BAB IV GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI

Transkripsi

1 BAB IV GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI Dalam rangka membantu tercapainya tujuan studi, perlu pula diketahui dan dikenali mengenai kondisi beberapa area atau obyek yang terkait dengan studi. Untuk itu, bab ini menguraikan beberapa gambaran umum, salah satunya adalah mengenai pengembangan Bumi Serpong Damai (BSD), yang menjadi obyek pengembangan lahan skala besar untuk penelitian ini. Di samping itu juga diuraikan mengenai gambaran umum empat kelurahan yang dipilih sebagai wilayah studi, yaitu Kelurahan Rawa Mekar Jaya, Kelurahan Rawabuntu, Kelurahan Jelupang dan Kelurahan Cilenggang. IV.1. Pengembangan Bumi Serpong Damai (BSD) Pada sub-bab ini dijelaskan mengenai hal-hal yang melatar belakangi dikembangkannya BSD, tujuan pengembangan BSD, pihak-pihak yang terlibat dalam pengembangan BSD, area yang masuk dalam pengembangan BSD, tahap pengembangan BSD, serta realisasi pengembangan BSD yang meliputi wisma (hunian), karya (pekerjaan, bisnis dan industri), suka (fasilitas umum dan fasilitas sosial), marga (infrastruktur) dan penyempurna (pelengkap) yang ada di kawasan BSD. IV.1.1. Latar Belakang Pengembangan Bumi Serpong Damai (BSD) Seperti yang dijelaskan sebelumnya, pengembangan lahan skala besar mampu membawa perubahan bagi kawasan pengembangan itu sendiri maupun area di sekitarnya. Hal ini pula tampaknya terjadi pada pengembangan lahan skala besar BSD. Sehubungan dengan perubahan tersebut perlu diketahui beberapa hal yang mempengaruhi asal mula dikembangkannya BSD. Pertumbuhan kota yang sangat pesat serta berbagai permasalahan perkotaan yang semakin rumit untuk ditangani merupakan sebagian faktor yang mempengaruhi cikal bakal BSD. Lebih lanjut, berikut adalah faktor-faktor lainnya yang turut melatarbelakangi pembangunan maupun pengembangan Bumi Serpong Damai (Pre Study Report Executive Summary Kota Mandiri Bumi Serpong Damai, 1985 dan PT. BSD, 2006) : 51

2 Urbanisasi pada DKI Jakarta dan JABOTABEK Urbanisasi yang tinggi merupakan hal yang tidak terlepas dari perkembangan kota-kota besar di Indonesia, salah satunya seperti yang terjadi pada wilayah JABOTABEK. Peningkatan jumlah penduduk yang cepat dan cenderung mengelompok di wilayah Jakarta merupakan tekanan berat bagi DKI Jakarta dan sekitarnya, terutama dalam memenuhi tuntutan kebutuhan penduduk seperti perumahan, air bersih, listrik dan sarana dasar permukiman lainnya. Guna memenuhi tuntutan tersebut, maka kemudian tumbuh usaha-usaha swasta yang bergelut di bidang penyediaan perumahan. Namun pengembangan perumahan tersebut dinilai belum berlandaskan pada perencanaan yang menyeluruh dan terpadu. Menyadari hal ini, beberapa perusahaan real estate menggalang keterpaduan dalam bentuk suatu konsorsium dan berupaya untuk mengatasi masalah tersebut dengan mencetuskan gagasan pengembangan sebuah kota baru melalui pembangunan BSD. Kebijaksanaan Pemerintah dalam Pengembangan Wilayah dan Kota Pada tingkat nasional terdapat kebijakan pemerintah yang dituangkan dalam Inpres Nomor 13 Tahun 1976 yang di antaranya membahas mengenai rencana pengembangan JABOTABEK. Kebijakan tersebut menekankan pola pertumbuhan pada poros timur-barat, dengan Kabupaten Bekasi dan Kabupaten Tangerang sebagai sub-pusat wilayah utama. Terkait dengan hal tersebut dibentuk suatu wilayah metropolitan dengan pusat kota induk DKI Jakarta dan beberapa kota di wilayah BOTABEK sebagai sub-pusat kotanya. Kebijakan tersebut kemudian juga didukung oleh kebijakan lainnya pada tataran regional, di antaranya RUTRP Serpong 1987, RUTRK Serpong /Perda Kabupaten Tingkat II Tangerang No. 4 Tahun 1989 dan Pola Dasar Pembangunan Daerah Tingkat II Tangerang Sesuai Inpres No. 13 Tahun 1976, Kabupaten Tangerang berfungsi sebagai penyangga DKI Jakarta, khususnya di bidang permukiman penduduk dan penangkal masuknya urbanisasi ke DKI Jakarta, melalui pengembangan pembangunan berbagai jenis industri dan proyek-proyek perumahan, termasuk proyek perumahan dalam skala besar atau kota baru (RUTRK Serpong 1989/Perda Kabupaten 52

