BAB III MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK 3.1 Manajemen Proyek Manajemen proyek adalah salah satu cabang dalam manajemen yang secara umum bertujuan untuk mengelola sumber daya yang ada (tenaga kerja, dana, material, metode dan alat) pada suatu proyek pembangunan sedemikian rupa secara efisien dan efektif sehingga diperoleh hasil yang sesuai dengan persyaratan (specification) biaya dan waktu yang direncanakan. Manajemen proyek mempunyai ruang lingkup yang cukup luas, karena mencakup tahapan kegiatan awal pelaksanaan pekerjaan sampai dengan akhir pelaksanaan yang berupa hasil pembangunan. Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Rasuna Tower, tahapan kegiatan tersebut dibagi menjadi 4, yaitu perencanaan (planning), pengorganisasian (organizing), pelaksanaan (actuating) dan pengawasan (controlling). 1. Perencanaan (Planning) Kegiatan perencanaan meliputi perumusan persyaratan dari bangunan yang akan dibangun, termasuk pembuatan gambar-gambar perencanaan lengkap dengan persyaratan teknis yang diperlukan. Kegiatan perencanaan diaplikasikan dengan menentukan metoda pelaksanaan yang tepat sehingga pekerjaan yang sudah direncanakan dapat diselesaikan sesuai dengan rencana yang sudah dijadwalkan dan dianggarkan. III - 1
2. Pengorganisasian Kegiatan pengorganisasian berupa kegiatan mengatur dan menyusun organisasi yang akan melaksanakan pembangunan, termasuk mengatur hubungan kerja diantara unsur-unsur organisasi. Penyusunan organisasi akan melibatkan unsur-unsur pelaksana pembangunan yang terdiri dari : pemberi tugas (owner), konsultan (designer, supervisor) dan pelaksana (contractor), yang masing-masing mempunyai tugas kewajiban, tanggung jawab dan wewenang sesuai dengan peraturan/ketentuan yang telah ditetapkan. 3. Pelaksana (Actuating) Kegiatan pelaksanaan meliputi kegiatan pelaksanaan pekerjaan di lapangan dalam rangka mewujudkan bangunan yang akan dibangun. Dalam kegiatan pelaksanaan ini hubungan kerja antara unsur-unsur pelaksana pekerjaan pembangunan perlu diatur sehingga masing-masing unsur dapat bekerja sesuai dengan bidangnya dan selalu tunduk serta taat kepada peraturan dan ketentuan yang telah disepakati bersama. Penyimpangan yang terjadi akibat tindakan dari salah satu unsur akan menimbulkan hambatan dalam pelaksanaan. 4. Pengendalian (Controlling) Kegiatan pengendalian dilaksanakan dengan tujuan agar hasil pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan persyaratan biaya dan waktu yang telah ditetapkan. Untuk keperluan ini tugas unsur pengawas sangat penting, terutama dalam membimbing dan mengarahkan pelaksanaan pekerjaan. Hasil akhir dari III - 2
pelaksanaan pembangunan, pada umumnya ditentukan oleh hasil kegiatan pengawasan. Kegiatan pengendalian dilakukan dari bahan dasar dan proses olah data output yang di aplikasikan dalam bentuk antara lain : pelaksanaan tes/uji terhadap material untuk menjaga kualitas dari material yang akan digunakan tersebut, pembuatan master schedule, daily/weekly/monthly reprt. S curve actual dan sebagainya untuk pengendalian waktu serta cost control untuk pengendalian biaya. 3.2 Organisasi Proyek Organisasi proyek adalah suatu sistem hubungan kerjasama dari berbagai pihak yang terlibat pada suatu proyek pembangunan dalam mengatur pelaksanaan berbagai pekerjaan dalam rangka mencapai suatu hasil yang se-efektif dan se-efisien mungkin sesuai dengan persyaratan yang telah ditetapkan. Dengan adanya organisasi proyek ini maka kegiatan masing-masing pihak yang terlibat dalam suatu proyek pembangunan jelas tidak berbenturan satu dengan yang lainnya. Ada tugas dan wewenang sesuai dengan jabatan atau kedudukannya masing-masing yang harus dipertanggungjawabkan kepada pihak-pihak yang terkait, dalam hal ini orang yang kedudukannya dalam organisasi berada diatasnya. 3.2.1 Struktur Organisasi Proyek Struktur organisasi proyek merupakan perwujudan dari suatu sistem organisasi dalam pelaksanaan suatu proyek pembangunan, atau dengan kata lain merupakan suatu kerangka penjabaran dari keseluruhan tugas dan tanggung jawab masing-masing pihak-pihak yang terkait, sehingga jelas batasan III - 3
