PENENTUAN HARGA SEWA RUMAH SUSUN BERDASARKAN ANALISA WTP (WILLINGNESS TO PAY) DI KECAMATAN SIDOARJO

Transkripsi

1 PENENTUAN HARGA SEWA RUMAH SUSUN BERDASARKAN ANALISA WTP (WILLINGNESS TO PAY) DI KECAMATAN SIDOARJO Dyah Purnamasari Mahasiswa Magister Manajemen Aset FTSP ITS dyahpurnamasari@yahoo.com Retno Indryani Dosen Pembina Magister Manajemen Aset FTSP ITS ABSTRAK Pemerintah berencana membangun rumah susun sederhana sewa (rusunawa) di Kecamatan Sidoarjo untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dengan memanfaatkan lahan milik Pemkab Sidoarjo. Untuk mengetahui kelayakan investasi pembangunan rumah susun perlu ditentukan harga sewa sarusun (satuan rumah susun). Ada beberapa analisa dalam menentukan harga sewa, salah satunya adalah analisa WTP (Willingness To Pay). Studi ini bertujuan untuk menentukan harga sewa rumah susun tipe 1 di Kelurahan Bulu Sidokare Kecamatan Sidoarjo berdasarkan WTP. Metode yang digunakan adalah survei langsung menggunakan kuisioner kepada masyarakat yang bekerja di Kecamatan Sidoarjo yang belum mempunyai rumah. Langkah pertama adalah menentukan minat pasar rumah susun dan langkah berikutnya menentukan harga sewa rumah susun berdasarkan kemauan responden dengan analisa WTP. Dari 00 responden yang disurvei, 11 responden berpenghasilan Rp sampai Rp dan berminat untuk tinggal di rumah susun tipe 1. Hasil analisa WTP menunjukkan harga sewa rumah susun sebesar Rp Kata kunci: Harga sewa rumah susun, Willingness to pay 1. PENDAHULUAN Perkembangan Kabupaten Sidoarjo tidak bisa dilepaskan dari perkembangan kota metropolitan Surabaya. Sebagai wilayah hinterlandnya, terdapat interaksi yang sangat kuat terutama pada masalah ekonomi, sosial, kependudukan dan tenaga kerja, permukiman, industri serta prasarana perkotaan. Sebagai daerah urban, terdapat tingkat mobilitas yang tinggi diantara kedua wilayah ini. Penduduk Sidoarjo dapat dengan mudah bekerja di Surabaya, demikian pula sebaliknya. Sehingga perkembangan daerah -daerah permukiman baru di Sidoarjo sangatlah pesat. Berkembangnya daerah industri di Sidoarjo juga mempertinggi tingkat mobilitas penduduk di kedua wilayah ini. Dalam kurun waktu yang sama, pertambahan penduduk di Kabupaten Sidoarjo lebih tinggi dibandingkan pertambahan penduduk Kota Surabaya. Angka pertumbuhan penduduk Kota Surabaya adalah 1 % per tahun, sementara Kabupaten Sidoarjo 1,4 % per tahun. Salah satu faktor terjadinya fenomena ini adalah dampak dari efek melimpah spill over effect kota metropolitan Surabaya yang berbatasan langsung dengan Kabupaten Sidoarjo. Dengan semakin meningkatnya jumlah penduduk maka semakin tinggi kebutuhan rumah di Kabupaten Sidoarjo. Sementara itu ketersediaan lahan untuk perumahan semakin terbatas menyebabkan semakin mahalnya harga jual tanah dan rumah sehingga sulit untuk dijangkau terutama untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Salah satu cara untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan, maka pemerintah berencana membangun rumah susun sederhana sewa (rusunawa) untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah di Kecamatan Sidoarjo. Untuk mengetahui kelayakan investasi pembangunan rumah susun tersebut perlu ISBN No D-69

