BAB II: TINJAUAN UMUM PROYEK KONSTRUKSI

Transkripsi

1 BAB II: TINJAUAN UMUM PROYEK KONSTRUKSI Sebelum menjelaskan lebih detail perihal pengamatan pekerjaan yang dilakukan selama praktik profesi, pada bab ini akan dijelaskan terlebih dahulu apa saja teori dasar yang berhubungan dengan Proyek Konstruksi. Dimana pada akhir bab akan disimpulkan proyek ini masuk dalam klasifikasi jenis proyek apa. 2.1 Tinjauan Proyek Proyek merupakan sekumpulan aktivitas yang saling berhubungan dimana ada titik awal dan titik akhir serta hasil tertentu, proyek biasanya bersifat lintas fungsi organisasi sehingga membutuhkan bermacam keahlian (skills) dari berbagai profesi dan organisasi. Setiap proyek adalah unik, bahkan tidak ada dua proyek yang persis sama. Proyek Konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang berkaitan dengan upaya pembangunan sesuatu bangunan, mencakup pekerjaan pokok dalam bidang teknik sipil dan arsitektur, meskipun tidak jarang juga melibatkan disiplin lain seperti teknik industri, mesin, elektro, geoteknik, maupun lansekap. Dipohusodo (1995) menyatakan bahwa suatu proyek merupakan upaya yang mengerahkan sumber daya yang tersedia, yang diorganisasikan untuk mencapai tujuan, sasaran dan harapan penting tertentu serta harus diselesaikan dalam jangka waktu terbatas sesuai dengan kesepakatan. Proyek adalah aktivitas sementara dari personil, material, serta sarana untuk menjadikan/mewujudkan sasaran-sasaran (goals) proyek dalam kurun waktu tertentu yang kemudian berakhir (PT. PP, 2003). Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang saling berkaitan untuk mencapai tujuan tertentu (bangunan/konstruksi ) dalam batasan waktu, biaya dan mutu tertentu. Proyek konstruksi selalu memerlukan resources (sumber daya) yaitu man (manusia), material (bahan bangunan), machine (peralatan), method (metode pelaksanaan), money (uang), information (informasi), dan time (waktu). Dalam Suatu proyek konstruksi terdapat tiga hal penting yang harus diperhatikan yaitu waktu, biaya dan mutu (Kerzner, 2006). Pada umumnya, mutu konstruksi merupakan elemen dasar yang harus dijaga untuk senantiasa sesuai dengan perencanaan. Namun demikian, pada kenyataannya sering terjadi pembengkakan biaya sekaligus keterlambatan waktu pelaksanaan (Proboyo, 1999; Tjaturono, 2004). Dengan demikian, seringkali efisiensi dan efektivitas kerja yang 17

2 diharapkan tidak tercapai. Hal itu mengakibatkan pengembang akan kehilangan nilai kompetitif dan peluang pasar (Mora dan Li, 2001) Jenis-Jenis Proyek 1. Proyek Bangunan Perumahan atau Bangunan Pemukiman (Residential Construction) Adalah suatu proyek pembangunan perumahan atau pemukiman berdasarkan pada tahapan pembangunan yang serempak dengan penyediaan prasarana penunjang. Jenis proyek bangunan perumahan atau pemukiman ini sangat membutuhkan perencanaan yang baik dan matang untuk infrastruktur yang ada dalam lingkungan pemukiman tersebut seperti jalan, air bersih, listrik dan lain sebagainya. 2. Proyek Konstruksi Bangunan Gedung (Building Construction) Adalah tipe proyek konstruksi yang paling banyak dikerjakan. Tipe konstruksi bangunan ini menitik beratkan pada pertimbangan konstruksi, teknologi praktis, dan pertimbangan pada peraturan. 3. Proyek Konstruksi Teknik Sipil (Heavy Engineering Construction) Adalah proses penambahan infrastruktur pada suatu lingkungan terbangun (built environment). Pemilik proyek (owner) biasanya pemerintah baik pada tingkat nasional atau daerah. Pada proyek ini elemen desain, finansial dan pertimbangan hukum tetap menjadi pertimbangan penting, walaupun proyek ini lebih bersifat nonprofit dan mengutamakan pelayanan masyarakat (public services). Contoh proyek konstruksi yang termasuk pada jenis proyek teknik sipil ini antara lain proyek pembangkit listrik, proyek jalan raya, proyek rel kereta api, proyek pembuatan bendungan, dan lain sebagainya Ciri-Ciri Proyek Secara umum ciri- ciri proyek dapat dikelompokan kedalam 4 (empat) kelompok: 1. proyek mempunyai tujuan yaitu menghasilkan barang dan jasa; 2. proyek memerlukan input berupa factor-faktor produksi atau sumber daya,seperti modal, tanah dan material, peralatan, tenaga pegawai dan kepemimpinan; 3. proyek mempunyai titik awal dan titik akhir; 18

