PSAK 13 PROPERTI INVESTASI

Transkripsi

1 PSAK 13 PROPERTI INVESTASI 1

2 2 Agenda Ruang Lingkup dan Definisi Klasifikasi Properti investasi Pengakuan dan Pengukuran 4 5 Perolehan dan Pelepasan Pengungkapan 2

3 3 Perkembangan PSAK Properti Investasi Properti dalam proses pembangunan dan pengembangan PSAK 13 (revisi 2007) PSAK pertama tentang Properti Investasi. Sebelumnya PSAK 13 mengatur tentang investasi dalam saham yang diatur dalam PSAK 55 Instrumen keuangan. PSAK 13 (revisi 2011), merevisi pengaturan properti dalam proses pembangunan yang awalnya diakui sebagai aset tetap baru kemudian direklasifikasi, dirubah menjadi investasi properti sejak awal pembangunan. PSAK 13 (Revisi 2013) dampak perubahan PSAK 68 nilai wajar; definisi nilai wajar dan ketentuan pengukuran nilai wajar. 3

4 4 Tujuan Mengatur perlakuan akuntansi untuk properti investasi dan pengungkapan yang terkait. Diterapkan dalam pengakuan, pengukuran dan pengungkapan properti investasi. 4

5 5 Lingkup PSAK ini tidak mencakup hal-hal yang diatur dalam PSAK 30 Sewa : 1. Klasifikasi sewa pembiayaan dan sewa operasi; 2. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi; 3. Pengukuran hak atas sewa operasi dalam laporan keuangan lessee; 4. Pengukuran investasi neto atas sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessor; 5. Akuntansi atas transaksi jual dan sewa-balik; dan 6. Pengungkapan sewa pembiayaan dan sewa operasi. PSAK ini tidak berlaku untuk: 1. Dikosongkan; dan aset biologi telah dikeluarkan PSAK Hak penambangan dan reservasi tambang. 5

6 6 Klasifikasi Properti Investasi Properti Investasi adalah: properti (tanah atau bangunan atau bagian dari bangunan atau keduanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai, atau kedua-duanya, dan tidak untuk: 1. Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau 2. Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. 6

7 7 Klasifikasi Properti Investasi Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, harus memenuhi kedua kriteria berikut: 1. Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai), dan 2. Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan). Mode of Usage Mode of Ownership 1-2 Juni

8 8 Klasifikasi Properti Investasi PSAK 13 membedakan antara properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri. Properti yang digunakan sendiri mengacu pada PSAK 16 Aset Tetap. Properti yang digunakan sendiri adalah: Properti yang dukuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Mode of Usage 8

9 9 Klasifikasi Properti Investasi Untuk memenuhi kriteria properti investasi, properti haruslah : Dikuasai oleh pemilik, atau Dikuasai oleh entitas dalam sewa pembiayaan Implikasinya, properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi tidak dapat diklasifikasikan sebagai properti investasi. Amandemen IAS 40 Desember 2003 membolehkan properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi sebagai properti investasi, jika dan hanya jika memenuhi definisi properti investasi dan lessee menggunakan model revaluasi, bahkan untuk semua properti investasinya. Mode of Ownership 9

10 10 Ruang Lingkup Properti Investasi ISAK 31 Bangunan sebagaimana dimaksud dalam definisi properti investasi mengacu pada struktur yang memiliki karakteristik fisik yang umumnya diasosiasikan dengan suatu bangunan. Karakteristik fisik dari suatu bangunan mengacu pada adanya dinding, lantai, dan atap yang melekat pada aset yang dimaksud. 10

11 11 Klasifikasi Properti Investasi Example Contoh yang BUKAN properti investasi Properti yang digunakan sendiri Properti (selesai / dalam pembangunan) yang diniatkan untuk dijual Properti yang dibangun atas nama pihak ketiga Properti yang diswakan pada pihak lain dalam sewa pembiayaan Properti dalam proses konstruksi / pengembangan yang akan digunakan sebagai properti investasi PSAK mana? PSAK 16 PSAK 14 PSAK 34 PSAK 30 PSAK 13 11

12 12 Klasifikasi Properti Investasi Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan sebagian lain TIDAK meneuhi kriteria properti investasi. Jika dua bagian tersebut: Dapat dijual terpisah Atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan Entitas mencatatnya secara terpisah Tidak dapat dijual terpisah Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan 12

13 13 Klasifikasi Properti Investasi Entitas memiliki properti yang disewakan kepada, dan digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka : properti bukan properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri dalam perspektif grup. Namun, jika memenuhi kriteri properti investasi, lessor mengakui sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya. Consolidated Individual 13

