PENINGKATAN MANFAAT GEDUNG DITINJAU DARI HARGA SEWA TERHADAP GEDUNG EKS KANTOR DEPSOS PEMERINTAH PROVINSI JAMBI

PENINGKATAN MANFAAT GEDUNG DITINJAU DARI HARGA SEWA TERHADAP GEDUNG EKS KANTOR DEPSOS PEMERINTAH PROVINSI JAMBI Maidison, Christiono Utomo dan Rianto B. Adihardjo Laboratorium Manajemen Konstruksi Jurusan Teknik Sipil Institut Teknologi Sepuluh November (ITS) Surabaya Kampus ITS Sukolilo Surabaya 60111 Email: labmk_its@yahoo.com ABSTRAK Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pemanfaatan gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi saat ini dan bagaimana meningkatkan manfaatnya. Untuk mengetahui pemanfaatan saat ini ditinjau dengan mengevaluasi kondisi eksisting sedangkan untuk meningkatkan manfaat dilakukan dengan alternatif-alternatif evaluasi kondisi eksisting, gedung dipertahankan dengan meningkatkan harga sewa didasarkan hasil survey konsumen, menjual gedung,, dan membangun baru gedung tipe ruko perkantoran (Rukan) serta meningkatkan harga sewa didasarkan hasil survey konsumen. Dari alternatif tersebut dilakukan analisa finansial untuk menghitung Net Present Value (NPV) serta Benefit Cost Ratio (BCR), selanjutnya dilakukan analisa sensitivitas. Dari alternatif evaluasi, kondisi eksisting Prensent Value (PV) yang diperoleh sebesar Rp. (100.299.559,68) dan (BCR) sebesar 0,427, setelah dilakukan perhitungan PV dan BCR terhadap semua alternatif ternyata alternatif menjual gedung yang menghasilkan PV yang positif sebesar Rp.168.519.422,02. dengan dilanjutkan dengan analisa sensitivitas ternyata alternatif menjual gedung masih yang terbaik yang menghasilkan PV sebesar Rp.281.136.622,02 Kata kunci: Gedung Pemerintah, Peningkatan Manfaat, Sewa PENDAHULUAN Penyewaan gedung pemerintah untuk pihak ketiga secara peraturan dimungkinkan. Hal ini tertuang dalam Kepmendagri No. 152 Tahun 2004 yang menyatakan dalam point (1) bahwa; Barang milik atau dikuasai Pemerintah Daerah baik barang bergerak maupun barang tidak bergerak dapat disewakan atau dipungut restribusi daerah sepanjang menguntungkan daerah, (2) Pelaksanaan penyewaan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 di atas ditetapkan dengan Keputusan Kepala Daerah. Gedung eks kantor Depsos Provinsi Jambi dengan luas bangunan 304 M 2 dan luas tanah 920 M 2 yang dibangun tahun 1996 seharga Rp. 175.000.000. Saat ini gedung tersebut disewakan kepada konsumen (Kamar Dagang dan Industri) untuk 1 (satu) unit gedung kantor disewakan dengan harga Rp. 612.000./tahun, dilihat dari harga yang disewakan tersebut jauh lebih murah dibandingkan dengan gedung swasta yang rata-rata disewakan dengan situasi dan fasilitas yang sama per tahun sebesar Rp. 7.500.000. Dilihat dari potensi pasar yang ada masih memungkinkan harga tersebut untuk dinaikan berdasarkan harga pasar. Berdasarkan hal tersebut di atas diperlukan penelitian untuk meningkatkan manfaat gedung eks kantor Depsos yang sudah menjadi milik Pemerintah Provinsi Jambi dengan mencari alternatif penggunaan terbaik dengan meningkatkan harga sewa,

pembangunan baru gedung, peningkatan harga sewanya serta alternatif menjual gedung, sehingga dapat meningkatkan manfaat dari pada gedung kantor tersebut. TINJAUAN PUSTAKA Manfaat (Benefit) Manfaat adalah Penerimaan dari suatu barang atau jasa yang meningkatkan pendapatan bersih pihak-pihak terkait. Manfaat dapat dibagi atas dua bagian yaitu : a. Manfaat langsung (direct benefit) adalah manfaat yang langsung diperoleh sesuai dengan tujuan investasi. b. Manfaat tidak langsung (indirect benefit) adalah manfaat yang merupakan dampak dari adanya investasi suatu proyek. (Grant, 1996) Peningkatan Manfaat (Incremental Benefit) Peningkatan manfaat dilakukan apabila suatu proyek pemerintah bukan hanya mengevaluasi kelayakan satu alternatif melainkan beberapa alternatif, untuk tinjauan peningkatan manfaat dilakukan apabila suatu proyek secara