3 4. dalam waktu tertentu setelah proyek selesai, mulai dapat menghasilkan. 2.2 Pihak-Pihak yang Terlibat dalam Proyek Adapun pihak-pihak yang terkait dalam pelaksanaan proyek konstruksi antara lain: Pemilik (owner) Pemilik proyek atau pemberi tugas adalah orang atau badan yang memiliki proyek dan memberikan pekerjaan kepada pihak penyedia jasa dan yang membayar biaya pekerjaan tersebut (Ervianto, 2005). Pemberi tugas dalam surat perjanjian pemborongan adalah sebagai pihak pertama dan dapat mengambil keputusan sepihak untuk mengambil alih pekerjaan yang dilakukan, dengan cara menulis surat kepada kontraktor apabila terjadi hal-hal diluar kontrak yang ditetapkan dalam undang-undang didalam surat perjanjian kerja (SPK). Pemberi tugas juga berwenang untuk memberitahukan hasil lelang secara tertulis kepada kontraktor. Tugas dan Wewenang Pemilik Proyek atau Owner: 1. Menyediakan dana untuk pelaksanaan pembangunan dan menyiapkan lahan 2. Menyelesaikan perizinan dan persyaratan yang harus dipenuhi kepada instansi atau pihak-pihak yang terkait sehubungan dengan pembangunan Proyek tersebut. 3. Menentukan Konsultan Perencana dan menunjuk Kontraktor Pelaksana. 4. Mengesahkan perubahan dalam pelaksanaan pekerjaan. 5. Menuntut ganti rugi atau memutuskan hubungan kerja dengan Kontraktor apabila Kontraktor tidak melaksanakan pekerjaan sesuai dengan kontrak kerja. 6. Menilai pekerjaan dan mengadakan pengawasan secara berkala. 7. Memberikan wewenang kepada Konsultan untuk mewakilinya dalam menerus kanapa yang menjadi keinginan dari Pemilik. 8. Mengesahkan seluruh dokumen pembayaran dan membayar Kontraktor maupun Konsultan sesuai dengan kemajuan proyek. 19

4 2.2.2 Perencana (konsultan) Konsultan perencana adalah suatu badan hukum atau perorangan yang diberi tugas oleh pemberi tugas untuk merencanakan dan mendesain bangunan sesuai dengan keinginan pemilik proyek. Selain itu juga memberikan saran dan pertimbangan akan segala sesuatu yang berhubungan dengan perkembangan proyek tersebut. Perencana juga bertugas untuk memberikan jawaban dan penjelasan atas hal-hal yang kurang jelas terhadap gambar rencana dan rencana kerja dan syarat-syarat. Perencana juga harus membuat gambar revisi bila terjadi perubahan-perubahan rencana dalam proyek. Pekerjaan perencanaan meliputi perencanaan arsitektur, struktur, mekanikal dan elektrikal, anggaran biaya serta 10 memberikan saran yang diperlukan dalam pelaksanaan pembangunan (Ervianto, 2005). Tugas dan Wewenang Konsultan Perencana: 1. Membantu Owner dalam melaksanakan studi kelayakan, 2. Menerjemahkan keinginan Owner ke dalam bentuk desain yang mendetail dan juga dilengkapi dengan laporan rekayasa struktural, gambar-gambar arsitektur dan teknik sipil, spesifikasi bahan atau material dan proses serta metode pelaksanaan secara rinci, 3. Membuat laporan-laporan berkala, membantu Kontraktor dalam hal desain yang memerlukan penjelasan bagi Kontraktor Pelaksana atau memberikan alternatif desain yang diusulkan oleh Kontraktor. 4. Konsultan bertindak sebagai perencana dan melakukan perhitungan untuk proyek yang bersangkutan misalnya perhitungan struktur. Idealnya, owner membutuhkan konsultan pengawas yang bertindak sebagai perwakilan owner untuk mengawasi konstruksi di lapangan. Namun, dalam proyek ini, owner menjalankan peran ganda sebagai konsultan pengawas. Konsultan yang terkait dalam proyek ini diantaranya: 1. Konsultan Arsitek : Development Design Group Incorporated (DDG) bekerja sama dengan PT Perentjana Djaja 2. Konsultan Landscape : Element 20

