1 BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Pelaksanaan pembangunan sebagai wujud dari pertumbuhan dan perkembangan suatu daerah selalu berimplikasi pada meningkatnya kebutuhan akan lahan. Kebutuhan akan lahan ini terus meningkat karena sifatnya yang tidak terbatas, sedangkan di sisi lain ketersediaan lahan terbatas. Fenomena ini terus berkembang sehingga seringkali menimbulkan kesulitan dalam penyediaan lahan untuk kepentingan pembangunan. Hal ini mengakibatkan nilai dan harga lahan terus meningkat, sehingga penguasaan/okupasi atas lahan bagi masyarakat dewasa ini mengalami pergeseran nilai dari fungsi sosial ke fungsi ekonomi, sehingga lahan merupakan komoditi ekonomi yang harus dikuasai baik secara legal maupun ilegal. Tanah merupakan sumber daya alam yang sangat penting bagi kehidupan manusia. Pentingnya tanah menyebabkan tanah menjadi pusat pengkajian bagi berbagai bidang ilmu termasuk ilmu ekonomi. Ditinjau dari aspek ekonomi tanah, Nasucha (1995: 16) memandang tanah dari 2 sisi, pertama, dari sisi aspek fiskal dan administrasi pertanahan yang membahas tanah sebagai suatu objek pajak dan kedua aspek ekonomi wilayah yang menjelaskan ekonomi tanah dari investasi yang telah dilakukan untuk pengembangan wilayah yang selanjutnya diusahakan dapat mendorong ekonomi wilayah. Di lain pihak tanah merupakan sumber daya yang jumlahnya terbatas. Keterbatasan supply tanah yang disertai kebutuhan akan 1
2 tanah untuk berbagai fungsi yang terus menerus menyebabkan nilai tanah terus meningkat. Tanah merupakan sesuatu yang bersifat unik. Tanah mempunyai karakteristik seperti karakteristik properti secara ekonomi pada umumnya yaitu immobility, durability, scarcity, dan ketika tidak didukung oleh faktor produksi lain tanah merupakan sumber daya yang tidak produktif (Whipple, 1995: 6). Konsekuensi dari tanah yang bersifat immobile adalah bahwa pasar tanah adalah terbatas (limited geographic area), incomel manfaat yang bisa dihasilkan berasal dari lokasi yang tetap (sudah fix), sehingga tidak bisa menghindari kekuatankekuatan eksternal yang berasal dari lokasi tersebut, tidak ada satu sitepun yang serupa (inhomogeneity) dikarenakan beberapa faktor yang mempengaruhinya baik dalam hal fisik, lokasi, aksesibilitas, maupun kondisi lingkungan sekitarnya. Kondisi ini menyebabkan trend pasar dan preferensi menjadi susah dipelajari, penilaian sulit dilakukan, karena kesulitan dalam melakukan perbandingan dengan jumlah transaksi sejenis yang sedikit, baik pembeli, penyewa, maupun penilai harus mendatangi properti yang bersangkutan untuk mengetahui kondisi properti dan lingkungan di sekitarnya. Tanah dinilai atas dasar manfaat yang bisa diberikan. Tinggi rendahnya nilai tanah tergantung pada faktor-faktor yang mempengaruhinya baik faktor fisik maupun non fisik. Faktor fisik berkaitan dengan luasan, bentuk tanah, kontur, dan unsur/zat yang terkandung pada tanah. Kondisi fisik yang bagus dari tanah menandakan bahwa tanah akan dapat lebih produktif dan termanfaatkan sehingga dimungkinkan nilainya akan tinggi. Faktor lain yang berkaitan dengan nilai tanah adalah lokasi dan aksesibilitas. Lokasi dan aksesibilitas sangat berkaitan dengan
