Aalss Krtera Ivestas TUJUAN Setelah mempelajar Bab dharapka mahasswa dapat memaham: Apakah gagasa usaha (proyek) yag drecaaka dapat memberka mafaat (beeft), bak dlhat dar facal beeft maupu socal beeft. Pelaa recaa bss melalu metode NPV, IRR, PP, da BEP. 2
PENDAHULUAN Hasl perhtuga krtera vestas merupaka dkator dar modal yag dvestaska, yatu perbadga atara total beeft yag dterma dega total baya yag dkeluarka dalam betuk preset value selama umur ekooms. Perkraa beeft (cash flows) da perkraa cost (Cash out flows) merupaka alat kotrol dalam pegedala baya utuk memudahka dalam mecapa tujua usaha/proyek. Hasl perhtuga krtera vestas dapat dguaka sebaga baha pertmbaga dalam megambl keputusa peaama modal. Krtera vestas yag dapat dguaka: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PR Keputusa yag tmbul dar hasl aalss: meerma atau meolak, memlh satu atau beberapa proyek, atau meetapka skala prortas dar proyek yag layak. 3 PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI. Net Preset Value (NPV) NPV merupaka et beeft yag telah ddsko dega megguaka socal opportuty cost of captal sebaga dsko faktor. Rumus: NPV = atau NPV = atau NPV = NB ( + ) ( + ) NB B C = N B Dmaa: NB = Net beeft = Beeft Cost C = Baya vestas + Baya operas B = Beeft yag telah ddsko C = Cost yag telah ddsko = dsko faktor = tahu (waktu 4 2
Krtera: NPV > 0 (ol) usaha/proyek layak (feasble) utuk dlaksaaka NPV < 0 (ol) usaha/proyek tdak layak (feasble) utuk dlaksaaka NPV = 0 (ol) usaha/proyek berada dalam keadaa BEP dmaa TR=TC dalam betuk preset value. Utuk meghtug NPV dperluka data tetag perkraa baya vestas, baya operas, da pemelharaa serta perkraa beeft dar proyek yag drecaaka. 5 Cotoh : Berdasarka hasl peelta yag dlakuka utuk membagu dustr pegolaha hasl pertaa, dketahu: Daa vestas: Rp. 35.000.000, dalokaska selama 2 tahu, yatu tahu persapa Rp. 20.000.000, da tahu pertama Rp. 5.000.000,. Kegata pabrk dmula setelah tahu ke 2 dar pegembaga kotruks. Jumlah baya operas da pemelharaa berdasarka rekaptulas dar berbaga baya pada tahu kedua sebesar Rp 5.000.000, per tahu da utuk tahutahu berkutya sepert pada tabel. 6 3
Beeft dar kegata dustr adalah jumlah produks dar pegolaha haslhasl pertaa. Kegata produks dmula padatahu kedua dega jumlah peghasla Rp 0.000.000, sedag tahu tahu berkutya sepert terlhat pada tabel. Berdasarka data d atas, apakah recaa pembukaa dustr yag megolah hasl pertaa tersebut layak utuk dkembagka bla dlhat dar seg NPV dega dsko faktor sebesar 8%? 7 Tabel : Persapa Perhtuga NPV (dalam Rp.000, ) Th Ivestas Baya Operas Total Cost Beeft Net Beeft D.F. 8% Preset Value 0 20.000 20.000 20.000,0000 20.000 5.000 5.000 5.000 0,8475 2,73 2 5.000 5.000 0.000 5.000 0,782 3,59 3 6.000 6.000 2.000 6.000 0,6086 3,652 4 6.000 6.000 4.000 8.000 0,558 4,26 5 7.000 7.000 7.000 0.000 0,437 4,37 6 7.000 7.000 2.000 4.000 0,3704 5,86 7 8.000 8.000 25.000 7.000 0,339 5,336 8 9.000 9.000 30.000 2.000 0,2660 5,586 9 0.000 0.000 36.000 26.000 0,2255 5,863 0.000.000 43.000 32.000 0,9 6,5 NPV.5,7 3 8 4