3 Tangerang Tingkat II Tangerang No. 4 Tahun 1989). Melalui Pusat Pertumbuhan Serpong, yang berfungsi sebagai pembentuk keseimbangan antara pelayanan dan penjalaran pembangunan di Kabupaten Tangerang, Bumi Serpong Damai (BSD) mulai dikembangkan. Potensi lokasi Beberapa potensi lokasi atau tempat juga turut mempengaruhi pengembangan BSD, di antaranya adalah : - Lokasi yang strategis karena mudah dicapai serta jarak yang ideal, 25 km terhadap kota besar, 25 km dari Bandara Soekarno-Hatta dan 17 km dari Tangerang. - Kondisi awal dari lokasi BSD yang merupakan lahan non produktif, relatif tidak terdapat sawah dengan irigasi teknis, kepadatan rendah berkisar 10 jiwa / ha, telah ada infrastruktur dasar seperti sungai, jalan regional, kereta api, gas dan bandara yang mampu menunjang perkembangan permukiman ini selanjutnya. - Potensi perekonomian dengan adanya PUSPITEK, LAPAN, ITI, pusat pendidikan penerbangan di Curug serta kawasan industri manufaktur di Tangerang yang mampu membantu pembentukan perekonomian kota baru ini. - Kondisi tapak yang mendukung, salah satunya adalah dengan adanya Sungai Cisadane serta beberapa sungai lainnya memperlihatkan beragam variasi kekayaan visual yang khas untuk daerah ini. - Terdapat lahan pertanian produktif yang lokasinya tidak jauh dari wilayah ini. - Potensi permintaan perumahan. IV.1.2. Tujuan Pengembangan BSD Atas dasar pertimbangan atau latar belakang tersebut maka dibangunlah BSD dengan konsep kota baru yang dapat dijadikan sebagai alternatif tempat bermukim, bekerja, rekreasi, dengan semua kebutuhan dapat terpenuhi di dalamnya. BSD dikembangkan atas kerjasama pemerintah swasta masyarakat, untuk membentuk kota citra abad 21, sekaligus juga memberikan solusi bagi masalah perkotaan dan mengurangi tekanan bagi kota Jakarta dengan membangun 53

4 pusat-pusat kegiatan baru. BSD juga diupayakan sebagai suatu kota mandiri yang terencana, terintegrasi dan berwawasan lingkungan. Berdasarkan Buku Data dan Penjelasan Proyek Kota Baru Bumi Serpong Damai (Mei 1997 : 11) tujuan pembangunan BSD ini antara lain adalah : - Pengembangan kota baru yang mandiri, tempat orang-orang dapat bermukim, bekerja, berekreasi dan memenuhi segala kebutuhan hidupnya mulai lahir sampai meninggal. - Pengembangan kota abad 21 yang dapat memenuhi citra hidup manusia Indonesia menghadapi era globalisasi dan persaingan bebas. - Pengembangan kota yang dapat memberikan solusi terhadap masalah urbanisasi dan tekanan terhadap kota Jakarta. - Pengembangan kota yang inovatif dengan menciptakan standar perencanaan dan pola permukiman yang dapat menciptakan keseimbangan sosial dalam permukiman demi mencapai hubungan sosial yang harmonis. - Pengembangan kota yang terencana dan terintegrasi dengan kawasan sekitarnya serta memperhatikan wawasan lingkungan. IV.1.3. Pihak yang Terlibat dalam Pengembangan BSD BSD direncanakan, dibangun dan dikelola oleh PT. Bumi Serpong Damai yang berdiri pada tanggal 16 Januari 1984, terdiri dari 10 konsorsium pengembang swasta. 10 perusahaan yang masuk dalam konsorsium tersebut adalah PT. Serasi Niaga Sakti, PT. Anangga Pertiwi Megah, PT. Nirmala Indah Sakti, PT. Supra Veritas, PT. Bhineka Karya Pratama, PT. Simas Tunggal Centre, PT. Apta Citra Universal, PT. Aneka Karya Amarita, PT. Metropolitan Transcities Indonesia dan PT. Pembangunan Jaya. Pada perkembangan selanjutnya bergabung lagi tiga perusahaan, yaitu (PT. Bank Niaga, 2004 dalam Harmanurjeni, 2006): PT. Paraga Artamida, PT. Holdiko Perkasa dan PT. Warner Investment Bhd. Pada tahun 2004, pemegang saham terbesar PT. BSD adalah Sinar Mas Group, yaitu sebesar 57,43 persen (PT. Pemeringkat Indonesia, 2004 dalam Harmanurjeni, 2006). Dalam pembuatan masterplan pembangunan Kota Baru BSD, PT. BSD dibantu beberapa konsultan internasional ternama seperti Pasific Consultant International, Japan City Planning Inc., Nihon Architect Engineer and Consultant Inc. dan juga Doxiadis. Pasific Consultant International yang merupakan konsorsium konsultan 54

5 Jepang membuat disain Master Plan BSD. Doxiadis Associates dari Athena Yunani melakukan pembangunan selanjutnya. John Portman and Associates asal Amerika mendisain CBD (Central Bussiness District). Aspinwall Clouston yang berasal dari Singapura mendisain central park. IV.1.4. Area Pengembangan BSD Kawasan BSD diresmikan pada tanggal 16 Januari 1989, dengan luas keseluruhan lahan BSD adalah ± Ha, meliputi 20 desa/kelurahan (Prasidha, 1999 dan PT. BSD, 2006) yang ada pada empat kecamatan di Kabupaten Tangerang. Keempat kecamatan tersebut adalah (Harmanurjeni, 2006) : Kecamatan Serpong, Cisauk, Pagedangan dan Legok. Sedangkan kelurahan-kelurahan yang termasuk dalam area pengembangan BSD ini adalah sebagai berikut (Prasidha, 1999 dan PT. BSD, 2006) : 1) Lengkong Gudang Barat 2) Lengkong Gudang Timur 3) Lengkong Wetan 4) Serpong 5) Cilenggang 6) Rawabuntu 7) Sampora 8) Setu 9) Ciater 10) Buaran 11) Kademangan 12) Cisauk 13) Situgadung 14) Kadusirung 15) Lengkong Kulon 16) Pagedangan 17) Cijantra 18) Cicalengka 19) Jatake 20) Legok Adapun untuk Kelurahan Jelupang Kecamatan Serpong tidak termasuk dalam SK Ijin Lokasi, namun termasuk dalam wilayah pengembangan BSD (Harmanurjeni, 2006). BSD terletak di daerah Kabupaten Tangerang, sekitar 27 km sebelah barat daya Jakarta, dan akan merupakan bagian dari Kota Serpong yang baru, seperti yang tercantum dalam Revisi RUTRK Serpong (Perda Kabupaten Tangerang No. 4 Tahun 1996 tentang Revisi Rencana Umum Tata Ruang Kota Serpong). Sesuai dengan Pola Dasar Pembangunan Nasional di Kabupaten Tangerang, Kota Serpong berperan sebagai pusat pengembangan utama Wilayah Pengembangan V Kabupaten Tangerang dengan fungsi utama sebagai pusat permukiman, pusat perdagangan dan jasa, kota ilmu pengetahuan, serta pusat budaya dan rekreasi, sedangkan Kabupaten Tangerang sendiri berfungsi untuk menampung limpahan penduduk DKI Jakarta, menampung kegiatan industri dan menampung kegiatan 55