individual tidak menghasilkan rasio Benefit-Cost lebih besar dari pada satu. (Pujawan; 2004). Bangunan Gedung Yang dimaksud dengan bangunan gedung adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya untuk kegiatan hunian atau tempat tinggal, kegiatan usaha, kegiatan sosial, kegiatan budaya, dan/atau kegiatan khusus (lampiran Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No. 332/KPTS/M/2002). Berdasarkan penggunaannya dalam bisnis properti, bangunan dibagi atas beberapa jenis yaitu bangunan komersial, industri dan bangunan perumahan. Yang termasuk kedalam jenis bangunan komersial (commercial building) adalah (1) bangunan perkantoran (office building), (2) bangunan ruko perkantoran (office parks) dan (3) bangunan pertokoan/outlet (retail shops). (Budi, 2005) Harga Harga dalam arti secara lebih luas dapat diartikan sebagai jumlah dari nilai yang ditukar konsumen atas manfaat-manfaat karena memiliki atau menggunakan produk atau jasa tersebut. Dalam kehidupan sehari-hari harga ( price) berkembang menjadi banyak istilah sesuai dengan konteks masing-masing, misalnya rent untuk harga sewa seperti rumah, apartemen dan kantor, fee untuk ongkos dokter atau psikiater, gaji (salary) untuk seorang pegawai dan masih banyak istilah yang lain (Kottler, 2001). Analisa Finansial Menurut Kadariah (1999), analisa finansial adalah dimana proyek dilihat da ri sudut badan atau orang-orang yang menanam modalnya dalam proyek atau yang berkepentingan langsung dalam proyek. Dalam analisa proyek ada berbagai macam kriteria yang sering dipakai untuk menentukan suatu usulan proyek untuk dipilih diantanranya : B-5-2

1. Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) merupakan metode menghitung selisih antara jumlah present value dari net benefit dan jumlah present value dari biaya pada periode waktu dan suku bunga tertentu, menurut Kadariah (1999) secara matematis dapat ditampilkan sebagai berikut : n Bn Cn NPV (2.1) n n 1 (1 i) dimana : Bn = manfaat yang diterima akhir tahun ke-n Cn = Biaya yang dikeluarkan akhir tahun ke-n n i = Umur ekonomis proyek = tingkat bunga yang diperhitungkan Dari perhitungan ini, ada kemungkinan : a. Bila NPV > 0, berarti proyek diterima; b. Bila NPV < 0, berarti proyek ditolak. Setelah diketahui nilai NPV, untuk mencari alternatif yang paling ekonomis dibandingkan semua alternatif dan dipilih yang mempunyai nilai terbesar.. 2. Benefit-Cost Ratio (BCR). Suatu proyek dikatakan layak atau bisa dilaksanakan apabila rasio antara manfaat terhadap biaya yang dibutuhkannya lebih besar dari satu (B/C > 1). (Pujawan, 2004) Dengan demikian maka rasio manfaat-biaya bisa dinyatakan dengan rumus : Manfaat Ekuivalen B/C (2.2) Ongkos Ekuivalen Dimana : Manfaat Ekuivalen = Semua manfaat setelah dikurangi dengan dampak negatif, yang dinyatakan dengan nilai uang. Ongkos Ekuivalen= Semua ongkos-ongkos setelah dikurangi dengan besarnya penghematan yang bisa didapatkan oleh sponsor proyek, dalam hal ini pemerintah. Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas menurut adalah suatu studi yang dilakukan dengan belajar ekonomi teknik, dengan membandingkan nilai sekarang (Present Worth), deret seragam (Annual Worth), tingkat pengembalian ( Rate of Return), dan Manfaat/ongkos (Benefit/Cost). Untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan parameter-parameter yang mempengaruhinya maka setiap pengambilan keputusan pada ekonomi teknik hendaknya disertai dengan analisa sensitivitas (Blank 1998). METODE PENELITIAN Penelitian ini mempunyai tujuan untuk mengetahui bagaimana pemanfaatan gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi saat ini dan bagaimana B-5-3