5 3. Konsultan Fasad : PT. Paul Adam Facade 4. Konsultan Interior : Hirsch/Bedner and Associates (HBA) 5. Konsultan Struktur : Wiratman Structure 6. Konsultan M & E : Beca Engineering NZ Ltd dan PT. Bimatekno Karyatama Konsultan 7. Konsultan Quantity Surveyor : PT. Wilde and Woollard Indonesia Pelaksana (kontraktor) Kontraktor adalah orang atau badan hukum yang menerima pekerjaan dan menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan biaya yang telah ditetapkan berdasarkan gambar rencana, peraturan, dan syarat-syarat yang telah ditetapkan (Ervianto, 2005). Tugas dan wewenang kontraktor : 1. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan gambar rencana, peraturan, syaratsyarat, risalah penjelasan pekerjaan, yang ditetapkan oleh pemilik proyek 2. Membuat gambar-gambar pelaksanaan yang disahkan oleh konsultan manajemen konstruksi. 3. Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan harian, minggunan, dan bulanan kepada konsultan manajemen konstruksi. 4. Menyediakan alat keselamatan kerja dan keamanan di lokasi proyek 5. Menyerahkan seluruh atau sebagian pekerjaan yang telah diselesaikan sesuai dengan ketetapan yang berlaku (Ervianto, 2005) Pengawas (konsultan) Konsultan pengawas adalah suatu badan hukum atau perorangan baik swasta atau instansi pemerintah yang berfungsi sebagai badan yang bertugas mengawasi dan 21

6 mengontrol jalannya proyek agar mencapai hasil kerja yang optimal menurut persyaratan yang ada (Ervianto, 2005). Tugas konsultan pengawas antara lain : 1. Menyelesaikan pelaksanaan pekerjaan dalam waktu yang telah ditetapkan. 2. Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik dalam pelaksanaan pekerjaan. 3. Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan. 4. Mengkoordinasi dan mengendalikan kegiatan konstruksi serta aliran informasi antar berbagai bidang agar pelaksanaan pekerjaan berjalan lancar. 5. Menghidari kesalahan yang mungkin terjadi sedini mungkin serta menghindari pembengkakan biaya Organisasi Pihak-Pihak yang Terlibat Tugas, tanggung jawab, dan keahlian (soft skill) dari pihak-pihak yang terlibat di dalam organisasi proyek: 1. Supervisor: memiliki tugas untuk turun langsung ke lapangan dan mengkoordinasikan seluruh staff untuk selanjutnya dipertanggungjawabkan secara langsung kepada board of management. 2. Manager Proyek: Pimpinan dari sebuah proyek. Bertanggung jawab atas keseluruhan proyek, dimana kegagalan dan keberhasilan suatu proyek sangat bergantung pada manajer proyek. 3. Deputy Project Manager : Bertanggung jawab dan melapor kepada manajer proyek. Membantu manajer proyek dalam mengkordinasikan, mengamankan, membuat efektifitas performance dan keuntungan dengan quality system dan standar yang ditetapkan. 4. Manajer Konstruksi : memantau pekerjaan di lapangan, bertanggung jawab serta melaporkannya kepada Deputy Project Manager. 22

