PENENTUAN NILAI TANAH DENGAN ANALISIS SPASIAL, AHP DAN REGRESI DI SEKITAR WILAYAH BENCANA BANJIR LUMPUR KABUPATEN SIDOARJO TESIS

Transkripsi

1 PENENTUAN NILAI TANAH DENGAN ANALISIS SPASIAL, AHP DAN REGRESI DI SEKITAR WILAYAH BENCANA BANJIR LUMPUR KABUPATEN SIDOARJO TESIS Karya tulis sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister dari Institut Teknologi Bandung Oleh MUDJI HARTONO NIM Program Studi Magister Teknik Geodesi dan Geomatika Bidang Pengutamaan Administrasi Pertanahan INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2008

2 Lembar Pengesahan Tesis PENENTUAN NILAI TANAH DENGAN ANALISIS SPASIAL, AHP DAN REGRESI DI SEKITAR WILAYAH BENCANA BANJIR LUMPUR KABUPATEN SIDOARJO Adalah benar dibuat oleh saya sendiri dan belum pernah dibuat dan diserahkan sebelumnya, baik sebagian ataupun seluruhnya, baik oleh saya maupun orang lain, baik di ITB maupun Institusi Pendidikan lainnya. Bandung, April 2008 Penulis, Mudji Hartono NIM Bandung, April 2008 Pembimbing (Dr. Ir. Bambang Edhi L., M.Sc.) NIP (Dr. Ir. Bambang Setyadji, MT) NIP Mengetahui, Program Magister/Doktor Teknik Geodesi dan Geomatika Ketua, (Dr. Ir. Agung Budi Harto, M.Eng.) NIP:

3 CATATAN KHUSUS Tesis ini telah diulas dan dinilai dengan memperhatikan substansi tata cara penulisan dan penayangan oleh Entis Sutisna, SH., M.Hum., Doktor (candidate) melalui sidang terbuka pada tanggal 26 Maret 2008 jam s/d di ruang 3105, gedung Lab.Tek. IX-C lantai 1, Program Studi Teknik Geodesi dan Geomatika ITB. Pengulas, (Entis Sutisna, SH., M.Hum.)

4 i ABSTRAK PENENTUAN NILAI TANAH DENGAN ANALISIS SPASIAL, AHP DAN REGRESI DI SEKITAR WILAYAH BENCANA BANJIR LUMPUR KABUPATEN SIDOARJO Oleh Mudji Hartono NIM : Penilaian massal untuk tanah kosong atau tanah yang dipertimbangkan sebagai tanah kosong untuk berbagai tujuan penilaian dengan tersedianya data pembanding yang cukup dapat menggunakan metode perbandingan. Dalam metode tersebut perlu ditentukan variabel yang harus digunakan dan besarnya nilai penyesuaian setiap faktor yang diperbandingkan. Variabel dan besarnya nilai penyesuaian harus berdasarkan kenyataan, data dan fakta di lapangan dan dianalisis terlebih dahulu, sehingga setiap wilayah dapat berbeda. Pada prakteknya penentuan nilai tanah secara massal yang sering terjadi untuk penentuan besarnya nilai penyesuaian hanya berdasarkan perkiraan-perkiraan seorang penilai. Cara demikian mengakibatkan nilai tanah yang dihasilkan cenderung lebih subjektif. Untuk penentuan nilai tanah secara massal di sekitar wilayah bencana, seperti banjir lumpur di Kabupaten Sidoarjo permasalahannya lebih kompleks karena harus mempertimbangkan adanya faktor kondisi bencana. Pola nilai tanah telah mengalami perubahan. Untuk berbagai kepentingan yang menggunakan nilai tanah sebagai dasar perhitungannya, seperti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan ganti rugi nilai tanah, maka diperlukan adanya kualitas nilai tanah yang valid dan sesuai kebutuhan perlu segera dilakukan penilaian kembali. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan nilai tanah secara massal di sekitar wilayah bencana untuk memperoleh nilai yang lebih objektif melalui pendekatan analisis spasial, metode Analytical Hierarchy Process (AHP) dan analisa statistik regresi berganda. Untuk mendapatkan nilai tanah tiap bidang dilakukan pemodelan nilai tanah dengan menggunakan variabel dependen (Y), yaitu harga jual tanah dan variabel independen (X), yaitu tingkat kualitas bidang. Variabel X merupakan sintesis/perpaduan dari nilai bobot masing-masing faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dengan skor tingkat kualitas bidang. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah pada penelitian ini ditentukan melalui literatur review terdiri atas jarak bidang ke CBD, jarak ke jalan utama, jarak ke lokasi bencana, jarak ke relokasi infrastruktur dan jenis penggunaan lahan. Penentuan nilai bobot masing-masing faktor/kriteria dan penentuan skor bidang tanah pada kriteria penggunaan lahan menggunakan metode AHP. Penentuan skor bidang tanah pada kriteria-kriteria jarak menggunakan analisis spasial. Pemodelan penilaian tanah dengan metode regresi berganda menghasilkan empat model formulasi penilaian

