PSAK 13. Universitas Indonesia

Transkripsi

1 PSAK 13 Properti Investasi T fik Hid t SE Ak MM Taufik Hidayat,SE,Ak,MM Universitas Indonesia

2 Agenda 1. Ruang Lingkup 2. Klasifikasi Properti Investasi 3. Pengakuan 4. Pengukuran Awal 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal 6. Transfer 7. Pelepasan 8. Pengungkapan

3 1. Lingkup Diterapkan juga untuk pengukuran : 1. Hak atas properti investasi i dalam sewa yang dicatat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessee, dan 2. Properti investasi i yang diserahkan kepada lessee yang dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessor.

4 1. Lingkup PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 Sewa : 1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi; 2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi; 3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee; 4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessor; 5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan 6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi. PSAK ini i tidak berlaku untuk: 1. Aset biologis; and 2. Hak penambangan dan reservasi tambang.

5 2. Klasifikasi Properti Investasi Properti Investasi adalah: properti (tanah atau bangunan atau bagian dari bangunan atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk: 1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau 2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

6 2. Klasifikasi Properti Investasi Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, harus memenuhi kedua kriteria berikut: 1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan Mode of Usage nilai), dan 2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan). Mode of Ownership

7 2. Klasifikasi Properti Investasi PSAK 13 membedakan antara properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri. Properti yang digunakan sendiri mengacu pada PSAK 16 Aset Tetap. Properti yang digunakan sendiri adalah: Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Mode of Usage

8 2. Klasifikasi Properti Investasi Untuk memenuhi kriteria properti investasi, properti p haruslah : Dikuasai oleh pemilik, atau Dikuasai oleh entitas dalam sewa pembiayaan Implikasinya, a properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi tidak dapat Mode of Ownership diklasifikasikan sebagai properti investasi. Amandemen IAS 40 Desember 2003 membolehkan properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi sebagai properti investasi, jika dan hanya jika memenuhi definisi properti investasi dan lessee menggunakan model revaluasi, bahkan untuk semua properti investasinya.

9 2. Klasifikasi Properti Investasi Contoh Contoh yang BUKAN properti investasi Properti yang digunakan sendiri Properti (selesai / dalam pembangunan) yang diniatkan untuk dijual Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa pembiayaan Properti dalam proses konstruksi / pengembangan yang akan digunakan sebagai properti investasi PSAK mana? PSAK 16 PSAK 14 PSAK 34 PSAK 30 PSAK 16 Properti yang sudah diklasifikasikan sebagai properti p investasi namun dalam pengembangan g ulang. masih Properti Investasi

10 2. Klasifikasi Properti Investasi Contoh PT A sedang menggunakan 3 gedung. Gedung C dimiliki oleh PT A, sedangkan 2 gedung lainnya dimiliki dengan cara sewa operasi. Evaluasi implikasi akuntansinya berdasarkan PSAK 13 terhadap aset gedung PT A.

11 2. Klasifikasi Properti Investasi Contoh Gedung C memenuhi definisi Properti Investasi sesuai PSAK 13. Gedung A dan B tidak memenuhi definisi Properti Investasi sesuai PSAK 13 karena tidak dimiliki atau disewa dengan sewa pembiayaan. Namun, PT A dapat mengakuinya sebagai Properti Investasi sesuai alternatif yang ada pada PSAK 13. Alternatif tersebut adalah: Gedung A dan B diakui sebagai Properti Investasi sesuai PSAK 13, PT A diharuskan menggunakan fair value model sesuai PSAK 13 untuk semua properti investasinya, termasuk gedung C. Jika Gedung A dan B tidak diakui sebagai Properti Investasi, PT A harus mengakuinya sebagai sewa operasi sesuai PSAK 30 dan memilih menggunakan cost model atau fair value model sesuai PSAK 13 untuk Gedung C.

12 2. Klasifikasi Properti Investasi Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti investasi. Jika dua bagian tersebut: Dapat dijual terpisah Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan Entitas mencatatnya secara terpisah Tidak dapat dijual terpisah Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan ifik

13 2. Klasifikasi Properti Investasi Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka : properti bukan properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasi, i karena properti dimilikiiliki sendiri dalam perspektif grup. Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, lessor mengakui sebagai properti investasii dalam laporan keuangan individualnya. Consolidated Individual

14 3. Pengakuan Kriteria Pengakuan Sama dengan PSAK 16

15 4. Pengukuran Awal Sama dengan PSAK 16 Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa dan dikelompokkan sebagai properti investasi mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara: Nilai wajar properti, dan Nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

16 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal Properti yang dikuasai dalam sewa operasi Tidak ada yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi pilihan, haya fair value Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban model yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset Pilih salah satu tertentu termasuk properti investasi model untuk semua properti Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan Tidak ada pilihan, hanya cost model

17 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal Properties held to earn rental or capital appreciation or both? Any property held under operating lease? Use PSAK 13 to account for one or more such properties? Properties not under PSAK 13 Properties under PSAK 13 Not within PSAK 13 Fair value model under PSAK 13 Cost model under PSAK 13

18 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal Fair Value Model Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca Properti investasi dengan model nilai wajar tidak disusutkan. Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya.