meningkatkan pemanfaatan-nya. Untuk mengetahui pemanfaatan gedung saat ini adalah dengan mengevaluasi kondisi eksisting sedangkan untuk meningkatakn manfaat dilakukan beberapa alternatif yaitu evaluasi kondisi eksisting, meningkatkan harga sewa didasarkan harga sewa hasil survey konsumen, mebangun baru gedung tipe ruko perkantoran dan alternatif menjual gedung berdasarkan harga pasar. Harga Pasar Sewa Gedung Kantor Di Kota Jambi Harga pasar sewa gedung kantor di Kota Jambi, salah satu metode penetapan harga adalah mengikuti going rate price atau sesuai harga berlaku. Untuk mendapatkan harga pasar sewa gedung untuk gedung eks kantor Depsos Provinsi Jambi (kondisi eksisting maupun setelah pembangunan baru gedung) dilakukan survey dengan menyebarkan kuisioner pada responden yang dijadikan sampel target pasar. Kuisioner tersebut berisi tentang pertanyaan atas kesediaan masyakat untuk menyewa gedung eks kantor Depsos kondisi eksisting maupun setelah pembangunan baru gedung tipe ruko pada beberapa tingkatan harga. Biaya Investasi Pembangunan Baru Gedung eks Kantor Depsos Provinsi Jambi Biaya Investasi untuk gedung kantor ini adalah semua biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan gedung tersebut yang meliputi : Biaya perencanaan, Biaya pelaksanaan konstruksi, Biaya pengawasan konstruksi dan Biaya pengelolaan proyek. Untuk perhitungan cash flow, biaya-biaya operasi lainnya tidak di-perhitungkan karena Pemerintah Provinsi Jambi menyewakan gedung kantor eks Depsos Provinsi Jambi berupa sewa bersih de-ngan tidak menanggung biaya operasi. ANALISA DAN PEMBAHASAN Persewaan Gedung Kantor Di Kota Jambi Persewaan gedung kantor di Kota Jambi pada umumnya dimiliki oleh orang perorangan atau swasta, namun untuk penelitian ini yang akan dibahas sebagai gedung pembanding adalah gedung kantor swasta tipe rumah tempat tinggal dengan ukuran luas bangunan mulai dari 200 M2 s/d 300 M2 sedangkan gedung kantor lainnya yang dipilih adalah gedung kantor tipe ruko perkantoran (Rukan) dengan ukuran luas bangunan mulai dari 200 M2 s/d 250 M2. gedung-gedung tersebut berlokasi di 3 (tiga) wilayah kecamatan dalam Kota Jambi sebagai wilayah objek penelitian. Adapun wilayah tersebut adalah Kecamatan Telanaipura, Kota Baru dan Jelutung. Tabel 1. Data Gedung Eks Kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi No. Uraian Keterangan 1. Gedung dibangun tahun 1996 2. Luas tanah/luas bangunan 920 M² / 304 M 2 3. Tahun Penilaian 2006 4. Umur ekonomis bangunan 20 tahun 5. Sisa umur ekonomis bangunan 10 tahun 6. Gedung disewakan gedung sejak tahun 2006 7. Harga sewa per tahun Rp. 612.000 8. Nilai investasi awal Rp. 175.000.000 Sumber : Biro perlengkapan Setda Prov. Jambi Tahun 2006 B-5-4

Pemanfaatan Gedung Eks Kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi Gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi, selama ini dimanfaatkan untuk keperluan kedinasan yaitu untuk kegiatan perkantoran Kanwil Depsos Provinsi Jambi. Mulai awal tahun 2006 gedung ini disewakan dengan harga sewa per-tahun sebesar Rp. 612.000,00. Nilai sisa gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi pada tahun 2006 adalah sebesar : Rp. 184.000.000. Dari data uraian di atas ternyata nilai manfaat (PV) untuk gedung eks kantor Depsos kondisi eksisting adalah sebesar Rp. (100.299.559,68) dan Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 0,427. Alternatif Peningkatan Peningkatan manfaat gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi dapat dilakukan dengan beberapa alternatif-alternatif yaitu alternatif gedung dipertahankan harga sewa ditingkatkan didasarkan hasil survey konsumen, gedung dibangun baru tipe ruko perkantoran (rukan), alternatif gedung dijual berdasarkan harga pasar (market value), Alternatif Gedung Dipertahankan Harga Sewa Ditingkatkan Berdasarkan Hasil Survey Konsumen Berdasarkan hasil survey konsumen diperoleh harga sewa untuk gedung eks kantor Depsos sebesar Rp. 8.000.000. Dari harga sewa ini gedung eks kantor Depsos menghasilkan nilai manfaat (PV) sebesar Rp. (54.903.497,90) dan Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 0,686. Alternatif