APLIKASI KADASTRAL 3 DIMENSI GUNA MENGOPTIMALKAN SISTEM INFORMASI PERTANAHAN PROPERTI HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN (HMASRS) STUDI KASUS : PAKUWON TRADE CENTER, SURABAYA BARAT Edwin Martha P. 1, Chatarina Nurjati S. 1, dan Roedy Rudianto 2 1 Program Studi Teknik Geomatika, FTSP, ITS, Surabaya, 60111, Indonesia 2 Badan Pertanahan Nasional Kota Surabaya, Jawa Timur Abstrak Badan Pertanahan Nasional, sebagaimana ditetapkan dalam Keputusan Presiden Nomor 34 Tahun 2003 tentang Kebijakan Nasional Pertanahan ditugaskan untuk membangun dan mengembangkan suatu sistem informasi pertanahan yang didalamnya meliputi pengelolaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah berbasiskan sistem informasi geografis. Pembangunan sistem informasi pertanahan ini salah satunya ditujukan untuk mengoptimalkan pelayanan pertanahan dalam penyampaian data dan informasi kepada masyarakat. Terkait dengan pengoptimalan pelayanan pertanahan, pemetaan kadastral dua dimensi yang diterapkan pada bangunan rumah susun sudah saatnya mulai dikembangkan kearah tiga dimensi. Hal ini dikarenakan rumah susun merupakan bangunan bertingkat yang memiliki banyak properti dengan pemanfaatan yang berbeda-beda. Sebuah model tiga dimensi memberikan kemudahan bagi pengguna untuk memilih posisi virtual dalam peta, keakuratan yang lebih baik dalam memahami dan menginterpretasi peta, serta untuk menampilkan bentuk yang lebih perspektif dan dapat memperlihatkan bentuk secara real sehingga dapat memberikan informasi dari bangunan fisik yang ada. Data simulasi penelitian diperoleh dari Kantor Pertanahan Surabaya berupa gambar denah Pakuwon Trade Center dalam format digital. Pengolahan data meliputi penggambaran objek dalam tiga dimensi, serta pembuatan relation/link tiap denah dengan informasi yang terkait. Kata Kunci : Sistem Informasi Pertanahan, Kadaster 3 Dimensi (3D) PENDAHULUAN Latar Belakang Sistem Informasi Pertanahan sebagai salah satu cabang dari Sistem Informasi Geografis yang mampu menyajikan data baik secara tabular maupun spasial, sudah menjadi suatu sarana penting dalam memenuhi kebutuhan masyarakat akan informasi pertanahan dengan akses cepat dan tingkat akurasi tinggi. Sikap masyarakat semakin kritis dalam menyikapi setiap bentuk pelayanan terutama yang berkaitan dengan pelayanan publik. Dengan pembangunan sistem informasi pertanahan ini, diharapkan pelayanan kepada masyarakat dapat terlaksana secara optimal. Terkait dengan pengoptimalan pelayanan pertanahan, sistem kadaster 2 dimensi yang berorientasi pada luasan yang selama ini diterapkan oleh BPN kurang bisa mengakomodasi semua properti yang terdapat pada bangunan bertingkat. Hal ini dikarenakan sistem 2 dimensi tidak dapat memberikan informasi yang maksimal terhadap bangunan strata title yang bertingkat. Atas hal tersebut maka pendekatan kadaster yang saat ini hanya terfokus pada bidang tanah semata dengan pendekatan dua dimensi sudah saatnya mulai dikembangkan kearah pendekatan tiga dimensi yang mengakomodasi aspek ruang. Dengan pemanfaatan sistem kadastral tiga dimensi diharapkan dapat mengoptimalkan sistem informasi pertanahan terhadap properti strata title yang dapat digunakan untuk berbagai keperluan terutama dalam bidang pelayanan pertanahan. 1