3 di mana tanah itu berada. Lokasi dan akses yang menguntungkan jika tanah menjadi lebih menarik dan dipandang mempunyai nilai yang tinggi. Lokasi tanah dianggap menguntungkan jika tanah tersebut berada pada pusat-pusat kegiatan ekonomi atau di mana permintaan atas tanah tersebut dimungkinkan akan terus meningkat. Hal ini dikarenakan harapan akan manfaat yang bisa dihasilkan tanah tersebut meningkat secara ekonomi. Lingkungan perkantoran, perumahan dan fasilitas kedinasan yang lainnya merupakan salah satu lingkungan yang dianggap menguntungkan bagi keberadaan tanah. Hal tersebut bisa menciptakan kenaikan terhadap permintaan tanah. Didirikannya perkantoran secara langsung membutuhkan ruang tanah yang tidak sedikit. Secara tidak langsung mampu menyedot pendatang dari luar daerah untuk tinggal di areal tersebut dengan alasan yang menguntungkan. Adanya pendatang dari luar menciptakan berbagai jenis permintaan lain baik secara langsung maupun tidak langsung akan berpengaruh terhadap adanya kenaikan permintaan tanah. Hal ini menyebabkan adanya dugaan bahwa nilai tanah di sekitar lingkungan perkantoran dan perumahan dinas tersebut diduga lebih tinggi dibanding nilai tanah di luar lingkungan tersebut. Menurut Standart Penilaian Indonesia, 2002, tanah dan bangunan merupakan aset yang paling mendominasi penilaian suatu properti. Tanah dan penggunaannya merupakan aset yang penting dan mempengaruhi kemampuan membangun suatu bangsa, tidak hanya secara ekonomi namun juga secara sosial dan budaya, karena perubahan nilai aset (tanah dan bangunan) itu sendiri dipengaruhi oleh faktor fisik, ekonomi, sosial, budaya. Hal ini terbukti ketika kondisi perekonomian bangsa ini terpuruk ternyata membawa dampak pada
4 merosotnya industri real estat. Oleh karena itu, wajib memperhatikan konsep hukum mengenai benda yang berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang mempunyai nilai disebut properti, yang bisa juga disebut sebagai aset, yang berlaku di Indonesia sebagai dasar penilaian properti (Sutaryo, 2011: 76). Dalam perkembangannya, perubahannya nilai tanah dan bangunan pada suatu properti saat ini memberikan sorotan yang tidak bisa dipandang dengan sebelah mata, karena begitu banyak faktor yang dapat mempengaruhinya. Untuk itu perlu diberikan suatu perhatian khusus. Dalam menyikapi hal tersebut perlu untuk ditinjau faktor-faktor yang dapat mempengaruhinya, sehingga dapat diketahui dan dipahami guna kepentingan di masa datang. Sehubungan dengan hal di atas perlu dilakukan penilaian (appraisal) atas nilai properti yang akan dijadikan acuan dari faktor-faktor yang mempengaruhi perubahan nilai tanah dan bangunan pada suatu properti (Sutaryo, 2011: 77). Kota Jayapura merupakan salah satu kawasan yang sebagian wilayahnya bisa dikatagorikan sebagai lingkungan perkantoran dan perumahan dinas. Beberapa areal perkantoran di kawasan ini adalah Kantor Gubernur Provinsi Papua, Kantor DPRP Provinsi Papua, Kantor Dinas-dinas Otonom, Rumah Sakit Umum Daerah, dan lain-lain. Pemanfaatan tanah banyak digunakan untuk menyediakan berbagai fasilitas pendukung kehidupan perkantoran seperti rumah kos dan berbagai usaha penyedia kebutuhan pegawai. Adanya banyak kantor di wilayah ini menyebabkan lingkungan perkantoran di Kota Jayapura menjadi menarik untuk dikaji khususnya terhadap nilai tanahnya. Nilai tanah juga akan dipengaruhi oleh jarak atau letak tapak tanah (site) tersebut terhadap pusat kota atau kawasan pusat perdagangan/central Business District (CBD), semakin jauh
5 dari pusat kota atau kawasan pusat keramaian maka harga tanah semakin murah. Central Business District (CBD) dalam penelitian yang akan dilakukan ini adalah Taman Imbi Kota Jayapura yang sudah ada sejak tahun 1969. Dengan memperhatikan latar belakang di atas maka penelitian ini akan menganalisis ada tidaknya pengaruh luas tanah, jarak tanah ke jalan utama, jarak tanah ke perkantoran terdekat, dan jarak tanah ke Central Business District (CBD/Taman Imbi) terhadap nilai tanah. Penelitian ini hanya dibatasi pada nilai aset tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan harga perolehan tahun 1990. 