Dar keteraga da tabel yag dberkamaka: NPV = NB ( + ) NPV =.5.000 Hasl meujukka bahwa NPV > 0, berart gagasa usaha (proyek) layak dusahaka. Catata: Perkraa cash flow da cash out flow yag meyagkut proyeks harus medapat perhata Perkraa beeft harus dperhtugka dega megguaka berbaga varabel (perkembaga tred, potes pasar, perkembaga proyek sejes d masa datag, perubaha tekolog, perubaha selera kosume). Stud Kelayaka Bss 9 Tabel 2: Persapa Perhtuga NPV Th Ivestas Baya Operas Total Cost Beeft Net Beeft (dalam Rp.000, ) D.F. 8% 0 20.000 20.000 20.000,0000 20.000 5.000 5.000 5.000 0,8475 2.73 2 5.000 5.000 0.000 5.000 0,782 7.82 3.59 3 6.000 6.000 2.000 6.000 0,6086 7.304 3.652 4 6.000 6.000 4.000 8.000 0,558 7.22 3.095 5 7.000 7.000 7.000 0.000 0,437 7.43 3.060 6 7.000 7.000 2.000 4.000 0,3704 7.778 2.593 7 8.000 8.000 25.000 7.000 0,339 7.848 2.5 8 9.000 9.000 30.000 2.000 0,2660 7.980 2.394 9 0.000 0.000 36.000 26.000 0,2255 8.8 2.255 0.000.000 43.000 32.000 0,9 8.27 2.02 NPV 69.080 57.966 B C 0 5
Dega megguaka rumus yag la, NPV dapat juga dhtug dega batua Tabel 2 berkut. Pada tabel tersebut cost da beeft lagsug dkalka dega DF: NPV = B C NPV = 69.080 57.966 NPV =.4 = Rp.4.000, Hasl meujukka bahwa NPV > 0, berart gagasa usaha (proyek) layak dusahaka. Cotoh 2: Pmpa perusahaa aka meggat mes lama dega mes baru karea mes lama tdak ekooms lag, bak secara teks maupu ekooms. Utuk meggat mes lama dbutuhka daa vestas sebesar Rp 75.000.000,. Mes baru mempuya umur ekooms selama 5 tahu dega salvage value berdasarka pegalama pada akhr tahu kelma sebesar Rp. 5.000.000,. Berdasarka pegalama pegusaha, cash flows setap tahu dperkraka sebesar Rp 20.000.000, 000 000 dega baya modal 8% per tahu. Apakah peggata mes layak utuk dlakuka apabla dlhat dar PV da NPV? 2 6
PV = CF Sv r + m ( + r) ( + ) D maa: PV = Preset value CF = Cash flow = perode waktu tahu ke m = perode waktu r = tgkat buga Sv = salvage value 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 5.000.000 PV = + + +... + + 2 3 5 5 ( + 0,8) ( + 0,8) ( + 0,8) ( + 0,8) ( + 0,8) PV = 6.949.53 + 4.363.689 + 2.72.67 + 0.35.778 + 8.742.84 + 6.556.638 PV = 69.00.059 Berdasarka pada hasl perhtuga d atas, pembela mes baru dega harga Rp 75.000.000, teryata tdak feasble karea PV lebh kecl dar orgal outlays atau orgal cost (harga bel). NPV = PV OO = 69.00.059 75.000.000 = 5.899.94, dmaa OO=orgal outlays Berdasarka perhtuga NPV dperoleh la egatf, maka pembela mes pu tdak feasble. 3 2. Iteral Rate of Retur (IRR) IRR adalah suatu tgkat dscout rate yag meghaslka NPV = 0 (ol). Jka IRR > SOCC maka proyek dkataka layak IRR = SOCC berart proyek pada BEP IRR < SOCC dkataka bahwa proyek tdak layak. Utuk meetuka besarya la IRR harus dhtug dulu NPV da NPV 2 dega cara coba coba. Jka NPV berla postf maka dscout factor kedua harus lebh besar dar SOCC, da sebalkya. Dar percobaa tersebut maka IRR berada atara la NPV postf da NPV egatf yatu pada NPV = 0. Rumus: NPV IRR = + ( NPV NPV ) 2 ( ) 2 dmaa: = tgkat dscout rate yag meghaslka NPV 2 = tgkat dscout rate yag meghaslka NPV 2 Stud Kelayaka Bss 4 7
