PENGARUH TRANSPORTASI DAN ATRIBUT LAHAN TERHADAP HARGA LAHAN LOKASI BISNIS STUDI KASUS : JAKARTA BARAT oleh Najid, Febriany Ferdinandus Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Tarumanagara Jakarta Email : Najid2004@yahoo.com Abstrak Semakin maju atau berkembangnya tata guna lahan semakin tinggi nilai lahan, misalnya semakin mendekati pusat kota nilai lahan semakin tinggi, biaya transport relatif semakin rendah dan tingkat kepadatan bangunan tinggi karena besarnya tingkat kebutuhan cocok untuk yang berpendapatan tinggi. Sebaliknya tata guna lahan yang tidak berkembang atau maju nilai lahannya akan menurun, misalnya dengan jarak jauh dari pusat kota tingkat aksesibilitasnya juga menurun disamping nilai lahan yang lebih rendah tetapi ada masalah dengan biaya transport yang lebih tinggi. Pada suatu daerah yang maju atau berkembang pasti akan terdapat suatu penurunan aksesibilitas yang disebabkan oleh pertumbuhan penduduk yang cukup tinggi, sehingga kebutuhan beraktifitas akan semakin meningkat maka sarana dan prasarana transportasi yang tersedia menjadi kurang memadai. Oleh karena itu diperlukan suatu jalan keluar yaitu pembangunan jalan yang akan meningkatkan aksesibilitas yang ada. Peningkatan aksesibilitas ini akan berpengaruh pula pada peningkatan nilai lahan yang bisa menjadi suatu faktor yang mempengaruhi orang dalam penentuan guna lahan dan akan meningkatkan suatu bangkitan perjalanan dan pergerakan atau kegiatan beraktivitas yang akan menyebabkan suatu penurunan aksesibilitas lagi dan proses tersebut akan berlanjut terus seperti suatu variabel yang tidak pernah terputus. Kata kunci : Transportasi, Aksesibilitas, Harga Lahan 1. PENDAHULUAN LATAR BELAKANG Pertumbuhan penduduk dan ekonomi di kota Jakarta yang bertambah dengan pesat, belum dapat diimbangi dengan tingkat pertumbuhan sarana dan prasarana yang cukup memadai, sehingga menimbulkan permasalahan perkotaan yang dirasakan semakin serius. Pada daerah perkotaan yang besar seperti Jakarta, terdapat tingkat kemacetan yang tinggi pada hari-hari kerja akan mengakibatkan berbagai faktor kerugian seperti waktu kelambatan yang tinggi, kejenuhan dan pemborosan biaya operasi kendaraan. Hal ini pada dasarnya diakibatkan oleh suatu perencanaan sistim transpor yang kurang terarah II/45
terutama dalam kaitannya dengan penggunaan tata guna lahan, perkembangan kebijaksanaan, infrastruktur sistim transportasi. Fungsi dan peranan kota Jakarta sebagai pusat perekonomian, dengan pertumbuhan penduduknya yang tinggi dan banyaknya orang-orang dari berbagai daerah di Indonesia maupun dari luar negeri yang berdatangan untuk melakukan kegiatan ekonomi ataupun melihat perkembangan kota Jakarta sebagai Ibu kota Negara Indonesia. Sehingga hal ini mengakibatkan banyaknya fasilitas penunjang yang dibangun untuk memenuhi kebutuhan masyarakatnya yang semakin meningkat, salah satunya adalah tempat-tempat bisnis atau perdagangan yang banyak bermunculan. Laju pertumbuhan kendaraan yang tinggi setiap tahunnya juga merupakan suatu kendala yang dihadapi oleh kota Jakarta yang mana merupakan suatu kompensasi dari pertumbuhan ekonomi yang meningkat dengan pesat, dimana hal ini tidak diimbangi oleh pertumbuhan prasarana jalan