14 14 Properti Investasi Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Apabila entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.) Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi. 14

15 15 Contoh Bukan Properti Investasi Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha-sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembang untuk dijual Persediaan Properti (lihat PSAK 14) Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga kontrak konstruksi Properti yang digunakan sendiri, termasuk properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimilik untuk pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan. 15

16 16 Pengukuran Awal Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16 Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan property investasi akan mengalir ke Entitas, dan Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal Pengukuran saat pengakuan Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara: Nilai wajar properti, dan Nilai kini dari pembayaran sewa minimum. 16

17 17 Pengukuran setelah Pengakuan Awal Kriteria Pengakuan sama dengan PSAK 16 Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan property investasi akan mengalir ke Entitas, dan Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal Pengukuran saat pengakuan Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa pembiayaan mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara: Nilai wajar properti, dan Nilai kini dari pembayaran sewa minimum. 17

18 18 Pengukuran setelah Pengakuan Awal Entitas memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansi dan menerapkan kebijakan tersebut pada seluruh properti investasinya (dengan pengecualian). Properti yang dikuasai dalam sewa operasi yang diklasifikasikan sebagai properti Investasi Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk properti investasi Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat ditentukan secara andal atas dasar berkelanjutan Tidak ada pilihan, hanya fair value model Pilih salah satu model untuk semua properti Tidak ada pilihan, hanya cost model 18

19 Pengukuran setelah Pengakuan Awal Properties held to earn rental or capital appreciation or both? Any property held under operating lease? Use PSAK 13 to account for one or more such properties? Properties not under PSAK 13 Properties under PSAK 13 Not within PSAK 13 Fair value model under PSAK 13 Cost model under PSAK

20 20 Pengukuran setelah Pengakuan Awal Fair Value Model Nilai wajar properti investasi harus mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca Properti investasi tidak disusutkan. Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. 20

21 21 Pengukuran setelah Pengakuan Awal Fair value model (PSAK 13) Example Revaluation model (PSAK 16) Menggunakan nilai wajar Menggunakan nilai wajar Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. Tidak ada penyusutan. Perubahan nilai wajar diakui dalam laporan laba rugi (penurunan nilai) atau ekuitas (surplus). Penyusutan. Mencerminkan kondisi pasar pada tanggal neraca. Tidak spesifik, hanya mengharuskan secara reguler. 21

22 22 Nilai wajar Nilai wajar mengacu pada PSAK 68: Pengukuran nilai wajar Nilai wajar mencerminkan penghasilan rental dari sewa dan asumsi lain dalam menentukan harga property. Hak atas properti sewaan diukur kembali jika perlu pada nilai wajar. Nilai wajar tidak berubah tanpa memperhatikan apakah liabilitas dan aset sewaan diakui pada nilai wajar atau pada nili kini pembayaran sewa minimum. Pengukuran kembali aset sewaan dari biaya perolehan menjadi nilai wajar tidak menimbulkan keuntungan kerugian awal, kecuali nilai wajar diukur pada waktu yang berbeda. Jika rentang pengukuran nilai wajar sangat besar, probabilitas berbagai hasil sulit dinilai nilai wajar properti tidak dapat diukur secara andal 22

23 23 Nilai wajar Entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau kewajiban yang diakui sebagai aset atau kewajiban terpisah. peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering kali menjadi satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar properti investasi, dari pada diakui secara terpisah sebagai peralatan (aset tetap); jika kantor disewakan termasuk dengan fumiturnya, nilai wajar kantor umumnya memasukan nilai wajar furnitur, karena penghasilan rental jugaterkait dengan fumitur yang digunakan. Apabila fumitur termasuk dalam nilai wajar properti investasi, entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah; nilai wajar properti investasi tidak termasuk biaya dibayar di muka atau penghasilan sewa operasi akruan (accrued operating lease income), karenaentitas mengakui hal tersebut secar aterpisah sebagai aset atau kewajiban; nilai wajar properti investasi yang dikuasai dengan cara sewa mencerminkan adanya arus kas yang diharapkan 23

24 24 Tidak mampu mengukur nilai wajar Terdapat asumsi, entitas dapat mengukur nilai wajar secara andal atas dasar keberlanjutan. Pada saat pengakuan awal terdapat bukti entitas tidak dapat mengukur nilai wajar secara berkelanjutan. Pasar properti sebanding tidak aktif Alternatif pengukuran nilai wajar andal tidak tersedia Properti investasi dalam tahap pengembangan tidak dapat diukur dan baru dapat diukur setelah pembangunan selesai. Jika entitas tidak dapat mengukur property investasi secara andal atas dasar berkelanjutan maka entitas mengukur properti investasi dengan menggunakan model biaya sesuai PSAK 16. Nilai residu ditetapkan nol 24

