ANALISA PEMILIHAN PIHAK KETIGA PENYEDIA PEMBIAYAAN PROGRAM KEPEMILIKAN RUMAH UNTUK KARYAWAN

Transkripsi

1 ANALISA PEMILIHAN PIHAK KETIGA PENYEDIA PEMIAYAAN PROGRAM KEPEMILIKAN RUMAH UNTUK KARYAWAN Muhamad Hasan Ismail 1) dan Udisubakti Ciptomulyono 2) 1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember Jl. Cokroaminoto 12A, Surabaya, 60264, Indonesia 2) Jurusan Teknik Industri, Institut Teknologi Sepuluh Nopember ASTRAK Program kepemilikan rumah merupakan salah satu bentuk manfaat yang ditawarkan perusahaan kepada karyawannya sebagai bagian dari strategi perusahaan untuk menarik, memotivasi dan mempertahankan karyawan. Program tersebut menjadi salah satu nilai kompetitif perusahaan sehingga perusahaan bisa menjadi perusahaan pilihan karyawan (employer of choice). agi perusahaan yang tidak bergerak di bidang property, program kepemilikan rumah tersebut bukan merupakan inti usaha sehingga perlu strategi pengelolaan yang tepat lewat pihak ketiga. Penelitian ini bertujuan untuk memilih alternatif pembiayaan program kepemilikan rumah untuk karyawan pada Perusahaan XYZ dengan membandingkan secara kuantitatif dan kualitatif dari benefit, biaya dan resiko dari alternatif solusi pembiayaan yang ditawarkan pihak ank A, ank dan ank C lewat program KPR masing-masing. Dari referensi internal Perusahaan, didapatkan dua belas kriteria pemilihan yang kemudian dikelompokkan ke dalam masing-masing kelompok kriteria benefit, biaya dan resiko. Setiap alternatif dinilai berdasarkan kriteria pada masing-masing kelompok tersebut sehingga setiap kelompok kriteria akan menghasilkan nilai dari setiap alternatif. Metode Analytical Hierarchy Process (AHP) digunakan sebagai metode penunjang pemilihan alternatif terbaik berdasarkan kriteria benefit, biaya dan resiko. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa program KPR dari ank C dapat diusulkan menjadi solusi pembiayaan program kepemilikan rumah untuk karyawan lewat pihak ketiga. Kata kunci: Human Resources, External Loan Manajemen, Employee enefit, Analytical Hierarchy Process, enefit-cost ratio. PENDAHULUAN PT XYZ adalah sebuah perusahaan yang bergerak di bidang industri minyak dan gas bumi di Indonesia. Sejak tahun 80-an, PT XYZ telah menyelenggarakan program kepemilikan rumah (Housing Ownership Plan atau disingkat sebagai HOP) yang dimaksudkan untuk membantu karyawannya untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal. Program ini dianggap sebagai salah satu nilai tambah kompetitif bagi karyawan yang bekerja di industri minyak dan gas bumi di Indonesia. Sejak dimulainya program ini, seluruh proses pembiayaan, administrasi pinjaman dan pengembalian, administrasi aspek legal dan penilaian harga (appraisal) rumah dilakukan sendiri oleh Perusahaan. Proses tersebut dilakukan oleh Divisi Human Resources dengan koordinasi bersama Finance Division dan juga Legal Division. A-21-1

2 Seiring berjalannya waktu, Perusahaan menginginkan proses penyaluran pembiayaan dan administrasi program HOP ini dapat dilakukan melalui kerjasama dengan pihak ketiga, dalam hal ini adalah pihak bank yang mempunyai program Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Dengan harapan bahwa Perusahaan dapat lebih menyederhanakan proses administrasi dari pelayanan benefit kepada karyawan terkait dengan program HOP serta mengalihkan resiko yang mungkin terjadi dari program HOP tersebut ke pihak ketiga. Pengambilan keputusan pembiayaan KPR tersebut dapat diartikan sebagai pemilihan salah satu alternatif di antara beberapa alternatif yang ada berdasarkan kriteriakriteria yang