5 ii tanah, yang selanjutnya dipilih model terbaik untuk memprediksi nilai tanah seluruh bidang yang dinilai. Hasil yang didapatkan dalam penelitian ini berupa peta nilai tanah untuk sekitar wilayah bencana di Kecamatan Porong, Jabon dan Tanggulangin, Kabupaten Sidoarjo. Nilai tanah hasil analisis dapat dijadikan sebagai pembanding kelas tanah yang ditetapkan Kantor Pelayanan PBB Sidoarjo berdasarkan prosedur sesuai KEP-533/PJ/2000 dan dapat dihitung implikasinya terhadap pokok ketetapan Pajak Bumi dan Bangunan. Kata kunci: Nilai Tanah, analisis spasial, Analytical Hierarchy Process, regresi berganda.

6 iii ABSTRACT DETERMINATION OF LAND VALUE USING SPATIAL ANALYSIS, AHP AND REGRESSION APPROACH AT NEAR MUD FLOW DISASTER KABUPATEN SIDOARJO By Mudji Hartono NIM : Mass valuation for vacant land (or assumed as vacant land) that is used for multi purpose valuation can use the sales comparison method if market data is available. In this method we need to define what variables should be used and how much does the adjustment level of every factor. The variables and the amount of adjustment level should be based on reality, real data and actual fact at the location and should be analyze first. So this condition can make the variables and adjustment level used can be different depend its location. The reality is in mass valuation technique, the adjustment level often obtained from assessor intuition or prediction. This technique can make the land value resulted become quite subjective. For the mass valuation at near disaster-potential area such as Mud flow disaster at Kabupaten Sidoarjo, the problems are more complex because it has to consider the disaster condition factors not only considering the appraiser intuition. The land value pattern has change. For many substance that use the land value as its basic calculation, such as Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), and land indemnity; valid land value quality is needed, so for multi purposes of fair value then the area should revaluate. The purpose of study is to determine land value at near mud flow disaster that expected more objective by approach spatial analysis, AHP, and multiple regression technique. To obtain land value of each parcel, the model use land sales transaction data as dependent variable (Y) and land parcel quality level as independent variable (X). The X variable is a synthesis of weight value of every factor in this study that affect land value and the score of land parcel quality. The factors that influence land value in this study is defined by literature review. The factors are: distance to CBD, distance to main road, distance to disaster location, distance to infrastructure relocation, and land use type. The determination of weight of each factors and the determination of land parcel score of land use criteria is using AHP technique. The determination of land parcel score on distance criteria is using spatial analysis. The land value modeling with multiple regression analysis resulting four models, which next will be selected the best model to predict land value of all parcels. The result of study is maps of land value for near disaster-potential area at Kecamatan Porong, Jabon and Tanggulangin, Kabupaten Sidoarjo. The land value resulted from this study can be used as a comparison for land classification that is

7 iv made by KPPBB Sidoarjo refer to procedure in KEP-533/PJ/2000. From this land value determination then can be calculated the implication for PBB assessment. Key words: Land Value, spatial analysis, Analytical Hierarchy Process, multiple regression.