6 perdagangan. Sementara itu pengembangan BSD termasuk dalam wilayah BWK V dan BWK VI di Kota Serpong. Wilayah ini merupakan wilayah terluas dari seluruh wilayah pengembangan Kota Serpong (sekitar 40%), dengan luas ha dari total ,6 ha (Harmanurjeni, 2006). Orientasi BSD Sumber: PT. BSD, 2006 Gambar IV.1. Orientasi Pengembangan BSD Wilayah pengembangan BSD (kawasan Serpong) ini sebelumnya merupakan lahan tidak produktif yang diselingi dengan kebun karet, sepi dan jauh dari keramaian, namun sejak tahun 1990 ketika BSD mulai dihuni, kawasan ini pun jadi ramai. Dulunya BSD juga sempat dikenal sebagai kota BTN, karena pada awal kemunculannya BSD ingin membangun population base terlebih dahulu dengan menjual rumah-rumah kecil. IV.1.5. Tahap Pengembangan BSD Dalam rangka pengembangan BSD sebagai sebuah kota baru dibuat tiga kemungkinan / skenario perkembangan BSD, yaitu (Pre Study Report Executive Summary Kota Mandiri Bumi Serpong Damai, 1985 dan Harmanurjeni, 2006) : a) Skenario Inti Perkotaan BSD sebagai kota swasembada penuh, dengan pusat kegiatan ekonomi yang kuat dan berperan sebagai bagian yang tak terpisahkan dari ekonomi regional. Dalam skenario ini, BSD berperan sepenuhnya menjadi sebuah kota yang mandiri. 56

7 b) Skenario Sub-Pusat Regional BSD berperan sebagai sub-pusat di Kabupaten Tangerang dan mempunyai peranan penting bagi wilayah sekitarnya. Melalui skenario ini BSD lebih diarahkan sebagai sebuah kota satelit yang menunjang keberadaan kota induknya. c) Skenario Kota Asrama BSD berperan sebagai kawasan permukiman yang luas dan merupakan bagian dari urbanisasi kota Jakarta. Untuk mewujudkan kota baru BSD yang swasembada, maka diantara ketiga kemungkinan di atas, skenario yang dipilih atau yang diprioritaskan adalah skenario inti perkotaan. Dalam skenario ini, CBD merupakan penggerak utama yang diharapkan dapat membuka peluang kesempatan kerja, menumbuhkan kegiatan komersial berskala besar, menciptakan struktur ketenaga-kerjaan lokal yang sehat, menambah daya tarik kota, memacu laju pertumbuhan dan meningkatkan nilai tambah lahan. Dengan skenario ini diharapkan pula terjadi suatu perkembangan rumah yang melompat (skipped development) langsung ke Serpong (Pre Study Report Executive Summary Kota Mandiri Bumi Serpong Damai, 1985), sehingga BSD mampu menyerap permintaan rumah dalam jumlah besar. Pada awalnya, dalam rangka mewujudkan skenario inti perkotaan maka pengembangan BSD direncanakan dalam tiga tahap, yaitu (Pre Study Report Executive Summary Kota Mandiri Bumi Serpong Damai, 1985): a) Tahap I atau Tahap Persiapan ( ) Pada tahap ini akan dilakukan pembangunan perumahan dari berbagai kelas beserta sarana dan prasarananya, pembangunan jalan yang menghubungkan Jakarta dengan Serpong mulai dirintis, dan dilakukan perintisan kerjasama dengan pemerintah maupun lembaga-lembaga dan badan usaha milik pemerintah, serta pihak-pihak swasta lainnya. b) Tahap II atau Tahap Pemacuan ( ) Pada tahap ini jalan arteri Jakarta Serpong diperkirakan telah rampung, dimulainya pengembangan CBD, jika dimungkinkan beberapa fungsi 57

8 kepemerintahan pindah ke BSD, mulai dibangunnya lembaga-lembaga pendidikan tinggi, riset serta industri canggih, adanya usulan suatu sistem transportasi baru (New Transportation System NTS). c) Tahap III atau Tahap Pemantapan ( ) Pada tahap ini kehidupan sektor bisnis dan komersial diperkirakan sudah lebih mantap sehingga CBD sudah mulai terwujud secara nyata, mekanisme administratif diperkirakan lebih mapan dan pencapaian titik impas bagi keseluruhan proyek BSD. d) Tahap IV atau Tahap Pematangan (2005-seterusnya) Pada tahap ini BSD diharapkan telah memiliki peran yang lebih dominan di wilayah JABOTABEK serta memiliki dinamika pertumbuhannya sendiri. Adapun untuk pembangunannya sendiri terdapat tiga tahapan yang akan dilaksanakan, yaitu (Perda Kabupaten Tangerang No. 4/1989 dalam Prasidha, 1999; 69) : 1) Tahap I (Persiapan), seluas Ha ( ) 2) Tahap II (Akselerasi), seluas Ha ( ) 3) Tahap III (Konsolidasi), seluas Ha ( ) Rencana Guna Lahan Pengembangan BSD Sumber: Master Plan PT. BSD Gambar IV.2. Rencana Guna Lahan Pengembangan BSD 58

