberikan kepada konsumen yang nantinya akan menggunakan gedung tersebut. Studi kelayakan yang dilakukan bertujuan untuk melakukan analisis terhadap investasi Pembangunan Gedung Kantor Bank BPD Bali yang akan dilakukan oleh Dana Pensiun Bank BPD Bali. Analisis yang dilakukan meliputi analisis financial dengan menggunakan Metode Net Present Value (NPV), Metode Internal Rate of Return (IRR), Metode Benefit-Cost Rasio (BCR), serta Periode Pengembalian (Payback Period). Dilakukan juga analisis sensitivitas untuk mengetahui berapa sensitifkah investasi yang akan dilakukan terhadap perubahan yang akan terjadi, baik itu terhadap perubahan biaya maupun perubahan pendapatan. Dari hasil analisis diperoleh biaya investasi yang dibutuhkan adalah sebesar Rp ,00, untuk pembelian tanah sebesar Rp dan untuk pembangunan gedung kantor sewa beserta fasilitasnya adalah Rp Dengan harga sewa sebesar ,00 pertahun akan menghasilkan NPV yang positif baik itu dengan menggunakan tingkat suku bunga 9%, 10%, maupun 11%. Begitu pula halnya dengan B/C rasionya. Dimana rasio B/C dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% memiliki nilai yang lebih besar dari 1, yang artinya bahwa investasi yang akan dilakukan oleh Dana Pensiun Bank BPD akan mengguntungkan dari segi finansial. Payback Period dari investasi yang dilakukan dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% berkisar antara 17 tahun sampai dengan 22 tahun. Sedangkan Internal Rate of Returnya (IRR) atau tingkat pengembalian dari investasi tersebut antara 13,09 % sampai dengan 14,19 %. Analisis sensitivitas yang dilakukan dengan jalan menaikan atau menurunkan pendapatan dan biaya, dapat dikatakan cukup kuat menghadapi perubahan biaya dan pendapatan yang terjadi. Dari hasil analysis finansial di atas, maka dapat dikatakan pembangunan Gedung KantorBank BPD Bali di Kabupaten Badung layak untuk dibangun dengan harga sewa sebesar Rp ,00 pertahun. Kata Kunci : Net Present Value (NPV), Metode Internal Rate of Return (IRR), Metode Benefit- Cost Rasio (BCR), Periode Pengembalian (Payback Period), dan Analisis Sensitivitas 1. PENDAHULUAN Seiring dengan perkembangan perekonomian yang semakin membaik pasca krisis ekonomi global tahun 2008, maka semakin banyak usaha yang bermunculan, baik itu usaha di bidang formal maupun usaha di bidang non formal. Usaha yang berkembang salah satunya adalah usaha bidang jasa keuangan seperti bank, lembaga pekreditan, jasa peminjaman uang dan lain-lain. Perkembangan perekonomian ini juga menyebabkan semakin bertambahnya kebutuhan tempat untuk menjalankan usaha tersebut seperti : kantor, ruko, dan lainnya. Melihat peluang tersebut maka Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali berkeinginan untuk membangun gedung kantor yang nantinya akan disewakan untuk memenuhi kebutuhan dari usaha yang berkembang tersebut. KoNTekS 6 Universitas Trisakti, Jakarta 1-2 November 2012 MK-77

