PENGENALAN KEPADA AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (Akta 318) l DDPN3193 l Dr. Khairul Hisyam Kamarudin [khairulhkamarudin.wordpress.

Transkripsi

1 PENGENALAN KEPADA AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (Akta 318) l DDPN3193 l Dr. Khairul Hisyam Kamarudin [khairulhkamarudin.wordpress.com]

2 PENGENALAN Akta Hakmilik Strata 1985 (AHS) (Akta 318), menyediakan urusan pecah bahagi bangunan dan tanah bagi hartanah yang dikongsi. Ia melibatkan permohonan untuk pecah bahagi, pendaftaran dan pengeluaran hakmilik, menyediakan sistem untuk pengurusan skim strata selepas pengeluaran hakmilik. Akta ini terletak di bawah bidangkuasa Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian (JKPTG) di bawah Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar.

3 PENGENALAN Keperluan kepada suatu peraturan atau akta baharu bagi bangunan berbilang tingkat mula mendapat perhatian seawal tahun 1960an lagi, selari dengan kepesatan aktiviti perbandaran. Akta baharu juga diperlukan bagi membolehkan unit-unit kediaman atau pejabat berbilang tingkat dijual secara mudah/selesa/bebas halangan (conveniently) sepertimana lot-lot di atas tanah. AHS mula dikuatkuasakan pada 1 Jun Sebelum itu?

4 PENGENALAN Sebelum ini, permohonan untuk hakmilik individu bagi petak dalam bangunan berbilang tingkat boleh dibuat di bawah peruntukan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (KTN). SS , , Hakmilik subsidiari telah dikeluarkan bagi petak-petak tersebut. AHS telah diwujudkan bagi menangani kelemahan dan kekurangan peruntukan di dalam KTN berkaitan pecah bahagi bangunan dan juga membantu dalam rujukan lain berkaitan pecah bahagi dan pengurusan bagi bangunan berbilang tingkat, di mana sehingga kini boleh diperolehi di pelbagai Bahagian, Bab dan Jadual dalam KTN.

5 AHS 1985 telah dimodelkan berpandukan New South Wales Conveyancing (Strata Titles) Act 1961 dan Singapore Land Titles (Strata) Act (Cap. 277) 1970 Sharifah Zubaidah (2013)

6 Akta 318 dibentuk bagi memudahkan proses pembahagian bangunan atau tanah kepada petakpetak (parcels) dan penjenisan tajuk (disposition of titles) dan tujuan-tujuan berkaitan. Terpakai di Semenanjung Malaysia dan WP Putrajaya. Telah melalui empat (4) kali pindaan.

7 HAK MILIK STRATA: Pembahagian Menegak (Horizontal Subdivision) Idea Hakmilik Strata adalah berdasarkan pembahagian menegak sesuatu bangunan, atau ruang udara, berbanding kaedah pembahagian mendatar yang lazimnya diamalkan bagi pembahagian tanah. Kondominium Lot rumah teres

8

9

10

11

12

13

14

15

16 Akta 318 AHS telah dipinda sebanyak 4 kali sejak diperkenalkan iaitu pada: Februari 1990 (Akta A753) 2. 2 Ogos 1996 (Akta A951) 3. 1 Disember 2001 (Akta A1107) April 2007 (Akta A1290) Dalam pindaan 2007, pecah bahagi tanah kepada petak tanah, petak aksesori dan harta bersama telah diperkenalkan + memberi ruang kepada konsep pembangunan perumahan baru yang dikenali sebagai Skim Komuniti Berpagar (GACOS). Dahulu untuk pecah unit, sekarang boleh untuk pecah tanah.

17 Akta 318 Komuniti Berpagar bersyarat tiada bangunan melebihi 4 tingkat dibina di atas tanah tersebut agar selari dengan jenis pembangunan Komuniti Berpagar dan townhouse. Skim perumahan ini mengandungi hartanah seperti banglo, rumah teres dan juga rumah berkembar yang dibina di atas satu lot dengan kemudahan harta bersama yang dikongsi seperti rumah kelab, kolam renang dan padang terbuka. Ia merupakan komuniti tertutup dengan dinding atau pagar di sekeliling kawasan perumahan dan akses keluar masuk adalah terhad.

18

19 Syarat memohon hakmilik strata bagi gated community Siapa yang patut mohon strata title? Mesti ada sekurang-kurangnya 1 bangunan dengan 2 atau lebih tingkat. Jika bangunan yang terdapat hanya tinggi 1 tingkat, mungkin boleh dipecah bahagi kepada petak tanah (land parcel) Tanah tersebut mestilah di bawah lot yang sama pada final title. Pemilik tanah yang telah menjual atau yang telah bersetuju untuk menjual petak pada bangunan tersebut Sek. 8(1) STA Mudahnya, previous owner (persendirian atau pemaju). Rujuk kes Lee Wai Kin vs Yulek Sdn Bhd (1986)

20 Bila patut mohon Hakmilik Strata? Perlu rujuk Sek. 8(2) STA. Jika perjanjian jual beli (S&P) ditandatangani SEBELUM bangunan siap, maka perlu mohon untuk ST (Strata Titles) 6 bulan selepas bangunan tersebut siap. Bolehkah tempoh peromohonan ST dilanjutkan? Boleh. Menurut Sek. 8(6), pengarah PTG boleh melanjutkan tempoh sekali yang tak melebihi 3 bulan. Jika S&P ditandatangani SELEPAS bangunan itu siap dibina, mesti mohon ST 6 bulan selepas tarikh unit pertama di bangunan itu TERJUAL.