9 Tahap Pengembangan BSD Sumber: PT. BSD Gambar IV.3. Tahap Pengembangan BSD Akan tetapi oleh karena adanya faktor-faktor lain yang juga turut mempengaruhi pelaksanaan pengembangan ini, salah satunya adalah faktor kondisi perekonomian Indonesia yang pernah terpuruk karena krisis moneter, sehingga tahap-tahap pembangunan BSD diperbaharui lagi menjadi (PT. BSD, 2006 dalam Harmanurjeni, 2006) : 1) Tahap I (Persiapan), seluas Ha ( ) 2) Tahap II (Akselerasi), seluas Ha ( ) 3) Tahap III (Konsolidasi), seluas Ha ( ) IV.1.6. Realisasi Pengembangan BSD Dari keseluruhan luas lahan pengembangan (6.000 hektar) sekitar hektar, yang juga merupakan bagian dari tahap I, telah dikembangkan. Tahap pertama pengembangan BSD tersebut diawali dengan pembangunan perumahan, terutama tipe hunian kecil, kemudian diikuti oleh tipe hunian lainnya. Area yang telah terbangun tersebut meliputi sembilan kelurahan di Kecamatan Serpong, yaitu Jelupang, Lengkong Wetan, Lengkong Gudang Barat, Lengkong Gudang Timur, Cilenggang, Rawabuntu, Serpong, Ciater dan Buaran, serta satu kelurahan di Kecamatan Cisauk, yaitu Setu (Harmanurjeni, 2006). Sementara itu saat ini sebagian dari rencana pada tahap II juga telah dijalankan, yaitu kawasan niaga terpadu (CBD) dan kawasan industri hi-tech atau taman tekno yang bebas polusi. 59

10 Dari berbagai wilayah yang masuk dalam realisasi pengembangan BSD tersebut, ada beberapa di antaranya yang merupakan wilayah studi, yaitu Kelurahan Jelupang dan Rawabuntu. Lebih jelasnya mengenai pembahasan keberadaan pengembangan lahan BSD pada wilayah studi, dapat dilihat pada bagian IV BSD menggunakan lima unsur dasar kelengkapan kota dalam merealisasikan konsep pengembangannya, kelima unsur tersebut adalah wisma, karya, suka, marga dan penyempurna (PT. BSD, 2005). Berikut beberapa realisasi pengembangan BSD melalui kelima unsur tersebut (PT. BSD, 2006, Harmanurjeni, 2006 dan Ginanjar, 2006) : A. Wisma (hunian) Hunian tersebar di semua kelurahan yang telah terbangun. Ada beberapa tipe hunian yang disediakan BSD untuk mengakomodasi seluruh lapisan masyarakat. Tipe hunian tersebut terdiri dari hunian besar, menengah, kecil dan Perumnas. Masing-masing tipe hunian tersebut tersebar di berbagai sektor perumahan yang ada di BSD. Mengenai tipe hunian beserta sektornya dapat dilihat pada Lampiran C. B. Karya (Pekerjaan, Bisnis dan Industri) BSD dalam perkembangannya tidak hanya dikenal sebagai kawasan permukiman saja tetapi juga menjadi tempat untuk bekerja, berbisnis, melakukan usaha / wiraswasta dan sebagainya. Untuk unsur karya, BSD memiliki kawasan industri yang berada di Kelurahan Setu dan Buaran. Kawasan yang telah dikembangkan sesuai dengan ijin lokasi ini dikenal dengan nama Taman Tekno (Techno Park), dengan luas lahan terbangun sebesar 158 ha. Kawasan ini merupakan kawasan industri bebas polusi yang terletak di belahan selatan BSD, berupa pabrik-pabrik yang dilengkapi dengan fasilitas pergudangan, infrastruktur yang baik dan peduli lingkungan. Terdapat 15 perusahaan yang telah beraktivitas di kawasan ini. Nama-nama perusahaan tersebut dapat dilihat pada Tabel IV.1. Selain itu unsur karya di BSD ini juga didukung oleh adanya kawasan komersial dan perkantoran yang terdapat di Kelurahan Lengkong Wetan, Lengkong Gudang Barat dan Lengkong Gudang Timur. Kawasan komersial BSD terbagi menjadi tiga, yaitu Kawasan Niaga Terpadu, Kawasan Pusat 60

11 Perbelanjaan serta Kawasan Ruko. Kawasan Niaga Terpadu masih dalam proses perencanaan, yang di dalamnya akan terdapat Water Parks, hotel, superstores, dan perkantoran. Sementara itu Kawasan Pusat Perbelanjaan sebagian telah terbangun, yaitu BSD Plaza, ITC, Carefour, serta BSD Time Square yang masih dalam proses pembangunan (PT. BSD, 2005 dalam Harmanurjeni, 2006). Sedangkan Kawasan Ruko tersebar di area pengembangan BSD, khususnya di jalan-jalan arteri dan kolektor. Tabel IV.1. Nama-nama Perusahaan di Taman Tekno (Techno Park) No. Nama Perusahaan Lapangan Usaha Negara 1 PT. Abdi Bangsa Percetakan Indonesia 2 PT. Behn Meyer Indonesia Fragrance Jerman 3 PT. Bauma Smarty Teknika Smart Card Indonesia 4 PT. Dharmawan Wiganda Perlengkapan elektronik Indonesia 5 PT. Dupalindo Perkasa Laminated material Indonesia 6 Festo Mesin tenaga angin Jerman 7 PT. Gillette Indonesia Produksi pisau cukur dan bolpoin Amerika Serikat 8 Imperial Printing Percetakan Indonesia 9 PT. Induktorindo Utama Mini trafo Jerman 10 PT. Yasulor Indonesia Kosmetik Perancis 11 PT. Merck Indonesia Farmasi Jerman 12 Paul Buana Indonesia Produk kertas Jerman 13 PT. Boehringer Ingelheim Ind. Farmasi Jerman 14 PT. Supreme Elektro Kontak Perlengkapan elektronik Perancis 15 PT. Häfele Indotama Perlengkapan elektronik Jerman Sumber : PT. BSD, 2005 dan German Centre, 2006 dalam Harmanurjeni, 2006 Di samping itu, BSD juga memiliki CBD yang menunjang unsur karya. Di antaranya yang telah beroperasi adalah civic centre, berfungsi sebagai tempat pelayanan jasa publik, yang meliputi Perusahaan Listrik Negara (PLN), PT. Telkom, Kantor Pajak, pelayanan keamanan, Samsat, stasiun pom bensin dan Wisma BSD. Selain itu juga terdapat German Centre yang merupakan pusat pelayanan industri dan bisnis Jerman sekaligus berfungsi sebagai perkantoran. Ada sampai dengan akhir tahun 2006 terdapat 33 perusahaan yang berada di German Centre ini (nama-nama perusahaan dapat dilihat pada Lampiran C). CBD lainnya yang terdapat di BSD adalah gedung perkantoran Grha Telekomunikasi, yang di dalamnya terdapat Kantor Pemasaran BSD dan juga kantor-kantor dari tujuh perusahaan (nama-nama perusahaan dapat dilihat pada Lampiran C). C. Suka (Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial) Berbagai jenis fasilitas disediakan dalam pengembangan BSD, mulai dari fasilitas pendidikan, kesehatan, peribadatan, keamanan, olahraga sampai 61