ditentukan. Sebagai faktor kunci sukses pemilihan pembiayaan KPR ini, Perusahaan memerlukan penentuan alternatif berbasis pada kriteria yang beragam dibandingkan dengan kriteria tunggal sehingga penentuan alternatif tersebut bisa dilihat dari berbagai aspek. Di samping itu, kriteria-kriteria tersebut bersifat kualitatif maupun kuantitatif yang turut memperumit proses pengambilan keputusan sehingga diperlukan suatu metoda pengambilan keputusan formal dan sistematis untuk mendapatkan kualitas solusi yang terbaik dari permasalahan yang kompleks tersebut. Metode AHP dapat dipergunakan untuk melakukan proses pengambilan keputusan yang kompleks tersebut (Saaty T., 1994). Dalam memilih alternatif pembiayaan ini, Perusahaan menginginkan suatu solusi pembiayaan yang dapat memberikan benefit terbesar, biaya terkecil serta resiko serendah mungkin. Diharapkan hasil dari penelitian ini dapat memberi masukan kepada Perusahaan dalam menentukan pihak ketiga untuk diajak bekerjasama dalam pembiayaan dan administrasi program kepemilikan rumah untuk karyawan sehingga Divisi Human Resources bisa lebih fokus dengan tugas pokoknya namun tetap bisa memberikan layanan benefit kepada karyawan terkait program kepemilikan rumah. AHP yang dikembangkan oleh Saaty memberikan pendekatan penyelesaian permasalahan yang bukan hanya melibatkan faktor tangible dan intangible namun juga membantu menyusun keseluruhan aspek yang terlibat dalam struktur hirarki di mana benefit dan biaya berlaku sebagai kriteria dan program-program yang akan dipilih sebagai alternatifnya. Dua hirarki AHP disusun, satu hirarki untuk evaluasi benefit dari pilihan alternatif, satu hirarki yang lain untuk evaluasi biaya (Saaty T. L., 1988). Evaluasi faktor resiko dilakukan dengan metode yang sama dengan menyusun evaluasi resiko secara terpisah (Saaty T. L., 2005). eberapa penelitian terdahulu mengaplikasikan metode evaluasi benefit, biaya dan resiko ini. Iwan J Azis (1990) mendemonstrasikan bagaimana AHP membantu dalam mengukur secara rasional dampak intangible dan kompleks dari pembangungan Trans- Sumatra Highway (TSH) di tahun 1970-an. Analisa benefit dan cost dengan metode AHP digunakan untuk menganalisa dampak keseluruhan dari adanya TSH tersebut menurut persepsi penduduk setempat, bukan dari sisi peneliti atau pihak lainnya. Dari penelitian ini dapat diketahui benefit terbesar adanya TSH yang dirasakan oleh penduduk setempat yaitu bidang agrikultur dan perdagangan. Dalam yang penelitian yang dilakukan Rahmad Novirsal dan Jann Hidajat Tjakraatmadja (2006), metode AHP digunakan dalam pemilihan teknologi komunikasi untuk mendukung sistem management armada tambang dengan pendekatan analisa faktor benefit, biaya dan juga resiko. Penelitian ini menggunakan masukan perbandingan kepentingan dari masing-masing kriteria dari responden tunggal. Masing-masing faktor benefit, biaya dan resiko dievaluasi menggunakan metode AHP dalam struktur hirarki terpisah, kemudian dilakukan perhitungan rasio benefit dan biaya dari masing-masing alternatif teknologi GPS, Micro-Wave dan Mobile Radio serta mempertimbangkan faktor A-21-2

