BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN 6.1.KESIMPULAN Penerapan konsep TOD di Jakarta merupakan hal yang baru untuk diimplementasikan. Manggarai sebagai projek pertama TOD berbasiskan stasiun saat ini telah memiliki rencana rinci kawasan TOD. TOD Manggarai yang direncanakan akan menjadi TOD regional dan menjadi stasiun pusat DKI Jakarta saat ini Kawasan TOD Manggarai merupakan salah satu upaya menjadikan kawasan manggarai sebagai pusat baru kawasan dengan stasiun sebagai pusatnya. Dalam kondisi eksisting, Kawasan Manggarai terletak di titik transit utama jalur kerete commuter line yang menghubungkan perjalanan skala Jabodetabek. Perencanaan TOD memfokuskan pada perencanaan kawasan yang nyaman bagi pejalan kaki dengan ketersediaan transportasi publik. Setidaknya terdapat 3 aspek utama dalam TOD yaitu penggunaan campuran yang kompak, ramah pejalan kaki dan mendukung banyak pilihan moda transportasi public. Perencanaan Kawasan Manggarai yang tertuang dalam masterplan TOD Manggarai telah menyusun rencana bagi pengembangan kawasan. Dalam penjabaran rencana yang disusun, peraturan dan dasar yang dibuat telah sesuai dengan kondisi ideal sebagai kawasan TOD hanya saja bila dibandingkan dengan kondisi eksisiting, perencanaan TOD ini masih memerlukan penyesuaian. Perubahan skala besar dibutuhkan karena rencana yang disusun mengubah seluruh tatanan wilayah kawasan. Hasil perhitungan terhadap kesiapan implementasi menghasilkan diagram sebagai berikut: 154
; Gambar 6.1 Grafik Posisi Kawasan TOD Manggarai Sumber: Hasil Oalahan Peneliti, 2013 Diagram diatas menunjukaan bahwa posisi Masterplan Kawasan TOD Manggarai telah berada di posisi optimal yaitu di sisi kanan atas. Tetapi posisi probabilitas implementasi masih menempel dengan titik tengah grafik yang berarti Masterplan Kawasan TOD Manggarai masih memerlukan upaya penyesuaian terhadap kondisi eksisting kawasan. Kondisi Manggarai yang cenderung slum dengan tingkat kepadatan diatas 80% dan dimensi jalan 1-3 meter dengan jalan yang rumit dan tidak jelas arahnya. Menata kawasan manggarai memerlukan perubahan secara total. Membangun ulang kawasan memerlukan pengorbanan yang sangat besar antara lain rawan akan konflik ruang. Konflik ruang kemungkinan besar terjadi ketika penertiban lahan, memindahkan ribuan warga baik dengan penyediaan tempat baru maupun ganti rugi seringkali menimbulkan konflik. Selain itu, dalam pembangunan ualng total diperlukan biaya pembangunan yang mahal. Besarnya pengorbanan untuk menata kawasan manggarai menjadi kawasan TOD ini disadari oleh Dinas Tata Ruang yang menjadikan rencana sebagai arahan rencana dan perkembangan kawasan dibiarkan mengikuti tren yang ada. Peraturan dibuat hanya digunakan bagi 155
pembangunan baru yang belum tentu dapat terwujud jika tidak ada upaya dalam mewujudkan rencana tersebut. Dari segi posisi kawasan, Stasiun Manggarai masih belum menunjukkan eksistensinya baik dalam lingkup DKI Jakarta maupun lingkup kawasan. Keberadaan Stasiun belum dapat menarik pemusatan kegiatan di sekitarnya. Kegiatan yang terjadi terbatas pada perdagangan skala kecil-menengah seperti pertokoan kecil di depan stasiun, pedagang kaki lima dan pangkalan ojek dan bajaj. Dari segi guna lahan, keberadaan stasiun tidak berpengaruh disana. Wilayah disekitar stasiun didominasi oleh permukiman. Peran stakeholder dalam implementasi rencana memiliki pengaruh besar terhadap keberhasilan rencana, Kesamaan visi antar stakeholder merupakan peluang besar yang dapat dimanfaatkan, Natr stakeholder harus diwadahi perannya. PT.KAI sebagai jasa penyedia moda transportasi, Dinas tata ruang dan pemerintah sebagai piñata ruang dan pengawas berjalannya rencana serta masyarakat yang mendiami tanah di atas wilayah rencana perlu diperjelas perannya masing-masing di dalam rencana dan mendiskusikan bersama untuk penimplementasian rencana. Keterkaitan antar point tersebut dapat dirangkum menjadi analisis SWOT Masterplan TOD Manggarai. Secara rinci analisis SWOT Masterplan TOD Manggarai adalah: Strength: 10. Berada di posisi strategis jalur transportasi 11. Telah melayani transportasi tingkat regional 12. Kepemilikan tanah oleh PT.KAI di kawasan rencana seluas 72 Ha. 13. Kesediaan warga untuk di pindahkan saat implementasi rencana 14. Warga sudah mengerti gambaran rencana yang akan Opportunities: 6. Kawasan Manggarai sudah ditetapkan sebagai kawasan strategis provinsi dan daerah pusat kegiatan primer DKI Jakarta pada RTRW DKI Jakarta 2030 7. Telah ditetapkan sebagai stasiun utama provinsi DKI Jakarta pengganti Stasiun Gambir 8. Tingginya daya tarik investasi bagi rencana moda transportasi Bersambung 156