12 dengan rekreasi. Beragam fasilitas tersebar di seluruh area pengembangan yang kini telah terbangun. Khusus untuk area rekreasi terdapat di Kelurahan Lengkong Gudang Barat dan Lengkong Gudang Timur. Lebih jelasnya realisasi berbagai fasilitas tersebut dapat dilihat pada Lampiran C. D. Marga (Infrastruktur) BSD didukung dengan berbagai infrastruktur pendukung, di antaranya adalah jalan tol Jakarta Serpong dan Jakarta Merak, jaringan jalan, jembatan, jembatan penyeberangan orang, halte, terminal bis, overpass, underpass, sistem drainase, saluran air hujan, manajemen air around-the-block, listrik, jaringan TV kabel, sistem telekomunikasi dengan fiber-optic dan berbagai fasilitas lainnya (dapat dilihat pada Tabel Realisasi Pembangunan BSD di Lampiran C). E. Penyempurna (Pelengkap) Untuk unsur terakhir ini BSD berupaya untuk peduli terhadap masalah sosial dan lingkungan, salah satunya melalui penyediaan ruang terbuka hijau dan ruang-ruang interaksi sosial (Buletin BSD, 1995 dalam Prasidha, 1999). Adapun realisasi pengembangan yang berhubungan dengan unsur ini di antaranya adalah kolam-kolam yang dibangun teratur agar dapat mencegah banjir, area pembuangan dan pendaur-ulangan sampah, Taman Kota dan sebagainya. BSD merupakan hunian skala besar yang ditujukan menjadi sebuah kota mandiri dengan ciri kelengkapan sarana-prasarana dan fasilitas bagi warganya, termasuk adanya basis ekonomi kota yang memungkinkan 60-70% angkatan kerja yang ada di BSD juga bekerja di kawasan BSD. Berdasarkan data yang diperoleh, sampai dengan tahun 2006 terdapat 40% penduduk BSD yang bekerja di BSD (PT. BSD, 2006 dalam Harmanurjeni, 2006). BSD dibangun untuk memenuhi segala kebutuhan manusia mulai lahir hingga meninggal dengan berbagai fasilitas yang disediakan. Lebih jelasnya mengenai berbagai bentuk realisasi pembangunan BSD ( ), dapat dilihat melalui Lampiran C. 62

13 Area Terbangun / Pengembangan BSD sampai dengan Tahun 2004 Sumber: PT. BSD, 2006 Gambar IV.4. Area Terbangun BSD sampai dengan Tahun 2004 IV.2. Gambaran Umum Kecamatan Serpong dan Kelurahan Wilayah Studi Untuk lebih mengenal wilayah studi, berikut ini dijelaskan secara singkat mengenai gambaran Kecamatan Serpong serta gambaran empat kelurahan yang dipilih sebagai wilayah studi, yakni Kelurahan Rawa Mekar Jaya, Kelurahan Rawabuntu, Kelurahan Jelupang dan Kelurahan Cilenggang. Penjelasan meliputi beberapa hal, di antaranya adalah mengenai luas, batas administratif, jumlah penduduk, sarana prasarana, dan sebagainya. Adapun terkait dengan tema pengembangan lahan skala besar BSD, pada bagian terakhir sub-bab ini, dijelaskan juga mengenai keberadaan pengembangan lahan BSD pada masingmasing kelurahan wilayah studi. IV.2.1. Gambaran Umum Kecamatan Serpong Kecamatan Serpong merupakan salah satu wilayah pemerintahan yang ada di Kabupaten Tangerang Propinsi Banten. Kecamatan ini memiliki luas wilayah 4.599,798 ha, dengan batas wilayah : - Sebelah utara berbatasan dengan : Kecamatan Cipondoh Kota Tangerang - Sebelah selatan berbatasan dengan : Kecamatan Cisauk dan Pamulang 63

14 - Sebelah barat berbatasan dengan : Kecamatan Cisauk dan Pagedangan - Sebelah timur berbatasan dengan : Kecamatan Ciputat dan Pondok Aren Tabel IV.2. Luas Wilayah Kelurahan-kelurahan di Kecamatan Serpong No. Nama Kelurahan Luas (ha) 1 Jelupang 350,000 2 Pondok Jagung 209,430 3 Cilenggang 164,706 4 Ciater 652,000 5 Serpong 198,200 6 Pakulonan 221,000 7 Lengkong Gudang 400,000 8 Buaran 370,025 9 Paku Alam 288, Rawa Mekar Jaya 269, Lengkong Wetan 250, Rawabuntu 372, Lengkong Gudang Timur 262, Pondok Jagung Timur 230, Paku Jaya 143, Lengkong Karya 218,240 Luas Kecamatan Serpong 4.599,798 Sumber : Laporan Bulanan Umum Kecamatan Serpong Tahun 2005 dan Selayang Pandang Kecamatan Serpong Tahun 2005 Kecamatan Serpong Sumber: Kantor Kecamatan Serpong, 2006 Gambar IV.5. Wilayah Kecamatan Serpong Kabupaten Tangerang 64