Dar Cotoh dbuat Tabel 3 berkut: Tabel 3: Persapa Perhtuga IRR (dalam Rp.000, ) Th Net Beeft D.F. Preset Value D.F. Preset 8% 24% Value 0 20.000,0000 20.000,0000 20.000 5.000 0,8475 2,73 0,8065 2,73 2 5.000 0,782 3,59 0,6504 3,59 3 6.000 0,6086 3,652 0,5245 3,652 4 8.000 0,558 4,26 0,4230 4,26 5 0.000 0,437 4,37 0,34 4,37 6 4.000 0,3704 5,86 0,275 5,86 7 7.000 0,339 5,336 0,228 5,336 8 2.000 0,2660 5,586 0,789 5,586 9 26.000 0,2255 5,863 0,443 5,863 0 32.000 0,9 6,5 0,64 6,5 Stud Kelayaka Bss NPV.5,73 48,94 5 NPV IRR = + 2 ( NPV NPV ) IRR = 0,23974 = 23,97% 2 ( ).4 IRR = 0,8 + (0,24 0,8) (.4 + 48) Hasl perhtuga meujukka bahwa IRR 23,97% lebh besar dar SOCC sebesar 8%, berart proyek tersebut layak utuk dkerjaka. Stud Kelayaka Bss 6 8
Dar Cotoh 2, IRR merupaka tgkat buga yag meyamaka atara harga bel aset (Orgal outlays) dega preset value. Jad utuk medapatka la PV=OO harus dcar dega megguaka dua tgkat buga. Tgkat buga I meghaslka PV < OO da tgkat buga II meghaslka PV > OO. PV I dega DF=8% meghaslka Rp.69.00.059, da PV II dega DF=4% adalah: 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 5.000.000 PV = + + +... + + 2 3 5 5 ( + 0,4) ( + 0,4) ( + 0,4) ( + 0,4) ( + 0,5) PV = 7.543.860 + 5.389.35+ 3.499.430 +.84.606 + 0.387.373 + 7.790.530 PV = 76.452.49 Berdasarka pada hasl perhtuga d atas, maka: 2 IRR = + ( PV OO) PV PV 2 8 4 IRR = 4 + (76.452.49 75.000.000)( ) 69.00.059 76.452.49 4 IRR = 4 + (.452.49)( ) 7.352.090 IRR = 4 + 0,79 = 4,79% Stud Kelayaka Bss IRR=4,79% lebh kecl dar tgkat buga yag berlaku (DF) y 8% berart peggata mes tdak layak. 7 3. Net Beeft Cost Rato (Net B/C) Net B/C adalah perbadga atara et beeft yag telah ddsko postf (+) dega et beeft yag telah lhdd ddsko egatf. Rumus: N B ( + ) NetB / C = Jka: Net B/C > (satu) N B ( ) berart proyek (usaha) layak dkerjaka Net B/C < (satu) berart proyek tdak layak dkerjaka B/C = (satu) berart cash flows = cash out flows (BEP) atau TR=TC Net Stud Kelayaka Bss 8 9
Dar Cotoh dbuat Tabel 4 berkut: Tabel 4: Jumlah beeft da persapa Perhtuga Net B/C Proyek Th Net Beeft D.F. Preset Value 8% 0 20.000.000,0000 20.000.000 5.000.000 0,847458 2,73.870 2 5.000.000 0,7828 3,590.920 3 6.000.000 0,60863 3,65.785 4 8.000.000 0,55789 4,26.32 5 0.000.000 0,43709 4,37.090 6 4.000.000 0,370432 5,86.048 7 7.000.000 0,33925 5,336.725 8 2.000.000 0,266038 5,586.798 9 26.000.000 0,225456 5,86.856 0 32.000.000 0,9064 6,4.048 Stud Kelayaka Bss 9 NetB / C = N B ( + ) N B ( ) 44.825.582 NetB / C = =,3703 =,37 32.7.870 Hasl perhtuga meujukka bahwa Net B/C >, berart proyek tersebut layak utuk dkerjaka. Stud Kelayaka Bss 20 0
