BERBAGAI PERMASALAHAN YANG BERKAITAN DENGAN TAKE OVER KREDIT & PENGIKATAN JAMINAN ATAS TANAH & BANGUNAN SERTA SATUAN RUMAH SUSUN

Transkripsi

1 BERBAGAI PERMASALAHAN YANG BERKAITAN DENGAN TAKE OVER KREDIT & PENGIKATAN JAMINAN ATAS TANAH & BANGUNAN SERTA SATUAN RUMAH SUSUN Oleh : Edna Hanindito Disajikan pada acara Pertemuan Antar Daerah Pengurus Wilayah Jawa Barat Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang diselenggarakan oleh Pengurus Daerah Kota Bekasi, Kabupaten Bekasi, Kabupaten Purwakarta, Kabupaten Subang & Kabupaten Karawang, bertempat di Hotel Prime Plaza ~ Purwakarta, pada tanggal 23 Februari 2018

2 TAKE OVER KREDIT atau PERALIHAN KREDIT adalah istilah yang dipakai dalam dunia Perbankan, yakni dalam hal Pihak Ketiga memberi kredit kepada Debitur yang bertujuan untuk melunasi hutang/kredit Debitur kepada Kreditur awal dan memberikan kredit baru kepada Debitur, sehingga selanjutnya Pihak Ketiga menggantikan kedudukan Kreditur awal.

3 PIHAK-PIHAK PADA PERALIHAN KREDIT (TAKE OVER) KREDITUR AWAL (BANK YANG DI- TAKE OVER) DEBITUR PIHAK KETIGA (BANK YANG MEN-TAKE OVER

4 KASUS TAKE OVER KREDIT 1 Tn. ASEP KUSUMAH (Debitur) meminjam kredit dari Bank BERLIAN (Kreditur Awal), dengan jangka waktu selama 10 tahun, dan memberikan jaminan berupa sebidang tanah berikut bangunan rumah tinggal kepunyaan Tn. ASEP KUSUMAH. 4 tahun berlalu, krisis moneter melanda negara dan Bank BERLIAN terkena dampaknya. Untuk memperoleh dana segar demi mempertahankan likuiditasnya, Bank BERLIAN bermaksud untuk mengalihkan piutangnya kepada Bank EMERALD (Pihak Ketiga) untuk menggantikan posisinya sebagai kreditur, dan untuk itu Bank BERLIAN meminta Bank EMERALD tersebut untuk melunasi sisa utang pokok Tn. ASEP KUSUMAH. Bank EMERALD tersebut setuju dan dengan dilunasinya sisa utang Tn. ASEP KUSUMAH, maka hak tagih Bank BERLIAN beralih kepada Bank EMERALD, berikut jaminan tanah dan bangunan tersebut.

5 KASUS TAKE OVER KREDIT 2 PT. KITIR INDAH KERTAS (selanjutnya disebut PT. KIK) (Debitur),suatu perusahaan yang bertempat kedudukan di Kota Bekasi dan bergerak di bidang industri kertas, telah memperoleh fasilitas kredit dari Bank Perkreditan Rakyat Prima Arta Utama (selanjutnya disebut BPR PRITAMA ) (Kreditur Awal) pada tahun 2015, dengan memberikan jaminan sebidang tanah HGB, berikut bangunan pabrik kertas di atasnya. Menjelang pelaksaan Pilkada di Jawa Barat, permintaan kertas dalam negeri saat ini meningkat, sehingga PT. KIK bermaksud untuk menambah fasilitas kreditnya. Bersamaan dengan hal tsb, oleh karena suku bunga pada Bank BPR PRITAMA sangat tinggi, maka PT KIK mengajukan permohonan kredit pada Bank ZAMAN NOW (Pihak Ketiga), dengan jaminan tanah dan bangunan sebagaimana telah diagunkan pada Bank BPR PRITAMA. Dan Bank ZAMAN NOW menyetujui permohonan kredit tersebut. Untuk itu Bank ZAMAN NOW memberikan fasilitas kredit untuk melunasi sisa utang PT. KIK pada BPR PRITAMA dan fasilitas tambahan (top up).