wewenang dan tanggung jawabnya. Struktur organisasi terdiri dari beberapa unsur yang saling terkait dan berinteraksi satu dengan yang lainnya tanpa bisa terpisahkan rantai hubungan kegiatannya. Dengan adanya sistem organisasi yang baik dan struktur organisasi yang jelas, maka suatu pekerjaan dapat dilaksanakan dengan baik dan tujuan dari pelaksanaan proyek pembangunan tersebut pun dapat tercapai sesuai dengan persyaratan waktu, biaya dan mutu yang lebih disepakati sebelumnya. Tidak terkecuali pada proyek pembangunan Apartement Rasuna Tower, pada proyek ini pun sistem organisasi dan struktur organisasi merupakan suatu keharusan yang tidak bisa ditawar lagi. Kehadirannya merupakan salah satu aspek pendukung dalam pencapaian tujuan yang diharapkan bersama. Hal ini dikarenakan didalam pelaksanaan pembangunan proyek tersebut melibatkan banyak instansi/badan hukum/perorangan yang masing-masing memiliki tugas, tanggung jawab serta wewenang yang berbeda-beda. Diharapkan dengan adanya sistem organisasi dan struktur organisasi yang baik dan juga jelas pada proyek pembangunan tersebut dapat mengakomodasikan seluruh tugas, tanggung jawab dan wewenang masing-masing pihak yang terlibat satu per satu sehingga pelaksanaan proyek dapat berjalan dengan baik sesuai dengan yang diharapkan berdasarkan perencanaan yang telah dilakukan. III - 4
Adapun unsur-unsur pelaksanaan pembangunan Apartemen Rasuna Tower antara lain : Pemberi Tugas PT.WAHANA NUSANTARA Konsultan Pengawas Konsultan Perencana PT. Sekawan Designinc Arsite PT. TTW Indonesia (Struktur ) PT.HantaranPrima Mandiri(M & E ) PT.SAMSUNG C&T Kontraktor Utama PT. Tatamulia Nusantara Indah Gambar 3.1 : Struktur organisasi proyek Rasuna Tower Garis kontrak Garis koordinasi III - 5
1. Pemberi Tugas (Owner) Pemberi tugas adalah pihak yang mempunyai dana dan ingin mendirikan suatu bangunan dengan menggunakan dana yang dimilikinya tersebut. Adapun pelaksanaan dari tujuan tersebut dapat dilakukan sendiri atau dengan alasan tertentu dapat meminta pihak lain untuk melaksanakannya sesuai dengan yang diinginkan. Pemberi tugas dapat berupa perseorangan, badan / instansi / lembaga baik pemerintah maupun lembaga swasta. Pada proyek pembangunan Apartement Rasuna Tower yang bertindak selaku pemberi tugas (owner) adalah PT. Wahana Nusantara. Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi : a. Menyediakan dana pembangunan proyek b. Mengadakan pembebasan tanah. c. Mengusahakan izin yang diperlukan untuk pembangunan proyek konstruksi tersebut (IMB). d. Mengadakan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan sesuai dengan kontrak. e. Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan maupun penunjukan langsung serta mengadakan perjanjian dengan mereka (kontrak) f. Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan (tambahan/pengurangan pekerjaan) III - 6
g. Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan pekerjaan, waktu dan biaya. h. Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat memantau perkembangan proyek. 2. Konsultan Manajemen Proyek & Manajemen Konstruksi (PM &CM) Konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi adalah pihak yang diberi kepercayaan oleh pemberi tugas (owner) untuk mengelola serta mengawasi proses pelaksanaan pembangunan dari mulai sampai dengan akhir pelaksanaan pekerjaan pembangunan. Dengan kata lain, konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi mewakili atau bertindak sebagai koordinator atas nama pemberi tugas (owner) dalam mengelola pelaksanaan pembangunan dan bertanggung jawab atas hasil pelaksanaan pekerjaan kepada pemberi tugas (owner). Pada proyek pembangunan Apartement Rasuna Tower yang bertindak selaku konsultan manajemen proyek dan konstruksi adalah SAMSUNG C&T. Tugas dan wewenang dari konsultan manajemen proyek dan manajemen konstruksi meliputi : a. Melakukan pengawasan secara berkala terhadap pelaksanaan pekerjaan kontraktor di lapangan terutama standar mutu (kesesuaian dengan spesifikasi teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) seperti yang digariskan sebelumnya). III - 7
b. Melakukan proses pengawasan dan memberi penilaian terhadap laju pelaksanaan dan tingkat perkembangan pekerjaan kontraktor utama di lapangan serta ketepatannya dengan jadwal rencana penyelesaian. c. Melakukan proses pengawasan produktifitas terhadap aspek waktu dan biaya proyek, termasuk juga dampak yang ditimbulkan. d. Melakukan pengawasan dan membuat persetujuan terhadap kemungkinan adanya revisi-revisi, perubahan dan penyesuaian hasil perencanaan baik karena pertimbangan tertentu maupun atas permintaan owner demi hasil pelaksanaan pekerjaan yang lebih baik. e. Melakukan proses penelitian dan pemeriksaan terhadap hasil-hasil pelaksanaan pekerjaan yang telah diselesaikan kontraktor utama di lapangan, baik dari segi waktu, mutu dan biaya. f. Memberikan peringatan dan pengarahan kepada kontraktor jika terdapat penyimpangan teknis, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) dalam proses pelaksanaan pekerjaan di lapangan. g. Meminta penjelasan kepada kontraktor sehubungan dengan rencana pekerjaan ataupun hasil-hasilnya demi kepastian pelaksanaan proyek. h. Menilai dan mensyahkan surat-surat berita acara laju pelaksanaan dan perkembangan (kemajuan) pekerjaan, berita acara penyerahan pekerjaan. III - 8
3. Kontraktor Manajemen Perencana Kontraktor perancana adalah pihak yang bergerak dalam bidang jasa, yang memiliki kemampuan untuk merancang, merencanakan atau memberikan konsultasi kepada pemilik bangunan sehingga tercipta suatu rancangan yang sesuai dengan keinginan pemilik. Kontraktor perencana dapat berupa perseorangan atau perseroan yang berbadan hukum. Tugas dan wewenang dari kontraktor perencana, meliputi : Tugas dan wewenang dari kontraktor struktur : a. Memberikan konsultasi kepada konsultan arsitektur saat perencanaan mengenai kekuatan konstruksi yang mungkin dapat diterapkan. b. Memberikan masukan dan usulan mengenai konstruksi pendukung bangunan (pondasi) terhadap kondisi tanah setempat. c. Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak sesuai dengan kondisi di lapangan. d. Memberikan usulan, saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas maupun pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan. e. Menghadiri rapat-rapat teknis dan koordinasi agar bila ada perubahan-perubahan bisa cepat diketahui dan diantisipasi. Tugas dan wewenang konsultan arsitektur : a. Membuat rancangan yang disesuaikan dengan kebutuhan dari owner III - 9