Membangun Baru Gedung Tipe Ruko Perkantoran (Rukan) Dan Disewakan Didasarkan Hasil Survey Konsumen Alternatif membangun baru gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi adalah salah satu alternatif untuk meningkatkan manfaat dari pada gedung tersebut. Gedung baru yang akan dibangun tetap dilokasi eks kantor Depsos dengan tipe ruko perkantoran dengan pembiayaan sepenuhnya dari Pemerintah Provinsi Jambi. Pilihan terhadap tipe ini dikarenakan untuk gedung kantor tipe rumah toko harga jual untuk sewanya lebih tinggi dibandingkan harga sewa gedung kantor tipe rumah tempat tinggal. Harga sewa yang didapat berdasarkan hasil survey konsumen untuk setiap pintu rukan per-tahun adalah sebesar Rp.17.000.000. Tabel 2. Rencana Pembangunan Baru Gedung Kantor Dengan Tipe Ruko Perkantoran No. Uraian Keterangan 1. Sumber pembiayaan Pemerintah Provinsi Jambi melalui APBD 2. Tipe bangunan Bangunan tipe ruko perkantoran dengan 4 pintu a Ukuran untuk setiap pintu Panjang = 19 M, Lebar 6 M dengan 2 Lantai b Luas untuk setiap pintu 288 M 2 c Luas total seluruh bangunan 912 M 2 3. Biaya per-m 2 bangunan baru Berdasarkan harga yang berlaku di Kota Jambi akhir tahun 2005 untuk bangunan gedung tipe rumah toko sebesar Rp. 1.575.000,00/M 2. Sumber : Hasil survey wawancara dengan pengembang tahun 2006 B-5-5

Dari data di atas nilai sisa untuk membangun baru gedung tipe rukan adalah sebesar Rp. 994.200.000. Manfaat (PV) yang diperoleh dari membangun baru gedung dengan tipe Rukan adalah sebesar Rp. (635.262.298,46) BCR sebesar 0,558. Alternatif Menjual Gedung Untuk meningkatkan manfaat daripada gedung eks Kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi salah satu alternatif yang digunakan adalah dengan menjual gedang tersebut. Untuk menjual gedung eks kantor Depsos berdasarkan harga nilai pasar (market value) perlu dilakukan penilaian terhadap gedung tersebut dengan langkahlangkah penilaian sebagai berikut : 1. Penilaian berdasarkan Perbandingan Data Pasar Penilaian atas suatu properti dilakukan dengan membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti sejenis sebagai pembanding. Dari hasil penilaian ini didapat nilai gedung eks kantor Depsos sebesar Rp. 450.468.800. 2. Penilaian berdasarkan Pendekatan Biaya Untuk penilaian berdasarkan pendekatan biaya diperoleh nilai gedung eks kantor Depsos sebesar Rp. 469.000.000. 3. Penilaian Berdasarkan Pendekatan Pendapatan Penilaian properti dengan pendekatan pendapatan adalah penilaian dengan melihat kemampuan dari properti tersebut untuk menghasilkan pendapatan. Untuk nilai properti disini sangat dipengaruhi oleh harga sewa properti itu sendiri. Dari pendekatan pendapatan nilai gedung eks kantor Depsos sebesar Rp.74.700.440,32 Dari ketiga pendekatan di atas nilai gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi d berdasarkan pendekatan nilai pasar adalah sebesar Rp. 440.019.422.02 Untuk menghitung manfaat dari penjualan gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi, sebelumnya harus diperhitungkan nilai investasi awal gedung ditambah dengan nilai tanah. Nilai gedung berdasarkan investasi awal adalah sebesar Rp. 271.500.000,00 Dari pendekatan pasar setelah dikurangi dengan nilai investasi awal maka didapat nilai manfaat untuk gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi sebesar Rp. 168.519.422,02 Analisa Sensitivitas Analisa untuk mengetahui seberapa sensitif suatu keputusan terhadap perubahan parameter-parameter yang mempengaruhinya, maka untuk setiap pengambilan keputusan pada ekonomi teknik hendaknya disertai dengan analisa sensitivitas. Sensitivitas dapat memberikan gambaran sejauh mana suatu keputusan akan cukup kuat terhadap perubahan faktor-faktor atau parameter yang mempengaruhi Dengan dilakukan analisa sensitivitas terhadap alternatif-alternatif seperti alternatif kondisi eksisting, meningkatkan harga sewa didasarkan harga hasil survey konsumen, membangun baru gedung tipe rukan dan alternative menjual gedung maka : a. Skenario awal dari alternatif meningkatkan harga sewa didasarkan harga yang berlaku saat ini dan harga didasarkan hasil survey konsumen. b. Sensitivitas terhadap PV dan BCR pada alternatif meningkatkan harga sewa yang didasarkan dari hasil survey konsumen yaitu dengan menaikan atau menurunkan harga sewa serta tahun penyewaan mulai dari 10% sampai 50%. B-5-6