6 KASUS TAKE OVER KREDIT 3 Akhir tahun 2017 lalu, Ny. KOKOM KOMARIAH (Debitur), seorang janda cantik yg berdomisili di Kab. Purwakarta berkehendak membeli sebidang tanah berikut rumah tinggal di atasnya. Maksud hati membeli rumah DP 0%, tetapi krn e-ktp di luar Jakarta, maka ia mengajukan KPR pada Bank CINTA ARTHA (Kreditur Awal), dg memberikan jaminan tanah & rumah yg pembeliannya dibiayai Bank CINTA ARTHA. Kredit baru berjalan 2 bln, di awal bulan Februari 2018 Ny. KOKOM dilamar seorang pengusaha property & rencananya setelah menikah akan diboyong ke rumah suaminya. Untuk itu rumah agunan Bank CINTA ARTHA tsb akan dijual kepada Tn. YAYAT SUDAYAT, yg untuk pembelian tanah & rumah tsb akan dibiayai melalui KPR Bank TAAT NATURA (Pihak Ketiga). Bagaimana penyelesaian jual beli rumah tersebut terkait take over kredit?

7 TAKE OVER YANG LAZIM TERJADI DALAM PRAKTEK Antara Debitur dengan Kreditur Awal telah terjalin hubungan utang piutang dgn pemberian jaminan. Saat ini utang Debitur akan dilunasi oleh Pihak Ketiga, untuk itu yang lazim dilakukan dalam praktek : Pinjam Sertipikat (jaminan) pada Kreditur Awal untuk dilakukan pengecekan sertipikat (jika Kreditur Awal bersedia meminjamkan sertipikat) atau minta SKPT pada Kantor Pertanahan; Penandatanganan Akta Perjanjian Kredit & SKMHT antara Debitur dengan Pihak Ketiga; Pengurusan Roya Hak Tanggungan (berdasarkan Surat Roya Kreditur Awal); Penandatangan APHT (berdasarkan SKMHT) untuk kepentingan Pihak Ketiga; Bahkan ada juga yang mengundang Debitur/Penjamin 2X, pertama : untuk menandatangani Akta Perjanjian Kredit. Lalu setelah surat keterangan lunas & surat roya keluar, mengundang kembali Debitur/Penjamin kedua : untuk menandatangani SKMHT dengan alasan bingung menentukan peringkat HT

8 P E R M A S A L A H A N Bagaimana PENGECEKAN SERTIPIKAT tanah jaminan? Bagaimana PERINGKAT HAK TANGGUNGAN-nya? Apakah jaminan harus ROYA PASANG? Sertipikat jaminan masih disimpan di Kreditur Awal, bgmn bisa dilakukan pengecekan? Pada saat take over, HT Kreditur Awal masih belum hapus, lalu bgmn peringkat HT Pihak Ketiga? HT Kreditur Awal harus diroya terlebih dahulu? Lalu dibebani HT baru untuk kepentingan Pihak Ketiga?

9 1 PERMASALAHAN TAKE OVER Pada saat take over, Pihak Ketiga harus melunasi utang Debitur pada Kreditur Awal. Padahal sertipikat yang akan diagunkan masih disimpan pada Kreditur Awal. Bagaimana bisa dilakukan pengecekan sertipikat? Jika PPAT menandatangani akta, tanpa terlebih dahulu melakukan pengecekan sertipikat mendapat teguran dari BPN

10 DASAR HUKUM PENGECEKAN SERTIPIKAT Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 Pasal 97 ayat (1) Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 Pasal 54 ayat (1) Pasal 2 ayat (2)

11 Pasal 97 ayat (1) Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun ybs dengan daftar daftar yg ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli.

12 Pasal 54 ayat (1) Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 Sebelum pembuatan akta mengenai perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 huruf a sampai dengan huruf g, PPAT wajib melakukan pemeriksaan kesesuaian/ keabsahan sertipikat dan catatan lain pada Kantor Pertanahan setempat dengan menjelaskan maksud dan tujuannya. Pasal 2 ayat (2) Peraturan Kepala BPN No. 1 Tahun 2006 Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah sebagai berikut : a. jual beli; b. tukar menukar; c. hibah; d. pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng); e. pembagian hak bersama; f. pemberian Hak Guna Bangunan/ Hak Pakai atas tanah Hak Milik; g. pemberian Hak Tanggungan; h. pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.

13 2 PERMASALAHAN TAKE OVER Siapa yang menentukan peringkat HT? Pasal 5 ayat (2) UUHT Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.

14 P E R H A T I A N : TAKE OVER KREDIT BANK Pencantuman PERINGKAT dalam SKMHT atau APHT bisa berakibat fatal, apalagi jika SKMHT dibuat dengan akta notaris yang harus mencantumkan JAM pembuatan akta. PPAT PPAT bertanggung jawab secara pribadi atas pelaksanaan tugas & jabatannya dalam setiap pembuatan akta.