yang memadai, dengan terbatasnya lahan, dana yang ada. Pemicu dari tingginya harga lahan di Jakarta adalah perkembangan tata guna lahan dan transportasi. Menurut Edwin S. Mills dan Bruce W. Hamilton (1979), nilai lahan dan tata guna lahan mempunyai hubungan timbal balik. Semakin maju atau berkembangnya tata guna lahan semakin tinggi nilai lahan, misalnya semakin mendekati pusat kota nilai lahan semakin tinggi, biaya transpor rendah dan tingkat kepadatan bangunan tinggi karena besarnya tingkat kebutuhan cocok untuk yang berpendapatan tinggi. Sebaliknya tata guna lahan yang tidak berkembang atau maju nilai lahannya akan menurun, misalnya dengan jarak jauh dari pusat kota tingkat kemudahannya juga menurun di samping nilai lahan yang lebih rendah tetapi ada masalah dengan biaya transpor yang lebih tinggi. Pada suatu daerah yang maju atau berkembang pasti akan terdapat suatu penurunan aksesibilitas yang disebabkan oleh pertumbuhan penduduk yang cukup tinggi, sehingga kebutuhan beraktifitas akan semakin meningkat maka sarana dan prasarana transportasi yang tersedia menjadi kurang memadai. Oleh karena itu diperlukan suatu jalan keluar yaitu pembangunan jalan yang akan meningkatkan aksesibilitas yang ada. Peningkatan aksesibilitas ini akan berpengaruh pula pada peningkatan nilai lahan yang bisa menjadi suatu faktor yang mempengaruhi orang dalam penentuan guna lahan dan akan meningkatkan suatu bangkitan perjalanan dan pergerakan atau kegiatan beraktivitas yang II/46
akan menyebabkan suatu penurunan aksesibilitas lagi dan proses tersebut akan berlanjut terus seperti suatu variabel yang tidak pernah terputus. MAKSUD DAN TUJUAN Tujuan dari penulisan ini adalah : Mengetahui kriteria apa saja yang mempengaruhi nilai dari suatu lahan. Mengetahui hubungan Aksesibilitas terhadap harga NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak). Mengetahui hubungan Aksesibilitas terhadap harga Pasar. Mengetahui hubungan nilai lahan dan harga lahan pada NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak) 1.3. RUANG LINGKUP DAN BATASAN MASALAH Pada penulisan ini, akan dibahas sejauh mana faktor-faktor transportasi dan faktor lainnya yang terkait dengan lokasi bisnis. Yang dimaksud faktor transportasi adalah : Aksesibilitas, disamping itu faktor-faktor lainnya adalah lebar jalan dan kondisi banjir. II. TINJAUAN PUSTAKA Masalah transportasi jalan raya merupakan masalah yang makin lama dirasakan makin rumit dan perlu ditangani secara terencana. Dalam proses sistim perencanaan hal yang terpenting adalah mendefinisikan masalah yang harus ditanggulangi, yang mana dengan sendirinya menentukan kebutuhan dan tindakan yang akan diambil untuk menyelesaikan masalah tersebut. Sistim perencanaan transportasi merupakan suatu hal yang empiris, karena sangat sulit untuk dapat menentukan hasil suatu proses yang pasti dan tetap yang dipergunakan pada setiap studi transportasi maupun masalah lalu lintas dimana saja. Untuk merencanakan sistim transportasi dan lalu lintas secara akurat sangatlah sulit, apalagi meramalkan dengan akurat lalu lintas di masa yang akan datang dengan menggunakan sistim transportasi yang ada. Untuk lebih memahami dan mendapatkan alternatif pemecahan masalah yang terbaik, perlu dilakukan pendekatan secara sistem sistem transportasi dijelaskan dalam bentuk sistem transportasi makro yang terdiri dari beberapa sistem transportasi mikro. Sistem transportasi secara menyeluruh (makro) dapat dipecahkan menjadi beberapa sistem yang lebih kecil (mikro) yang masing-masing saling terkait dan saling mempengaruhi seperti terlihat pada Gambar 2.1. II/47