Perumusan Masalah Penulisan Tugas Akhir ini mengangkat permasalahan pada konsep dan visualisasi 3 dimensi yang dapat dihubungkan dengan data yuridis tiap persil pada properti strata title, sehingga tercipta suatu sistem informasi atas obyek HMASRS (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun). Batasan Permasalahan Batasan Permasalahan dari Tugas Akhir ini adalah: 1. Wilayah studi dari penelitian Tugas Akhir ini adalah bangunan Pakuwon Trade Center (PTC) yang terletak di Surabaya Barat. 2. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data spasial dan data atribut PTC yang diperoleh dari Kantor Pertanahan Kota Surabaya dan instansi yang terkait. 3. Perangkat lunak yang digunakan dalam penelitian ini adalah Autodesk Map 2009 untuk membentuk data spasial dan Microsoft Access 2007 untuk membentuk data atribut. Tujuan Tujuan dari penelitian ini adalah pembuatan visualisasi tiga dimensi (3D) yang menyediakan informasi yang lengkap atas obyek HMASRS yang dapat digunakan untuk berbagai kepentingan terutama dalam bidang pelayanan pertanahan. METODOLOGI PENELITIAN Lokasi Penelitian Lokasi penelitian ini mengambil daerah studi Pakuwon Trade Center yang terletak di wilayah Surabaya bagian barat yang secara geografis terletak pada koordinat 7 17 24,62 LS dan 112 40 29,08 BT. Data dan Peralatan Data Data yang diperlukan dalam penelitian ini meliputi : 1. Data Fisik, yaitu berupa data gambar denah tiap lantai bangunan Pakuwon Trade Center dalam format digital dari Kantor Pertanahan Kota Surabaya 2. Foto Bangunan Pakuwon Trade Center yang digunakan untuk mempermudah visualisasi secara 3D terutama dalam hal detil bangunan. 3. Data Yuridis, yaitu berupa data tekstual yang diperoleh dari Kantor Pertanahan Kota Surabaya Selain data-data sekunder diatas, dilakukan pula peninjauan langsung ke lapangan guna memperoleh data primer untuk melengkapi data yang ada. Peralatan Peralatan yang dibutuhkan dalam penelitian ini dibagi menjadi dua, yaitu : 1. Hardware Notebook Toshiba Satellite M305 T5550 Intel Centrino Core2Duo, 2048MB DDR2 SDRAM, 160GB (5400 RPM) HDD Printer Epson Stylus T11 2. Software AutoCAD Land Desktop 2009 untuk pembentukan tiga dimensi Microsoft Access 2007 untuk membentuk data atribut Microsoft Office 2007 untuk penulisan laporan Diagram Alir Penelitian Tahap Persiapan Tahap Pengumpulan Data Tahap Pengolahan Data Tahap Analisa Kesimpulan dan Saran Gambar 2. Tahapan Penelitian 2
Data Fisik Pembuatan Visualisasi 3D Pengumpulan Data Data Yuridis Pembuatan Database 3. Untuk mengurangi bagian dalam pada persil, dapat dilakukan perintah subtract. Dengan menggunakan perintah ini objek solid hasil extrude yang sebelumnya bersifat pejal dapat berongga membentuk suatu ruangan yang sesuai dengan kondisi real. Data Spasial DataAtribut Relation/Link Kadaster 3D untuk Sistem Informasi Pertanahan Analisis Kesimpulan Gambar 3. Diagram Pengolahan Data HASIL DAN ANALISA Visualisasi 3 Dimensi Tiap Lantai Untuk pembentukan gambar 3 dimensi dilakukan dengan menggunakan software AutoCAD Land Desktop 2009 yang melalui beberapa tahapan, yaitu : 1. Data gambar denah 2 dimensi dalam format digital diberikan ketinggian sesuai dengan data tinggi tiap lantai dengan menggunakan perintah extrude yang terdapat pada kolom draw. 2. Dari data gambar denah yang telah diberi ketinggian akan terbentuk gambar secara 3 dimensi yang bersifat solid/pejal setelah mengubah view menjadi view realistic. Gambar 4. Gambar Denah 3D Solid Gambar 5. Gambar Denah 3D Yang Telah Di-Subtract 4. Dilakukan proses yang sama pada tiap gambar denah sehingga akan didapatkan visualisasi 3 dimensi tiap lantai. 