BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Kota merupakan tempat kosentrasi kegiatan masyarakat dalam memenuhi kebutuhan hidupnya, meliputi kegiatan industri, perkantoran, hingga hunian. Perkembangan kegiatan masyarakat berdampak pada bentuk perkembangan kota. Terdapat dua bentuk perkembangan kota, yaitu kota berkembang ke segala arah dengan mempertahankan kepadatan penduduk yang hampir merata, serta kota berkembang hanya terkonsentrasi pada satu atau beberapa bagian kota, sehingga terjadi perbedaan kepadatan penduduk dalam suatu kota (Santoso, 2006). Contoh bentuk perkembangan kota yang pertama terdapat pada kota-kota di Jerman, sementara bentuk yang kedua biasanya terjadi pada kota-kota yang menjadi pusat ekonomi, baik di negara maju maupun berkembang. Kemajuan teknologi merupakan faktor pendorong perkembangan kegiatan masyarakat dan kota. Sebagai contoh, penemuan mesin industri telah mempengaruhi cara hidup warga kota. Pada masa pra-industrialisasi kebanyakan produk kebutuhan manusia dihasilkan dari home indsutry. Jumlahnya pun terbatas, karena kebanyakan produk tersebut dihasilkan dari mesin tenaga air yang tergantung pada sungai. Sesudah penemuan mesin uap, tempat produksinya dipindah ke pabrik yang dapat ditempatkan dimana saja. Oleh karena itu, banyak pabrik di bangun pada daerah yang banyak calon pekerjanya, yaitu di perkotaan (Catanese dan Snyder, 1979). Sistem industri tergantung pada pergerakan barang, yang menggunakan transportasi darat, air, dan udara. Pada masa pra-industrialisasi pergerakan barangnya menggunakan perahu, karena banyak home indsutry berada di dekat aliran sungai. Namun setelah penemuan mesin uap, pergerakan barang menggunakan kereta api uap karena lebih cepat (Catanese dan Snyder, 1979). Kondisi tersebut berimplikasi pada meningkatnya hasil produksi pabrik di perkotaan. Peningkatan hasil produksi yang dibarengi dengan bertambahnya jumlah pabrik, berdampak pada kebutuhan akan tenaga kerja manusia. Namun, berkurangnya calon 1

2 pekerja di kota telah mendorong arus urbanisasi, sehingga kepadatan penduduk kota meningkat. Pertambahan penduduk tersebut tidak diimbangi dengan penyediaan sarana dan prasarana kota untuk aktivitas hidup warga, seperti infrastruktur hingga hunian. Implikasinya adalah tumbuh permukiman kumuh, polusi udara, dan kemacetan kendaraan (Eisner, 1993). Kota pun menjadi tidak menarik lagi untuk di huni. Gambar 1.1. Implikasi dari Pertumbuhan Penduduk dan Kemajuan Teknologi Sumber: (di akses Agustus 2007) Keinginan untuk mendapatkan lingkungan tempat tinggal yang lebih nyaman dari warga kota, telah mendorong perkembangan kota ke arah pinggiran. Keadaan tersebut diikuti dengan perpindahan aktivitas ekonomi ke pinggiran kota guna mencari lahan yang lebih murah, seperti aktivitas perdagangan dan pabrik. Akibatnya terdapat bangunan dan jalur kereta di pusat kota yang tidak digunakan lagi, sehingga menjadi usang dan menurun kualitas fisiknya (Tiesdell, 1996; Eisner, 1993). Keusangan yang tidak terkendali dapat menyebabkan vitalitasnya jadi menurun. Agar vitalitas bagian kota tidak menurun, maka perlu dilakukan upaya perbaikan dan regenerasi. Strategi perbaikannya dapat dilakukan dengan urban renewal. Urban renewal merupakan upaya untuk menata dan menstruktur ulang suatu fungsi bagian kota melalui pemanfaatan potensi yang ada dengan tujuan untuk meningkatkan kualitas fisik, sosial, dan ekonomi (Tiesdell, 1996). Upaya tersebut sudah banyak dilakukan oleh negara-negara di benua Amerika, Eropa, dan Asia lainnya, seperti Amerika Serikat, Inggris, Belgia, Jepang, dan Australia. Kondisi bagian kota yang menurun vitalitasnya terjadi juga di Kiaracondong Bandung, yaitu pada lahan milik PT KAI (Gambar 1.2). Lahan tersebut awalnya memiliki fungsi penggunaan sebagai gudang, bengkel kereta, serta tempat pendidikan dan pelatihan. Namun sekarang, bangunannya bertambah tua, mengalami kerusakan 2