25 25 Model Biaya Setela pengakuan awal entitas memilih model biaya mengukur seluruh properti investasinya sesuai dengan PSAK 16. Jika memenuhi kriteria sebagai dimiliki untuk dijual sesuai PSAK 58 diukur sesuai PSAK 58 25

26 26 Transfer Transfer ke, atau dari properti invetasi dapat dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan: Perubahan Penggunaan a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik b) Dimulainya pengembangan untuk dijual Perubahan Penggunaan a) Berakhirnya pemakaian oleh pemilik b) Dimulainya sewa operasi ke pihak lain c) Berakhirnya pembangunan atau pengembangan Pengukuran saat transfer? Transfer dari properti investasi Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Transfer ke properti investasi Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Akhir masa konstruksi Properti Investasi Properti Investasi Tergantung model yang digunakan 26

27 27 Transfer Ketika entitas menggunakan Cost Model transfer TIDAK mengubah jumlah tercatat properti yang ditransfer dan TIDAK mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan. 27

28 28 Transfer Untuk transfer dari properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Fair Value Model Perubahan Penggunaan a) Dimulainya penggunaan oleh pemilik b) Dimulainya pengembangan untuk dijual Transfer dari properti investasi Properti yang dimiliki sendiri Persediaan Properti Investasi Nilai properti untuk akuntansi berikutnya sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 dan 14 adalah nilai wajar pada tanggal perubahan penggunaan. 28

29 29 Transfer Untuk transfer ke properti investasi yang dicatat dengan menggunakan nilai wajar Properti yang dimiliki sendiri Properti Investasi Fair Value Model Terapkan PSAK 16 hingga tanggal perubahan Memperlakukan perbedaan antara Jumlah tercatat menurut PSAK 16, dan Nilai wajar dengan cara yang sama seperti revaluasi PSAK 16 Revaluation reserve is frozen and accounted for in accordance with IAS 16 subsequently Persediaan Akhir masa konstruksi Properti Investasi Perbedaan antara Nilai wajar properti pada tanggal perubahan, dan Nilai tercatat diakui dalam laporn laba rugi 29

30 30 Transfer PT. Intan pada 2008 mengadopsi PSAK 13 untuk mencatat investasi properti dan menggunakan nilai wajar. Pada 31 Des 2014 asset tetap berbentuk investasi memiliki nilai wajar Rp 1 milyar dan saldo surplus revaluasi sebesar Rp 300juta. Properti tersebut mulai 30 Desember disewakan untuk memperoleh pendapatan sewa. Nilai property investasi pada tanggal penyewaan sebesar Rp 1,2miliar. Bagaimana implikasi Akuntansi dari kebijakan tersebut? Example 30

31 31 Transfer Example Properti tersebut harus direklasifikasi sebagai Properti Investasi. Dampak dari penyewaan properti tersebut, Perusahaan mereklasifikasi asset tetap menjadi properti investasi. Dilakukan pengukuran nilai asset tetap sampai dengan tanggal reklasifikasi Dilakukan tambahan revaluasi asset tetap Total revaluasi surplus 200juta juta = 500 juta dihapuskan ke saldo laba Properti investasi akan diakui Dr Property, plant and equipment 200 Cr Revaluation reserves 200 Dr Revaluation reserves 500 Retained Earning 500 Dr Investment property 1,200 Cr Property, plant and equipment 1,200 To reclassify the property from PPE to investment property. 31

32 32 Pelepasan Properti investasi harus dihentikan pengakuannya (dikeluarkan dari neraca) pada saat: 1. Pelepasan atau 2. Ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan. Laba atau rugi yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara: 1. Hasil neto dari pelepasan dan 2. Jumlah tercatat aset, dan diakui dalam laporan laba rugi (kecuali sale and leaseback) dalam priode terjadinya. 32

33 33 Penurunan nilai Penurunan nilai atau rugi, pembayaran kompensasi, pembelian adalah peristiwa ekonomi terpisah dan dicatat secara terpisah: penurunan nilai properti investasi diakui sesuai PSAK 48 penghentian atau pelepasan properti investasi diakui sebagai pelepasan menurut PSAK ini kompensasi dari pihak ketiga atas penurunan nilai, hilang atau diserah diakui dalam laporan laba rugi ketika kompensasi tersebut telah menjadi piutang; dan biaya dari aset yang direnovasi, dibeli atau dibangun sebagai penggantian ditentukan sesuai dengan ketentuan perolehan awal dalam PSAK ini. 33