4. Gross Beeft Cost Rato (Gross B/C) GrossB/C adalah perbadga atara beeft kotor yag telah ddsko dega cost secara keseluruha yag telah ddsko. Rumus: B( + r) GrossB / C = C ( + r) Jka: Gross B/C > (satu) berart proyek (usaha) layak dkerjaka Gross B/C < (satu) berart proyek tdak layak dkerjaka Gross B/C = (satu) berart proyek dalam keadaa BEP. Dar cotoh (tabel 2), Gross B/C dapat dhtug sbb: 69.077.839 GrossB / C = =,97 =,9 57.964.0 Gross B/C meujukka bahwa proyek layak dkerjaka. Stud Kelayaka Bss 2 5. Proftablty Rato (PR) PR adalah raso perbadga atara selsh beeft dega baya operas da pemelharaa dega jumlah vestas. Nla dar masg masg varabel dalam betuk preset value (telah ddsko dega DF dar SOCC) Rumus: PR B = I OM Jka: PR > (satu) berart proyek (usaha) layak dkerjaka PR < (satu) berart proyek tdak layak dkerjaka PR = (satu) berart proyek dalam keadaa BEP. Stud Kelayaka Bss 22
Tabel 5: Jumlah Ivestas, Baya Operas, da Baya Pemelharaa dalam Harga Berlaku da dalam Preset Value (dalam Rp.000, ) Th Ivestas Baya Operas Beeft Net 8% ī OM B 0 20.000,0000 20.000 5.000 0,8475 2.72 2 5.000 0.000 0,782 3.59 7.82 3 6.000 2.000 0,6086 3.65 7.303 4 6.000 4.000 0,558 3.095 7.22 5 7.000 7.000 0,437 3.060 7.43 6 7.000 2.000 0,3704 2.593 7.778 7 8.000 25.000 0,339 2.5 7.848 8 9.000 30.000 0,2660 2.394 7.980 9 0.000 36.000 0,2255 2.255 8.8 0.000 43.000 0,9 2.02 8.27 32.72 25.253 69.078 Stud Kelayaka Bss 23 PR = B I OM 69.078 25.253 PR =,3397 =,34 32.72 Hasl perhtuga meujukka bahwa PR >, berart proyek tersebut layak utuk dkerjaka. Stud Kelayaka Bss 24 2
ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP. Pay Back Perod (PBP) PBP adalah jagka waktu tertetu yag meujukka terjadya arus peermaa (cash flows) yag secara kumulatf sama dega jumlah vestas dalam betuk preset value. PBP dguaka utuk megetahu berapa lama proyek dapat megembalka vestas. Rumus: Dmaa: I B PBP = Pay Back Perod cp PBP = T + = = T p = Tahu sebelum terdapat PBP p B I p = Jumlah vestas telah ddsko B cp = Jumlah beeft yag telah ddsko sebelum PBP = Jumlah beeft pada PBP B p Stud Kelayaka Bss 25 Dar Tabel 5, PBP dapat dhtug sbb: 32.72 29.37 PBP = 5 + 7.778 PBP = 5 + 0,4596 PBP = 5 tahu 5 bula 5 har. Utuk la T p dhtug secara kumulatf dar la beeft yag telah ddsko (7.82+7.303+7.22+7.43=29.37) karea pada tahu kelma terdapat kumulatf beeft d bawah jumlah vestas yag telah ddsko. Nla B p yatu jumlah beeft pada PBP adalah sebesar 7.778, 778 berart pada tahu keeam terdapat jumlah kumlatf beeft sama dega jumlah vestas. Stud Kelayaka Bss 26 3