15 Wilayah Kecamatan Serpong meliputi 16 kelurahan yakni : Kelurahan Buaran, Ciater, Rawabuntu, Serpong, Lengkong Gudang, Cilenggang, Pondok Jagung, Pakulonan, Lengkong Wetan, Pakujaya, Jelupang, Rawa Mekar Jaya, Pakualam, Lengkong Gudang Timur, Pondok Jagung Timur dan Lengkong Karya. Kelurahan-kelurahan tersebut baru mengalami perubahan status dari desa menjadi kelurahan pada tahun 2005 yang lalu. Kecamatan Serpong ini juga tediri atas 72 dusun, 130 RW dan 582 RT. Luas wilayah Kecamatan Serpong berdasarkan masing-masing kelurahan, dapat dilhat pada Tabel IV.2. Sementara itu, berkaitan dengan kependudukan, jumlah penduduk Kecamatan Serpong secara umum terus mengalami peningkatan. Perubahan jumlah penduduk Kecamatan Serpong dalam lima tahun terakhir ( ) dapat dilihat melalui Tabel IV.3. Kecamatan Serpong juga dilengkapi dengan berbagai sarana dan prasarana, seperti sarana peribadatan, pendidikan, kesehatan, perdagangan dan sebagainya. Lebih jelasnya mengenai jenis-jenis sarana dan prasarana yang ada di Kecamatan Serpong, dapat dilihat pada bagian Lampiran C. Tabel IV.3. Jumlah Penduduk Kecamatan Serpong ( ) Tahun Jumlah penduduk Laki-laki Perempuan Total Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Sumber : Kabupaten Tangerang Dalam Angka Tahun 2001, 2002, 2003, 2004 serta Laporan Registrasi Kependudukan Kecamatan Serpong Tahun 2005 dan 2006 IV.2.2. Gambaran Umum Kelurahan Rawa Mekar Jaya, Rawabuntu, Jelupang dan Cilenggang Seperti yang telah dijelaskan pada sub-bab III.2., dalam rangka memfokuskan tujuan studi serta untuk memudahkan proses pengumpulan data, dari 16 kelurahan yang ada di Kecamatan Serpong dipilih empat kelurahan yang dianggap mampu mewakili wilayah sekitar pengembangan lahan skala besar BSD, sekaligus juga untuk membantu tercapainya tujuan studi ini. Keempat kelurahan tersebut adalah Kelurahan Rawa Mekar Jaya, Kelurahan Rawabuntu, Kelurahan Jelupang dan Kelurahan Cilenggang. Berikut dijelaskan gambaran umum masing-masing 65

16 kelurahan, di antaranya adalah mengenai luas, batas administratif, pemekaran, topografi, kependudukan, orbitasi, sarana dan prasarana, serta keberadaan pengembangan lahan BSD pada masing-masing kelurahan. IV Luas wilayah dan lokasi Berikut adalah gambaran luas wilayah dan lokasi kelurahan-kelurahan yang masuk dalam wilayah studi: Kelurahan Rawa Mekar Jaya Secara administratif Kelurahan Rawa Mekar Jaya terdiri dari 9 RW dan 52 RT. Kelurahan ini memiliki luas sekitar 269,3 ha. Adapun batas-batas administratif Kelurahan Rawa Mekar Jaya adalah sebagai berikut : - Sebelah utara berbatasan dengan Kelurahan Lengkong Gudang Timur. - Sebelah selatan berbatasan dengan Kelurahan Ciater. - Sebelah timur berbatasan dengan Kecamatan Ciputat. - Sebelah barat berbatasan dengan Kelurahan Rawa Buntu. Kelurahan Rawabuntu Kelurahan Rawabuntu terdiri atas 89 RT dan 17 RW. Adapun luas kelurahan meliputi ha dengan batas-batas sebagai berikut : - Sebelah utara berbatasan dengan : Kelurahan Lengkong Gudang - Sebelah selatan berbatasan dengan : Kelurahan Ciater - Sebelah timur berbatasan dengan : Kelurahan Rawa Mekar Jaya - Sebelah barat berbatasan dengan : Kelurahan Serpong dan Cilenggang Kelurahan Jelupang Jelupang memiliki luas sebesar ± 350 Ha terdiri dari 11 RW dan 65 RT dengan batas-batas : - Sebelah utara berbatasan dengan : Kelurahan Pondok Jagung Timur - Sebelah selatan berbatasan dengan : Kelurahan Lengkong Karya - Sebelah timur berbatasan dengan : Kelurahan Perigi Baru Kecamatan Ciledug - Sebelah barat berbatasan dengan : Kelurahan Pondok Jagung dan Lengkong Karya Kelurahan Cilenggang Kelurahan Cilenggang meliputi 14 RT dan 5 RW. Kelurahan ini memiliki luas wilayah 164,706 Ha. dengan batas-batas sebagai berikut : 66

17 - Sebelah utara berbatasan dengan : Kelurahan Lengkong Gudang - Sebelah selatan berbatasan dengan : Kelurahan Serpong - Sebelah timur berbatasan dengan : Kelurahan Rawa Buntu - Sebelah barat berbatasan dengan : Desa Sampora IV Pemekaran wilayah Kelurahan Rawa Mekar Jaya dimekarkan pada tanggal 20 April Dulunya wilayah Kelurahan ini termasuk dalam wilayah Kelurahan Rawabuntu. Kelurahan Jelupang juga pernah mengalami pemekaran pada 6 Desember Sedangkan Kelurahan Cilenggang merupakan pemekaran dari Desa Serpong (sekarang Kelurahan Serpong) pada tahun Sementara itu, seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, kelurahan-kelurahan ini baru berubah status dari desa menjadi kelurahan pada tahun IV Kependudukan Perubahan jumlah penduduk di masing-masing kelurahan pada tahun 2001, 2003, 2004, 2005 dan 2006 dapat dilihat melalui dan Gambar IV.6 dan Tabel IV.4. 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 Kelurahan Raw a Mekar Jaya Kelurahan Raw abuntu Kelurahan Jelupang Kelurahan Cilenggang 2, Sumber : - Profil Desa Kecamatan Serpong Kabupaten Tangerang Data Potensi Desa Tahun Data kependudukan tiap Kelurahan - Jumlah Penduduk Propinsi Banten Versi BPS ( 2003) - Pendataan Keluarga Kabupaten Tangerang Tahun Data Tahapan Keluarga Kabupaten Tangerang (2001) Gambar IV.6. Perubahan Jumlah Penduduk di Wilayah Studi ( ) Berdasarkan gambaran tersebut, secara keseluruhan jumlah penduduk terus meningkat dari tahun ke tahun. Dari tahun 2001 hingga 2005 jumlah penduduk terbesar terdapat pada Kelurahan Rawabuntu, sedangkan di tahun 2006 jumlah 67