3 kualitas fisik, dan aktivitasnya sudah ditinggalkan (underused) 1. Padahal, kota Bandung masih membutuhkan lahan untuk kegiatan-kegiatan pembangunan. Kondisi tersebut dipengaruhi oleh dua faktor, yaitu pemanfaatan lahan yang di bawah kapasitasnya dan peningkatan penggunaan kendaraan bermotor. Gambar 1.2. Posisi Lokasi Perencanaan di Kota Bandung Sumber Peta: Dinas Tata Kota Kotamadya Bandung. Melalui upaya urban renewal lahan PT KAI dapat dioptimalkan pemanfaatannya. Upaya pengoptimalan lahan dapat dilakukan melalui perencanaan kegiatan multi fungsi yang lebih sesuai dengan aktivitas di sekitarnya. Kegiatan multi fungsi yang dapat direncanakan, antara lain fungsi komersial-retail, komersialperkantoran, hunian, dan fasilitas pelayanan umum kota. Tujuannya agar tercipta kawasan terpadu, sehingga lahan tersebut dapat meningkat vitalitasnya. Kemudian fungsi yang menjadi studi kasus di lahan ini adalah rumah susun sederhana sewa (rusunawa), karena kehidupan lingkungannya dapat membantu menghidupkan kawasan. Rusunawa ini dimaksudkan juga untuk mendukung aktivitas di sekitarnya, seperti rusunawa untuk pekerja pabrik dan perkantoran. 1 Berdasarkan hasil wawancara dengan Bp. Kusyono dari pihak PT.KAI (Persero) DAOPS II Bandung, Bagian Pengembangan Properti/DITBANGUS KF,

4 Upaya urban renewal terhadap lahan PT. KAI dapat dilakukan, karena ada beberapa potensi yang dimiliki. Pertama, lahan cukup luas, sekitar 43 hektar dan dimiliki secara tunggal oleh pihak PT.KAI 2. Yang kedua, lokasinya strategis dan berada di tengah-tengah kawasan perdagangan, perkantoran, industri, permukiman, serta stasiun kereta api. Kemudian yang terakhir, dilalui oleh jalan Kiaracondong di sebelah Timur dan jalan Laswi di sebelah Barat yang berfungsi sebagai jalan utama kota. Selain berpotensi, lahan PT KAI juga memiliki kendala, yaitu minimnya aksesibilitas menuju dan di dalam lahan. Pada lahan seluas 43 hektar hanya terdapat 3 akses menuju lahan, sehingga perlu dibuat lebih banyak akses baru guna mendorong upaya urban renewal. Kemudian masalah lainnya, PT KAI tidak memiliki biaya untuk mengembangkan lahannya. Untuk mengatasinya perlu dilakukan upaya kerjasama dengan pihak swasta maupun pemerintah guna mengembangkan lokasi perencanaan. 1.2 Asumsi Pengembangan Pengembangan lahan milik PT KAI pada kawasan Kiaracondong Bandung akan menggunakan beberapa asumsi pengembangan dalam proses perencanaan. Adapun asumsi-asumsi yang akan digunakan, antara lain: 1. Sudah adanya investor yang akan membangun lahan. 2. Lahan seluas 43 hektar pada lokasi perencanaan adalah sepenuhnya milik PT KAI, meskipun ada yang disewakan untuk fungsi lain, yaitu tempat bensin. Oleh karena itu pengadaan dan pembebasan lahan menjadi tanggung jawab pihak PT KAI. 3. Rencana pembangunan stasiun moda transportasi baru yaitu skytrain. Moda baru ini rencananya memiliki rute, stasiun di lokasi perencanaan dengan Stasiun Bandung. 1.3 Rumusan Masalah Yang menjadi kajian rumusan masalah pada tesis perencanaan ini, adalah: 1. Merumuskan permasalahan dan potensi yang terdapat pada lokasi perencanaan. 2. Merumuskan struktur kawasan dalam lokasi perencanaan kaitannya dengan upaya urban renewal. 2 Berdasarkan hasil wawancara dengan Bp. Kusyono dari pihak PT.KAI (Persero) DAOPS II Bandung, Bagian Pengembangan Properti/DITBANGUS KF,