8 v PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS Tesis S2 yang tidak dipublikasikan terdaftar dan tersedia di Perpustakaan Institut Teknologi Bandung, dan terbuka untuk umum dengan ketentuan bahwa hak cipta ada pada pengarang dengan mengikuti aturan HaKI yang berlaku di Institut Teknologi Bandung. Referensi kepustakaan diperkenankan dicatat, tetapi pengutipan atau peringkasan hanya dapat dilakukan seizin pengarang dan harus disertai dengan kebiasaan ilmiah untuk menyebutkan sumbernya. Memperbanyak atau menerbitkan sebagian atau seluruh isi tesis haruslah seizin Direktur Program Pascasarjana, Institut Teknologi Bandung.

9 vi PERSEMBAHAN Kupersembahkan bagi orang-orang tercinta yang telah menjadi inspirasi dan pencerah dalam perjalanan hidup : Bapak Sura is dan Ibu Yatimah, kata-kata tidak cukup menggambarkan rasa cinta, ketulusan dan keikhlasan. Kasih sayang dan kesabaran Bapak dan Ibu tak akan tergantikan. Henny Hasmita, yang telah memberi dorongan semangat. Mahya Fiddini Kaffah dan Fathoni Noor Muhammad, yang mempunyai arti amat spesial di hati bapakmu. Terimakasih untuk semuanya Dan hamba-hamba yang baik dari Tuhan Yang Maha Penyayang itu adalah orang-orang yang berjalan di atas bumi dengan rendah hati dan apabila orang-orang jahil menyapa mereka, mereka mengucapkan kata-kata yang mengandung keselamatan. Dan orang yang melalui malam hari dengan bersujud dan berdiri untuk Tuhan mereka. (QS. Al Furqan ayat 63-64) Semulia-mulia manusia ialah siapa yang mempunyai adab, merendahkan diri ketika berkedudukan tinggi, mema afkan ketika berdaya membalas dan bersikap adil ketika kuat. (Khalifah Abdul Malik bin Marwan)

10 vii KATA PENGANTAR Segala puji dan syukur hanya kepada Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan memberikan kemudahan, sehingga penulisan tesis ini dapat diselesaikan dengan sebaik-baiknya. Penulis menyadari bahwa tanpa bimbingan, perhatian dan bantuan dari banyak pihak, penulisan karya tulis ini tidak dapat berjalan dengan baik. Untuk itu diucapkan terima kasih sebesar-besarnya kepada: 1. Segenap jajaran Direktorat Jenderal Pajak yang telah memberikan kesempatan untuk mengikuti program Magister Administrasi Pertanahan di Institut Teknologi Bandung; 2. Dr.Ir. Bambang Edhi Leksono, M.Sc., selaku dosen pembimbing sekaligus penguji; 3. Dr.Ir. Bambang Setyadji, MT, selaku dosen pembimbing sekaligus penguji; 4. Entis Sutisna, SH, M.Hum, selaku dosen penguji; 5. Ir. Didik Wihardi W.S., MS, selaku dosen penguji; 6. Agus Nugroho, SH, M.Si, selaku dosen penguji; 7. Ir. Mipi Ananta Kusumah dan Wagiono, yang telah membantu pengadaan data; 8. Segenap jajaran program Magister Administrasi Pertanahan yang telah memberikan arahan-arahan dalam masa perkuliahan; 9. Rekan-rekan pada program Magister Administrasi Pertanahan atas kebersamaannya; 10. Semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian tesis yang tidak dapat disebutkan satu persatu. Penulis berharap semoga tesis ini juga dapat bermanfaat bagi semua pihak yang membutuhkan. Akhirnya menyadari segala keterbatasan dan kemampuan, penulis mengharapkan segala saran dan kritik yang bersifat membangun. Bandung, Maret 2008 Penulis