3 tingkat resikonya. Dari tiga alternatif teknologi komunikasi tersebut, penelitian menghasilkan usulan untuk menerapkan Micro-Wave teknologi yang memiliki rasio benefit dan biaya tertinggi dengan tingkat resiko menengah untuk dipilih sebagai solusi permasalahan. Tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah menentukan apa saja kriteria beserta bobot kepentingannya yang diperlukan perusahaan dalam pemilihan pihak ketiga untuk penyediaan layanan HOP serta menentukan pemilihan pembiayaan lewat pihak ketiga yang memberikan fasilitas KPR yang terbaik dengan benefit terbesar, biaya terkecil dan resiko terendah. METODA Langkah-langkah penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Penelitian pendahuluan dilakukan untuk mengidentifikasi permasalahan, kebutuhan perusahaan, kriteria pemilihan yang diinginkan perusahaan, observasi jenis-jenis layanan KPR yang ada di pasaran, serta aturan ank Indonesia terkait KPR. 2. Penyusunan kriteria benefit, biaya dan resiko. Pada saat penelitian ini dibuat, team National Personal Administration dan Compensation and enefit Perusahaan sedang mengajukan presentasi kepada management terkait alternatif penyediaan program HOP dengan menyampaikan beberapa kriteria yang dijadikan dasar pemilihan alternatif penyediaan program HOP. Dengan dilengkapi hasil diskusi dengan subject matter expert di Perusahaan, maka didapatkan daftar kriteria dan pengelompokan kriteria tersebut sebagai berikut. Tabel 1. Kriteria Pemilihan Penyedia Program HOP No Kriteria Deskripsi Kategori 1 Loan Financing esar KPR maksimum yang bisa disalurkan dibandingkan Ratio dengan nilai properti yang dibiayai 2 Maximum KPR Jumlah KPR maksimum yang dapat disalurkan oleh ank Amount kepada tiap karyawan 3 Self Financing Jumlah dana yang harus disediakan oleh karyawan untuk uang (Down Payment) muka KPR R 4 Cost of Capital iaya yang harus ditanggung perusahaan atas kredit yang disalurkan C 5 Repayment Period Jangka waktu maksimal pengembalian kredit. 6 Insurance Asuransi yang harus diikuti oleh Karyawan selama mendapatkan layanan KPR R 7 Debt Service Ratio Maksimum rasio repayment KPR terhadap pendapatan (DSR) karyawan. 8 Admin Fee iaya administrasi yang dikenakan oleh bank kepada karyawan C 9 In-front Funding Penyediaan pendanaan di muka oleh perusahaan. C 10 ank ranch Ketersediaan kantor cabang ank di seluruh wilayah Availaibility Indonesia untuk memfasilitasi lokasi pembelian properti karyawan 11 Additional enefit Penawaran manfaat tambahan dari ank berupa kemudahan Offering akses ke fasilitas ank yang lain 12 Force Majeur Resiko yang harus ditanggung perusahaan jika terjadi pemutusan hubungan kerjasama R A-21-3

4 Untuk masing-masing kelompok kriteria, disusun masing-masing hirarki AHP sebagai berikut. Gambar 1. Struktur Hirarki Pemilihan Alternatif erdasarkan enefit Gambar 2. Struktur Hirarki Pemilihan Alternatif erdasarkan iaya Gambar 3. Struktur Hirarki Pemilihan Alternatif erdasarkan Resiko 3. Pengumpulan data terkait dengan penawaran pihak bank. Terdapat tiga alternatif pembiayaan program KPR dari tiga ank. ank A menawarkan ank A mengajukan program KPR konvensional dengan suku bunga khusus 2,5% di atas Suku unga ank Indonesia (SI) bersifat tetap selama setahun, kemudian 4% di atas SI untuk tahun-tahun berikutnya yang bersifat floating. ank mengajukan penawaran program dengan skema pembiayaan syariah dengan akad murabahah dengan biaya pembiayaan yang bertingkat tiap periode tahunnya, yaitu 9% per tahun untuk lima tahun pertama, 12% per tahun untuk tahun ke enam hingga ke sepuluh, dan 14% per tahun untuk tahun kesebelas hingga kelima belas. Sedangkan ank C menawarkan program KPR dengan skema penempatan dana (placemend fund) di mana untuk setiap KPR yang disetujui Perusahaan diharuskan menempatkan 130% dana dari jumlah kredit yang disalurkan. 