5 3. Merumuskan pengembangan rumah susun sederhana sewa yang akan dilakukan dalam upaya urban renewal, yang dapat mendukung kawasan tersebut. 1.4 Ruang Lingkup Pembahasan Lingkup Pembahasan Lingkup pembahasan yang dilakukan pada tesis perencanaan ini meliputi: 1. Pembahasan teori dan aspek-aspek yang mempengaruhi bentuk penanganan urban renewal pada lokasi perencanaan. 2. Pembahasan teori dan studi banding dibatasi pada topik rumah susun dalam konteks urban renewal. 3. Perencanaan fungsi lokasi perencanaan dan perencanaan model hunian dibatasi pada perencanaan yang sesuai dengan kondisi tapak Lokasi Perencanaan Gambar 1.3. Peta Lokasi Perencanaan Sumber Peta: Dinas Tata Kota Kotamadya Bandung Lokasi perencanaan meliputi tanah dan bangunan milik PT. KAI (Persero) seluas ± 43 hektar, yang berada diantara jalan Laswi dan jalan Kiaracondong. Berdasarkan Rencana Tata Ruang dan Wilayah Kota Bandung Tahun 2013, lokasi perencanaan termasuk dalam wilayah pengembangan Karees yang rencananya akan 5

6 dikembangkan sebagai kawasan perdagangan, industri, perkantoran, dan permukiman. Lokasi perencanaan memiliki batas-batas fisik sebagai berikut: 1. Sebelah Utara : Jalan Sukabumi dan Jalan Sukabumi Dalam. 2. Sebelah Selatan : Jalur rel kereta api. 3. Sebelah Timur : Jalan Kiaracondong. 4. Sebelah Barat : Jalan Laswi/Lingkar Selatan 1.5 Tujuan dan Manfaat Perencanaan Tujuan Perencanaan Perencanaan ini bertujuan untuk: 1. Meningkatkan vitalitas lokasi perencanaan. 2. Memberikan kemudahan bagi para pekerja industri dalam memperoleh tempat tinggal, serta mendorong upaya penataan kawasan permukiman sekitar yang padat Manfaat Perencanaan Manfaat dari perencanaan ini adalah: 1. Bagi pihak PT.KAI, kajian ini dapat menjadi bahan referensi untuk melakukan upaya penataan dan pengembangan kawasan di masa mendatang. 2. Secara akademik, kajian ini dapat menjadi bahan referensi dan kutipan untuk melakukan perencanaan lebih lanjut mengenai upaya urban renewal dan pengadaan hunian di pusat kota. 1.6 Sistematika Pembahasan Sistematika pembahasan yang dilakukan dalam perencanaan ini adalah: 1. Kajian teori dan pengumpulan data lapangan yang berkaitan dengan kajian studi meliputi 3 hal. Pertama, pemahaman dan pendalaman terhadap kasus melalui kajian teoritis dan kajian empiris, yang berkaitan dengan urban renewal dan rumah susun. Yang kedua, melakukan survey lapangan dan pengumpulan data yang berkaitan langsung dengan peraturan daerah setempat, seperti peta kawasan dan RTRW Kota Bandung Tahun Kemudian yang terakhir, melalui pengumpulan asumsi 6

7 pengembangan yang diperoleh dari RTRW Kota Bandung Tahun 2013 dan hasil wawancara dengan pihak PT.KAI selaku pemilik lahan. 2. Merumuskan kerangka fikir urban renewal serta merumuskan kriteria dan prinsip perencanaan yang diperoleh dari kajian teori, yang berfungsi sebagai pisau analisa dan alat untuk merumuskan konsep pengembangan lokasi perencanaan. 3. Menganalisis lokasi perencanaan terkait dengan beberapa faktor fisik, yaitu peruntukan lahan makro, aksesibilitas kawasan sekitar terhadap lokasi perencanaan, dan intensitas bangunan (Weaver, 1964; Eisner, 1993). 4. Menganalisis aspek-aspek fisik pengembangan rumah susun sederhana sewa, meliputi aspek lokasi rusunawa dan bangunan rusunawa (Panudju, 1997). 5. Merumuskan konsep pengembangan lokasi perencanaan, meliputi peruntukan lahan, aksesibilitas kawasan sekitar terhadap lokasi, serta intensitas bangunan. 6. Merumuskan konsep pengembangan rusunawa, meliputi konsep lokasi, unit hunian, ketinggian bangunan, keragaman fungsi, serta perawatan dan pemeliharaan. 7. Melakukan simulasi pengembangan lokasi perencanaan dan desain rusunawa. 7