2 Dyah Purnamasari, Retno Indryani ditentukan harga sewa sarusun (satuan rumah susun). Ada beberapa analisa dalam menentukan harga sewa, salah satunya adalah analisa WTP (Willingness To Pay). Studi ini bertujuan untuk menentukan harga sewa rumah susun tipe 1 di Kelurahan Bulu Sidokare Kecamatan Sidoarjo berdasarkan WTP. Langkah pertama adalah menentukan minat pasar rumah susun dan angkah berikutnya menentukan harga sewa rumah susun berdasarkan kemauan responden dengan analisa WTP. KAJIAN PUSTAKA.1. Pengertian Rumah Susun Menurut Undang-Undang RI Nomor 16 Tahun 1985 pasal 1 ayat 1 rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Sedangkan satuan rumah susun (sarusun) menurut Undang-Undang RI Nomor 16 Tahun 1985 pasal 1 ayat adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum Berdasarkan kelompok sasarannya, rumah susun sederhana dikategorikan dalam dua jenis yaitu rumah susun sederhana untuk dimiliki dan rumah susun sederhana sewa. Selanjutnya rumah susun sederhana sewa dibagi dalam dua kategori yaitu tanpa subsidi dan dengan subsidi. Masing-masing kategori mempunyai sasaran prioritas sebagai berikut : 1. Rumah susun sederhana milik : diprioritaskan bagi kelompok masyarakat yang secara ekonomi mampu untuk membeli (tunai atau dengan KPR) unit rumah susun. Intervensi pemerintah dalam batas memberi insentif kemudahan perijinan dan petunjuk teknis, karena pembangunannya menunjang kebijakan pemerintah;. Rumah susun sederhana sewa tanpa subsidi, diprioritaskan bagi kelompok masyarakat yang secara ekonomi mampu, tetapi memilih untuk tinggal di rumah sewa (karena tinggal untuk sementara atau alasan lainnya); 3. Rumah susun sederhana sewa bersubsidi a. Subsidi terbatas, diprioritaskan bagi kelompok masyarakat dengan kemampuan ekonomi menengah ke bawah yang mampu membayar meskipun terbatas. Intervensi pemerintah dapat dilakukan dalam penyediaan tanah, pembiayaan, pembangunan, maupun pengelolaannya, namun tetap diperhitungkan pengembalian dananya, agar dapat bergulir untuk proyek selanjutnya. b. Subsidi penuh, diprioritaskan bagi kelompok yang kemampuan ekonomisnya sangat terbatas, hanya mampu membayar sewa untuk menutup ongkos operasi dan pemeliharaan rutin saja. Intervensi pemerintah dilakukan dengan memberi subsidi pembangunan (tanah, bangunan, prasarana dan sarana dasar lingkungan) sepenuhnya... Willingness To Pay (WTP) Untuk suatu produk atau jasa tertentu, penetapan harga atau tarifnya harus disesuaikan dengan permintaan masyarakat. Salah satu metode untuk mengukur keinginan / permintaan masyarakat adalah dengan survey WTP (willingness to pay). Survei WTP dilakukan dengan mendata tingkat kemauan berbelanja pada harga tertentu untuk suatu produk atau jasa tertentu. Studi tentang WTP (willingness to pay) merupakan survei rumah tangga yang cukup sederhana, dimana anggota keluarga diberikan daftar pertanyaan terstruktur yang dirancang untuk mengukur jumlah pembayaran maksimum yang bersedia dibayar (willingness to pay) untuk suatu barang atau jasa tertentu. WTP didefinisikan sebagai suatu jumlah maksimum dari uang yang mungkin dibayarkan oleh seseorang ISBN No D-70