2. Break Eve Pot (BEP) BEP adalah ttk pulag pokok dmaa TR=TC. Terjadya BEP tergatug pada lama arus peermaa sebuah proyek dapat meutup segala baya operas da pemelharaa serta baya modal laya. Selama perusahaa mash berada d bawah BEP, selama tu perusahaa mash mederta keruga. Semak lama perusahaa mecapa BEP, semak besar saldo rug. Rumus: Dmaa: TC B BEP = Break Eve Pot cp BEP = Tp + T p = Tahu sebelum terdapat BEP B TC p = Jumlah total cost yag telah ddsko B cp = Jumlah beeft yag telah ddsko sebelum BEP = Jumlah beeft pada BEP B p Stud Kelayaka Bss 27 Dar Tabel 2 da Tabel 5, BEP dapat dhtug sbb: 57.966 52.745 BEP = 8 + 8.8 BEP = 8 + 0,643 BEP = 8 tahu 7 bula 22 har. Dlhat dar jumlah produks: TR = p x q da TC = a + bq pada keadaaa BEP: TR = TC p.q = a + bq pq Dmaa: a=fxed cost b= baya var per ut p.q bq = a q (p b) = a p=harga per ut q = a/(p b) q=jumlah produks BEP (Q) = a/(p b) BEP (RP) = a/( b/p) BEP dalam rupah adalah dega megalka dega harga per ut produks Stud Kelayaka Bss 28 4
PV,I,C,B TR 57.965 32.72 PBP BEP TC I 0 2 3 4 5 6 7 8 9 0 Tahu Grafk. BEP Pada grafk tsb terlhat keutuga ddapat setelah perusahaa mecapa BEP. D bawah BEP kegata megalam keruga karea keutuga yag dperoleh mash dguaka meutup baya yag dkeluarka utuk pegadaa vestas da baya operas. Jad, pegembala baya modal da baya la dcapa selama 8 th 7 bl da 22 hr. PBP selama 5 th 5 bl 5 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.72 dlm preset value. Stud Kelayaka Bss 29 CONTOH KASUS Berdasarka hasl peelta yag dlakuka thd sebuah gagasa usaha pembagua perusahaa batu bata dperoleh data sbb:.a. Kebutuha vestas Bagua utk tempat kerja ukura 0x20 m x Rp 7.500, Rp..400.000, Bagua kator 5x4 m x Rp 0.000, Rp. 200.000, Peralata kator Rp. 00.000, Bagua/dapur pembakar 8x6 m x Rp 2.000, Rp. 576.000, Peralata pecetak dar kayu Rp. 20.000, Taah lokas usaha 500m2 dega harga @ Rp 7.000, Rp. 3.500.000, b. Kebutuha modal kerja Rp. 2.500.000, 8.296.000, Jumlah Rp. Stud Kelayaka Bss 30 5
2. Sumber daa drecaaka melalu kredt bak sebesar Rp 6.000.000, dega suku buga 8% per tahu da dmajemukka setap tahu selama 5 tahu. Ssa modal sebesar Rp 2.296.000, merupaka modal sedr. 3. Kapastas produks (full capacty) per tahu sebesar 00.000 ut yag dlakuka dalam 4 kal pembakara da setap kal pembakara sebayak 25.000 ut. Recaa produks pada tahu pertama da kedua sebesar 75% da tahu ketga sampa dega tahu kelma sebesar 00%. 4. Baya operas da pemelharaa a. Baya tdak tetap Baya baha baku per ut produks dterma d tempat usaha dperhtugka sebesar Rp. 5, Baya baha pembatu per ut produks dperkraka sebesar Rp 3, Upah teaga kerja lagsug dperhtugka per ut produks Rp 6, Baya baha kayu bakar pd setap pembakara sebesar Rp80.000, Stud Kelayaka Bss 3 b. Baya tetap Gaj karyawa tetap orag per bula Rp 75.000, Baya umum rata rata per tahu Rp 30.000, 000 Baya peyusuta rata rata per tahu dperhtugka Rp 459.200, Nla scrap value asset pada akhr tahu kelma Rp 4.500.000, Baya perawata per tahu rata rata Rp 75.000, 5. Harga jual hasl produks sesua dega harga pasar Rp 65, per ut da pajak dperhtugka sebesar 5% dar hasl et beeft. Berdasarka pada kasus d atas, apakah gagasa usaha layak utuk dkembagka bla dlhat dar NPV, IRR, da Net B/C? Stud Kelayaka Bss 32 6