2 Sebelum melaksanakan keinginannya, maka Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali akan melakukan kajian terhadap rencana pembangunan gedung kantor itu. Kajian yang akan dilakukan adalah Prastudi Kelayakan Pembangunan Gedung Kantor Sewa di Kabupaten Badung. Prastudi kelayakan ini bertujuan untuk melakukan analisis terhadap investasi Pembangunan Gedung Kantor Sewa di Kabupaten Badung yang akan dilakukan oleh Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali. Prastudi kelayakan ini akan melakukan kajian dari berbagai aspek, aspek yang akan ditinjau antara lain aspek lokasi dimana bangunan Gedung Kantor Sewa tersebut dibangun, aspek finansial dengan menggunakan Metode Net Present Value (NPV), Metode Internal Rate of Return (IRR), Metode Benefit- Cost Rasio (BCR), serta Periode Pengembalian (Payback Period). Dalam prastudi ini juga dilakukan perhitungan analisis sensitivitas untuk mengetahui berapa sensitifkah investasi yang akan dilakukan terhadap perubahan yang akan terjadi, baik itu terhadap perubahan biaya maupun perubahan pendapatan. Dari hasil analisa aspek finansial, maka akan dapat diketahui tingkat pengembalian dari investasi yang dilakukan untuk pembangunan gedung kantor sewa tersebut. Maksud dan tujuan dari prastudi kelayakan ini secara umum adalah untuk mengetahui berapa besar investasi yang dibutuhkan untuk membangun gedung kantor sewa, serta untuk mengetahui tingkat pengembalian dari investasi yang akan dilakukan oleh Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali. 2. ANALISIS TEKNIS Lokasi dan Aksesebilitas Dari segi bisnis, lokasi proyek dan aksesibilitas merupakan pertimbangan utama yang turut menentukan tingkat keberhasilan dari proyek yang akan dibangun. Dimana pemilihan lokasi ini akan mempengaruhi pertimbangan baik itu segi teknis, segi ekonomi, dan segi sosial kemasyarakatan, sedangkan kemudahan mencapai lokasi proyek sangat membantu baik itu pada waktu prakonstruksi, konstruksi, maupun pada waktu pasca konstruksi. Pada waktu prakonstruksi kemudahan mencapai lokasi sangat membantu pada waktu melaksanakan studi kelayakan, pada waktu konstruksi sangat membantu pada waktu melakukan suplay material yang akan digunakan untuk melaksanakan proyek tersebut, sedangakan pada waktu pasca konstruksi akan sangat membantu pada waktu oprasional dari bangunan yang akan dibuat, serta kemudahan yang akan diperoleh oleh pelanggan dari pengguna bangunan tersebut menuju ke lokasi. Lokasi Proyek Pembanguan Gedung Kantor Sewa ini berada di pinggir jalan Raya Sempidi-Lukluk. Jalan Sempidi-Lukluk merupakan jalan Nasional. Jalan Nasional merupakan jalan yang menghubungkan kota propinsi satu dengan kota propinsi yang lain. Sebagai jalan nasional maka jalan tersebut jika dimasukan di dalam system jaringan jalan merupakan jalan primer, dimana jalan primer dalam sistim jaringan jalan memiliki peranan pelayanan jasa distribusi untuk pengembangan semua wilayah di tingkat nasional dengan semua simpul jasa distribusi yang kemudian berwujud kota. Dilihat dari fungsi jalan maupun dari sistem jaringan jalan maka jalan Sempidi-Lukluk merupakan jalan yang sangat penting bagi urat nadi perekonomian Provinsi Bali, sehingga lokasi rencana pembangunan gedung kantor sewa ini juga menjadi sangat strategis untuk dibangun disana. Lokasi bangunan Gedung Kantor Sewa ini sangat dekat dengan Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung yang baru diresmikan pada bulan Pebruari Jarak antara bangunan