3 Penentuan Harga Sewa Rumah Susun Berdasarkan Analisa WTP (Willingness To Pay) Di Kecamatan Sidoarjo sesuai dengan perubahan kegunaan / manfaat yang dirasakan. Studi WTP disebut juga sebagai penelitian contingent valuation (Rheingans, 004) karena responden ditanya tentang apa yang akan responden lakukan dalam suatu keadaan yang dihipotesakan / digambarkan kepadanya. WTP harga sewa dapat digunakan untuk mengestimasi pendapatan yang paling optimal dari besarnya jumlah uang yang mau dibayarkan berdasarkan data frekwensi kumulatif atas pembayaran maksimum yang willingness to pay untuk produk/jasa tertentu. Dengan membuat plot antara frekwensi kumulatif WTP dengan jumlah pendapatan, akan diketahui pendapatan maksimal yang akan diperoleh. (Altaf, 199). 3. METODA PENELITIAN 3.1. Jenis Data Jenis data yang digunakan dalam studi ini merupakan data primer yaitu kuesioner kepada kelompok sasaran penghuni rumah susun yang meliputi : karyawan swasta yang bekerja di Kecamatan Sidoarjo dan belum mempunyai rumah. 3.. Sampel Penentuan Jumlah Sampel Untuk memperoleh informasi yang diperlukan perlu diidentifikasi populasi dan sampel penelitian. Oleh karena tujuan dari pengumpulan ini untuk mengetahui minat pasar dan harga sewa rumah susun maka populasi yang akan diteliti adalah karyawan swasta yang bekerja di Kecamatan Sidoarjo dan belum mempunyai rumah. Sampel adalah sebagian populasi yang dapat menggambarkan sifat populasi bersangkutan. Sementara karena sifat populasinya tidak diketahui / tidak terbatas, untuk mendapatkan jumlah sampel yang diperlukan dalam penelitian, digunakan rumus Bernoulli (Cochran, 1977): ( Z a / ) pq n =... (1) d Di mana: n = ukuran sampel α = taraf signifikan /taraf kepercayaan p = Persentase responden yang persepsinya tinggi q = Persentase responden yang persepsinya rendah Z = nilai distribusi normal d = tingkat kesalahan (ketidaktelitian) Jika diketahui tingkat kepercayaan terhadap sampel yang diambil dari populasi adalah 95 % atau α = 0,05. Nilai distribusi normal Z α / adalah 1,96. Nilai p dan q diasumsikan = 0,5 dan persentase tingkat kesalahan diambil sebanyak 10 %, maka sampel yang akan diambil adalah sebagai berikut : (1,96) (0,5)(0,5) n = = 96,04 97 (0,1) Artinya bahwa sampel minimal yang harus diambil adalah paling sedikit 97 responden. Jumlah sampel yang diambil lebih dari itu akan memberikan hasil yang lebih baik. Dalam penelitian ini diambil sampel sebanyak 00 responden Teknik Pengambilan sampel Teknik pengambilan sampel yang digunakan dalam studi ini memakai convenience sampling. Convenience Sampling atau Accidental Sampling adalah teknik penentuan sampel berdasarkan faktor spontanitas, artinya siapa saja yang secara tidak sengaja bertemu dengan peneliti dan sesuai dengan karakteristiknya atau ciricirinya. Teknik ini dipergunakan untuk menentukan responden konsumen yang jumlahnya tidak diketahui Metoda Analisa Untuk mengetahui minat pasar dan harga sewa rumah susun menggunakan metoda sebagai berikut : (1) Penentuan minat pasar dengan Analisa deskriptif. Analisa tersebut digunakan untuk mengetahui seberapa besar minat masyarakat untuk tinggal di rumah susun pada lokasi terpilih. () Penentuan harga sewa dengan Analisa WTP (willingness to pay) Untuk mengetahui besarnya kemauan konsumen rusunawa dalam membayar harga sewa dilakukan dengan survei WTP. ISBN No D-71