11 viii DAFTAR ISI Hal. ABSTRAK... i ABSTRACT... iii PEDOMAN PENGGUNAAN TESIS... v PERSEMBAHAN... vi KATA PENGANTAR... vii DAFTAR ISI... viii DAFTAR LAMPIRAN... xi DAFTAR GAMBAR... xii DAFTAR TABEL... xiii DAFTAR SINGKATAN... xiv DAFTAR ISTILAH... xv Bab I Pendahuluan... 1 I.1 Latar Belakang... 1 I.2 Rumusan Masalah... 3 I.3 Tujuan Penelitian... 4 I.4 Manfaat Penelitian... 4 I.5 Ruang Lingkup Studi... 4 I.6 Hipotesis... 5 I.7 Metode Penelitian... 5 I.8 Sistematika Penulisan... 8 Bab II Tinjauan Pustaka... 9 II.1 Pengertian Penilaian dan Konsep Nilai Tanah... 9 II.2 Penelitian Terdahulu II.3 Penilaian Tanah untuk Penilaian Massal Berdasarkan KEP-533/PJ/ II.4 Penentuan Variabel-variabel yang Berpengaruh Terhadap Nilai Tanah II.4.1 Jarak Bidang ke Central Business District (CBD) II.4.2 Jarak Bidang ke Jalan Utama II.4.3 Jarak Bidang ke Lokasi Bencana II.4.4 Jarak Bidang ke Relokasi Infrastruktur... 20

12 ix II.4.5 Jenis Penggunaan Lahan II.5 Penerapan Metode Analytical Hierarchy Process (AHP) dan Metode Transformasi Skala Linier II.5.1 Metode Analytical Hierarchy Process (AHP) II.5.2 Metode Transformasi Skala Linier II.6 Uji Koefisien Konkordansi Kendall W II.7 Analisis Spasial II.8 Model Penilaian Tanah II.8.1 Pemodelan Regresi Berganda II.8.2 Pemilihan Model II.8.3 Pengujian Kualitas Model Bab III Pelaksanaan Penelitian dan Pembahasan III.1 Daerah Penelitian III.2 Data dan Sumber Data III.3 Alat Penelitian III.4 Skenario Pemecahan Masalah III.5 Proses Implementasi III.5.1 Identifikasi Kriteria Penentu Nilai Tanah III.5.2 Pengadaan Data Spasial III.5.3 Pengadaan Data Non Spasial III.5.4 Penerapan AHP III.5.5 Penerapan Pendekatan Analisis Spasial III.5.6 Pemodelan Regresi Berganda dan Pengujian Model Bab IV Analisis IV.1 Analisis Hasil Pembobotan Kriteria IV.2 Analisis Regresi IV.2.1 Hasil Uji Kriteria Ekonomi IV.2.2 Hasil Uji Kriteria Statistik IV Uji t IV Uji F IV Uji koefisien determinasi (R 2 ) IV.2.3 Hasil Uji Kriteria Asumsi Klasik (Uji Ekonometrik) IV Uji multikolinieritas IV Uji heteroskedastisitas IV.3 Hasil Pemilihan Model... 58

13 x IV.4 Evaluasi Model IV.5 Analisis Model Terpilih untuk Mengestimasi Nilai Tanah IV.6 Analisis Perbandingan Antara Nilai Tanah Hasil Analisis dengan Nilai Tanah Berdasar ZNT Eksisting (KPPBB Sidoarjo) IV.7 Perbandingan Pola Tingkat Nilai Tanah Hasil Analisis dengan Pola ZNT Eksisting Menggunakan Analisis Kontur Nilai Tanah 65 IV.8 Pengaruh Faktor-faktor Penentu Nilai Tanah terhadap Pola Tingkat Nilai Tanah Hasil Analisis Menggunakan Analisis Kontur Nilai Tanah IV.9 Analisis Keunggulan dan Kelemahan Nilai Tanah Hasil Analisis Dengan Kelas Tanah Eksisting (KPPBB Sidoarjo) Bab V Kesimpulan dan Saran V.1 Kesimpulan V.2 Saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN... 79