b. Memberikan konsultasi dan pertimbangan kepada owner mengenai rancangan yang akan dibuat. c. Membuat gambar rancangan yang telah disepakati dengan sedetail mungkin. 4. Kontraktor Kontraktor adalah pihak yang menerima dan menyeleggarakan pekerjaan bangunan menurut biaya yang telah disepakati dan melaksanakan sesuai dengan peraturan dan syarat-syarat serta gambargambar rencana yang telah ditetapkan. Kontraktor berupa perseroan yang berbadan hukum atau badan hukum yang bergerak dalam bidang pelaksanaan pekerjaan bangunan. Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen Rasuna Tower, terdapat beberapa pihak yang bertindak sebagai kontraktor dengan tugas dan tanggung jawabnya masing-masing. PT. Tatamulia Nusantara Indah diberikan kepercayaan untuk bertindak sebagai kontraktor yang bertugas melaksanakan pekerjaan plat, balok, kolom, dalam hal ini Struktur Atas. Tugas dan wewenang dari kontraktor meliputi : a. Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan mandor-mandor dan pekerja-pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan. b. Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada pengawas setiap ada perubahan. III - 10
c. Menyediakan alat-alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila rusak dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat-alat tersebut dan membersihkan bekas-bekasnya. d. Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan. e. Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk, volume, mutu, dimensi dan lain-lainya dari bagian-bagian pekerjaan. f. Memilih dan menetapkan metode pelaksanaan konstruksi (MPK) yang akan dipakai. g. Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan rencana-rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian waktu dan mutu. h. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan. III - 11
Adapun struktur organisasi dari PT. Tatamulia Nusantara Indah itu sendiri yaitu sebagai berikut : General Manager Project Manager IR.TRI MULYAWAN,MT SAFETY SUPERVISOR M.MUNAWIR QC STAFF IWAN,ST ENGINEERING MANAGER BERNADA DIANA P,ST SITE MANAGER NOVARIYANTO,ST ME COORD. GATOT NUGROHO CHIEF ENGINEER DENY CAESAR SETIAJI,ST CHIEF SUPERVISOR TRIMO ME SUPERVISOR 1 ORANG DRAFTER 2 ORANG Q.S 2 ORANG SUPERVISOR 2 ORANG PROJECT ADMIN NASIM ENGINEER 1 ORANG BBS 1 ORANG SURVEYOR 2 ORANG SECURITY COORD 1 ORANG MECHANIC 1 ORANG STORE KEEPER 2 ORANG Gambar 3.3 Struktur organisasi PT TATAMULIA NUSANTRA INDAH III - 12
3.2.2 Struktur Organisasi Tatamulia Nusantara Indah Tatamulia Nusantara Indah selaku kontraktor utama pada proyek Rasuna Tower dan manajemen konstruksi pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartement Rasuna Tower ini didalam struktur organisasinya seperti yang telah dijabarkan sebelumnya juga memiliki tugas dan tanggung jawab yang harus dijalankan serta diperhatikan oleh masing-masing personalnya. Hal ini dimaksudkan untuk menciptakan suatu hubungan koordinasi yang baik diantara masing-masing personal dalam rangka memaksimalkan hasil yang ingin dicapai sesuai dengan persyaratan perencanaan pengembangan proyek yang telah ditetapkan. Adapun struktur dan organisasi Tatamulia Nusantara Indah serta tugas dan tanggung jawab masing-masing personil tersebut yang terlibat dalam Tatamulia Nusantara Indah pada pelaksanaan pembangunan proyek Rasuna Tower ini adalah sebagai berikut : 1. Project Manager Project manager mempunyai tugas serta tanggung jawab serta tanggung jawab dalam hal perencanaan, penjadwalan proyek dan juga aspek koordinasi dalam hubungan pembangunan proyek Rasuna Tower dengan PT. Tatamulia Nusantara Indah yang didalamnya mencakup administrasi teknis dan kontrak proyek. Project manager adalah penanggung jawab utama dalam hal menjamin bahwa setiap persyaratan yang ditetapkan dalam project quality plan yang mungkin diisyaratkan sesuai denga syarat-syarat mutu untuk proyek. III - 13