4 Dyah Purnamasari, Retno Indryani a. Analisa WTP dilakukan untuk mengetahui apakah responden mau membayar sejumlah uang sebagai pembayaran sewa suatu hunian berdasarkan suatu gambaran situasi hunian yang diberikan kepada responden. b. Analisa statistika deskriptif dilakukan untuk mengetahui distribusi frekwensi dan distribusi frekwensi kumulatif dari WTP responden. Data hasil survei digunakan untuk mengestimasi WTP responden dalam membayar harga sewa untuk pemenuhan kebutuhan tempat tinggal berdasarkan besarnya penghasilan keluarga. c. Harga sewa ditentukan berdasarkan estimasi total pendapatan hasil sewa yang paling maksimal. 4. ANALISA DAN PEMBAHASAN 4.1. Profil Responden Dari hasil penyebaran kuisioner, maka diketahui profil responden seperti tabel di bawah ini. Tabel 1. Profil Responden NO KETERANGAN JML % 1 Usia : tahun tahun tahun Jenis Kelamin : - Laki-laki - Perempuan 3 Status Perkawinan : - Kawin - Belum Kawin 4 Pendidikan : - Tamat SD - SMP - SMU - Perguruan Tinggi 5 Jumlah Anggota keluarga : - < > ,5% 51,5% 10% 68% 3% 67% 33% 1% 4% 5% 43% 33% 35,5% 31% 0,5% Lanjutan Tabel 1 NO KETERANGAN JML % 6 Status Tempat Tinggal : - Ikut Orang Tua - Sewa / Kos - Kontrak 7 Jarak ke tempat kerja : - < 1 km - 1 km - 3,5 km - 3,5 km - 10 km - 10 km - 0 km - > 0 km 8 Alat Transportasi : - Mobil Pribadi - Sepeda Motor - Sepeda pancal - Angkutan Umum 9 Biaya Transportasi : - < Rp Rp s/d Rp Rp s/d Rp Rp s/d Rp > Rp Pendapatan tiap bulan : - < Rp Rp s/d Rp Rp s/d Rp Pengeluaran tiap bulan : - < Rp Rp s/d Rp Rp s/d Rp Minat Pasar % 31,5% 41,5% 8% 30,5% 37,5% 18% 6% 1% 65,5% 0,5% 33% 3,5% 49% 19% 7,5% 1% 9% 86% 5% 8% 86,5% 5,5% Dari 00 responden yang diteliti, ternyata yang berminat untuk tinggal di rumah susun sebanyak 154 responden (77%), sedangkan 46 responden (3%) tidak berminat untuk tinggal di rumah susun, dengan rincian sebagai berikut : ISBN No D-7

5 Penentuan Harga Sewa Rumah Susun Berdasarkan Analisa WTP (Willingness To Pay) Di Kecamatan Sidoarjo Tabel. Minat Pasar Rumah Susun Jumlah Penghasilan tiap Responden bulan Tidak Minat Berminat - < Rp Rp s/d Rp Rp s/d Rp Jumlah Hal yang penting untuk dijadikan pertimbangan dalam memilih tinggal di rumah susun menurut responden antara lain: dekat dengan tempat kerja, kondisi lingkungan rumah susun yang bersih dan sehat serta kondisi bangunan yang baik dan permanen. Sedangkan alasan responden tidak berminat untuk tinggal di rumah susun antara lain tidak senang tinggal bersamasama dengan warga lain dalam satu lokasi, tidak suka keramaian dan sudah terlanjur senang di tempat tinggalnya yang lama. Berikut ini merupakan grafik prosentase minat pasar rumah susun 100% % jumlah responden 80% 60% 40% 0% 7,% 7,78% 79,65% 0,35% 40,00% 60,00% 0% < Rp Rp Rp Rp Rp Minat 7,% 79,65% 40,00% Tidak berminat 7,78% 0,35% 60,00% Gambar 1. Prosentase Minat Pasar Rumah Susun Berdasarkan hasil jawaban kuisioner, dari 154 responden yang berminat untuk tinggal di rumah susun, 134 responden membutuhkan luas unit rumah susun minimal antara 