PSAK 9 Properti Investasi IAS 40 Investment properties

Transkripsi

1 1 PSAK 9 Properti Investasi IAS 40 Investment properties

2 Agenda Ruang Lingkup dan Definisi Klasifikasi Properti investasi Pengakuan dan Pengukuran 4 5 Perolehan dan Pelepasan Pengungkapan 2

3 Perubahan 2011 Properti dalam proses pembangunan dan pengembangan PSAK 13 (revisi 2007) diakui sebagai aset tetap sampai aset tersebut selesai dibangun setelah itu aset tersebut direklasifikasi menjadi properti investasi. PSAK 13 (revisi 2011), diakui sebagai properti investasi sejak proses pembangunannya. Entitas memiliki pilihan menggunakan nilai wajar sejak properti investasi tersebut dibangun apabila memang nilai wajarnya dapat ditentukan secara andal. Penerapan properti investasi dalam proses pembangunan secara prospektif. 3

4 Ikhtisar Perbedaan PERIHAL PSAK 30 (revisi 2011) PSAK 30 (revisi 2007) Definisi Tidak mengatur definisi tentang penghentian pengakuan Mengatur definisi tentang penghentian pengakuan properti investasi dalam proses pebangunan dan pengembangan Diakui sebagai properti investasi Diakui sebagai aset tetap dan perlakuannya mengacu ke PSAK 16: Aset Tetap sampai properti investasi selesai dibangun. 4

5 Ikhtisar Perbedaan PERIHAL PSAK 13 (revisi 2011) Ketidakmampuan menetapkan nilai wajar yang andal Jika memilih menggunakan metode nilai wajar: - Diukur pada harga perolehan sampai nilai wajarnya dapat ditentukan secara andal atau sampai proses pembangunan dan pengembangan selesai (mana yang lebih dahulu) PSAK 13 (revisi 2007) tidak diatur - Pada pengakuan awal langsung dapat diukur sebesar nilai wajarnya jika dapat ditentukan secara andal 5

6 Tujuan Mengatur perlakuan akuntansi untuk properti investasi dan pengungkapan yang terkait. Diterapkan dalam pengakuan, pengukuran dan pengungkapan properti investasi. 6

7 Lingkup PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 Sewa : 1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi; 2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi; 3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee; 4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessor; 5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan 6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi. PSAK ini tidak berlaku untuk: 1. Aset biologis; and 2. Hak penambangan dan reservasi tambang. 7

8 Klasifikasi Properti Investasi Properti Investasi adalah: properti (tanah atau bangunan atau bagian dari bangunan atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk: 1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau 2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. 8

9 Klasifikasi Properti Investasi Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, harus memenuhi kedua kriteria berikut: 1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai), dan 2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan). Mode of Usage Mode of Ownership 1-2 Juni

10 Klasifikasi Properti Investasi PSAK 13 membedakan antara properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri. Properti yang digunakan sendiri mengacu pada PSAK 16 Aset Tetap. Properti yang digunakan sendiri adalah: Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Mode of Usage 10

11 Klasifikasi Properti Investasi Untuk memenuhi kriteria properti investasi, properti haruslah : Dikuasai oleh pemilik, atau Dikuasai oleh entitas dalam sewa pembiayaan Implikasinya, properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi tidak dapat diklasifikasikan sebagai properti investasi. Amandemen IAS 40 Desember 2003 membolehkan properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi sebagai properti investasi, jika dan hanya jika memenuhi definisi properti investasi dan lessee menggunakan model revaluasi, bahkan untuk semua properti investasinya. Mode of Ownership 11

12 Klasifikasi Properti Investasi Example Contoh yang BUKAN properti investasi Properti yang digunakan sendiri Properti (selesai / dalam pembangunan) yang diniatkan untuk dijual Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa pembiayaan Properti dalam proses konstruksi / pengembangan yang akan digunakan sebagai properti investasi PSAK mana? PSAK 16 PSAK 14 PSAK 34 PSAK 30 PSAK 16 Properti yang sudah diklasifikasikan sebagai properti investasi namun dalam pengembangan ulang. masih Properti Investasi 12

13 Klasifikasi Properti Investasi Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti investasi. Jika dua bagian tersebut: Dapat dijual terpisah Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan Entitas mencatatnya secara terpisah Tidak dapat dijual terpisah Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan 13

14 2. Klasifikasi Properti Investasi Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka : properti bukan properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri dalam perspektif grup. Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, lessor mengakui sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya. Consolidated Individual 14