5. Dari setiap denah lantai yang telah terbentuk dalam 3 dimensi dilakukan penggabungan dengan perintah move.. Gambar 7. Hasil Penggabungan Seluruh Lantai Pembuatan Relation/Link Penulisan Tugas Akhir ini bertujuan untuk mengoptimalkan sistem informasi dari tiap persil bangunan PTC, oleh karena itu selain pembentukan 3 dimensi untuk mengetahui letak dan geometri tiap persil, juga diperlukan suatu informasi yang dapat diberikan secara langsung begitu gambar tiap persil dipilih. Untuk itu diperlukan suatu database sebagai informasi pelengkap. Pembuatan database itu sendiri dibuat melalui Microssoft Access 2007. Dari database yang telah terbentuk, kemudian dilakukan penggabungan dengan tiap bidang yang ada pada tiap lantai. Untuk membuat penggabungan ini dapat dilakukan dengan fasilitas yang telah tersedia pada AutoCAD, yaitu Dbconnect. Dengan fasilitas 3
ini kita dapat melakukan penggabungan antara bidang persil dengan informasi yang berupa database yang telah dibuat pada access tadi. Gambar 8. Gambar Denah Yang Terhubung Dengan Informasi Dapat dilihat pada gambar diatas, dimana bidang yang telah diklik (garis putus), dapat ditampilkan informasinya pada tabel dibawahnya. Hasil dari pembuatan relation/link ini akan memberikan informasi setiap persil yang dikehendaki yang dapat dimanfaatkan untuk berbagai keperluan. Analisa Pembuatan Objek 3D Pembuatan model 3D dalam tugas akhir ini menggunakan software AutoCAD Land Desktop 2009. Dari hasil 3D yang telah terbuat, objek dapat dilihat dari berbagai sisi dan memiliki volume atau ketebalan. Selain itu pengguna dapat mengetahui posisi suatu objek serta bentuk geometrinya sesuai dengan kondisi real. Pada saat pengolahan model 3D objek menggunakan AutoCAD Land Desktop 2009 terdapat beberapa hal yang menjadi kendala, yaitu software harus menampilkan dan mengedit objek 3D. Hal ini berakibat semakin banyak data yang dimasukkan dan membuat kinerja sistem semakin berat dan lama untuk proses load data. Untuk memudahkan pengolahan data harus dilakukan pembagian penggambaran objek 3D tiap lantai ke dalam beberapa file. Setelah hasil 3D tiap lantai terbentuk, baru kemudian dilakukan penggabungan tiap lantai ke dalam satu file gambar. Analisa Visualisasi Objek 3D Untuk proses visualisasi 3D juga dilakukan pada software AutoCAD Land Desktop 2009. Pada software ini terdapat fasilitas yang memungkinkan untuk menampilkan objek secara lebih menarik dengan perintah shade dan render. Perintah shade adalah perintah untuk menampilkan gambar yang sifatnya terbatas tanpa adanya material pendukung. Setelah objek mengalami shading, untuk membuat objek 3D lebih menarik dilakukan perintah rendering. Perintah render adalah perintah untuk menampilkan gambar atau model dengan pencahayaan. materiil, background, dan landscape. Dengan perintah ini bisa diatur ukuran pencahayaan serta materiil yang ingin ditampilkan. Namun, penggunaan perintah shade dan render pada objek Pakuwon Trade Center ini memiliki kekurangan dalam load prosesnya, dimana memakan waktu yang lama untuk objek dalam jumlah yang banyak. Gambar Hasil Rendering 4.9 Hasil Analisa Pembuatan Relation/Link Untuk pembuatan relation/link