34 34 Pengungkapan apakah entitas tersebut menerapkan model nilai wajar atau model biaya; Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa operasi diklasifikasikan dandicatat sebagai propertiinvestasi; apabila pengklasifikasian ini sulit dilakukan kriteria yang digunakan untuk membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri dan dengan properti yang dimiliki untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari; metode dan asumsi signifikan yang diterapkan dalam menentukan nilai wajar dari properti investasi, Sejauh mana penentuan nilai wajar properti investasi didasarkan atas penilaian oleh penilai independen yang diakui dan memiliki kualifikasi profesional yang relevan serta memiliki pengalaman mutakkht di lokasi dan kategori properti investasi yang dinilai. 34

35 35 Pengungkapan jumlah yang diakui dalam Iaporan laba rugi untuk: penghasilan rental dari properti investasi; beban operasi langsung yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan rental beban operasi Iangsung investasi yang tidak menghasilkan pendapatan rental selama periode tersebut; dan perubahan kumulatif dalam nilai wajar yang diakui dalam laporan laba rugi atas penjualan properti investasi eksistensi dan jumlah pembatasan atas realisasi dari properti investasi atau pembayaran penghasilan dan hasil pelepasan; kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun atau mengembangkan properti investasi atau untuk perbaikan, pemeliharaan atau peningkatan. 35

36 36 Pengungkapan Mengungkapkan rekonsiliasi antara jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode, yang menunjukkan hal-hal berlkut: penambahan, pengungkapan terpisah untuk penambahan yang dihasilkan dari akuisisi dan penambahan yang dihasilkan dari pengeluaran setelah perolehan yang diakui dalam jumlah tercatat aset; penambahan yang dihasilkan dari akuisisi melalui penggabungan usaha; aset yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau masuk dalam kelompok aset yang akan dilepaskan yang diklasifikasikan sebagai dimlliki untuk dijual dan pelepasan lain; laba atau rugi neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar; perbedaan nilai tukar neto yang timbul pada penjabaran laporan keuangan dari mata uang fungsional transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan perubahan lain. Nilai Wajar 36

37 37 Pengungkapan Nilai Wajar Ketika suatu penilaian terhadap properti investasi disesuaikan secara signifkan untuk tujuan pelaporan keuangan, maka entitas tersebut mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan seeara terpisah jumlah agregat dari pengakuan kewajibansewayang telah ditambahkan kembali, dan penyesuaian signijikan lain. Pengungkapan tambahan : uraian mengenai properti investasi tersebut; penjelasan mengapan nilai wajar tidak dapat ditentukan secaraandal; apabila mungkin, kisaranestimasidi mananilai wajar kemungkinan besar berada dan untuk pelepasan properti.investasiyang tidak dicatat dengan nilai wajar: fakta bahwa entitas tersebut telah melepaskan properti investasiyang tidakdicatat dengan nilai wajar; jumlah tercatatproperti investasipada saat dijual; dan jum/ah.iaba ataurugi yang dlakui: 37

38 38 Pengungkapan Nilai Biaya Metode penyusutan yang digunakan; masa manfaat atau tarif penyusutan yang digunakan; Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (agregat dengan akumulasi rugi penurunan nilai) pada awal danakhir.periode; Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan. akhir periode, yang menunjukkan: Penambahan Penambahan dari akuisisi dan penggabungan usaha Aset diklasifikasikan untuk dijual Penyusutan Penurunan nilai Transfer ke klasifikasi lain Nilai wajar properti investasi dalam kasus dikecualikan 38

39 Ilustrasi - Investasi Properti Entitas memiliki gedung 20 lantai. 10 lantai digunakan untuk kegiatan entitas, sedangkan sisanya disewakan. Aktivitas utama entitas bukan menyewakan gedung. Bagian gedung yang digunakan sebagai aset tetap, bagian gedung yang disewakan disajikan sebagai properti investasi Alokasi dapat dilakukan berdasarkan jumlah lantai 39

40 Ilustrasi - Investasi Properti PT, Melati membeli tanah dan bangunan pada 1 Januari 2012 senilai 4.500juta. Berdasarkan informasi, harga beli tanah saja dan bangunan saja Perusahaan menggunakan metode fair value untuk penilaian properti investasi tersebut. Nilai wajar tanah dan bangunan dapat dilihat dalam tabel berikut: 31/12/ /12/2013 Tanah Bangunan Properti Investasi Kas Properti Investasi 500 Keuntungan peningkatan nilai 500 Kerugian penurunan nilai 100 Properti investasi

41 Akuntan TERIMA KASIH Profesi untuk Mengabdi padamu Negeri Dwi Martani atau 41