15 Contoh Properti Investasi Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Apabila entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.) Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi. 15

16 Contoh bukan Properti Investasi Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usahasehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembang untuk dijual Persediaan Properti (lihat PSAK 14) Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga kontrak konstruksi Properti yang digunakan sendiri,termasuk properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimilik untuk pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan Properti dalam proses konstruksi atau pengembanganyang di masa depan digunakan sebagai properti investasi. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan. 16

17 Pengakuan Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16 Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan dikelompokkan sebagai properti investasi yang harus dicatat sebagai sewa pembiayaan seperti diatur paragraf16 daiam PSAK 30. Sewa,dalam hal ini harus diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini dari Pemb ayaran sewa minimum. Jumlah.yang setara harus diakui sebagai kewajiban sesuai dengan ketentuan paragraf yang sama. 17

18 Pengukuran Awal Sama dengan PSAK 16 Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa dan dikelompokkan sebagai properti investasi mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara: Nilai wajar properti, dan Nilai kini dari pembayaran sewa minimum. 18

19 Pengukuran setelah Pengakuan Awal Properti yang dikuasai dalam sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk properti investasi Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan Tidak ada pilihan, hanya fair value model Pilih salah satu model untuk semua properti Tidak ada pilihan, hanya cost model 19

20 Pengukuran setelah Pengakuan Awal Properties held to earn rental or capital appreciation or both? Any property held under operating lease? Use PSAK 13 to account for one or more such properties? Properties not under PSAK 13 Properties under PSAK 13 Not within PSAK 13 Fair value model under PSAK 13 Cost model under PSAK 13 20

21 Pengukuran setelah Pengakuan Awal Fair Value Model Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca Properti investasi tidak disusutkan. Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. 21

22 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal Example Fair value model (PSAK 13) Revaluation model (PSAK 16) Menggunakan nilai wajar Menggunakan nilai wajar Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. Tidak ada penyusutan. Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi atau ekuitas. Penyusutan. Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca. Tidak spesifik, hanya mengharuskan secara reguler. 22

23 Nilai wajar Nilai wajar adalah nilai pada tanggal tertentu. Karena kondisi pasar dapat berubah, jumlah yang dilaporkan berdasarkan nilai wajar mungkin salah atau tidak tepat jika diestimasi pada waktu yang berbeda. Definisi nilai wajar mengasumsikan pertukaran dan penyelesaian secara serempak dari kontrak penjualan tanpa perbedaan harga juga dapat terjadi dalam suatu transaksi yang wajar antara pihak-pihak yang berkeinginan dan memiliki pengetahuan memadai seandainya pertukaran dan penyelesaian tersebut tidak dilakukan secara serempak. 23

24 Nilai wajar Nilai wajar properti investasi mencerminkan, antara lain, penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan asumsi-asumsi yang layak dan rasional yang mencerminkan keyakinan pihak-pihak yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari sewa di masa depan dengan mengingat kondisi sekarang. Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar juga mencerminkan arus kas keluar (termasuk pembayaran rental dan arus keluar Iainnya) yang dapat diperkirakan sehubungan dengan properti tersebut. 24

25 Nilai wajar Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sarna dan berdasarkan pada sewa dan kontrak lain yang serupa. Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan dalam sifat, lokasi,atau kondisi properti, atau ketentuan yang disepakati dalam sewa dan kontrak lain yang berhubungan dengan properti. 25

26 Nilai wajar Tidak tersedianya harga kini dalam pasar aktif yang sejenis, suatu entitas harus mempertimbangkan informasi dari berbagai sumber, termasuk: Harga kini dalam pasar aktif untuk properti yang memiliki sifat, kondisi dan lokasi berbeda (atau berdasarkan pada sewa ataukontrak.lain yang berbeda), disesuaikan untuk mencerrninkan perbedaan tersebut; harga terakhir properti serupa dalam pasar yang kurang aktif, dengan penyesuaian untuk mencerminkan adanya perubahan dalam kondisi ekonomi sejakt anggal transaksi terjadi pada hargat ersebut,dan proyeksi arus kas diskontoan berdasarkan estimasi arus kas di masa depan yang dapat diandalkan,didukung dengan syarat/klausul yang terdapat dalam sewa dan kontrak lain yang ada dan (jika mungkin) dengan bukti ekstemal seperti pasar kini rental untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama, dan penggunaan tarif diskonto yang mencerrninkan penilaian pasar kini dari ketidakpastian dalam jumlah atau waktu arus kas. 26