1.2 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan uraian di atas yang menjadi pertanyaan dari penelitian ini adalah: 1. Apakah ada pengaruh positif dan signifikan dari luas tanah terhadap nilai tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan perolehan tahun 1990? 2. Apakah ada pengaruh negatif dan signifikan dari jarak tanah ke jalan utama terhadap nilai tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan perolehan tahun 1990? 3. Apakah ada pengaruh negatif dan signifikan dari jarak tanah ke perkantoran terdekat terhadap nilai tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan perolehan tahun 1990? 4. Apakah ada pengaruh negatif dan signifikan dari jarak tanah ke Central Business District (CBD/Taman Imbi) terhadap nilai tanah milik Pemerintah
6 Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan perolehan tahun 1990? 1.3 Keaslian Penelitian Beberapa kajian empirik mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi nilai aset tanah telah banyak dilakukan, di antaranya adalah sebagai berikut: 1. Haryoto (1997) meneliti tentang faktor fisik tanah dan lokasi serta pengaruhnya dalam penentuan harga jual tanah di Kotamadya Denpasar. Penelitian ini dilakukan dengan mengambil data kerat lintang cross section, yang diperoleh melalui penelitian 6 lapangan. Jumlah sampel yang digunakan adalah 6 buah. Jumlah sampel dari Denpasar Selatan 19 buah, Denpasar Timur 22 buah, dan Denpasar Barat 25 buah. Pengambilan sampel dilakukan dengan teknik purposive sampling, yaitu pengambilan sampel dengan penunjukkan yang diperkirakan dapat mewakili ciri-ciri populasi. Alat analisis yang digunakan adalah regresi linier berganda dengan metoda kuadrat terkecil Cordinary Z e s t sw-=j. Hasil analisis regresi tersebut telah diuji dengan kriterium apriori teoritik, statistik, dan ekonometri. Kesimpulan penelitian ini adalah; (1) Bahwa lebar jalan, tanah kavlingan, dan kondisi jalan yang diaspal mempunyai pengaruh positif yang signifikan terhadap harga jual tanah, dengan angka elastisitas untuk lebar jalan 0,3488 dan koefisien regresi untuk kavlingan dan kondisi jalan adalah 0,3501 dan 0,7260. (2) Bahwa jarak tempuh suatu properti dari/ke pusat kota kurang berpengaruh terhadap harga jualnya. (3) Model terbaik yang dihasilkan dari analisis regresi ini adalah model logaritma dengan bilangan dasar natural atau ln (logaritma natural).
7 Perbedaan penelitian Haryoto (1997) dan penelitian ini adalah bahwa penelitian Haryoto (1997) nilai tanah dianalisis berdasarkan faktor fisik tanah dan lokasi, sedangkan dalam penelitian ini nilai tanah dianalisis berdasarkan faktor luas tanah, jarak tanah ke jalan utama, jarak tanah ke perkantoran terdekat serta jarak tanah ke Central Business District (CBD). 2. Mc Mallen (1998) meneliti tentang hubungan antara nilai tanah dan luasan tanah. Lokasi penelitian di Portland, Oregon Metropolitan Area. Alat analisis yang digunakan adalah dengan analisis semiparametrik. Hasil analisis menunjukkan adanya hubungan log-linear antara nilai tanah dan luasannya. Kesamaan Mc Mallen dengan penelitian ini adalah faktor luas tanah sebagai penentu nilai tanah. Perbedaan penelitian ini yaitu bahwa penelitian ini tidak hanya menggunakan faktor luas tanah sebagai faktor tunggal tetapi disertai oleh faktor penentu yang lain dan alat analisis yang digunakan pada penelitian ini lebih sederhana dibanding penelitian Mc Mallen. 3. Simons (1999) meneliti tentang dampak adanya kebocoran pipa saluran minyak terhadap properti sekitarnya. Studi dilakukan di Fairfax Country, Virginia. Analisis dilakukan dengan regresi linear berganda dengan harga penjualan rumah tinggal sebagai variabel dependen. Untuk melihat efek adanya kebocoran saluran minyak terhadap properti digunakan variabel independen dummy variabel yang bernilai 0 untuk properti yang dijual sebelum tahun 1993 dan 1 untuk properti yang dijual sesudah tahun 1993. Tahun 1993 dipilih sebagai awal tahun adanya kebocoran pipa saluran. Selain dari dampak sebelum dan sesudah kebocoran, berbagai atribut properti seperti luas tanah, luas bangunan, dan jumlah kamar mandi juga dijadikan sebagai