7 5. Health, Safety, Environment (HSE) Manager: Mengawasi dan memastikan tenaga kerja bekerja sesuai SOP agar kesehatan dan keselamatan seluruh tenaga kerja terjamin. Terdiri dari divisi medik, kebersihan baik di kantor dan juga di lokasi proyek. 6. Site Manager: Memastikan bahwa semua pekerjaan / karya diciptakan berdasarkan pada dokumen dan gambar yang telah disepakati. Mengelola semua kegiatan perencanaan dan pengendalian pekerjaan proyek. 7. Engineering Manager: Bertanggung jawab untuk keseluruhan engineering, perencanaan, dan pemantauan di lapangan. 8. Personal General Affair (PGA): Merekrut dan mengelola pekerja sesuai dengan bidang keahliannya. 9. Planning: mengerjakan tahap perencanaan. 10. Material Engineering: bertanggung jawab dalam menentukan material-material yang digunakan dalam suatu konstruksi. 11. Architechtural Engineering: bertanggung jawab dalam desain secara arsitektural yaitu menata penempatan ruangan-ruangan untuk diintegrasikan menjadi satu bangunan utuh. 12. Document Control: Mengatur pengendalian dan pendistribusian salinan dokumen, termasuk pada salinan dari perubahan - perubahan yang terjadi selama proses konstruksi. 13. Quality Assurance dan Quality Control: memastikan bahwa inspeksi, pengujian dan evaluasi dari seluruh pekerjaan dapat dilakukan di lapangan. Setiap pekerjaan hanya dapat dimulai setelah ada izin kerja. Serta memastikan semua pekerjaan yang dilakukan sesuai dengan spesifikasi klien dan dokumen kontrak. 14. Akuntan Proyek: mencatat pengeluaran dan pendapatan perusahaan dan melapirkannya. Untuk selanjutnya dijadikan bahan pertimbangan untuk pengambilan keputusan. 15. Procurement dan Purchasing: melakukan pembelian barang-barang, serta memastikan pengadaan barang dan jasa. 16. Quantity Surveyor: menghitung luas pengerjaan bangunan seperti, pasangan batu bata, plesteran, pasangan keramik 23

8 17. Departemen Konstruksi: melakukan perhitungan desain keseluruhan konstruksi sampai menjadi suatu bangunan. Departemen konstruksi ini dibagi menjadi bagian rebar, concrete, scaffolding, surveyor dan site division. 18. Mechanical dan Electrical Engineering: melakukan desain bagian bangunan yang berfungsi sebagai area MEP dan jaringannya di keseluruhan bangunan Sub-Kontraktor Tugas dan Wewenang Sub Kontraktor adalah: 1. Membantu pekerjaan kontraktor utama berdasarkan atas paket pekerjaan yang telah ditentukan dalam Proyek, 2. Mengajukan permintaan pembayaran pada Kontraktor atas prosentase pekerjaan yang telah dicapai, 3. Mengkonsultasikan hasil pekerjaan dengan Kontraktor. Berikut daftar subkontraktor yang terlibat dalam proyek Pondok Indah Hotel & Residence (Lampiran) 2.3 Klasifikasi Jasa Pelaksana Konstruksi Klasifikasi jasa pelaksanaan konstruksi dibagi menjadi beberapa bidang yaitu Arsitektur, Elektrikal, Mekanikal, Sipil, dan Tata Lingkungan. Di bawah ini dapat dilihat beberapa klasifikasi Jasa Pelaksana Konstruksi yang dikelompokkan berdasarkan bidang masing-masing. Tujuan peraturan menteri dari klasifikasi jasa pelaksanaan konstruksi yaitu: mewujudkan tertib pelaksanaan penerbitan sertifikat usaha jasa konstruksi sesuai dengan persyaratan kemampuan badan usaha jasa konstruksi dan kompetensi tenaga kerja konstruksi; dan mewujudkan keselarasan pembagian subklasifikasi bidang usaha jasa konstruksi nasional dengan pembagian subklasifikasi yang berlaku internasional. 24

9 2.3.1 Bidang Arsitektur Gambar Subklasifikasi Jasa Pelaksana Konstruksi Bidang Arsitektur (website: Bidang Elektrikal Gambar Subklasifikasi Jasa Pelaksana Konstruksi Bidang Elektrikal (website: 25

10 2.3.3 Bidang Mekanikal Gambar Subklasifikasi Jasa Pelaksana Konstruksi Bidang Mekanikal (website: Sipil 26