1 36 m. Sedangkan 0 responden memilih luas antara m. Dari 154 responden yang berminat untuk tinggal di rumah susun, sebagian besar berminat untuk tinggal di rumah susun tipe 1 m yaitu sebanyak 131 responden (85,06%), sedangkan 3 responden (14,94%) tidak berminat untuk tinggal di rumah susun tipe 1 m dengan rincian seperti pada tabel 3 dan gambar di bawah ini. Alasan mereka tidak berminat untuk tinggal di rumah susun tipe 1 adalah luasan tiap unitnya terlalu kecil. Tabel 3. Minat Pasar Rumah Susun Tipe 1 Penghasilan tiap bulan - < Rp Rp s/d Rp Rp s/d Rp Jumlah Responden Tidak Minat Berminat Jumlah ISBN No D-73

6 Dyah Purnamasari, Retno Indryani % jumlah responden 100% 80% 60% 40% 0% 0% 76,9% 3,08% 88,3% 11,68% < Rp Rp Rp ,00% Minat 76,9% 88,3% 0,00% Tidak berminat 3,08% 11,68% 100,00% Gambar. Prosentase Minat Pasar Rumah Susun Tipe 1 100,00% Rp Rp Analisa WTP Perhitungan harga sewa sarusun pada penelitian ini berdasarkan kemauan responden dengan menggunakan analisa WTP (willingness to pay). Sebelum melakukan analisa WTP, terlebih dahulu ditentukan minat pasar rumah susun berdasarkan penghasilan dari kelompok sasaran penghuni rumah susun. Dari tabel 3 dan gambar menunjukkan bahwa minat pasar rumah susun tipe 1 paling banyak pada kelompok masyarakat yang berpenghasilan antara Rp sampai dengan Rp , yaitu sebesar 88,3%. Sehingga dalam penelitian ini target pangsa pasar rumah susun adalah kelompok masyarakat yang berpenghasilan Rp sampai dengan Rp Kemauan membayar sewa sarusun perbulan dari responden yang berminat tinggal di rumah susun tipe 1 dapat diinterpretasikan pada tabel 4. Kemauan membayar sewa ini merupakan kemauan membayar maksimum yang menurut responden mau mereka bayarkan untuk sewa sarusun apabila dilengkapi dengan berbagai fasilitas yang ditawarkan, seperti taman bermain anakanak, lapangan olah raga, tempat ibadah dan lain-lain. Berdasarkan tabel 4 di bawah ini, harga sewa yang dinyatakan mau dibayar oleh mereka berkisar antara Rp Rp setiap bulan. Sebanyak 1,65% responden menyatakan mau membayar sewa sebesar Rp setiap bulan. Sebanyak 4,13% responden menyatakan mau membayar sewa sebesar Rp per bulan. Sebanyak,31% responden menyatakan mau membayar sewa sebesar Rp per bulan. Sebanyak 0,66% setiap bulan. Sebanyak 11,57 % setiap bulan. Sebanyak 16,53 % setiap bulan. Sebanyak 7,44% setiap bulan. Sebanyak 4,13% setiap bulan. Dan yang menyatakan mau membayar sewa sebesar Rp sebesar 10,74%. Tabel 4. WTP Responden Untuk Harga Sewa Harga sewa Frekuensi % % kumulatif Rp ,00% 100,00% Rp ,00% 100,00% Rp ,65% 100,00% Rp ,13% 98,35% Rp ,83% 94,1% Rp ,00% 93,39% Rp ,31% 93,39% Rp ,66% 71,07% Rp ,57% 50,41% Rp ,53% 38,84% Rp ,44%,31% Rp ,13% 14,88% Rp ,74% 10,74% Total ,00% ISBN No D-74