8 LATAR BELAKANG Menguraikan perkembangan bagian kota yang mengalami kemunduran dan mulai ditinggalkan, sehingga menjadi tidak produktif lagi. Hal ini menjadi dasar untuk melakukan upaya urban renewal, untuk menghidupkan kembali kawasan tersebut melalui pemanfaatan lahan dengan multi fungsi agar kebutuhan penduduk dapat terlayani secara baik dalam satu kawasan. Salah satunya adalah dalam bentuk pengadaan fungsi hunian. KAJIAN TEORITIS Terkait dengan teori-teori: 1) Pengertian urban renewal 2) Faktor dalam urban renewal, yaitu lokasi, pelaku, dan waktu. 3) Peruntukan lahan, Intensitas bangunan, dan Aksesibilitas. 4) Sistem Pembiayaan & Kerjasama 5) Rumah Susun KAJIAN TEORI KAJIAN EMPIRIS Terkait dengan contoh-contoh kasus serupa di Negara lain yang memiliki kesamaan dengan kajian studi: 1) The Singapura. 2) Maharashtra Housing, Mumbai. 3) Roppongi Hilss, Tokyo. 4) King s Cross, London. DATA LAPANGAN Rencana Umum Tata Ruang Kota Bandung Tahun 2013 Rencana Umum PT KAI ( data dan rencana pengembangan tapak) Peta kawasan perencanaan Data dan informasi spesifik yang menyangkut kawasan perencanaan. ANALISIS TAPAK DAN KAWASAN Kerangka fikir urban renewal yang akan digunakan untuk menganalisis kawasan, serta merumuskan pengembangan lokasi perencanaan dan hunian. Analisis kawasan berdasarkan kerangka fikir urban renewal yang diperoleh dari kajian teori, yang bertujuan untuk melihat permasalahan kawasan, potensi yang dimiliki kawasan, serta prospek pengembangan ke depannya yang berkaitan dengan upaya urban renewal. KRITERIA DAN PRINSIP PERENCANAAN lokasi perencanaan dan rusun dalam konteks urban renewal POTENSI DAN PERMASALAHAN lokasi perencanaan dan rusun dalam konteks urban renewal RUMUSAN DAN KONSEP PENGEMBANGAN LOKASI PERENCANAAN SERTA HUNIAN SIMULASI MASTERPLAN DAN DESAIN HUNIAN KESIMPULAN Gambar 1.4. Diagram Sistematika Pembahasan Sumber: Hasil Analisis. 8

9 1.7 Sistematika Penulisan Tesis Untuk mempermudah penulisan tesis ini maka diperlukan sebuah sistematika penulisan yang tersusun menurut bobot kepentingan materi yang bertumpu pada topik utama. Tesis akan diuraikan dalam beberapa bab secara berurutan dari latar belakang hingga proses perancangan dan kesimpulannya. BAB I PENDAHULUAN Berisi uraian mengenai garis besar latar belakang pemilihan topik, rumusan masalah, ruang lingkup pembahasan, tujuan dan kegunaan kajian, serta sistematika penulisan tesis. BAB II STRATEGI URBAN RENEWAL Bagian ini akan membahas beberapa terminologi yang menjadi kata kunci dalam topik tesis ini, landasan teori, dan studi banding tentang proyek sejenis. Kesimpulan dari kajian teori dan studi banding akan digunakan untuk menganalisis kawasan perencanaan dan pengembangan hunian. BAB III ANALISIS KAWASAN DAN RUMAH SUSUN SEDERHANA Berisi tentang identifikasi dan analisis kawasan perencanaan yang bertujuan untuk melihat permasalahan kawasan terkait dengan urban renewal, potensi yang dimiliki kawasan, serta prospek pengembangan kawasan ke depannya. BAB IV KONSEP PENGEMBANGAN LAHAN MILIK PT KAI DAN MODEL RUSUNAWA. Menguraikan konsep pengembangan lokasi perencanaan dan model rumah susun yang sesuai dengan kondisi tapak, seperti sistem sirkulasi, peruntukan lahan, tipe unit rumah susun, siapa penggunanya, cara pemakaian unit hunian, dll. BAB V PENUTUP Pada bagian akhir ini berisi kesimpulan yang diperoleh dari hasil perencanaan ini. 9