11 Gambar Subklasifikasi Jasa Pelaksana Konstruksi Bidang Sipil (website: Tata Lingkungan Gambar Subklasifikasi Jasa Pelaksana Konstruksi Bidang Tata Lingkungan (website: Dari beberapa penjelasan diatas mengenai subklasifikasi jasa pelaksanaan konstruksi, proyek Pondok Indah Hotel and Residence yang berada dibawah kontraktor utama yaitu PT Jaya Konstruksi Manggala Pratama dan PT Balfour Beatty Sakti Indonesia, JV merupakan jasa pelaksana konstruksi pada bidang Arsitektur. Karena proyek ini merupakan bangunan multihunian. 2.4 Jenis Kerja Sama Perusahaan Kerja sama biasa dilakukan antara beberapa perusahaan untuk melaksanakan suatu pekerjaan. Bentuk kerja sama atau penggabungan badan usaha biasanya berupa: 1. Trust (penggabungan beberapa badan usaha menjadi sebuah perusahaan yang baru sehingga diperoleh kekuasaan yang besar dan monopoli) 2. Kartel (bentuk kerja sama antara beberapa perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha yang sama guna meningkatkan keuntungan, memperkecil persaingan, dan memperluas atau menguasai pasar) 3. Holding Company (suatu PT yang besar yang menguasai sebagian besar saham perusahaan lainnya) 27

12 4. Concern (perseorangan yang menguasai sebagian besar saham perusahaan lainnya) 5. Syndicate (kerja sama sementara oleh beberapa badan usaha untuk menjual atau mengerjakan suatu proses produksi) 6. Joint Venture (penggabungan beberapa badan usaha untuk mendirikan bentuk usaha bersama dengan modal bersama) 7. Production Sharing (kerja sama bagi hasil antara pihak-pihak tertentu) 8. Waralaba (sistem usaha yang tidak memakai modal sendiri, cukup menggunakan modal milik investor lain) (PIHR) ini dilakukan dengan sistem Joint Venture untuk pekerjaan konstruksinya. Joint venture dilakukan antara Jaya Konstruksi (JKMP) dan Balfour Beatty Sakti Indonesia (BBSI) yang bertindak sebagai kontraktor. Joint Venture adalah kerja sama perjanjian atau kesepakatan bisnis antara dua pihak atau lebih yang sudah menyetujui untuk menyatukan sumber daya mereka guna menyelesaikan suatu pekerjaan tertentu. Pekerjaan ini dapat berupa proyek baru atau aktivitas bisnis lainnya. Dalam Joint Venture, masing-masing partisipan bertanggung jawab terhadap keuntungan, kerugian, dan biaya yang bersangkutan dengan proyek tersebut. Proyek PIHR dilakukan dalam bentuk Joint Venture karena Jaya Konstruksi dan BBSI sebelumnya sudah pernah bekerja sama 20 mengerjakan suatu proyek, BBSI lebih cenderung terbiasa mengerjakan proyek Power Plant sehingga memerlukan kerja sama dengan Jaya Konstruksi yang lebih berpengalaman dalam proyek High Rise Building. Keuntungan dari bentuk kerja sama ini adalah proyek dapat dilakukan dengan menggabungkan kelebihan dari masing-masing partisipan, misalnya dalam hal jumlah pekerja dan keahlian yang dimiliki. Kerugian yang terjadi akibat adanya kerja sama ini adalah perlunya penyamaan tujuan, pemahaman, dan standar yang digunakan dalam proyek. 2.5 Prosedur Mendapatkan Proyek Menurut Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 metode pemilihan suatu proyek dibagi beberapa jenis yaitu : 1. Pelelangan Umum adalah metode pemilihan Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya untuk semua pekerjaan yang dapat diikuti oleh semua 28