Gedung kantor Sewa dengan Puspem Kabupaten Badung adalah 1,1 km, dengan waktu tempuh ± 5 menit. Dekatnya pusat pemerintahan dengan Gedung Kantor Sewa yang akan dibangun, menyebabkan gedung kantor sewa ini memiliki posisi yang sangat strategis, karena kedepannya diperkirakan pusat pemerintahan kabupaten badung ini akan semakin berkembang dan akan semakin ramai. Jarak lokasi proyek pembangunan Gedung Kantor Sewa ke pusat pemerintahan Provinsi Bali juga tidak terlalu jauh ± 14,1 km, untuk mencapai lokasi tersebut dari pusat pemerintahan Provinsi Bali dapat ditempuh dengan waktu ± 30 menit. Dimana Posisi antara pusat pemerintahan Provinsi Bali, dengan lokasi tempat dibangunnya gedung Kantor Sewa. Kantor Pusat Bank BPD Bali dengan rencana lokasi Pembangunan Gedung Kantor Sewa juga tidak terlalu jauh, dimana jarak antara keduanya ± 15 km, yang dapat ditempuh dalam waktu ± 30. Dekatnya jarak antara kantor pusat Bank BPD Bali dengan rencana Lokasi Pembangunan Gedung Kantor Sewa ini juga merupakan keuntungan tersendiri terhadap renca lokasi pembangunan gedung kantor sewain. Lokasi dari rencana pembangunan Gedung Kantor Sewa ini juga sangat dekat dengan Pasar Tradisional Sempidi. Jarak antara Gedung Kantor Sewa dengan Pasar Sempidi ± 750 m, yang dapat ditempuh dalam waktu kurang dari 5 menit. Pasar merupakan salah satu faktor yang dapat menggerakkan perekonomian rakyat. Oleh karena itu maka aktivitas yang akan dilakukan di dalam Gedung Kantor Sewa yang mana lokasinya dekat dengan pasar akan ikut bergerak sesuai dengan apa yang diharapkan. Lokasi ini juga sangat dekat dengan desa-desa yang cukup padat penduduknya seperti desa Sempidi, desa Lukluk, desa Sading, desa Dalung dan lain-lainnya. Denah lokasi tempat dibangunnya gedung kantor sewa tersebut dengan desa-desa disekitarnya. MK-78 KoNTekS 6

3 Analisa Site Karena lokasi merupakan salah satu komponen yang sangat penting dalam melakukan investasi, maka analisis site (lokasi) sangat penting dilakukan, karena lokasi (site) akan menentukan berhasil atau tidaknya sebuah investasi. Analisis site yang dilakukan dengan menggunakan metoda analisa SWOT (Streng, Weakness, Opportunities, dan Threats). Analisa ini dilakukan untuk mengetahuai apa kekuatan dari lokasi tersebut, juga mencari kelemahan-kelemahannya, disamping itu dalam SWOT juga dilakukan identifikasi terhadap peluang yang ada serta tantangan yang mungkin terjadi pada lokasi tersebut. Dari Analisis SWOT yang dilakukan untuk rencana pembangunan Gedung Kantor Sewa dapat dilihat seperti di bawah ini : 1. Kekuatan (Strenghts) Lokasi terletak dekat dengan Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung yang baru, dengan berpindahnya Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung yang dulunya terpencar menjadi satu di Puspem Kabupaten Badung, maka lokasi Gedung Kantor Sewa ini menjadi sangat strategis, karena Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung diperkirakan akan terus berkembang dari waktu ke waktu, Memiliki aksesebilitas yang tinggi baik terhadap Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung maupun dengan Pusat Pemerintahan Provinsi Bali, karena posisis lokasi tempat dibangunnya gedung kantor sewa