Sistem kegiatan Sistem jaringan Sistem pergerakan Sistem kelembagaan Gambar 2.1. Sistem transportasi makro ( Tamin, O.Z., 2000 ) Sistem kegiatan transportasi mikro tersebut terdiri dari : a. sistem kegiatan b. sistem jaringan prasana transportasi c. sistem pergerakan lalulintas d. sistem kelembagaan Sistem kegiatan, sistem jaringan, dan sistem pergerakan akan saling mempengaruhi seperti terlihat pada gambar 2.1. Perubahan pada sistem kegiatan jelas akan mempengaruhi sistem jaringan melalui perubahan pada tingkat pelayanan pada sistem pergerakan. Begitu juga perubahan pada sistem jaringan akan dapat mempengaruhi sistem kegiatan melalui peningkatan mobilitas dan aksesibilitas dari sistem pergerakan tersebut. Selain itu, sistem pergerakan memegang peranan penting dalam menampung pergerakan agar tercipta pergerakan yang lancar yang akhirnya juga pasti mempengaruhi kembali sitem kegiatan dan sistem jaringan yang ada dalam bentuk aksesibilitas dan mobilitas. Ketiga sistem mikro ini saling berinteraksi dalam sistem transportasi makro, interaksi antara sistem-sistem tersebut dapat dilihat pada Gambar 2.2 berikut ini: II/48
Penurunan Pembangunan Peningkatan Peningkatan Aksesibilitas Jalan Aksesibilitas Nilai Lahan Peningkatan Peningkatan Perubahan Pergerakan Bangkitan Perjalanan Guna Lahan Gambar 2.2. Siklus guna lahan dan transportasi ( Black. J, 1981 ) 3. METODOLOGI PENELITIAN Penelitian ini terdiri dari 3 bagian yaitu persiapan, pengumpulan data dan analisis data. Penelitian ini dilakukan dengan alur sebagai berikut : Kajian Pusataka Perumusan Tujuan dan Ruang Lingkup Penelitian Persiapan Data Primer Data Sekunder Penetapan Metode Sampling Penetapan Jumlah Sampel Penyusunan Kuesioner Uji Coba Kuesioner Pemilihan Lokasi Studi Penyusunan Daftar Responden Kuesioner OK Ya Tidak Pengumpulan Data Wawancara Kepada Responden Penentuan /Pemilihan Faktor Pengaruh harga Lahan Pengujian Data Analisis Analisis Data Penyusunan Kesimpulan dan Saran Gambar 3.1. Metodologi Penelitian II/49
4. PENGUMPULAN DATA Pengumpulan data dapat dilakukan dalam berbagai sumber dan berbagai cara. Pengumpulan data harus dilakukan dengan sebaik mungkin karena data yang dikumpulkan akan digunakan untuk analisis. Pengumpulan data dilakukan dengan kunjungan ke Direktorat Jenderal Pajak (Kantor Pelayanan PBB Jakarta Barat Satu), BPS (Badan Pusat Statistik), Agen Properti dan survei lapangan. Tabel 4.1. Data Nama Jalan Keberadaan Ruko dan Lebar Jalannya Nama Jalan Kelurahan Lebar Jalan Jl. Mangga Besar Tangki 16 Jl. Gajah Mada Keagungan 20 Jl. Hayam Wuruk Maphar 20 Jl. Kyai Tapa Tomang 16 Jl. Letjen S. Parman Tomang 16 Jl. Tomang Raya Tomang 9.2 Jl. Tanjung Duren Raya Tanjung Duren 8.9 Jl. Tanjung Duren Barat Tanjung Duren 8.6 Jl. Pangeran Tubagus Angke Angke 8.2 Jl. Jelambar Utama Raya Jelambar Baru 14 Jl. Prof. DR. Latumenten