Peyelesaa: Ccla pegembala pokok pjama da buga bak dar jumlah pjama sebesar Rp 6.000.000, 0,8 R = 6.000.000 = Rp.98.670 5 { ( + 0,8) } Jadwal peluasa kredt terlhat pada tabel K., rekaptulas baya operas da pemelharaa pada tabel K.2, perhtuga NPV dapat dlhat pada tabel K.3, perhtuga IRR da Net B/C terlhat pada tabel K.4. Stud Kelayaka Bss 33 Tabel K. Jadwal pegembala Kredt Perusahaa Batu Bata (Rp Rbua) Akhr Ccla/Tahu Buga P.Pokok Jumlah Kwt (8%) Pjama PPP Ssa Kredt 0 6.000,00.98,67.080,00 838,67 838,67 5.6,33 2.98,67 929,04 989,63.828,30 4.7,70 3.98,67 750,9.67,76 2.996,06 3.003,94 4.98,67 540,7.377,96 4.374,03.625,97 5.98,67 292,68.625,99 6.000,02 0,00 Stud Kelayaka Bss 34 7
Tabel K.2 Rekaptulas Baya Operas da Baya Pemelharaa Perusahaa Batu Bata (Rp Rbua) Jes Baya Tahu 2 3 4 5 A. Baya Tdk Tetap.290,00.290,00.720,00.720,00.720,00. Baha baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00 2. Baha Pembatu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00 3. Upah Teega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00 4. Baha Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00 B. Baya Tetap.464,20.464,20.464,20.464,20.464,20 5. Baya gaj 900,00 900,00 900,00 900,00 900,00 6. Baya Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 7. Baya Peyusuta 459,20 459,20 459,20 459,20 459,20 8. Baya Perawata 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00 Total Baya 2.754,20 2.754,20 3.84,20 3.84,20 3.84,20 35 Tabel K.3 Persapa Perhtuga NPV Perusahaa Batu Bata (Rp Rbua) No. Uraa Tahu 0 2 3 4 5. Pedapata a. Hasl Usaha b. Salvage Value 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00 4.500,00 Gross Beeft 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00.000,00 2. Ivestas Awal 3. Operatg Cost Kredt Bak a. Pokok pjama b. Buga bak Total Cost 4. Net Beeft 5. Pajak 5% 6. Net Beeft 7. DF 8% 2.296,00 2.754,20 838,67.080,00 2.754,20 989,63 929,04 3.84,20.67,76 750,9 3.84,20.377,96 540,7 3.84,20.625,99 292,68 2.296,00 4.672,87 4.672,87 5.02,87 5.02,87 5.02,87 2.296,00 2.296,00,0000 202,3 30,22 7,8 0,8475 202,3 30,32 7,8 0,782.397,3 209,57.87,56 0,6086.397,3 209,57.87,56 0,558 5.897,3 884,57 5.02,56 0,437 Preset Value (PV) NPV = Total PV 2.296,00.499,35 45,60 23,39 722,79 62,53 2.9,04 36 8
Tabel K.4 Persapa Perhtuga IRR da Net B/C Tahu Net beeft D.F Preset Value D.F Preset (Rp 000) 8% (Rp 000) 34% Kredt (Rp 000) 0 2.296,00,0000 2.296,00,0000 2.296,00 7,8 0,8475 45,60 0,7463 28,72 2 7,8 0,782 23,39 0,5569 95,68 3.87,56 0,6986 722,79 0,656 493,56 4.87,56 0,558 62,53 0,302 368,33 5 5.02,56 0,437 2.9,04 0,235.60,2 NPV.499,35 50,00 37.499,35 IRR = 0,8 + ( )(0,34 0,8).499,35 + 50,00 IRR = 0,3348 = 33,48% NetB / C = N B ( + ) N B ( ) 3.795,35 NetB / C = =,65 2.296,00 Berdasarka pada hasl perhtuga, proyek layak utuk dkerjaka karea: NPV > 0, IRR > D.F da Net B/C > 38 9
Sumber Pustaka Stud Kelayaka Bssm, At Harmo Stud Kelayaka Bss 39 20