15 Jadi bunyi UNDNG-UNDANG HAK TANGGUNGAN : PERINGKAT HAK TANGGUNGAN ditentukan oleh KANTOR PERTANAHAN pada saat PENDAFTARAN HT dalam Buku Tanah Lalu pertanyaannya???? Apakah PPAT perlu mencantumkan PERINGKAT dalam APHT??? JAWABANNYA : TIDAK PERLU

16

17 PERALIHAN HUTANG (TAKE OVER) KREDIT Pihak Ketiga memberi kredit/pembiayaan kepada Debitur yang bertujuan untuk melunasi hutang Debitur kepada Kreditur awal, shg dengan pemberian kredit baru kepada Debitur tersebut kedudukan Pihak Ketiga ini menggantikan kedudukan Kreditur awal. Peristiwa SUBROGASI Terjadi karena PERSETUJUAN Terjadi karena UNDANG-UNDANG Atas prakarsa KREDITUR Atas prakarsa DEBITUR Terjadi demi hukum, meskipun tidak ada kesepakatan antara para pihak

18 SUBROGASI yang terjadi karena PERSETUJUAN atas prakarsa KREDITUR Kreditur Awal & Pihak Ketiga sepakat Kreditur Awal menerima pembayaran dari Pihak Ketiga atas utang Debitur, dan serta merta mengalihkan hak dan tuntutan yang dimilikinya terhadap Debitur kepada Pihak Ketiga Subrogasi ini harus dilakukan dan dinyatakan secara tegas pada saat Pihak Ketiga melakukan pembayaran Dibuat AKTA SUBROGASI antara Kreditur Awal & Pihak Ketiga

19 SUBROGASI yang terjadi karena PERSETUJUAN atas prakarsa DEBITUR Debitur meminjam uang kepada Pihak Ketiga untuk melunasi hutangnya kepada Kreditur Awal & menetapkan Pihak Ketiga tsb akan mengambil alih posisi Kreditur Awal Agar Subrogasi sah, baik Perjanjian Kredit maupun Tanda Lunas harus dibuat dengan akta otentik. Dalam Perjanjian Kredit harus dicantumkan bahwa uang yang dipinjam Debitur dari Pihak Ketiga harus dipergunakan untuk melunasi utang Debitur pada Kreditur. Antara Debitur dengan Pihak Ketiga Dalam Surat Tanda Perlunasan harus diterangkan bahwa uang yang digunakan untuk melunasi utang Debitur itu berasal dari pinjaman yang diberikan oleh Pihak Ketiga kepada Debitur. Antara Kreditur Awal dengan Debitur

20 SUBROGASI yang terjadi karena UNDANG-UNDANG 1. untuk seorang Pihak Ketiga yang melunasi utang seorang Debitur kepada seorang Kreditur, yang berdasarkan hak istimewa atau hipoteknya mempunyai suatu hak yang lebih tinggi; 2. untuk seorang pembeli suatu barang tak bergerak, yang memakai uang harga barang tersebut untuk melunasi para Kreditur, kepada siapa barang itu diperikatkan dlm hipotek; 3. untuk seorang yang terikat untuk melunasi suatu utang bersama-sama dengan orang lain, atau untuk orang lain dan berkepentingan untuk membayar utang itu; 4. untuk seorang ahli waris yang telah membayar utang-utang warisan dengan uangnya sendiri, sedang ia menerima warisan itu dengan hak istimewa untuk mengadakan pencatatan tentang keadaan harta peninggalan itu.

21

22 Untuk Take Over Kredit / Subrogasi yang terjadi karena PERSETUJUAN A K R E D I T J A M I N A N BANK X SUBROGASI BANK Y Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebabsebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru TIDAK PERLU ROYA PASANG

23 Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut berada K R E D I T A JUAL BELI B K R E D I T Untuk Take Over Kredit / Subrogasi yang terjadi karena UU BANK X SUBROGASI BANK Y Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie, subrogasi, pewarisan, atau sebabsebab lain, Hak Tanggungan tersebut ikut beralih karena hukum kepada kreditor yang baru TIDAK PERLU ROYA PASANG

24 Apakah Peralihan Hak Tanggungan karena SUBROGASI bisa dilaksanakan??

25 B I S A Diatur secara tegas dalam UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (Pasal 16 ayat (1)) Diatur PNBP untuk pelayanan pendaftaran peralihan HT (karena cessie, subrogasi, merger) dalam PP No. 128 Tahun 2015 (angka II huruf B angka 8) Rp ,-/bidang

26 KESIMPULAN : Take Over Kredit bisa dilakukan dengan cara SUBROGASI Jaminan berupa HT dapat beralih demi hukum, tanpa perlu dilakukan roya pasang

27