18 penduduk Kelurahan Jelupang menjadi kelurahan dengan jumlah penduduk paling banyak dibandingkan tiga kelurahan lainnya. Sementara itu Kelurahan Cilenggang dari tahun 2003 hingga 2006 memiliki jumlah penduduk yang paling kecil dibandingkan tiga kelurahan lainnya. Peningkatan tampaknya tidak hanya dipengaruhi oleh pertumbuhan alami atau kelahiran saja, tetapi juga karena adanya migrasi ke dalam wilayah ini (migrasi akan dibahas lebih lanjut pada bagian V.1). Tabel IV.4. Jumlah Penduduk Kelurahan Wilayah Studi (2001, 2003, 2004, 2005 dan 2006) Kelurahan Jumlah penduduk Tahun 2001 Tahun 2003 Tahun 2004 Tahun 2005 Tahun 2006 Kelurahan Rawa Mekar Jaya Kelurahan Rawabuntu Kelurahan Jelupang Kelurahan Cilenggang Sumber : - Profil Desa Kecamatan Serpong Kabupaten Tangerang Data Potensi Desa Tahun Data kependudukan tiap Kelurahan - Jumlah Penduduk Propinsi Banten Versi BPS ( 2003) - Pendataan Keluarga Kabupaten Tangerang Tahun Data Tahapan Keluarga Kabupaten Tangerang (2001) Besar dan kecilnya jumlah penduduk di masing-masing kelurahan tampaknya juga terkait dengan pengembangan lahan yang dilakukan pada wilayah tersebut, Pengembangan menimbulkan arus migrasi bagi wilayah yang bersangkutan. Misalnya saja Kelurahan Rawabuntu dan Jelupang, yang mana memiliki jumlah penduduk yang relatif lebih banyak dibandingkan kelurahan wilayah studi lainnya, memiliki pengembangan lahan BSD maupun pengembangan lahan permukiman lain (seperti Melati Mas) yang cukup luas di dalamnya. Sementara itu, Kelurahan Rawa Mekar Jaya dan Cilenggang memiliki jumlah penduduk yang relatif lebih sedikit dibandingkan kelurahan lainnya, mengingat di kelurahan ini hanya terdapat sedikit pengembangan lahan di dalamnya. Sementara itu, gambaran jumlah penduduk kelurahan menurut mata pencaharian berdasarkan Data Isian Monografi dapat dilihat melalui Gambar IV.5. Berdasarkan gambaran data tersebut, sebagian besar mata pencaharian masyarakat di empat kelurahan wilayah studi berorientasi pada sektor sekunder dan tersier. Hal ini di antaranya dapat dilihat dari prosentase mata pencaharian pegawai swasta, buruh, pedagang, PNS dan lain sebagainya. Sedangkan untuk sektor primer, berdasarkan data tersebut, sudah bukan merupakan sektor yang dominan 68

19 lagi, hal ini dapat dilihat dari nilai prosentase masyarakat yang bermata pencaharian petani. Lebih jelasnya mengenai perubahan mata pencaharian ini akan dibuktikan melalui hasil survei primer, dan dibahas lebih lanjut pada bagian V.2. Tabel IV.5. Jumlah Penduduk Kelurahan Wilayah Studi menurut Mata Pencaharian Tahun 2006 Kelurahan Total Jenis Mata Kelurahan Kelurahan Kelurahan Rawa Pencaharian Rawabuntu Jelupang Cilenggang Jumlah (%) Mekar Jaya PNS TNI Polisi Pensiunan (PNS, TNI, POLRI) Pegawai swasta 1,277 2,521 3,564 1,947 9, Petani Nelayan Buruh 2,142 4,376 2,575-9, Pengrajin Pedagang besar Pedagang kecil , Pengangguran Sumber: Data Isian Monografi Kelurahan Se-Kecamatan Serpong Tahun 2006 IV Sarana dan prasarana Kelurahan-kelurahan ini dilengkapi dengan berbagai jenis sarana, mulai dari sarana pendidikan, kesehatan, peribadatan, olahraga, transportasi, komunikasi dan lain sebagainya. Selain itu juga berbagai prasarana penunjang, seperti adalah jaringan jalan, drainase, jaringan air bersih, jaringan listrik dan jaringan telepon. Berbagai jenis sarana yang menunjang kehidupan masyarakat di wilayah studi tersebut, dapat dilihat melalui Lampiran C. IV Keberadaan pengembangan lahan BSD pada masing-masing kelurahan Melalui wawancara yang dilakukan dengan aparat di masing-masing kelurahan, pengembangan BSD dianggap memberikan pengaruh yang cukup signifikan, baik pengaruh positif maupun pengaruh negatif. Berdasarkan wawancara tersebut, beberapa pengaruh positif dari pengembangan lahan BSD bagi masyarakat di antaranya adalah kesempatan kerja yang bertambah, pembangunan (fisik) yang pesat, tersedianya berbagai jenis sarana dan prasarana, masyarakat semakin menganggap pendidikan sebagai suatu hal yang penting, dan sebagainya. Sedangkan untuk pengaruh negatif di antaranya adalah semakin berkurangnya 69