27 Nilai wajar Dalam menentukan nilai wajar properti investasi, entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban yang diakui sebagai aset atau kewajiban terpisah. peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap); jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental jugaterkait dengan fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti investasi, entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah; nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease income), karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai aset atau kewajiban; nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan adanya arus kas yang diharapkan 27

28 Transfer Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan: Perubahan Penggunaan a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik b) Dimulainya pengembangan untuk dijual Perubahan Penggunaan a) Berakhirnya pemakaian oleh pemilik b) Dimulainya sewa operasi ke pihak lain c) Berakhirnya pembangunan atau pengembangan Pengukuran saat transfer? Transfer dari properti investasi Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Transfer ke properti investasi Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Akhir masa konstruksi Properti Investasi Properti Investasi Tergantung model yang digunakan 28

29 Transfer Ketika entitas menggunakan Cost Model transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer dan TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan. 29

30 Transfer Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Fair Value Model Perubahan Penggunaan a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik b) Dimulainya pengembangan untuk dijual Transfer dari properti investasi Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Properti Investasi Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan. 30

31 Transfer Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Properti yang dimiliki sendiri Properti Investasi Fair Value Model Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan Revaluation reserve is Memperlakukan perbedaan antara frozen and accounted for Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan in accordance with Nilai wajar IAS 16 subsequently dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16 Persediaan Akhir masa konstruksi Properti Investasi Perbedaan antara Nilai wajar properti pada tanggal perubahan, dan Nilai tercatat diakui dalam laporn laba rugi 31

32 Transfer Example GV has adopted PSAK13 and stated its investment properties at fair value even the properties are held under operating leases. On 1 Mar. 2008, freehold property B stated at revalued amount of $1 million (originally used as its own office) has been leased out to derive rental income. Revaluation surplus recognised for B was $300,000 while B s fair value at that date should be $1,200,000. What is the accounting implication on the decision? 32

33 Transfer Example Property B would be reclassified as investment property. In accordance with PSAK 13, GV should apply PSAK 16 on B up to the date of change in use and treat any difference at that date between its carrying amount under PSAK 16, and its fair value in the same way as a revaluation under PSAK 16. Thus, a revaluation surplus of $200,000 would be further recognised. Total revaluation reserves would become $500,000 ($200,000 + $300,000) The revaluation reserves of $500,000 would be frozen and accounted for in accordance with PSAK16 subsequently. Dr Property, plant and equipment $200,000 Cr Revaluation reserves $200,000 To recognise the additional revaluation surplus. Dr Investment property $1,200,000 Cr Property, plant and equipment $1,200,000 To reclassify the property from PPE to investment property. 33

34 Pelepasan Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari neraca) pada saat: 1. Pelepasan atau 2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan. Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara: 1. Hasil neto dari pelepasan dan 2. Jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback) dalam priode terjadinya. 34

35 Penurunan nilai Penurunan nilai atau rugi, pembayaran kompensasi, pembelian adalah peristiwa ekonomi terpisah dan dicatat secara terpisah: penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48 penghentian atau pelepasan properti investasi diakui sebagai pelepasan menurut PSAK ini kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika kompensasi tersebut telah menjadi piutang; dan biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai penggantian ditentukan sesuai dengan ketentuan perolehan awal dalam PSAK ini. 35

36 Pengungkapan apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya; Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dan-dicatat sebagai propertiinvestasi; apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari; metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi, sejauhmana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakkht di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai. 36

37 Pengungkapan jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk: penghasilan rental dari properti investasi; beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan rental beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama periode tersebut; dan perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi atas penjualan properti investasi eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan; kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan. 37

38 Pengungkapan Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut: penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset; penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha; aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan lain; laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar; perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan perubahan lain. Nilai Wajar 38

39 Pengungkapan Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifkan untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signijikan lain. Pengungkapan tambahan : uraian mengenai properti investasi tersebut; penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal; apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada dan untuk pelepasan properti.investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar: fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasiyang tidakdicatat dengan nilai wajar; jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan jum/ah.iaba ataurugi yang dlakui: Nilai Wajar 39

40 Pengungkapan Nilai Biaya Metode penyusutan yang digunakan; masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan; Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode; Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir periode, yang menunjukkan: Penambahan Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha Aset diklasifikasikan untuk dijual Penyusutan Penurunan nilai Transfer ke klasifikasi lain Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan 40

41 TERIMA KASIH Dwi Martani Departemen Akuntansi FEUI atau atau