14 xi DAFTAR LAMPIRAN Hal. Lampiran A Daftar Nama Desa/Kelurahan di Kecamatan Porong, Jabon dan Tanggulangin, Kabupaten Sidoarjo Lampiran B Contoh Peta Bidang Tanah Lampiran C Contoh Peta Centroid Bidang Tanah Lampiran D Contoh Peta Penggunaan Lahan Lampiran E Contoh Peta Jaringan Jalan Lampiran F Peta Area Terdampak Lampiran G Peta Relokasi Infrastruktur dalam Format MapInfo Lampiran H Penyesuaian Waktu Transaksi dan Jenis Data Lampiran I Contoh Perhitungan Harga Data Transaksi Lampiran J Hasil Pemrosesan Kuesioner untuk Perhitungan Bobot Kriteria Lampiran K Pengolahan Kuesioner untuk Perhitungan Skor Jenis Penggunaan Lahan Lampiran L Contoh Perhitungan Tingkat Kualitas Lahan Lampiran M Peta Nilai Tanah Hasil Analisis Penilai KPPBB Sidoarjo Lampiran N Perhitungan Chi Kuadrat Lampiran O Hasil Proses Regresi Lampiran P Hasil Perhitungan COV dan PRD Lampiran Q Tabel Klasifikasi, Penggolongan dan Ketentuan Nilai Jual Tanah Lampiran R Contoh Hasil Perhitungan Nilai Tanah Tiap Bidang tanah, Klasifikasi dan Kelas Tanah Lampiran S Peta Nilai Tanah Berdasarkan ZNT Eksisting Lampiran T Peta Nilai Tanah Hasil Analisis Penelitian Lampiran U Peta Penggunaan Lahan Lampiran V Contoh Peta Zona Nilai Tanah Berdasarkan Hasil Analisis Penelitian Lampiran W Contoh Peta Zona Nilai Tanah Berdasarkan Hasil Analisis Penilai KPPBB Sidoarjo

15 xii DAFTAR GAMBAR Hal. Gambar I.1 Metode Penelitian... 7 Gambar II.1 Matriks Perbandingan Berpasangan Gambar III.1 Peta Lokasi Penelitian Gambar III.2 Wilayah Desa-desa Terkena Genangan Lumpur Gambar III.3 Skenario Proses Penelitian Gambar III.4 Hierarki Perhitungan Tingkat Kualitas Bidang Tanah Gambar III.5 Hierarki Bobot Kriteria Global Gambar III.6 Peta Nilai Tanah Tahun 2008 Hasil Analisis Penelitian Gambar IV.1 Scatterplot uji heteroskedastisitas Gambar IV.2 Perbedaan Nilai Tanah Data Sampel dengan Hasil Estimasi 62 Gambar IV.3 Perbedaan ZNT Estimasi dengan ZNT KPPBB Sidoarjo (Kec.Porong) Gambar IV.4 Perbedaan ZNT Estimasi dengan ZNT KPPBB Sidoarjo (Kec.Kec.Jabon) Gambar IV.5 Perbedaan ZNT Estimasi dengan ZNT KPPBB Sidoarjo (Kec.Kec.Tanggulangin) Gambar IV.6 Pengaruh Faktor Jarak Bidang ke Jalan Arteri terhadap Pola Tingkat Nilai Tanah Hasil Analisis Gambar IV.7 Pengaruh Faktor Jarak Bidang ke CBD terhadap Pola Tingkat Nilai Tanah Hasil Analisis Gambar IV.8 Pengaruh Faktor Penggunaan Lahan terhadap Pola Tingkat Nilai Tanah Hasil Analisis Gambar IV.9 Pengaruh Faktor Jarak Bidang ke Jalan Desa terhadap Pola Tingkat Nilai Tanah Hasil Analisis Gambar IV.10 Interpolasi Nilai Tanah Dekat Area Terdampak Gambar IV.11 Peta 3-D Tingkat Nilai tanah Berdasarkan ZNT Eksisting.. 70 Gambar IV.12 Peta 3-D Tingkat Nilai tanah Berdasarkan Hasil Analisis... 71