4. Menghitung biaya yang harus ditanggung oleh Perusahaan untuk masing-masing alternatif program KPR. Untuk menghindari deviasi nilai biaya karena perbedaan waktu, maka perhitungan biaya akan dinilai menggunakan net present value (Van Horne & Wachowicz Jr, 2008) dengan mengacu ke suku bunga deposito berjangka satu tahun untuk mata uang Rupiah rata-rata perbankan di Indonesia yang diambil dari Pusat Informasi Pasar Uang Indonesia pada tanggal 11 Desember 2014 sebesar 6.8%. Dari hasil perhitungan biaya ini, didapatkan hasil simulasi biaya yang harus dikeluarkan oleh Perusahaan untuk setiap Rp 1 M rupiah yang disalurkan untuk program KPR dari ank A sebesar Rp ,-, biaya untuk program KPR dari ank sebesar Rp ,- dan biaya untuk program KPR dari ank C sebesar Rp ,-. esaran biaya ini kemudian dimasukkan ke dalam lampiran kuisioner ke pihak ahli sebagai bahan untuk penilaian kriteria Cost of Capital. 5. Mendapatkan persepsi kepentingan dari pihak ahli dengan menyebarkan kuisioner kepada responden untuk mendapatkan persepsi tingkat kepentingan dari tiap-tiap A-21-4

5 kriteria pemilihan program. Target responden tersebut adalah Head of National Personal Administration Department, Head of Treasury Department, serta salah satu staf ahli di Legal Department. Responden ini dianggap ahli di dalam bidangnya baik dilihat dari pengalaman kerjanya yang telah mencapai 10 tahun atau lebih dan juga dilihat dari jabatannya di Perusahaan. 6. Perhitungan bobot alternatif untuk masing-masing kelompok kriteria dengan AHP. Karena AHP hanya membutuhkan satu jawaban untuk satu matriks perbandingan, maka sebelum dimasukkan dalam matriks perbandingan berpasangan, penilaian yang didapat dari para responden akan dihitung rata-ratanya dengan menggunakan metode perataan geometrik (rodjonegoro & Utama, 2005). 7. Perhitungan rasio benefit dan biaya dan juga evaluasi tingkat resiko masing-masing alternatif. 8. Penarikan Kesimpulan dan saran. Dari keseluruhan hasil penelitian yang telah dilakukan, maka dibuat kesimpulan dan saran untuk keperluan riset berikutnya HASIL DAN DISKUSI Hasil pengolahan data kuisioner pembobotan kriteria untuk kelompok kategori enefit adalah sebagai berikut. Tabel 2. Hasil Pengolahan AHP Kelompok Kriteria enefit Kriteria obot In-konsistensi Loan Financing Ratio 0,109 Maximum KPR Amount 0,103 Repayment Period 0,209 Debt Service Ratio 0,172 ank ranch Availability 0,043 Additional enefit Offering 0,364 Dari hasil pengolahan data untuk kelompok kriteria enefit, kriteria Additional enefit Offering dianggap sebagai kriteria terpenting dengan mendapatkan bobot kriteria tertinggi. Hasil pengolahan data kuisioner pembobotan kriteria untuk kelompok kategori iaya adalah sebagai berikut. 0,09 Tabel 3. Hasil Pengolahan AHP Kelompok Kriteria iaya Kriteria obot In-konsistensi Cost of Capital 0,373 Administration Fee 0,061 0,07 In-front Funding 0,566 Dari hasil pengolahan data untuk kelompok kriteria iaya, kriteria in-front funding mendapatkan bobot kriteria tertinggi dengan bobot yang cukup dominan yaitu lebih dari setengah keseluruhan bobot kriteria. Hasil pengolahan data kuisioner pembobotan kriteria untuk kelompok kategori Resiko adalah sebagai berikut. Tabel 4. Hasil Pengolahan AHP Kelompok Kriteria Resiko Kriteria obot In-konsistensi Self Financing (Down Payment) 0,577 Insurance 0,342 0,03 Force Majeur 0,081 A-21-5