19 5. Pengukuran setelah Pengakuan Awal Example Fair value model (PSAK 13) Revaluation model (PSAK 16) Menggunakan nilai wajar Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. Tidak ada penyusutan. Menggunakan nilai wajar Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi atau ekuitas. Penyusutan. Mencerminkan kondisi pasar Tidak spesifik, hanya pada tanggal neraca. mengharuskan secara reguler.

20 6. Transfer Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan: Perubahan Penggunaan a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik b) Dimulainya pengembangan untuk dijual Transfer dari properti investasi Properti yang dimiliki iliki sendiri i Persediaan Perubahan Penggunaan Transfer ke properti investasi i a) Berakhirnya pemakaian oleh pemilik b) Dimulainya sewa operasi ke pihak lain c) Berakhirnya pembangunan atau pengembangan Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Akhir masa konstruksi Properti Investasi Properti Investasi Pengukuran saat transfer? Tergantung model yang digunakan

21 5. Transfer Ketika entitas menggunakan Cost Model transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer dan TIDAKmengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan.

22 5. Transfer Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Fair Value Model Perubahan Penggunaan a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik b) Dimulainya pengembangan untuk dijual Transfer dari properti investasi Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Properti Investasi Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan.

23 6. Transfer Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Fair Value Model Properti yang dimiliki sendiri Properti Investasi Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan Memperlakukan perbedaan antara Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan Nilai wajar dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16 Persediaan Perbedaan antara Properti Investasi Akhir masa konstruksi Revaluation reserve is frozen and accounted for in accordance with PSAK 16 subsequently Nilai wajar properti pada tanggal perubahan, dan Nilai tercatat diakui dalam laporn laba rugi

24 6. Transfer Contoh PT A sudah menerapkan PSAK13 dan mencatat properti investasinya dengan fair value model sekalipun untuk properti yang dimiliki dalam sewa operasi. Tgl 1 Mar. 2008, Properti B yang memiliki nilai i revaluasi $1 juta (awalnya digunakan sebagai kantor sendiri) disewakan untuk menghasilkan pendapatan sewa. Surplus revaluasi yang sebelumnya sudah diakui untuk properti p B sebesar $300,000,, sedangkan nilai wajarnya saat ini adalah $1,200,000. Apa implikasi akuntansi atas keputusan di atas?

25 6. Transfer Contoh Properti B harus direklasifikasi menjadi Properti Investasi Sesuai dengan PSAK 13, PT A harus menerapkan PSAK 16 atas properti B mulai perubahan penggunaannya dan menerapkan perbedaan antara nilai tercatat sesuai PSAK 16 dan nilai wajar seperti surplus revaluation pada PSAK 16. Sehingga, surplus revaluasi senilai $200,000 harus diakui. Jumlah surplus revaluasimenjadi $500,000 ($200,000 + $300,000) Surplus revalasi senilai $500, tersebut harus dibekukan dan selanjutnya dicatat sesuai denganpsak16. Dr Aset Tetap $200,000 Cr Surplus Revaluasi $200, Mengakui tambahan surplus revaluasi. Dr Properti Investasi $1,200,000 Cr Aset Tetap $1,200,000 Mereklasifikasi aset tetap menjadi properti investasi.

26 7. Pelepasan Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari neraca) pada saat: 1. Pelepasan atau 2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan. Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara: 1. Hasil neto dari pelepasan dan 2. Jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback) dalam priode terjadinya.

27 8. Pengungkapan Baca PSAK 13

28 PSAK 13 Properti Investasi Selesai T fik Hid t SE Ak MM Taufik Hidayat,SE,Ak,MM Universitas Indonesia

29 References Ikatan Akuntan Indonesia, Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 13 (Revisi i 2007), Penerbit Salemba Empat, Lam,Nelson & Lau, Peter, Intermediate t Financial i Accounting: an IFRS Perspective, McGraw-Hill, 2009 Mirza, Abbas Ali, Graham J. Holt dan Magnus Orrell, IFRS Workbook & Guide, John Wiley & Son, 2007.