ini terletak di pinggir jalan raya Lukluk-Sempidi. Jalan Lukluk Sempidi merupakan jalan Nasional yang sangat padat dilalui oleh kendaraan bermotor yang akan ke pusat Pemerintahan Provinsi Bali maupun ke Pusat Pemerintahan Kabupaten Badung. Dari Lokasi tersebut dapat dikatakan bahwa aksesebiliti sangat tinggi. Letak Gedung Kantor Sewa yang berada di pinggir jalan raya utama, sehingga utilitas yang nantinya dibutuhkan/diperlukan oleh sebuah gedung kantor sewa akan sangat mudah di peroleh, seperti : air minum, listrik, dan jaringan telpon. Kemungkinan untuk dibangunnya bangunan sejenis sangat kecil, karena lokasi ini merupakan satu-satunya lokasi strategis yang masih ada disekitar tempat itu, karena sepanjang jalan Lukluk-Sempidi sudah sangat padat diisi dengan bangunan. Sangat dekat dengan desa-desa yang memiliki penduduk yang cukup padat yang berpotensi akan menggunakan/nantinya berkepentingan terhadap gedung Kantor Sewa tersebut, seperti desa Sempidi, Lukluk, Dalung Dharmasabha 2. Kelemahan (Weakness) Area dari lokasi pembangunan kantor sewa ini sangat terbatas, sehingga pengembangan dari bangunan apabila nantinya berkembang dengan baik akan sangat sulit dilakukan. Harga tanah tempat rencana Pembangunan Gedung Kantor Sewa Tersebut mahal, sehingga Investasi pembebasan tanah/lahan yang harus dilakukan akan menjadi besar. 3. Peluang (Opportunities) Wilayah Sempidi akan semakin berkembang, karena wilayah ini dijadikan sebagi ibu kota kabupaten Bandung yang disebut dengan Mangunpura. Semakin berkembangnya jumlah penduduk disekitar lokasi bangunan Gedung Kantor Sewa merupakan peluang akan semakin diminatinya bangunan Gedung Kantor Sewa tersebut. Semakin baiknya perekonomian secara nasional dan regional juga merupakan peluang yang akan memungkinkan semakin meningkatnya kebutuhan akan gedung perkantoran. 4. Ancaman (Threts) Ancaman yang mungkin terjadi apabila di daerah tersebut dibangunnya Gedung Kantor Sewa yang lain atau yang sejenis. Dari analisis site yang dilakukan tersebut maka dapat disimpulkan bahwa Lokasi tersebut sangat strategis apabila digunakan sebagai Gedung Kantor Sewa. Meskipun memiliki harga yang cukup mahal tapi karena tempatnya sangat strategis dan satu-satunya lokasi yang masih ada disekitar lokasi tersebut, maka lokasi ini sangat layak untuk dipertimbangkan sebagai tempat membangun Gedung Kantor Sewa. KoNTekS 6 MK-79

4 Rencana pembangunan Gedung ini adalah 2 lantai dengan masing-masing luas lantai adalah 500 m2. Pada Lantai 1 akan dipergunakan sebagai lobby, ruang tunggu, ruang pelayanan. Pada lantai 2 digunakan sebagai ruangan kantor karyawan dan pimpinan, serta ruang pertemuan. Nilai investasi yang dibutuhkan dalam pembangunan gedung kantor sewa serta fasilitas umum ini diperkirakan sebesar Rp (Tiga belas milyar Sembilan ratus dua puluh dua juta lima ratus sembilan puluh ribu rupiah) Dari nilai investasi yang dilakukan, maka pembelian tanah memerlukan investasi sebesar Rp (Enam milyar lima puluh dua juta sembilan puluh ribu rupiah) dan untuk pembangunan gedung kantor sewa beserta fasilitasnya akan memerlukan investasi sebesar Rp (Tujuh milyar delapan ratus tujuh puluh juta lima ratus ribu rupiah), dapat dilihat