21 Apa Kesan Jika Tidak Memohon ST? Rujuk Sek. 8(7) STA: Tidak melakukan permohonan (mendapatkan ST) di dalam tempoh yang disyaratkan adalah dikira sebagai satu kesalahan (is an offence). Boleh dihukum dengan DENDA diantara RM10,000 sehingga RM100,000 Manakala bagi setiap hari kesalahan berlaku, dikenakan kos RM100-RM1000 per hari.

22 Samb (Syed Azman s case)

23 Perhatikan juga: Jika anda membeli unit kondominium, lihat status TLK anda. Adakah ianya diperuntukkan kepada anda? ATAU ianya dijual bersekali dengan unit kondo tersebut? (Kes John Dennis De Silva vs Crescent Court Management Corporation (2006) 3 MLJ 631) (Kes Doreen Tan Ying Ying vs Chong Tet On (1986) 1 MLJ 504)

24 BADAN PENGURUSAN (Management Corporation, MC) Ditubuh menurut Sek. 39(1) STA bersempena pendaftaran hakmilik strata oleh skim strata yang tersebut. Meliputi semua pemilik/pengurus (proprietors) petak. Ianya badan korporat yang boleh mendakwa dan didakwa. Di bawah Sek. 42 STA, MC adalah pemilik common property dan memegang IDT (an Issue Document of Title) bagi common property tersebut.

25 BADAN PENGURUSAN (Peranan & Tanggungjawab) Untuk menyelenggara dan mengurus common property yang terdapat di dalam skim tersebut lif, koridor, kolam renang, gymnasium, taman permainan, etc. Menurut Akta 318 lihat pada Sek. 43, Sek. 44(6) dan lain-lain.

26 Fungsi MC di bawah Sek 43(1) STA: Untuk mengurus dan menyelenggara secara cermat Common Property (CP), dan memastikan ianya berkeadaan baik dan terjaga. Untuk menginsurankan bangunan atau tanah dengan nilai gantian terhadap ancaman kebakaran dan sebarang risiko lain. Untuk patuh kepada sebarang notis/arahan oleh sebarang badan berkuasa termasuklah arahan membaiki CP. Untuk patuh terhadap apa jua notis atau arahan diberikan terhadap petak-petak jika sekiranya pemiliknya gagal berbuat demikian di dalam jangka waktu yang ditetapkan. Untuk menyedia dan menyelenggara strata roll (seperti pangkalan data hakmilik strata penghuni di skim itu).

27 (Samb.) Fungsi MC di bawah Sek 44(6) STA: Menyimpan rekod berkaitan by-laws dan memberikan pengesahan certified true copy dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB).

28 (Samb.) Fungsi MC di bawah 3 rd Schedule: Memasukkan maklumat perubahan yang diperlukan ke dalam strata roll tanpa perlu bertangguh. Untuk memastikan fixtures and fittings (owning, bumbung TLK, etc) (termasuk lif) yang ada, adalah berkeadaan baik dan sentiasa diperiksa/diservis. Mewujud dan mengekalkan laman dan ruang hijau mencukupi di CP. Mengekalkan, membaiki dan bilaman perlu, penukar baharu pembetungan, paip, pendawaian, kabel yang wujud di dalam lot tersebut (lazimnya CP). Mengeluarkan semua polisi insuran yang berkaitan MC bersama resit kepada pemilik sekiranya diminta.

29 (Samb.) Fungsi MC di bawah Sek 54: Untuk menayangkan nama dan alamat MC sebagaimana ditunjukkan pada buku pendaftaran strata pada pintu masuk utama (pejabat) dan menyediakan peti surat. SILA PERHATIKAN CIRI-CIRI INI PADA WAKTU KUNJUNGAN ANDA KE JMB/MC UNTUK TUGASAN BERKUMPULAN!!!

30 Apa hak yang dimiliki pemilik petak/unit? Perlu rujuk Sek 35 dan juga Sek 36 STA: 1. Hak untuk sokongan (struktur binaan unit) oleh unit bersebelahan dan unit lain (atas dan bawah). 2. Hak mendapatkan perkhidmatan hak laluan untuk bekalan air, pembetungan, perparitan, gas, elektrik, sampah etc.

31 Apa pula tanggungjawab pemilik petak/unit? Memastikan membuat pembayaran yuran penyelenggaraan kepada MC secara berkala (regular payment to management fund). Hadirkan diri ke AGM. Dana pengurusan (Sek. 45) Perbelanjaan pengurusan melibatkan kos mengawal, mengurus CP sesebuah skim. Jumlah maintainance fee untuk setiap petak ditentukan sewaktu AGM dibuat. Patuh dengan arahan pihak berkuasa berkaitan petak yang dimiliknya.

32 (Samb.) Kegagalan pemilik petak membayar dana pengurusan (Sek. 55A) Dianggap sebagai kesalahan di bawah pindaan tahun 2007 dan jika didapati bersalah boleh didenda tidak melebihi RM5000 dan tambahan caj RM50/hari ke atas kelewatan membayar sumbangan selepas dijatuhi hukuman. Bagi kes Sri Lojing, MC menetapkan hutang terkumpul pemilik parcel yang melebihi RM10,000 akan dibawa ke mahkamah di mana MC akan meminta arahan mahkamah untuk mengisytiharkan pemilik yang berhutang tersebut sebagai bankrupt. Selesai.