6 Dari hasil pengolahan data untuk kelompok kriteria Resiko, kriteria Self Financing mendapatkan bobot kriteria tertinggi dengan bobot yang cukup dominan yaitu lebih dari setengah keseluruhan bobot kriteria. Dari hasil pengujian bobot benefit, biaya dan resiko di atas, data penilaian responden dianggap konsisten karena nilai in-konsistensi untuk perbandingan antar kriteria tidak lebih dari 0,10 (Saaty T. L., 1990). Selanjutnya, untuk tiap kelompok kriteria, masing-masing alternatif akan diperbandingkan untuk menghitung bobot alternatif untuk tiap-tiap kritera dan akhirnya akan menghasilkan nilai akhir alternatif dalam kelompok kriteria. Hasil perbandingan antar alternatif untuk masing-masing kelompok criteria adalah sebagai berikut. Tabel 5. Hasil Penilaian Alternatif Untuk Kriteria enefit Kriteria obot ank A ank ank C In-konsistensi Loan Financing Ratio 0,109 0,778 0,111 0,111 0,00 Maximum KPR Amount 0,103 0,333 0,333 0,333 0,00 Repayment Period 0,209 0,472 0,084 0,444 0,00 Debt Service Ratio 0,172 0,077 0,462 0,462 0,00 ank ranch Availability 0,043 0,614 0,117 0,268 0,07 Additional enefit Offering 0,364 0,125 0,125 0,750 0,00 obot Alternatif 0,304 0,218 0,478 Dari hasil perbandingan alternatif untuk kelompok benefit, program KPR dari ank C dianggap memberikan benefit tertinggi diikuti oleh program KPR dari ank A dan program KPR dari ank. Tabel 6. Hasil Penilaian Alternatif Untuk Kriteria iaya Kriteria obot ank A ank ank C In-konsistensi Cost of Capital 0,373 0,696 0,229 0,075 0,07 Admin Fee 0,061 0,342 0,577 0,081 0,03 In-front Investment 0,566 0,250 0,250 0,500 0,00 obot Alternatif 0,390 0,263 0,347 Dari hasil perbandingan alternatif untuk kelompok biaya, program KPR dari ank A dianggap mempunyai biaya tertinggi diikuti program KPR dari ank C dan terakhir Program KPR dari ank. Tabel 7. Hasil Penilaian Alternatif Untuk Kriteria Resiko Kriteria obot ank A ank ank C In-konsistensi Self Financing (Down Payment) 0,577 0,078 0,287 0,635 0,09 Insurance 0,342 0,333 0,333 0,333 0,00 Force Majeur 0,081 0,641 0,293 0,067 0,10 obot Alternatif 0,240 0,310 0,450 Dari hasil perbandingan alternatif untuk kelompok resiko, program KPR dari ank C dianggap mempunyai resiko yang tertinggi diikuti program Program KPR. Program KPR dari ank A mempunyai resiko yang terendah. Setelah didapatkan nilai benefit, biaya dan resiko dari masing-masing alternatif, maka dapat dilakukan perbandingan rasio benefit dibandingkan dengan biaya. Program KPR dari ank A misalnya, mempunyai nilai benefit dan biaya 0,304 dan 0,390 sehingga didapatkan resiko sebesar 0,779. Hasil selengkapnya dapat dilihat dalam tabel berikut. A-21-6

7 Tabel 8. Perbandingan Rasio enefit, iaya dan Resiko enefit iaya Rasio Resiko Program KPR ank A 0,304 0,390 0,779 Rendah Program KPR ank 0,218 0,263 0,829 Sedang Program KPR ank C 0,478 0,347 1,378 Tinggi Dari hasil penilaian tersebut, maka berdasarkan rasio benefit dibandingkan dengan biayanya program KPR dari ank C mempunyai nilai tertinggi dan satu-satunya alternatif dengan rasio lebih besar dari 1. Meskipun demikian, alternatif tersebut mempunyai tingkat resiko yang tinggi. Sehingga program KPR ank C bisa diusulkan sebagai solusi untuk pembiayaan kepemilikan perumahan karyawan lewat pihak ketiga. KESIMPULAN DAN SARAN Kesimpulan dari hasil penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Kriteria beserta pembobotan yang digunakan dalam pemilihan pihak ketiga penyedia pembiayaan program kepemilikan rumah untuk karyawan ini dikelompokkan ke dalam tiga kelompok kategori benefit, biaya dan resiko dengan masing-masing kelompok adalah sebagai berikut: - Kelompok kriteria benefit terdiri dari Loan Financing Ratio dengan bobot 0,109, Maximum KPR Amount dengan bobot 0,103, Repayment Period dengan bobot 0,209, Debt Service Ratio dengan bobot 0,172, ank ranch Availability dengan bobot 0,043, dan Additional enefit Offering dengan bobot 0, Kelompok kriteria biaya terdiri dari Cost of Capital dengan bobot 0,373, Administration Fee dengan