16 xiii DAFTAR TABEL Hal. Tabel II.1 Skala Penilaian Perbandingan Berpasangan Tabel II.2 Nilai Indeks Random Tabel III.1 Jenis Bangunan Tabel III.2 Bobot Kriteria Global Tabel III.3 Skor Jenis Penggunaan Lahan Tabel III.4 Jarak dan Skor Buffer Jarak dari Relokasi Infrastruktur Tabel IV.1 Hasil Uji Kriteria Ekonomi Tabel IV.2 Hasil uji t Tabel IV.3 Ringkasan hasil uji multikolinieritas dengan nilai VIF Tabel IV.4 Rangkuman hasil pengujian Tabel IV.5 Ringkasan model terpilih (model log-log)... 59

17 xiv DAFTAR SINGKATAN Singkatan Nama Pemakaian pertama kali pada halaman AHP Analytical Hierarchy Process... 3 AIREA American Institute of Real Estate Appraisers... 9 BLUE Best Linear Unbias Estimator BPHTB Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan... 1 CBD Central Business District... 4 COV Coeffisient Of Variation DBKB Daftar Biaya Komponen Bangunan DHKP Daftar Himpunan Ketetapan Pajak DJP Direktorat Jenderal Pajak KMK Keputusan Menteri Keuangan KPPBB Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan... 4 NIR Nilai Indikasi Rata-rata NJOP Nilai Jual Objek Pajak OLS Ordinary Least Squarest PBB Pajak Bumi dan Bangunan... 1 Perpres Peraturan Presiden... 1 PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah... 4 PRD Price Related Diferential SIG Sistem Informasi Geografis... 4 SISMIOP Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak UU Undang Undang... 1 VIF Variance Inflation Factor ZNT Zona Nilai Tanah... 14

18 xv DAFTAR ISTILAH Istilah Arti Pemakaian pertama kali pada halaman KEP-533/PJ/ Surat Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor KEP-533/PJ/2000 tanggal 20 Desember 2000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pendaftaran, Pendataan dan Penilaian Objek dan Subjek PBB dalam rangka Pembentukan dan/atau Pemeliharaan Basis Data Sismiop... 4 KMK No.523/- KMK.04/1998 Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 523/KMK.04/1998 tanggal 18 Desember 1998 tentang Penentuan Klasifikasi dan Besarnya Nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perpres No.14 Tahun 2007 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 14 Tahun 2007 tanggal 22 Maret 2007 tentang Badan Penanggulangan Lumpur Sidoarjo... 1 SE-55/PJ.6/ Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE- 55/PJ.6/1999 tanggal 31 Agustus 1999 tentang Petunjuk Teknis Analisa Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata... 5 UU No 12 Tahun 1985 Undang Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 1985 diundangkan tanggal 27 Desember 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan... 1

19 xvi UU No 12 Tahun 1994 Undang Undang Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 1994 diundangkan tanggal 9 Nopember 1994 tentang Perubahan atas Undang Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan... 1 UU No 21 Tahun 1997 Undang Undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 1997 diundangkan tanggal 29 Mei 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan... 1 UU No 20 Tahun 2000 Undang Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2000 diundangkan tanggal 2 Agustus 2000 tentang Perubahan atas Undang Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan... 1