13 Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya yang memenuhi syarat. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 23) 2. Seleksi Umum adalah metode pemilihan Penyedia Jasa Konsultansi untuk pekerjaan yang dapat diikuti oleh semua Penyedia Jasa Konsultansi yang memenuhi syarat. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 27) 3. Pelelangan Terbatas adalah metode pemilihan Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi dengan jumlah Penyedia yang mampu melaksanakan diyakini terbatas dan untuk pekerjaan yang kompleks. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 24) 4. Pelelangan Sederhana adalah metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa Lainnya untuk pekerjaan yang bernilai paling tinggi Rp ,00 (lima miliar rupiah). (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 25) 5. Pemilihan Langsung adalah metode pemilihan Penyedia Pekerjaan Konstruksi untuk pekerjaan yang bernilai paling tinggi Rp ,00 (lima miliar rupiah). (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 26) 6. Seleksi Sederhana adalah metode pemilihan Penyedia Jasa Konsultansi untuk Jasa Konsultansi yang bernilai paling tinggi Rp ,00 (dua ratus juta rupiah). (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 28) 7. Sayembara adalah metode pemilihan Penyedia Jasa yang memperlombakan gagasan orisinal, kreatifitas dan inovasi tertentu yang harga/biayanya tidak dapat ditetapkan berdasarkan Harga Satuan. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 29) 8. Penunjukan Langsung adalah metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa dengan cara menunjuk langsung 1 (satu) Penyedia Barang/Jasa. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 23) 9. Kontes adalah metode pemilihan Penyedia Barang yang memperlombakan barang/benda tertentu yang tidak mempunyai harga pasar dan yang harga/biayanya tidak dapat ditetapkan berdasarkan Harga Satuan. (Peraturan Presiden no 70 tahun 2012 pasal 1 ayat 30) Menurut Zidni (2008) Dan Wahyudin (2004) Metode pemilihan jasa konstruksi yang sudah ditetapkan dibagi 5 cara yaitu: 29

14 1. Pelelangan Umum Metode pemilihan barang atau jasa yang dilakukan secara terbuka dengan pengumuman secara terbuka dengan pengumuman secara luas sekurang kurangnya di suatu surat kabar nasional atau surat kabar provinsi. 2. Pelelangan Terbatas Pelelangan terbatas dapat dilaksanakan apabila dalam hal jumlah penyedia barang atau jasa yang mampu melaksanakan diyakini terbatas dan ntuk pekerjaan yang kompleks serta diumumkan secara luas sekurang-kurangnya disuatu surat kabar nasional dana tau satu surat kabar provinsi dengan mencantumkan penyedia barang atau jasa yang mampu, sehingga memberi kesempatan kepada penyedia barang atau jasa lainnya yang memenuhi kualifikasi. 3. Pemilihan Langsung Pemilihan langsung yaitu pemilihan penyedia barang atau jasa yang dilakukan dengan membandinkan beberapa penawaran, sekurang-kurangnya tiga penawaran dari penyedia barang atau jasa yang telah lulus prakualifikasi dan dilakukan negoisasi baik teknis maupun biaya serta harus diumumkan minimal melalui papan pengumuman resmi untuk penerangan umum dan bila memungkinkan melalui interet. Pemilihan langsug dapat dilaksanakan manakala metode pelelangan umum atau metode pelalangan terbabtas dinilai tidak efisien dari segi pelelangan. 4. Penunjukan langsung Penunjukan langsung ini dapat dilakukan apabila dalam keadaan tertentu dan keadaan khusus terhadap 1 penyedia barang atau jasa dengan cara melakukan negoisasi baik teknis maupun biaya, sehingga diperoleh harga yang wajar dan secara teknis dapat dipertanggungjawabkan. 5. Swakelola Swakelola adalah pekerjaan yang direncanakan, dikerjakan, dan diawasi sendiri oleh pelaksana swakelola dengan menggunakan tenaga sendiri dana atau tenaga dari luar, baik tenaga ahli maupun tenaga upah borongan. Tenaga ahli dari luar tidak boleh melebihi 50 persen dari tenaga sendiri. Metode swakelola yang kedua ialah swakelola oleh instansi pemerintah lain nonswadaya (univeritas negri, lembaga penelitian atau lembaga ilmiah pemerintah, dan lembaga pelatihan) adalah pekerjaan yang perecanaan dan pengawasannya dilakukan oleh pengguna barang 30