pada Tabel ANALISA KEUANGAN Biaya Proyek Jumlah investasi yang dibutuhkan untuk rencana Pembangunan Gedung Kantor Sewa ini terdiri atas pengadaan tanah, pembangunan gedung kantor sewa itu sendiri, infrastruktur penunjang seperti parkir, taman, pengadaan mekanikal dan elektrikal ditambah dengan Biaya Perecanaan pembangunan Gedung Kantor Sewa, serta biaya Manajemen Konstruksi atau Biaya Supervisi. Besarnya biaya investasi pembangunan Gedung Kantor Sewa tersebut diperkirakan sebesar Rp (Tiga belas milyar Sembilan ratus dua puluh dua juta lima ratus sembilan puluh ribu rupiah). Dapat dilihat pada Tabel 1. Tabel 1. Ringkasan Biaya Investasi No Uraian Satuan A Biaya Pembebasan Lahan Volume Pekerjaan Harga Satuan (Rupiah) Estimasi Biaya (Rupiah) 1 Pengadaan tanah m 2 1, ,700,000 5,501,900,000 PPN 10% 550,190,000 Jumlah Biaya Pembebasan Lahan 6,052,090,000 B Biaya Pembangunan Gedung dan Infrastruktur Penunjang 1 Biaya Pembangunan Gedung m 2 1, ,000,000 5,000,000,000 2 Biaya Pembangunan Parkir m ,000, ,000,000 3 Biaya Pembangunan Tempat Ibadah dan Upacara yang dibutuhkan ls ,000, ,000,000 4 Biaya Pembangunan Bangunan Penunjang Lainnya ls ,000, ,000,000 5 Biaya Admistrasi dll ls ,000, ,000,000 Biaya Konstruksi 6,750,000,000 Biaya Perencanaan 3.5% RC 236,250,000 Biaya Manajemen Konstruksi (Supervisi) 3% RC 168,750,000 Total Biaya 7,155,000,000 PPN 10% 715,500,000 Total Biaya Pembangunan Gedung dan Infrastruktur Penunjang (B) 7,870,500,000 Total Biaya Pembebasan Lahan (A) 6,052,090,000 Total Investasi 13,922,590,000 Dibulatkan 13,922,590,000 Sumber pendanaan dari proyek pembangunan Gedung Kantor Sewa ini adalah dari Dana Milik Sendiri yaitu dari Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali. Meskipun dana yang digunakan adalah dana milik Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali, tapi dalam perhitungan analisis finansial tetap memperhitungkan tingkat suku bunganya. Adapun tingkat suku bunga yang diperhitungkan adalah 9%, 10%, dan 11%. Sedangkan besarnya inflasi yang digunakan dalam perhitungan prasudi kelayakan ini adalah sebesar 7% Pendapatan Pendapatan yang akan diperoleh hanya dari hasil penyewaan gedung kantor sewa yang akan dibangun. Perhitungan pendapatan dari pembangunan Gedung Kantor Sewa ini dilakukan dengan 3 cara pembayaran yang akan dilakukan oleh penyewa Gedung Kantor Sewa Tersebut. Dimana sewa Gedung adalah sebesar Rp ,00 pertahun dengan cara pembayaran: a) secara penuh di awal tahun penyewaan, b) 3/5 di tahun pertama dan 2/5 di tahun kedua c) 2/5 di tahun pertama, 2/5 di tahun kedua dan 1/5 di tahun ketiga. MK-80 KoNTekS 6

5 Biaya Oprasional dan Pemeliharaan Apabila bangunan gedung ini disewakan oleh pihak ketiga maka biaya oprasional dan pemeliharaan pertahunnya ditanggung oleh pihak penyewa. Sedangkan biaya pemeliharaan berkalanya diasumsikan dilakukan oleh Pihak Yayasan Dan Pensiun Bank BPD, dimana biaya pemeliharaan yang dibutuhkan sesuai dengan Peraturan Meteri Pekerjaan Umum No 45/PRT/M/2007, Tentang Pedoman Teknis Bangunan Gedung Negara adalah sebesar 1% dari biaya pembangunan Bangunan Gedung Tersebut adalah sebesar Rp ,00 (Tujuh puluh delapan juta tujuh ratus lima ribu rupiah). Analisa