Barat Jelambar 16 Jl. Satria Raya Jelambar 16 Daftar harga lahan didapat dari Direktorat Jenderal Pajak (Kantor Pelayanan PBB Jakarta Barat Satu) yaitu data Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) dan data harga lahan berdasarkan pasar yang didapat dari Ray White Property, harga lahan dimaksud dapat dilihat pada Tabel 4.2 berikut ini: Tabel 4.2. Daftar harga lahan Ruko Nama Jalan Harga Pasar Harga NJOP Jl. Mangga Besar 14.696.500 11.305.000 Jl. Gajah Mada 17.062.500 13.125.000 Jl. Hayam Wuruk 17.062.500 13.125.000 Jl. Kyai Tapa 13.591.500 10.455.000 Jl. Letjen S. Parman 12.538.500 9.645.000 Jl. Tomang Raya 10.588.500 8.145.000 Jl. Tanjung Duren Raya 5.401.500 4.155.000 II/50
Jl. Tanjung Duren Barat 5.401.500 4.155.000 Jl. Pangeran Tubagus Angke 5.986.500 4.605.000 Jl. Jelambar Utama Raya 3.432.000 2.640.000 Jl. Prof. DR. Latumenten Barat 4.868.500 3.745.000 Jl. Satria Raya 4.387.500 3.375.000 5. ANALISIS DATA Peubah yang digunakan dalam analisis ini ada 9 (sembilan) yaitu harga lahan (Y), aksesibilitas ke pusat kota (X 1 ), aksesibilitas ke pusat perbelanjaan (X 2 ), aksesibilitas ke pemukiman 1 (X 3 ), aksesibilitas ke pemukiman 2 (X 4 ), aksesibilitas ke jalan utama (X 5 ), aksesibilitas ke jalan Tol (X 6 ), kondisi Banjir (X 7 ) dan lebar jalan (X 8 ). Dalam analisis ini digunakan analisis Regresi Linier dengan metode stepwise. Metode stepwise akan mengeluarkan beberapa model sehingga ada beberapa model yang hurus dipilih sebagai model terbaik. Dari data diatas kita dapatkan hasil analisis regresi dengan menggunakan metode stepwise yang dapat dilihat pada Tabel 5.1 dan Tabel 5.2 sebagai berikut Tabel 5.1. Analisis terhadap harga lahan NJOP NJOP Glodok Per- Kemanggisan Kebon Jalan Jalan Kondisi Lebar belanjaan Jeruk Utama Tol Banjir Jalan Pearson NJOP 1-0,763-0,7631 0,11456418 0,232. -0,32-0,345 0,623 Correlation Glodok -0,76 1 0,60498-0,5936004-0,66. 0,03 0,5541-0,42 perbelanjaan -0,76 0,605 1 0,09472228 0,029. 0,67-0,1-0,11 kemanggisan 0,115-0,594 0,09472 1 0,978. 0,47-0,529 0,421 Kebonjeruk 0,232-0,659 0,02947 0,97840114 1. 0,47-0,604 0,504 Jalanutama..... 1... jalantol -0,32 0,0289 0,66978 0,46976912 0,468. 1-0,731 0,288 kondisibanjir -0,35 0,5541-0,1-0,52881461-0,6. -0,73 1-0,55 Lebar jalan 0,623-0,425-0,1077 0,42071072 0,504. 0,29-0,552 1 Sig NJOP. 0,002 0,00194 0,36147032 0,234 0 0,16 0,1358 0,015 (1-tailed) glodok 0,002. 0,01857 0,02093453 0,01 0 0,46 0,0308 0,084 perbelanjaan 0,002 0,0186. 0,38483032 0,464 0 0,0086 0,3785 0,37 kemanggisan 0,361 0,0209 0,38483. 0,00000002 0 0,0617 0,0386 0,087 kebonjeruk 0,234 0,0098 0,46378 1,79E-08. 0 0,0624 0,0187 0,048 jalanutama 0 0 0 0 0. 0 0 0 jalantol 0,158 0,4645 0,00859 0,06166399 0,062 0. 0,0035 0,182 kondisibanjir 0,136 0,0308 0,37854 0,03855365 0,019 0 0,0035. 0,031 lebarjalan 0,015 0,0843 0,36953 0,08661996 0,048 0 0,1823 0,0313. N NJOP 12 12 12 12 12 12 12 12 12 glodok 12 12 12 12 12 12 12 12 12 II/51