15 atau jasa, sedangkan pelaksanaan pekerjaan dilakukan oleh instansi pemerintah yang bukan penanggung jawab anggaran. Prosedur yang digunakan pada proyek Pondok Indah Hotel and Residence adalah menggunakan sistem Tender atau dengan Pelelangan Terbatas. 2.6 Metode Pengadaan Proyek Mobilisasi Peralatan Dan Bahan Peralatan dan bahan yang diperlukan dalam proyek dikirim secara bertahap. Pengiriman disesuaikan dengan schedule pemakaian barang dan jasa. Sehingga untuk pekerjaan yang berada di awal maka pengiriman dilakukan terlebih dahulu. 1. Pengangkutan menuju lokasi Menggunakan mobil truk trailer dan angkat angkut berat lainnya dan kemudian diletakkan pada area material. 2. Pengangkutan pada lokasi proyek Setelah peralatan dan bahan-bahan material tiba di lokasi proyek, peralatan dan bahan-bahan tadi akan diletakkan pada lokasi dimana peralatan dan bahanbahan material tersebut dibutuhkan Pengadaan Gambar Kerja Gambar kerja merupakan pedoman dalam bekerja di lapangan. Agar proses pekerjaan di lapangan lancar dan tepat waktu sesuai schedule kerja, maka dalam pengadaan gambar kerja pun harus tepat waktu. Gambar kerja (Shop Drawing) dibedakan menurut status gambar, yaitu : 31

16 Table 2 Bagan pengadaan gambar kerja 1. Gambar Kerja for Construction Gambar yang dikeluarkan oleh pihak perencana pada saat proses pengajuan tender. Sifatnya sewaktu-waktu dapat berubah, dikarenakan proses perancangan belum sepenuhnya selesai. 2. Gambar Kerja As Built Drawing Dibuat oleh kontraktor pada akhir pembangunan, as Built Drawing merupakan gambar yang telah dikoreksi, perbaikan, revisi, dari gambar pelaksanaan yang ada, dikarenakan adanya permasalahan di proyek pada saat bangunan dikerjakan. Juga menerangkan pihak mana saja yang ikut mengerjakan proyek yang dibangun, seperti : sub kontraktor-sub kontraktor, supplier-supplier, dll yang andil dalam pembangunan proyek. 3. Gambar Shop Drawing Gambar teknis lapangan yang digunakan sebagai acuan pelaksanaan pekerjaan. Shop drawing ini dibuat oleh kontraktor, yang diajukan approval terlebih dahulu ke MK/Konsultan Pengawas/Owner, sebeleum mulai dikerjakan. 2.7 Jenis Kontrak Kontrak konstruksi adalah penghubung sekaligus pengikat antara pengguna dengan penyedia jasa konstruksi. Keberadaan kontrak konstruksi ini sangat penting untuk dapat menjelaskan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak yang terkait. Juga berisikan denda dan bonus yang didapatkan jika melanggar ataupun memiliki kinerja yang baik selama proses kontruksi. 32

17 Untuk preliminary, jenis kontrak yang digunakan adalah lump sum. Jenis kontrak ini akan mengikat total nilai proyek. Perubahan pada masing-masing pekerjaan tidak akan mempengaruhi total nilai proyek yang sudah disepakati. Lump sum cenderung memiliki resiko kerugian bagi kontraktor sehingga sebaiknya digunakan untuk proyek yang sudah umum atau memiliki kepastian yang tinggi saat estimasi. Jenis kontrak yang digunakan dalam proyek ini adalah Cost Plus and Fee Contract. Dengan jenis kontrak ini, kontraktor dapat melakukan pembelian barang dalam harga berapa pun dan nantinya akan dibayarkan kembali oleh owner beserta dengan biaya tambahan sebagai imbalan jasa di akhir tahap konstruksi. Namun pembayaran ini perlu didukung dengan tanda bukti pembelian yang jelas dan terperinci. Dalam kontrak yang menjadi pengikat antara owner dan kontraktor adalah jenis pengerjaan yang dilakukan. Penggunaan jenis kontrak ini memiliki sisi positif dan sisi negatifnya.sisi negatifnya, perlu perhatian lebih dalam hal pengecekan tanda bukti pengeluaran dana yang dikeluarkan kontraktor. Karena bukti pembayaran seringkali mudah dimanipulasi oleh kontraktor untuk mendapatkan keuntungan yang lebih besar. Selain itu kontraktor menjadi sulit untuk dapat mengelola kuangannya sendiri karena segala sesuatunya harus dengan persetujuan dari owner. Sedangkan sisi positifnya, segala pengeluaran yang dilakukan akan dibayarkan seluruhnya oleh owner, sehingga kontraktor tidak mungkin mengalami kerugian. Harga satuan yang dipakai dalam menyusun kurva S awal menggunakan harga satuan rata-rata pada saat itu. 33