c. Kenaikan dan penurunan harga sewa dapat mempengaruhi sensitivitas terhadap PV dan BCR tetapi tidak mempengaruhi keputusan investasi. d. Kenaikan dan penurunan skenario tahun penyewaan tidak berpengaruh terhadap perubahan NPV hal ini dapat dilihat dari grafik persamaan linear menghasilkan nilai negatif. KESIMPULAN DAN SARAN Berdasarkan analisa dan pembahasan yang telah dilakukan, maka didapatkan kesimpulan sebagai berikut : 1. Gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi yang saat ini disewakan dengan harga sebesar Rp. 612.000,00/tahun mempunyai nilai manfaat PV negatif sebesar Rp. (100.299.559,68) dan BCR sebesar 0,427. 2. Dengan menggunakan alternatif meningkatkan harga sewa didasar-kan hasil survey konsumen, alternatif menjual gedung, alternatif membangun baru gedung dengan tipe ruko, ternyata yang dapat me ningkatkan manfaat untuk gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi adalah dengan alternatif menjual gedung tersebut. Dengan dijualnya gedung ini maka manfaat PV yang akan diperoleh meningkat menjadi sebesar Rp.168.519.422,02. 3. Setelah dilakukan analisa sensitivitas terhadap variabel-variabel yang mempengaruhi, namun alternatif yang dapat meningkatkan manfaat untuk gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi adalah alternatif menjual gedung berdasarkan perubahan variabel dengan menaikan nilai bobot rekonsiliasi sampai dengan 50% maka gedung tersebut mendapatkan peningkatan manfaat PV sebesar Rp.281.136.622,02. Dari kesimpulan di atas dapat disarankan antara lain : 1. Penelitian ini telah menghasilkan suatu peningkatan manfaat untuk gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi, akan tetapi untuk menghasilkan pemanfaatan yang lebih baik terhadap gedung-gedung kantor yang akan disewakan perlu dibentuk suatu badan untuk pengelolaan dengan menerapkan manajemen properti perkan-toran serta harga sewa yang akan ditetapkan agar memperhitungkan biaya-biaya variabel, dan minat masyarakat terhadap gedung terse-but. Dengan demikian akan dihasilkan estimasi harga sewa yang dapat diandalkan untuk pembuatan keputusan. 2. Diperlukan penelitian lebih lanjut untuk mendapatkan nilai mafaat untuk gedung eks kantor Depsos Pemerintah Provinsi Jambi dengan melihat kebutuhan atau peruntukan pemanfaatan gedung tersebut berdasarkan Rencana Tata ruang dan Tata Wilayah Kota Jambi. DAFTAR PUSTAKA Abut, Hilarius (2005), Perpajakan, Edisi Revisi, Diadit Media, Jakarta. Budi, Rafitas A. (2005) Kiat Sukses Bisnis Broker Properti,Cetakan Pertama, Jakarta. Bumi Aksara. Blank, Leland T., dkk (1998). Engineering Economy, Fourth Edition, McGraw-Hill Book Company Ltd., Singapore B-5-7

Grant, El, W.G.Ireson, Richard SL (1996). Dasar-dasar Ekonomi Teknik, Jilid 1. Jakarta. Rineke Cipta. Hidayati, Wahyu, dan Harjanto, Budi (2003). Konsep Dasar Penilaian Edisi Pertama. Yogyakarta: BPFE. Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah, Nomor : 332/KPTS/ M/2002. Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Gedung Negara. Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 152 Tahun 2004 Tentang Pedoman Pengeloaan Barang Daerah. Kadariah dkk, (1999), PengantarEvaluasi Proyek, Edisi Revisi, Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia Kottler, dan Gary Amstrong (2001). Prinsip -Prinsip Pemasaran, Jilid 1. Jakarta. Erlangga. Pujawan, I Nyoman. (2004). Ekonomi Teknik, Edisi Pertama, Cetakan Ketiga Guna Widya, Jakarta. B-5-8