bobot 0,061 dan In-front Funding dengan bobot 0, Kelompok kriteria resiko terdiri dari Self Financing (Down Payment) dengan bobot 0,577, Insurance dengan bobot 0,342 dan Force Majeur dengan bobot 0, Program pembiayaan KPR dari ank C dapat diusulkan sebagai solusi pembiayaan HOP dengan nilai rasio benefit dibandingkan biaya tertinggi 1,379 dan merupakan satu-satunya alternatif dengan nilai rasio lebih besar dari 1. Meskipun demikian, alternatif dari ank C ini mempunyai tingkat resiko yang tinggi sehingga diperlukan mitigasi resiko yang sangat cermat untuk mengantisipasi tingkat resiko tersebut. Untuk pengembangan penelitian di masa mendatang, maka dapat diberikan saransaran sebagai berikut: 1. Untuk mendapatkan susunan kriteria pemilihan yang lebih baik, disarankan untuk mengadakan Focus Group Discussion di antara para pihak ahli untuk mendapatkan susunan kriteria yang lebih lengkap dan rinci. 2. Demikian juga dalam penetapan bobot kriteria dan perbandingan antar alternatif untuk tiap-tiap kriteria disarankan untuk menggunakan Focus Group Discussion sehingga bisa mengurangi kemungkinan adanya kesenjangan dalam memahami definisi kriteria dan fitur dari alternatif yang ada. 3. Untuk melengkapi analisa pemilihan, perlu dipertimbangkan untuk memasukkan komponen Kesempatan (Oportunity) sebagai salah satu kelompok kriteria sehingga komponen yang bernilai positif bukan hanya faktor benefit namun juga memperhitungkan faktor kesempatan. Dengan demikian analisa enefit, Oportunity, Cost dan Risk (OCR) dapat dilakukan secara lengkap. A-21-7

8 DAFTAR PUSTAKA Azis, I. J. (1990). Analytic Hierarchy Process in The enefit-cost Framework: A postevaluation of the Trans-Sumatra Highway Project. European Journal of Operational Research 48, ank Indonesia. (2013). Surat Edaran I No 15/40/DKMP Tentang Penerapan Manajemen Risiko pada ank yang Melakukan Pemberian Kredit atau Pembiayaan Pemilikan Properti, Kredit atau Pembiayaan Konsumsi eragun Properti, dan Kredit atau Pembiayaan Kendaraan ermotor. ank Indonesia. rodjonegoro,., & Utama,. (2005). Analytic Hierarchy Process. Jakarta: Penerbit PAU-EKUI. Ciptomulyono, U. (1998). Integration of Analytical Hierarchy Process and Goal Programming Approach for Waste Management Strategy. The 3rd International Conference on Multi Objective Programming and Goal Programming. Quebec, Canada. Mulyono, S. (1996). Teori Pengambilan Keputusan. Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia. Novirsal, R., & Tjakraatmadja, J. H. (2006). enefit-cost Analysis Using Analytic Hierarchy Process In Selecting Suitable Technology To Enhance Fleet Management System in PT PETROSEA Tbk. The 4th Indonesian Symposium on Analytic Hierarchy Process. Saaty, T. (1994). Fundamentals of Decision Making. Pittsburgh: RWS Publications, USA. Saaty, T. L. (1988). Decision Making for Leaders - The Analytical Hierarchy Process For Decisions in A Complex World. Pittsburgh: RWS Publication. Saaty, T. L. (1990). How to make a decision: The Analytic Hierarchy Process. European Journal of Operational Research 48, Saaty, T. L. (2005). Theory and Applications of the Analytic Network Process: Decision Making with enefits, Opportunities, Costs, and Risks. Pittsburgh: RWS Publications. Van Horne, J. C., & Wachowicz Jr, J. M. (2008). Fundamental of Financial Management, 13th Edition. Prentice Hall. Wijnmalen, D. J. (2007). Analysis of benefits, opportunities, costs, and Risks (OCR) with the AHP-ANP: A critical validation. Mathematical and Computer Modelling 46, WorldatWork. (2003). Total Remuneration Management. WorldatWork A-21-8