7 Penentuan Harga Sewa Rumah Susun Berdasarkan Analisa WTP (Willingness To Pay) Di Kecamatan Sidoarjo 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 0,00% 0,00% Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Distribusi Frekuensi Kumulatif Gambar 3. Distribusi Frekuensi Kumulatif WTP Responden Berdasarkan distribusi frekuensi kumulatif kemauan membayar harga sewa sarusun(gambar 3), diperoleh gambaran sebagai berikut : sebanyak 100% sebanyak 98,35% sebanyak 94,1% sebanyak 93,39% sebanyak 71,07% sebanyak 50,41% sebanyak 38,84% sebanyak,31% sebanyak 14,88% sebanyak 10,74% Dalam menentukan harga sewa harus berdasarkan kemampuan masyarakat kelompok sasaran penghuni dimaksudkan agar pembangunan rumah susun ini dapat dihuni oleh kelompok sasarannya, tidak dihuni oleh masyarakat dengan strata penghasilan lainnya atau dengan kata lain tepat sasarannya. Dalam penelitian ini, populasi kelompok sasarannya merupakan masyarakat yang belum mempunyai rumah dan bekerja di sekitar lokasi rumah susun. Karena jumlah populasi tidak diketahui maka untuk memperkirakan jumlah calon penghuni rumah susun berdasarkan pada jumlah sampel. Dari hasil survei, diketahui bahwa yang berminat untuk tinggal di rumah susun untuk kelompok yang berpenghasilan Rp Rp adalah 137 responden. Dari 137 responden tersebut, yang berminat untuk tinggal di rumah susun tipe 1 adalah sebesar 11 responden (88,3%) dan yang tidak berminat sebesar 16 responden (11,68%). Sehingga peluang pasar calon penghuni rumah susun jika berdasarkan dari jumlah sampel adalah sebesar 11 responden. Jumlah hunian yang ditawarkan untuk tahap I adalah 96 unit. Berdasarkan Juwana (005) tingkat kekosongan gedung adalah 0%. Berarti Jika diharapkan tingkat hunian sebesar 80% maka jumlah hunian yang diharapkan adalah sebesar 77 unit. Tabel 5 memperlihatkan perhitungan jumlah pendapatan sewa berdasarkan WTP responden dan gambar 4 di bawah ini memperlihatkan plot antara frekuensi kumulatif WTP dengan estimasi pendapatan sewa setiap tahunnya. ISBN No D-75

8 Dyah Purnamasari, Retno Indryani Tabel 5. Perhitungan estimasi pendapatan sewa sarusun berdasarkan WTP Responden Harga sewa Frekuensi % % kumulatif Jumlah Jumlah unit yang sampel dapat dihuni Pendapatan sewa Rp ,00% 100,00% Rp Rp ,00% 100,00% Rp Rp ,65% 100,00% Rp Rp ,13% 98,35% Rp Rp ,83% 94,1% Rp Rp ,00% 93,39% Rp Rp ,31% 93,39% Rp Rp ,66% 71,07% Rp Rp ,57% 50,41% Rp Rp ,53% 38,84% Rp Rp ,44%,31% 7 7 Rp Rp ,13% 14,88% Rp Rp ,74% 10,74% Rp Total ,00% 100,00% 80,00% 60,00% 40,00% 0,00% 0,00% Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp % kumulatif WTP Pendapatan sewa Gambar 4. Plot antara frekuensi kumulatif WTP dengan estimasi pendapatan sewa Dari tabel 5 dapat diketahui pendapatan maksimal dalam setahun adalah sebesar Rp yang didapat dari harga sewa sarusun sebesar Rp Sehingga harga sewa sarusun berdasarkan kemauan (WTP) responden adalah sebesar Rp KESIMPULAN Dari hasil penelitian yang telah dilakukan maka kesimpulan yang dapat diambil adalah: (1) Minat Pasar untuk tinggal di rumah susun di Kelurahan Bulu Sidokare Kecamatan Sidoarjo sebesar 77% () Harga sewa rumah susun tipe 1 berdasarkan WTP (Willingness To Pay) sebesar Rp DAFTAR PUSTAKA 1. Altaf, A., Jamal and Whittington (199), Willingness To Pay for Water in Rural Punjab - Pakistan, UNDP World Bank Water and Sanitation Program, Washington DC, USA. Juwana, J.S. (005), Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga, Jakarta 3. Rheingans, Richard D, (004), Willingness To Pay For Prevention and Treatment Of Lymphatic Filariasis in Leogane, Haiti, Filaria Journal, Atlanta, US. ISBN No D-76