Kelayakan Finansial. Analisis kelayakan finansial dalam studi ini dilakukan dalam konteks untuk mengetahui seberapa besar manfaat atau keuntungan yang diperoleh jika Pembangnan gedung sewa ini dibangun. Metode yang sering digunakan untuk menentukan kelayakan pembangunan gedung adalah metode analisis biaya-manfaat. Prinsip dasar metode ini adalah membandingkan manfaat yang diperoleh dari pembangunan gedung kantor gedung sewa dan biaya yang diperlukan untuk mewujudkannya. Secara garis besar ada tiga tahapan yang dilalui untuk menganalisis biaya dan manfaat pembangunan gedung kantor sewa ini yaitu: 1) Mengestimasi biaya pengadaan tanah, biaya konstruksi dan biaya pemeliharaan, 2) Mengestimasi manfaat yang diperoleh dari Gedung ini ditinjau dari : Penyewaan terhadap gedung yang akan dibangun, dan 3) Membandingkan biaya pembangunan dengan manfaat yang diperoleh. Dalam analisis finansial yang akan dilakukan disini dengan memperhitungkan beberpa kreteria analisis finansial, kreiteria yang diperhitungkan adalan : NVP (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return), B/C (Benefit Cost ratio), PP (Payback Period) dengan berbagai skenario tingkat suku bunga yang terjadi. Hasil perhitungan dan setiap skenario dapat dilihat pada Tabel 2 maka dengan sewa sebesar Rp ,00 pertahun dan dengan cara pembayaran yang bagaimanapun menghasilkan NPV yang positif, baik itu dengan menggunakan tingkat suku bunga 9%, 10%, maupun 11%. Begitu pula halnya dengan B/C rasionya. Dimana rasio B/C dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% memiliki nilai yang lebih besar dari 1, yang artinya bahwa investasi yang akan dilakukan oleh Dana Pensiun Pegawai Bank BPD Bali menguntungkan. Sedangkan Payback Period dari investasi yang dilakukan dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% dan dengan skenario pembayaran yang sudah ditentukan ternyata PP periodnya akan berkisar antara 17 tahun sampai dengan 22 tahun. Sedangkan Internal Rate of Returnya (IRR) atau tingkat pengembalian dari investasi tersebut antara 13,09 % sampai dengan 14,19 %. Analisis Sensitivitas Karena nilai-nilai parameter dari studi ekonomi biasanya diestimasi besarnya besarnya maka jelas nilai-nilai tersebut tidak akan bisa dilepaskan dari faktor kesalahan. Artinya nilai-nilai parameter tersebut mungkin lebih besar atau lebih kecil dari hasil estimasi yang diperoleh, dan berubah pada saat-saat tertentu. Perubahan yang terjadi pada parameter tentunya akan mengakibatkan perubahan pula pada output atau hasil. Perubahan tingkat output atau hasil ini bisa menyebabkan preferensi akan berubah dari satu alternatif kealternatif yang lain. Untuk mengetahui berapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan faktor-faktor atau parameterparameter yang mempengaruhi maka setiap proses pengambilan keputusan hendaknya disertai dengan analisis sensitivitas. Analisis ini akan memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan cukup kuat berhadapan dengan perubahan faktor-faktor atau parameter-parameter yang mempengaruhi. Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruh terhadap akseptabilitas suatu alternatif investasi. Faktor yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi ekonomi adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, dan umur investasi. Analisis sensitivitas yang dilakukan pada pembangunan Gedung Kantor Sewa ini dilakukan dengan mengasumsikan bahwa: Pendapatan Tetap sedangkan Biaya naik sebesar 10%, Pendapatan Turun 10 % dan Biaya yang terjadi Tetap, Pendapat Turun 10% dan Biaya Naik sebesar 10% KoNTekS 6 MK-81