dijalankan meskipun tidak secara detail. 15. Sesuai dengan kondisi ideal menurut teori. 16. Perencanaan telah sesuai dengan rencana moda transportasi 17. Telah mengatur tentang moda transportasi informal dan pedagang kaki lima. 18. Kesamaan visi antar stakeholder terkait. Weakness: 8. Stasiun yang direncanakan menjadi pusat kawasan pada eksistingnya tidak memberikan pengaruh bagi kawasan disekitarnya. 9. Diluar aspek transportasi, kawasan rencana tidak memiliki daya tarik. 10. Kawasan rencana Belum memiliki peranan, baik di tingkat provinsi maupun kawasan disekitarnya. 11. Pada kondisi eksisting, tidak terlihat adanya geliat perekomomian untuk dapat dikembangkan. 12. Rencana penataan ruang tidak didasarkan pada kondisi eksisting kawasan 13. Belum adanya keharusan yang mengikat terhadap perencanaan di dalam kawasan rencana terlebih untuk penataan ruang. 14. Untuk mencapai tujuan rencana perlu dilakukan perubahan kawasan secara total Sambungan hal. 156 yang melewati atau bertujuan akhir di Stasiun Manggarai 9. Rencana jaringan transportasi mengikuti atau menggunakan jalur eksisting. 10. Perencanaan moda transportasi sudah terencana secara rapi dan beberapa di antaranya sudah diimplementasikan. Threats: 7. Kondisi eksisting kawasan belum mampu bersaing dengan wilayah lain disekitar dan wilayah TOD lainnya. 8. Sulit bersaing dengan pusat perkantoran yang terletak disekitar kawasan,contohnya CBD Kuningan. 9. Sulitnya harmonisasi antar stakeholder karena belum terjalinnya kerjasama. 10. Rentan timbulnya konflik ruang 11. Rentan menimbulkan kesenjangan dengan wilayah sekitar. 12. Memerlukan biaya pembangunan yang sangat besar 157
Dari hasil analisis SWOT tersebut maka sebagai upaya pengimplementasiannya diturunkan menjadi strategi implementasi antara lain: STRATEGI STRENGTH-OPPORTUNITY: 1. Memprioritaskan Kawasan Manggarai dalam implementasi rencana penataan ruang DKI Jakarta. 2. Mewujudkan pemusatan kegiatan transportasi DKI Jakarta di Stasiun Manggarai 3. Memaksimalkan tawaran investasi bagi implementasi rencana moda transportasi. 4. Memfokuskan implementasi TOD Manggarai pada rencana moda transportasi di tahun awal implementasi STRATEGI STRENGTH- THREAT 1. Menjalin kerjasama terhadap pemilik lahan kawasan rencana, terlebih PT.KAI yang juga bertindak sebagai penyedia transportasi. 2. Diskusi rencana yang intensif kepada warga dan memberikan pemahaman yang detail terhadap rencana yang akan dibangun. 3. Meningkatkan daya saing kawasan rencana dengan pembentukan spesialisasi jenis kegiatan dan imej kawasan yang akan dikembangkan di Kawasan Manggarai STRATEGI WEAKNESS-OPPORTUNITY 1. Memvitalkan fungsi stasiun terhadap pengembangan kawasan. 2. Menjadikan stasiun sebagai point of interest kawasan. 3. Promosi kawasan rencana sebagai upaya menarik investor dalam pengembangan kawasan. 4. Penyesuaian kembali rencana penataan ruang kawasan. 5. Pada perencanaan ruang memfokuskan terlebih dahulu pada perbaikan aksesibilitas. STRATEGI WEAKNESS-THREAT 1. Pembentukan badan khusus yang mengurusi kawasan TOD untuk dapat lebih focus dalam mencapai tujuan TOD termasuk di dalamnya pengaturan. 2. Pengaturan terhadap prioritas implementasi masterplan. 158
6.2.SARAN Implementasi Kawasan Manggarai yang memerlukan perubahan total ini perlu keseriusan dalam menjalankannya. Kesamaan visi antar stakeholder ini akan lebih baik jika semuanya bekerjasama mengimplementasikannya.perlu kerjasama yang kuat antar stakeholder agar tidak terjadi perselisihan. Begitu pula terhadap warga disekitar, memperbaiki wilayah tidak berarti menghilangkan warga yang menempati wilayah tersebut. Zona inti sebagai wilayah yang paling banyak mengalami perubahan harus menjadi perhatian utama, meskipun berada di atas tanah milik PT.KAI, tetapi banyak warga yang tinggal diatasnya. Kondisi masyarakat yang sebagian besar merupakan penduduk menengah kebawah memerlukan perhatian lebih besar dan rawan menimbulkan konflik. Perlu adanya pengaturan terhadap warga yang bermukim di lokasi rencana. Bagaimana mengaturnya, penyediaan tempat tinggal atau ganti rugi yang sesuai. Menjadikan Manggarai sebagai pusat baru setidaknya memerlukan daya tarik yang tinggi untuk itu sebaiknya dalam rencana diatur pula cara untuk dapat mencapai kondisi TOD yang sesuai, seperti misalnya dengan cara insentif dan disinsentif. Selain itu, kajian lebih lanjut juga perlu dilakukan untuk dapat menciptakan kawasan TOD yang tidak hanya sesuai dengan konsep namun juga dapat diimplementasikan, salah satunya dengan mengimplementasikan secara gradual dengan pemecahan program menjadi program 5 tahunan dengan dasar program adalah mencapai Kawasan TOD Manggarai yang ideal. 159