20 lahan pertanian, semakin meningkatnya jumlah penduduk, masyarakat mulai terkontaminasi oleh gaya hidup moderen yang cenderung merusak (seperti adanya narkoba), dan sebagainya. Adapun untuk pengaruh yang berhubungan dengan kesempatan kerja, ada beragam jenis mata pencaharian di BSD yang digeluti oleh masyarakat yang bertempat tinggal di sekitar BSD di antaranya adalah menjadi petugas keamanan, buruh BSD (tukang bangunan, tukang bersih taman / potong rumput, tukang sapu), tukang cuci, tukang ojek, buruh pabrik dan sebagainya. Variasi jenis mata mata pencaharian ini sekaligus juga merupakan suatu transformasi atau perubahan yang terjadi dalam sosial ekonomi masyarakat, karena menurut informasi yang diperoleh dari aparat di masing-masing kelurahan dulunya mata pencaharian masyarakat hampir sama (relatif homogen) dan didominasi oleh sektor pertanian (pertanian sawah, kebun karet, palawija dan sebagainya). Berikut ini adalah uraian beberapa hal yang berkaitan dengan pengembangan lahan BSD yang ada di masing-masing kelurahan, berdasarkan hasil wawancara. Kelurahan Rawa Mekar Jaya Berdasarkan informasi / data yang diperoleh dari PT. BSD, Kelurahan Rawa Mekar Jaya masih belum termasuk dalam area pengembangan lahan terbangun BSD (tahap I). Namun berdasarkan hasil pengamatan dan wawancara yang dilakukan, nampak sebagian area pengembangan BSD yang termasuk dalam wilayah kelurahan ini, di antaranya adalah kawasan perumahan (Nusa Loka) dan pusat niaga BSD. Dari wawancara yang dilakukan, menurut aparat kelurahan perbandingan antara penduduk pendatang dan penduduk asli di kelurahan ini adalah fiftyfifty (50:50), dan masuknya para pendatang mulai terasa sejak tahun Hal ini tampaknya juga terkait dengan adanya pengembangan BSD. Para pendatang kebanyakan berasal dari Jawa (Jawa Timur, Jawa Tengah) dan Sunda/Jawa Barat, walaupun ada pula yang berasal dari Sumatera (seperti Lampung, Padang dan sebagainya). Umumnya para pendatang tersebut bekerja sebagai buruh pada industri-industri yang ada di BSD maupun sekitarnya (Tangerang). Selain itu adapula yang bekerja sebagai karyawan pusat-pusat perbelanjaan seperti SPG, satpam dan lain-lain. 70

21 Kelurahan Rawabuntu Dari hasil wawancara, luas wilayah BSD yang berada di Kelurahan Rawabuntu mencapai 54% dari luas keseluruhan, yakni sekitar 200 ha. Adapun dulunya Rawabuntu terdiri atas kebun karet dan sawah, di samping adanya lahan yang diperuntukan bagi permukiman. Kebun karet tersebut merupakan milik PT. P-XI. Kini sudah tidak terdapat sawah maupun kebun karet lagi di wilayah kelurahan ini, karena fungsi lahan sudah berubah menjadi area terbangun untuk perumahan serta sarana dan prasarananya. Melalui wawancara yang dilakukan dengan aparat kelurahan, perbandingan penduduk asli dan penduduk pendatang yang ada di wilayah ini sekitar 40%:60%. Dengan adanya pengembangan lahan BSD, sebagian masyarakat (asli) yang lahannya dibeli melalui proses pembebasan lahan ada yang memilih tetap tinggal di wilayah ini dengan mencari lahan lain di sekitarnya yang bisa ditempati, dan ada pula yang pindah ke tempat lain seperti Bogor, Cisauk, dan lainnya. Adapun untuk masyarakat pendatang, menurut aparat kelurahan, umumnya selain berasal dari Jawa juga ada yang berasal Jakarta. Masyarakat pendatang yang berasal dari Jawa biasanya datang dengan tujuan untuk mencari pekerjaan. Kelurahan Jelupang Bagian pengembangan BSD yang ada di Kelurahan Jelupang adalah hunian yang masuk dalam kategori Perumnas, yakni rumah-rumah dengan tipe kecil (rumah sederhana). Adapun pengembangan ini dilakukan pada area seluas 22 ha (6% dari luas keseluruhan Kelurahan Jelupang) yang terdiri dari tipe 36/60 dan 21/51. Pengembangan dilakukan sekitar tahun 1990-an dengan membangun sekitar unit rumah. Seiring dengan pembangunan tersebut, migrasi penduduk ke wilayah Jelupang mulai dirasakan sejak tahun 1990-an. Menurut aparat kelurahan pada tahun 1990 jumlah penduduk Jelupang berisar antara jiwa, sementara pada tahun 2006 jumlah penduduk sudah mencapai jiwa. Dari hasil wawancara ini diketahui bahwa kebanyakan pendatang tersebut berasal dari Jawa (sekitar 75%) dan Sumatera (sekitar 25%) yang umumnya bekerja di industri-industri Tangerang, khususnya BSD. 71

22 Kelurahan Cilenggang Pengembangan BSD yang masuk dalam kelurahan ini adalah The Green, yakni cluster hunian baru BSD yang dibangun sejak Maret Sampai dengan pengumpulan data dilakukan (Desember 2006), bagian pengembangan ini masih dalam proses pembangunan. Berdasarkan informasi yang didapatkan dari PT. BSD dan pihak kelurahan, engembangan tersebut meliputi 48% dari keseluruhan luas wilayah Kelurahan Cilenggang, yaitu sekitar 80 ha. Seperti halnya pada kelurahan lainnya, di Kelurahan Cilenggang juga terdapat arus pendatang yang diperkirakan akibat dari keberadaan BSD. Berdasarkan wawancara dengan pihak kelurahan, para pendatang tersebut kebanyakan berasal dari Jawa yang bekerja untuk proyek-proyek yang ada di BSD (misalnya: buruh) dan ada pula yang datang untuk berwirausaha, berdagang dan sebagainya. 72