dilakukan dalam dua tahap pengerjaan, yaitu pembuatan database dengan Microsoft Access 2007 serta pembuatan relation dengan fasilitas dbconnect pada AutoCAD Land Desktop 2009. Dengan Pembuatan Relation/Link ini telah dapat membentuk suatu kadaster tiga dimensi (3D), dimana setiap objek 3D yang terbentuk dapat ditampilkan informasinya, yang mana dapat digunakan untuk berbagai kepentingan. Seperti misalnya untuk kepentingan pendaftaran tanah, pengenaan pajak atas objek bidang, informasi untuk pemilik persil bidang, serta informasi penggunaan dan pemanfaatan tiap persil bidang. Pembuatan sistem informasi ini masih menggunakan software AutoCAD, belum terexport ke dalam suatu program yang user 4
friendly seperti pemanfaatan visual basic. Hal ini dikarenakan, untuk pengoperasian visualisasi tiga dimensi sendiri hanya bisa dilakukan pada software AutoCAD. Jadi produk ini hanya bisa dimanfaatkan oleh pihak atau orang yang mengerti pengoperasian software AutoCAD, sedangkan untuk orang atau pihak yang belum menguasai software ini diperlukan suatu pembelajaran atau pemahaman khusus untuk menjalankan produk ini. Analisa Koordinat Tiap Bidang Dari hasil pengerjaan tiga dimensi (3D) ini, dapat diketahui koordinat serta tinggi tiap bidang (x,y,z). Untuk mengetahui posisi serta tinggi ini, dilakukan langkah-langkah sebagai berikut : Klik bidang yang diinginkan koordinatnya pada database yang terhubung. Bidang yang telah diklik, garisnya akan menjadi putus-putus dan di setiap ujungnya akan terdapat point berwarna biru. Untuk mengetahui koordinat titik yang dimaksud dapat dilakukakan dengan menggeser kursor (mouse) pada titik berwarna biru tersebut. Dari gambar diatas dapat diketahui koordinat sudut bidang yang dimaksud, yaitu koordinat X = 218344,55, dan Y = 691609,34, serta Z = 14. Z = 14 disini maksudnya adalah bidang dimaksud berada pada ketinggian 14 meter diatas permukaan tanah tempat berdirinya bangunan. Dengan dapat ditampilkannya koordinat, hasil pembentukan tiga dimensi ini dapat dimanfaatkan dalam kegiatan pendaftaran tanah. Analisa Besar NJOP Tiap Lantai Harga jual (nilai komersial) pada rumah susun ditentukan oleh posisi/letak lantai, dimana untuk rumah susun non hunian, semakin rendah posisi lantai, maka semakin tinggi harga jualnya/nilai komersialnya. Berdasarkan data yang diperoleh dari Kantor Pelayanan Pajak, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang diberikan pada tiap bidang di tiap lantai bangunan PTC adalah sama, yaitu Rp. 3.725.000,00 per meter persegi. Dilakukannya penyamaan besar NJOP oleh Kantor PBB ini bertujuan untuk memudahkan tim penilai dalam menentukan pajak terutang setiap bidang. Ditinjau dari penentuan harga jual yang mengacu pada posisi lantai, sebenarnya besar NJOP untuk tiap bidang per lantai dapat ditingkatkan. Jadi semakin rendah posisi lantai, semakin tinggi pula pajak yang harus dibayarkan. Dengan peningkatan nilai jual ini, secara tidak langsung diharapkan dapat digunakan dalam mengoptimalkan besar pajak terutang yang wajib dibayarkan oleh subjek pajak kepada pemerintah yang nantinya akan masuk dalam Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (APBD). KESIMPULAN Dari penelitian ini dapat disimpulkan: 1. Hasil visualisasi 3 dimensi yang dihasilkan sudah mewakili dan sesuai dengan kondisi real (nyata) baik posisi maupun bentuk geometrinya. 2. Data spasial tiga dimensi setiap SRS yang terbentuk dapat dihubungkan dengan data yuridis, sehingga dapat menampilkan manajemen informasi yang berguna untuk banyak pihak, tidak hanya untuk Kantor Pertanahan, melainkan juga pihak yang terkait dengan objek HMASRS. SARAN 1. Data yuridis tiap SRS yang tersusun dalam suatu database harus dilakukan 5