perbelanjaan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 kemanggisan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 kebonjeruk 12 12 12 12 12 12 12 12 12 jalanutama 12 12 12 12 12 12 12 12 12 jalantol 12 12 12 12 12 12 12 12 12 kondisibanjir 12 12 12 12 12 12 12 12 12 lebarjalan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 Tabel 5.2. Analisis terhadap harga lahan (Pasar) PASAR Glodok Per- Kemanggisan Kebon Jalan Jalan Kondisi Lebar belanjaan Jeruk Utama Tol Banjir Jalan Pearson PASAR 1-0,76-0,7322 0,11715408 0,234. -0,32-0,3454 0,5853 Correlation glodok -0,757 1 0,60498-0,5936004-0,659. 0,029 0,5541-0,425 perbelanjaan -0,7322 0,605 1 0,09472228 0,029. 0,67-0,1-0,108 kemanggisan 0,1172-0,59 0,09472 1 0,978. 0,47-0,5288 0,4207 kebonjeruk 0,2341-0,66 0,02947 0,97840114 1. 0,468-0,6042 0,5036 jalanutama..... 1... jalantol -0,3212 0,029 0,66978 0,46976912 0,468. 1-0,731 0,2876 kondisibanjir -0,345 0,554-0,1-0,5288146-0,604. -0,73 1-0,55 lebarjalan 0,5853-0,42-0,1077 0,42071072 0,504. 0,288-0,5524 1 Sig. PASAR. 0,002 0,00339 0,35845123 0,232 0 0,154 0,1358 0,023 (1-tailed) glodok 0,0022. 0,01857 0,02093453 0,01 0 0,465 0,0308 0,084 perbelanjaan 0,0034 0,019. 0,38483032 0,464 0 0,009 0,3785 0,37 kemanggisan 0,3585 0,021 0,38483. 0,00000002 0 0,062 0,0386 0,087 kebonjeruk 0,232 0,01 0,46378 1,79E-08. 0 0,062 0,0187 0,048 jalanutama 0 0 0 0 0. 0 0 0 jalantol 0,1543 0,465 0,00859 0,06166399 0,062 0. 0,0035 0,182 kondisibanjir 0,1358 0,031 0,37854 0,03855365 0,019 0 0,003. 0,031 lebarjalan 0,0228 0,084 0,36953 0,08661996 0,048 0 0,182 0,0313. N PASAR 12 12 12 12 12 12 12 12 12 glodok 12 12 12 12 12 12 12 12 12 perbelanjaan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 kemanggisan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 kebonjeruk 12 12 12 12 12 12 12 12 12 jalanutama 12 12 12 12 12 12 12 12 12 jalantol 12 12 12 12 12 12 12 12 12 kondisibanjir 12 12 12 12 12 12 12 12 12 lebarjalan 12 12 12 12 12 12 12 12 12 II/52
Model terpilih harga lahan NJOP adalah sebagai berikut : Y = 2554357 + 140992 X 1 Y = harga lahan (Rp) X 1 = lebar jalan (m) R² = 0,984 Model terpilih harga lahan Pasar adalah sebagai berikut : Y = 2622847 + 126370,4 X 1 Y = harga lahan (Rp) X 1 = lebar jalan (m) R² = 0,442 6. KESIMPULAN 1. Harga lahan berdasarkan NJOP dan harga lahan berdasarkan harga pasar mempunyai hubungan yang kuat 2. Model dengan harga lahan berdasarkan NJOP mempunyai koefisien deteminasi yang lebih baik dibandingkan model dengan harga lahan Pasar. 3. Secara teori aksesibilitas juga mempengaruhi harga lahan tetapi berdasarkan penelitian yang dilakukan didapat harga lahan hanya dipengaruhi kuat oleh lebar jalan 7. DAFTAR PUSTAKA Badan Pusat Statistik, (2003). Pendapatan Regional Jakarta Barat, Jakarta. Badan Pusat Statistik, (2005). Pendapatan Regional Jakarta Barat, Jakarta. Boediono., dan Koster, Wayan, Dr., Ir., M.M., (2001). Statika dan Probabilitas, PT Remaja Rosdakarya, Bandung. Hamilton, Bruce W., and Mills, Edwin S, (1979). Urban Economics Fourth Edition.United States of America: Scott, Foresman. Morlok, Edward K., Pengantar Teknik dan Perencanaan Tranportasi, Airlangga, Jakarta. M.T. Najid, Dr. Ir., (2002). Pengaruh Transportasi Dalam Pemilihan Lokasi Pemukiman, Prosiding FSTPT V, Universitas Indonesia. P., Putri Theresia, (2006). Pengembangan Model Nilai Lahan Dilihat Dari Aspek Transportasi Studi Kasus Jakarta Barat. Tamin, O.Z., 2000, Perencanaan dan Pemodelan Transportasi edisi kedua, Penerbit ITB. II/53
II/54