Tugas dan tanggung jawab dari project manager, meliputi : a. Memahami lingkup dan persyaratan pekerjaan yang tercakup dalam dokumen kontrak. b. Menyusun project team dan mendefinisikan tugas dan tanggung jawab dari masing-masing personil di lingkungan proyek. c. Menyusun rencana pelaksanaan konstruksi proyek (Project planning) d. Menyusun rencana jadwal waktu pelaksanaan konstruksi serta sistem pengendaliannya. e. Mendelegasikan detail rencana kerja dan melakukan kontrol secara periodik dari seluruh bawahannya. f. Memonitor program pengendalian mutu, waktu dan biaya pelaksanaan proyek termasuk SOP(Standard Operation Procedure). g. Melaporkan progress pelaksanaan proyek serta menentukan sistem pelaporannya. h. Mengkoordinir seluruh pihak yang terkait dalam pelaksanaan proyek. 2. Consultan Management Tugas dan tanggung jawab dari construction manager, meliputi : Bertanggung jawab membuat laporan hasil kerja dari maincone menjalankan pekerjaan sampai dengan masalah biaya proyek. III - 14
3. Field Engineer Tugas dan tanggung jawab dari field engineer, meliputi : a. Penguasaan struktur organisasi proyek secara keseluruhan b. Penguasaan struktur organisasi intern konsultan di proyek tersebut c. Penguasaan lingkup tugas dan tanggung jawab sebagai field engineer d. Penguasaan SOP ( Standard Operation Procedure ) proyek e. Penguasaan SOP internal konsultan f. Penguasaan dokumen kontrak paket pekerjaan yang ditangani g. Review design h. Evaluasi pengajuan material. i. Rapat masalah teknis/design j. Evaluasi usulan perubahan k. Prosedur pengujian/testing peralatan/material 4. Field Coordinator Tugas dan tanggung jawab dari field coordinator meliputi : a. Penguasaan struktur organisasi proyek secara keseluruhan b. Penguasaan struktur organisasi intern konsultan di proyek tersebut c. Penguasaan lingkup layanan jasa konsultan di proyek tersebut. d. Peguasaan hak dan kewajiban sebagai field coordinator. e. Penguasaan SOP proyek. f. Penguasaan SOP internal konsultan. III - 15
g. Penguasaan dokumen kontrak seluruh paket pekerjaan yang ada dibawah tanggung jawabnya. h. Menyiapkan form-form standard yang diperlukan. i. Persiapan check list dan defect list untuk pengawasan pekerjaan. j. Rapat prapelakanaan paket pekerjaan. k. Rapat koordinasi mingguan. l. Rapat masalah teknis/design m. Pemeriksaan schedule paket pelajaran n. Evaluasi material o. Monitoring schedule p. Pembuatan construction site plan q. Evaluasi usulan perubahan r. Evaluasi usulan perpanjangan waktu s. Koordinasi dan monitoring tugas-tugas inspector 5. Inspector/Pelaksana Tugas dan tanggung jawab dari inspector/pelaksana, meliputi : a. Penguasaan struktur organisasi proyek secara keseluruhan b. Penguasaan struktur organisasi secara intern konsultan di proyek yang bersangkutan. c. Penguasaan lingkup tugas dan tanggung jawab sebagai inspector/ pelaksana. d. Penguasaan SOP proyek e. Penguasaan SOP internal konsultan III - 16
f. Menyaipkan form-form standard yang diperlukan. g. Penguasaan dokumen kontrak paket pekerjaan yang ditangani. h. Persiapan check list untuk pengawasan. i. Pelaksanaan pengawasan rutin di lapangan. j. Evaluasi data/laporan harian kontraktor. k. Membantu opname prestasi pekerjaan. l. Pengujian/test material. m. Pengawasan program K-3 (Keselamatan dan Kesehatan Kerja). n. Pemeriksaan ijin pengeluaran material/peralatan kontraktor. 3.3. Tinjauan Kontrak Dalam pelaksanaan proyek pembangunan Apartement Rasuna Tower owner terlebih dahulu melakukan pemilihan terhadap pihak-pihak yang terlibat dan saling bekerjasama satu dengan yang lainnya dalam rangka pelaksanaan pembangunan proyek. Sistem pemilihan tersebut dilakukan dengan cara pelelangan. Pada umumnya, proses pelelangan dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain : 1. Pelelangan umum Pelelangan umum merupakan jenis pelelangan yang sifatnya terbuka untuk seluruh pihak dalam mengakukan panawaran sesuai ketentuan yang berlaku. Sistem pelelangan ini bisanya diumumkan melalui media cetak atau media elektronika. III - 17