6 Tabel 2. Analisis Finansial Skenario Rekapitulasi Hasil Analisis Finansial Inflasi diasumsikan : 7.0% per tahun 13,922,590,000 Biaya pengadaan Tanah (Rp) 6,052,090,000 Biaya Konstruksi (Rp) 7,870,500,000 Biaya Pemeliharaan rutin tahunan (Rp) 0 Biaya Pemeliharaan rutin 5 tahunan (Rp) 78,705,000 Pendapatan dari Sewa (pertahun) (Rp) 1,100,000,000 Harga Sewa Per m2 /tahun (Rp) 1,100,000 Indikator penilaian Uraian Biaya Pengadaan Tanah dan Biaya Konstruksi (Rp) Skenario 3A (Dibayar Penuh Pada Awal Tahun) Skenario 3B (3/5 tahun 1 dan 2/5 tahun 2) Skenario 3C (2/5 tahun 1, 2/5 tahun 2, dan 1/5 tahun 3) Dengan Bunga (i) = 9% NPV 8,859,076, B/C 1.66 Dengan Bunga (i) = 10% NPV 6,481,904, B/C 1.49 Dengan Bunga (i) = 11% NPV 4,493,677, B/C 1.34 IRR 14.19% Dengan Bunga (i) = 9% NPV 8,122,159, B/C 1.60 Dengan Bunga (i) = 10% NPV 5,760,264, B/C 1.43 Dengan Bunga (i) = 11% NPV 3,789,197, B/C 1.29 PayBack (thn) 18 IRR 13.61% Dengan Bunga (i) = 9% NPV 7,415,664, B/C 1.55 PayBack (thn) 18 Dengan Bunga (i) = 10% NPV 5,071,426, B/C 1.38 PayBack (thn) 18 Dengan Bunga (i) = 11% NPV 3,119,625, B/C 1.23 PayBack (thn) 22 IRR 13.09% Dari hasil analisis sensitivitas yang dilakukan dengan tingkat suku bunga yang bervariasi dari 9% sampai dengan 11%, dengan 3 cara pembayaran yang akan dilakukan oleh pihak penyewa, maka analisis sensitivitasnya dapat dilihat pada Tabel 3. Hasil perhitungan Analisis sensitivitas, maka investasi yang dilakukan cukup kuat menghadapi perubahan biaya dan manfaat yang akan terjadi, hal ini dapat dilihat pada Tabel 3, dimana perubahan biaya dan manfaat sebesar 10% yang terjadi tidak menyebabkan NPV yang negatif, begitu pula dengan B/C rasionya semuanya lebih besar daripada nol. MK-82 KoNTekS 6

7 Tabel 3. Analisis Sensitivitas. Rekapitulasi Hasil Analisis Sensitivitas Inflasi diasumsikan : 7.0% per tahun 13,922,590,000 Biaya pengadaan Tanah (Rp) 6,052,090,000 Biaya Konstruksi (Rp) 7,870,500,000 Biaya Pemeliharaan rutin tahunan (Rp) 0 Biaya Pemeliharaan rutin 5 tahunan (Rp) 78,705,000 Pendapatan dari Sewa (pertahun) (Rp) 1,100,000,000 Indikator penilaian Uraian Biaya Pengadaan Tanah dan Biaya Konstruksi (Rp) Skenario 3A (Dibayar Penuh Pada Awal Tahun) Skenario 3B (3/5 tahun 1 dan 2/5 tahun 2) Skenario 3C (2/5 tahun 1, 2/5 tahun 2, dan 1/5 tahun 3) Suku Bunga 9% 10% 11% ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TETAP DAN BIAYA NAIK 10% NPV 7,513,761, ,145,585, ,165,835, B/C ANALISIS SENSITIFITAS BIAYA TETAP DAN MANFAAT TURUN 10% NPV 6,627,854, ,497,395, ,716,468, B/C ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TURUN DAN BIAYA NAIK 10% NPV 5,282,539, ,161,076, ,388,627, B/C ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TETAP DAN BIAYA NAIK 10% NPV 6,776,844, ,423,945, ,461,356, B/C ANALISIS SENSITIFITAS BIAYA TETAP DAN MANFAAT