8 variabel independen. Hasil dari penelitian ini menyebutkan bahwa berbagai atribut properti di atas berpengaruh positip terhadap nilai properti, semakin banyak jumlah dari tiap atribut yang dimiliki akan menaikkan harga penjualan properti. Penjualan sesudah tahun 1993 diindikasikan mengalami penurunan harga jual sebesar 5,5 persen dengan anggapan variabel lain tetap. Perbedaan penilaian ini dengan penilaian di atas adalah fokus faktor lokasi terhadap nilai properti. Penelitian yang dilakukan Simons faktor lokasi yang dipilih merupakan faktor lokasi yang dianggap berpengaruh buruk terhadap nilai properti sedangkan pada penelitian ini diambil lokasi yang berpengaruh positif terhadap nilai properti. Pada penelitian Simons tidak spesifik pada nilai tanah melainkan pada nilai properti secara umum. 4. Penelitian tentang nilai tanah yang dilakukan oleh Bible dan Hsieh (1999) yang menganalisis harga penjualan dari tanah kosong di daerah metropolitan. Data yang diambil merupakan data transaksi penjualan yang terjadi antara tahun 1984 dan 1995. Alat analisis yang digunakan adalah regresi linear berganda dengan metoda OLS (Ordinary Least Squares). Alat ini digunakan untuk mengestimasi nilai tanah sebagai variabel dependen dan variabel luasan tanah, jarak dari CBD (Central Business District), populasi dan zoning sebagai variabel independen. Hasil yang didapatkan adalah bahwa luas tanah per meter signifikan dengan koefisien yang negatif, populasi berpengaruh signifikan positif terhadap nilai tanah, semakin dekat dengan CBD akan meningkatkan nilai tanah, dan zoning untuk klasifikasi bisnis lebih tinggi nilainya dibanding jenis zoning yang lain. Kesamaan penelitian ini dengan penelitian di atas yaitu pertama, bahwa keduanya meniliti tentang tanah
9 kosong, kedua, alat analisis yang digunakan adalah regresi linear berganda dengan metoda OLS, ketiga, ada beberapa variabel independen yang digunakan dalam penelitian di atas digunakan dalam penelitian ini yaitu luasan tanah, dan jarak dengan CDB. Perbedaan penelitian Bible dan Hsieh dengan penelitian ini adalah nilai tanah bukan berasal dari transaksi penjualan tetapi didasarkan harga perolehan. 5. Seiler dan Bond (2001) meneliti tentang dampak lokasi di sekitas danau terhadap nilai properti. Lokasi penelitian adalah di sekitar Danau Eric, Cuyahoga Country, Ohio. Danau Eric dianggap sebagai danau besar yang berpengaruh positif karena air yang jernih, dan udara yang segar. Variabel independen memasukkan variabel dummy view dan jumlah atribut properti seperti jumlah kamar, tahun dibangun, jumlah kamar mandi, dan luas tanah. Variabel view bernilai 1 jika berlokasi di sekitar danau dan 0 jika terletak di luar lingkungan danau. Hasil penelitian menunjukkan bahwa properti yang berlokasi di sekitar danau mempunyai nilai yang lebih tinggi sebesar 56 persen. Persamaan penelitian Seiler dan Bond dengan penelitian ini adalah mempertimbangkan faktor lokasi sebagai faktor penentu nilai dan penggunaan regresi sebagai alat analisis. Perbedaan penelitian Seiler dan Bond dan penelitian ini adalah bahwa penelitian Seiler dan Bond properti yang dimaksud mencakup tanah dan bangunan sedangkan penilaian ini properti yang dimaksud hanya tanah. 6. Fitriyanto (2011) melakukan penelitian tentang faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten. Luas tanah, jarak ke Central Business District (CBD), jarak ke jalan umum/kabupaten