2. Pelelangan Terbatas Pelelangan terbatas merupakan jenis pelelangan yang hanya memberikan kesempatan pada pihak-pihak tertentu yang berkualitas dan bonafit, dalam arti telah terpilih untuk memasukkan penawaran. 3. Penunjukan langsung Merupakan pelelangan dengan sistem penunjukan langsung oleh rekanan owner, dimana penunjukan ini hanya berlaku pada satu pihak yang memenuhi klasifikasi dan prestasi sebagai pihak yang akan melaksanakan suatu proyek yang ditawarkan. Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartemen RASUNA TOWER, pelelangan dilakukan dengan cara pelelangan umum. Hal ini ditandai dengan banyak pihak yang terlibat didalam pelaksanaan pembangunan proyek tersebut, yang dimana masing-masing pihak tersebut memiliki tugas, tanggung jawab dan wewenangnya masing-masing. 3.4 Tahap Kontrak Kontrak adalah perjanjian pemborongan pekerjaan antara pihak pemberi tugas (owner) dengan kontraktor. Kontrak ini dibuat setelah pemberi tugas (owner) menetapkan/menunjuk pemenang pelelangan. Penetapan pemenang pelelangan dilaksanakan dengan cara mengeluarkan surat pelulusan pekerjaan/surat perintah kerja (gunning). Tahap ini merupakan tahap kesepakatan antara owner dengan kontraktor. Kesepakatan tersebut diikat oleh surat perjanjian yang diatur dalam dokumen kontrak III - 18
beserta dan bersifat menyeluruh/lumpsump. Perjanjian yang terdapat dalam dokumen kontrak beserta dengan lampirannya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan satu dengan yang lainnya. Adapun dokumen kontrak tersebut terdiri atas : a. Surat perjanjian (kontrak) b. Surat keputusan penunjukan pemenang lelang c. Surat keputusan penetapan pemenang lelang d. Surat penawaran e. Daftar kuantitas RAB harga penawaran yang disetujui f. Spesifikasi teknis dan gambar-gambar g. Berita acara hasil lelang h. Berita acara pembukaan penawaran i. Berita acara penjelasan j. Syarat-syarat umum kontrak k. Syarat-syarat khusus kontrak l. Jaminan pelaksanaan dan lain-lain yang dipersyaratkan 3.4.1 Pada saat ini kebutuhan proyek-proyek konstruksi terdapat beberapa jenis sistem kontrak, antara lain : 1. Kontrak Unit Price Yaitu semua jenis kontrak yang harga satuan pekerjaannya sudah ditentukan. Pembayaran dilakukan berdasarkan kuantitas pekerjaan yang telah dikerjakan. III - 19
2. Kontrak Lump Sum Fixed Semua pekerjaan tercantum dalam dokumen kontrak dan dilaksanakan oleh kontraktor dengan jumlah imbalan tetap. Tetapi jika pemilih yang menyebabkan perubahan maka dipertimbangkan dalam pekerjaan tambah kurang. 3. Kontrak Biaya Tambah Upah yang Dinegosiasikan (Negotiated Cost Plus and Fee Contract) Kontraktor menyetujui untuk melaksanakan pekerjaan dengan mendapatkan upah yang tetap ataupun bervariasi yang telah mengandung laba dan biaya-biaya umum perkantorannya dengan mendapatkan penggantian terhadap semua biaya lapangan sesuai dengan biaya nyata. 4. Kontrak Owner Builder Merupakan jenis kontrak yang pemiliknya sekaligus sebagai kontraktor, sehingga dapat mengerjakan proyeknya dengan kekuatan sendiri atau dengan mensubkan pekerjaan tertentu pada subkontraktor. 5. Kontrak Turn Key Pada kontrak jenis ini owner hanya menyampaikan gagasan spesifikasi dan luas lahan. Setelah itu kontraktor merancang dan mengerjakannya. Pada sistem ini perusahaan bertanggung jawab penuh baik desain ataupun konstruksinya. Pembayarannya dilakukan pada saat proyek sudah selesai dan owner hanya tinggal menggunakannya. Pada pelaksanaan proyek pembangunan Apartement Rasuna Tower sistem kontrak yang digunakan adalah LUMP SUM FIXED. III - 20