TURUN 10% NPV 5,964,628, ,847,919, ,082,436, B/C ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TURUN DAN BIAYA NAIK 10% NPV 4,619,313, ,511,600, ,595, B/C ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TETAP DAN BIAYA NAIK 10% NPV 6,070,349, ,735,107, ,791,784, B/C ANALISIS SENSITIFITAS BIAYA TETAP DAN MANFAAT TURUN 10% NPV 5,328,783, ,227,965, ,479,821, B/C ANALISIS SENSITIFITAS MANFAAT TURUN DAN BIAYA NAIK 10% NPV 3,983,468, ,891,646, ,980, B/C KESIMPULAN Kesimpulan Berdasarkan hasil kajian dari pembangunan Gedung kantor Sewa yang akan dilaksakan di Jalan Raya sempidi Lukluk dapat disimpulkan : Dari segi lokasi pembangunan gedung kantor sewa di lokasi tersebut sangat representatif karena sangat menguntungkan baik dari segi aksesibilitas, posisi lokasi tanah, maupun kontur tanahnya. Lokasi ini merupakan satu-satunya yang masih tersisa dan yang akan dijual disekitar lokasi tersebut. Sehingga lokasi lain tidak ada lagi disekitarnya. Biaya Investasi yang dibutuhkan untuk membangun Gedung Kantor Sewa ini adalah sebesar Rp (Tiga belas milyar Sembilan ratus dua puluh dua juta lima ratus sembilan puluh ribu rupiah), dimana untuk pembelian tanah sebesar Rp (Enam milyar lima puluh dua juta sembilan puluh ribu rupiah) dan untuk pembangunan gedung kantor sewa beserta fasilitasnya adalah Rp (Tujuh milyar delapan ratus tujuh puluh juta lima ratus ribu rupiah). Dengan harga sewa sebesar Rp ,00 pertahun dan dengan cara pembayaran yang bagaimanapun akan menghasilkan NPV yang positif baik itu dengan menggunakan tingkat suku bunga 9%, 10%, maupun 11%. Begitu pula halnya dengan B/C rasionya. Dimana rasio B/C dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% memiliki nilai yang lebih besar dari 1, yang artinya bahwa investasi yang akan dilakukan oleh Bank BPD Bali mengguntungkan dari segi finansial. KoNTekS 6 MK-83

8 Payback Period dari investasi yang dilakukan dengan tingkat suku bunga antara 9% s/d 11% dengan cara pembayaran yang sudah ditentukan ternyata PP periodnya akan berkisar antara 17 tahun sampai dengan 22 tahun. Sedangkan Internal Rate of Returnya (IRR) atau tingkat pengembalian dari investasi tersebut antara 13,09 % sampai dengan 14,19 %. Analisis sensitivitas yang dilakukan dengan jalan menaikan atau menurunkan pendapatan dan biaya dapat dilihat bahwa investasi tersebut cukup kuat menghadapi perubahan biaya dan pendapatan yang terjadi. Dari hasil indicator analisis finansial yang dilakukan maka dapat dikatan pembangunan Gedung kantor sewa di Kabuptaen Badung ini sangat layak dibangun dengan Biaya Investasi sebesar Rp (Tiga belas milyar Sembilan ratus dua puluh dua juta lima ratus sembilan puluh ribu rupiah), dengan Sewa sebesar Rp ,00 (Satu milyar seratus juta rupiah) pertahun 5. DAFTAR PUSTAKA (2009), Laporan Tahunan Dana Pensiun Pegawai Bank Pembangunan Daerah Bali, Denpasar (2007), Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara, Jakarta. (2007), Feasibility Study Pembangunan Apartemen, Badung. Pujawan, I Nyoman, 1995, Ekonomi Teknik, Cetakan kedua, Penerbit Guna Wijaya, Surabaya Leland Blank, Anthony Tarquin, (2002), Engineering Economic, Fifth Edition, McGraw-Hill Companies Inc, New York. MK-84 KoNTekS 6