10 merupakan 3 variabel bebas (independen) yang dijadikan faktor-faktor yang menentukan nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten. Data yang dipergunakan adalah data primer dan sekunder tahun 2009-2010. Data primer diperoleh melalui wawancara langsung dengan pihak-pihak yang terkait, yaitu dengan Pejabat di Kantor Kecamatan Wedi, Kepala Desa dan Kepala Dusun se Kecamatan Wedi, Penjual dan Pembeli Tanah. Data sekunder diambil dari data resmi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Notaris, Pemerintah Kecamatan Wedi, dengan objek penelitian sebanyak 99 responden. Data diproses dan diolah dengan menggunakan program Econometric Views (E- Views) version 5.1. Hasil Penelitian menunjukkan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten adalah luas tanah tidak berpengaruh signifikan terhadap nilai tanah sedang jarak ke Central Business District (CBD) dan jarak ke jalan umum/kabupaten berpengaruh negatif dan signifikan artinya semakin jauh dari CBD dan dari jalan umum nilai tanah semakin turun. Pemerintah Kecamatan Wedi perlu mengambil kebijakan dan tindakan untuk menentukan daerah CBD sebagai pusat pertumbuhan ekomomi dan selalu memperhatikan jarak ke jalan umum sebagai sarana pendukung transportasi agar pusat perekonomian tetap lancar dan aman. Perbedaan penelitian Fitriyanto (2011) dan penelitian ini adalah bahwa penelitian Fitriyanto (2011) nilai tanah dianalisis berdasarkan faktor luas tanah, jarak ke Central Business District (CBD), jarak ke jalan umum/ kabupaten, sedangkan dalam penelitian ini nilai tanah dianalisis berdasarkan faktor luas tanah, jarak tanah ke jalan utama, jarak tanah ke perkantoran terdekat serta jarak tanah ke Central Business District (CBD).
11 1.4 Tujuan dan Manfaat Penelitian 1.4.1 Tujuan penelitian Tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah: 1. menganalisis pengaruh luas tanah terhadap nilai tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan harga perolehan tahun 1990; 2. menganalisis pengaruh jarak tanah ke jalan utama terhadap nilai tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan harga perolehan tahun 1990; 3. menganalisis pengaruh jarak tanah ke perkantoran terdekat terhadap nilai tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan harga perolehan tahun 1990; 4. menganalisis pengaruh jarak tanah ke Central Business District (CBD/Taman Imbi), terhadap nilai tanah milik Pemerintah Provinsi Papua di Distrik Jayapura Utara Kota Jayapura berdasarkan harga perolehan tahun 1990. 1.4.2 Manfaat penelitian Manfaat penelitian ini dapat dijabarkan sebagai berikut: 1. model yang didapatkan bisa dijadikan acuan bagi penilai dalam menentukan nilai tanah yang berada pada kondisi serupa dengan objek penelitian kali ini; 2. dipakai untuk pedoman bagi pelaku usaha yang akan mendirikan bangunan untuk kepentingan baik sektor perdagangan maupun jasa; 3. sebagai acuan bagi masyarakat umum baik yang ingin berinvestasi tanah maupun yang sudah memiliki tanah di lokasi serupa.
12 1.5 Sistematika Penulisan Dalam penulisan tesis ini penulis akan membahas masalah-masalah yang sesuai dengan tujuan yang akan dicapai. Adapun sistematika penulisan tesis meliputi empat bab, yaitu: Bab I merupakan pengantar yang terdiri dari latar belakang, pertanyaan penelitian, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian serta sistematika penulisan. Bab II peneliti akan menguraikan tentang tinjauan pustaka, landasan teoritis, hipotesis dan alat analisis. Bab III menguraikan tentang analisis data, yakni mencakup materi penelitian, metoda pengumpulan data serta analisis data dan pembahasan. Bab IV merupakan bab terakhir yang berisikan tentang kesimpulan dan saran.