pembaharuan setiap kali terjadi pemindahan hak ataupun transaksi lain, sehingga dapat dihasilkan suatu sistem informasi yang up to date. 2. Perlu adanya suatu pembelajaran khusus bagi pengguna yang belum menguasai pengoperasian software AutoCAD Land Desktop 2009. 3. Dengan diterapkannya sistem kadastral 3 dimensi, dapat digunakan sebagai usulan dalam peningkatan pajak yang nantinya masuk dalam Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (APBD). 4. Sudah saatnya Badan Pertanahan Nasional menerapkan sistem kadaster 3 dimensi untuk kepentingan pendaftaran tanah pada bangunan bertingkat yang diyakini akan semakin komplek struktur bangunannya untuk masa-masa ke depan. 5. Dari pemanfaatan kadaster 3 dimensi ini, diharapkan dapat digunakan sebagai usulan dalam penyusunan Undang- Undang terhadap munculnya wacana hak guna ruang, dimana digunakan untuk menjamin kepastian hukum selain hak atas tanah yang dapat didaftarkan haknya. DAFTAR PUSTAKA Cholis, N. 2008. Kadaster Tiga Dimensi (3D) Untuk Kepentingan Pendaftaran Tanah Terhadap Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS). Bandung : Thesis Departemen Geodesi, Fakultas Teknik Sipil Dan Perencanaan, Institut Teknologi Bandung. Djailani, M. 1993. Rumah Susun Salah Satu Alternatif Pemecahan Masalah Tanah Perkotaan. Ujung Pandang Fendel, E. M. 2002. 3D Cadastres: Registration of Properties in Strata. Delft : the Netherlands. Harsono, S. 1993. Pendaftaran Tanah (Kadaster), <URL:http://tanahkoe.tripod.com/bhum iku/id9.html>. Dikunjungi pada tanggal 11 Desember 2009, jam 22.32 Hidayatullah, A. T. 2004. AutoCAD 2004 Dalam Konstruksi Objek 2D & 3D. Surabaya : Penerbit Indah. Kurdinanto. S. 1978. Pendaftaran Tanah. Bandung : Departemen Geodesi, Fakultas Teknik Sipil Dan Perencanaan, Institut Teknologi Bandung. Nurjati, C. 2000. Modul Ajar Ilmu Ukur Tanah 1. Surabaya : Teknik Geodesi ITS. Santosa. 2009. Kadaster Bagi Sustainable Development, <URL: http://santosa.wordpress.com/200 9/03/19/pentingnya-kadaster-bagisustainable-development.htm>. Dikunjungi pada tanggal 11 Desember 2009, jam 22.27 Sari, A. S. 2005. Kajian Kadaster 3 Dimensi Untuk Kepemilikan Strata Title Indonesia (Studi Kasus : Istana BEC). Bandung : Thesis Departemen Geodesi, Fakultas Teknik Sipil Dan Perencanaan, Institut Teknologi Bandung. Sudirman. 2008. Rumah Susun Di Indonesia Dan Segala Permasalahannya, <URL: http://www.legalitas.org/incl- php/buka.php?d=1900+60&f=uu5-1960.htm>. Dikunjungi pada tanggal 11 Desember 2009, jam 22.10 Sugiharti, D. K. 1998. Status Kepemilikan Satuan Rumah Susun / Apartemen Berdasarkan Undang-Undang Nomer 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun. Bandung : Fakultas Hukum, Universitas Padjajaran Bandung. Tunggal, H. S. 1999. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomer 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Beserta Peraturan Pelaksanaannya. Bandung : Fakultas Hukum, Universitas Padjajaran Bandung. Wongsotjitro, S. 1980.Ilmu Ukur Tanah.Yogyakarta:Kanisius. 6
7