ANALISIS KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL DI KABUPATEN BADUNG

Transkripsi

1

2

3 ANALISIS KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL DI KABUPATEN BADUNG Nama : Ir. I Gusti Ketut Sudipta, MT. Ir. Ida Bagus Rai Adnyana, MT. JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2016

4 KATA PENGANTAR Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas asung kerta wara nugraha-nya laporan penelitian ini dapat kami selesaikan. Penelitian dengan judul Analisis Kelayakan Proyek Pembangunan Hotel di Kabupaten Badung, dimaksudkan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan hotel di Seminyak, Kabupaten Badung, yaitu proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget - Bali. Dalam penelitian ini dilakukan analisis terhadap aspek teknis, pasar, dan finansial. Akhir kata kami sampaikan terimakasih kepada semua pihak yang telah membantu pelaksanaan penelitian ini. Denpasar, Juli 2016 Penulis ii

5 ANALISIS KELAYAKAN PROYEK PEMBANGUNAN HOTEL DI KABUPATEN BADUNG Abstrak : Sektor pariwisata merupakan sektor andalan perekonomian Bali. Hal ini menuntut terpenuhinya segala sarana dan prasarana penunjang. Peningkatan sarana dan prasarana fisik yang menunjang sektor pariwisata, khususnya dalam bidang perhotelan diantaranya adalah proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali, di Seminyak, Kabupaten Badung. Untuk mengetahui kelayakan suatu proyek/investasi perlu dilakukan sebuah penelitian. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui layak atau tidaknya proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali dilaksanakan. Penelitian kelayakan proyek/investasi pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali dilakukan terhadap aspek teknis, aspek pasar, dan aspek finansial. Untuk menganalisis aspek teknis dilakukan survey langsung di lapangan. Metode yang digunakan untuk menganalisis aspek pasar adalah metode peramalan dan survey. Dan untuk aspek finansial digunakan metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period. Lokasi proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali cukup layak, karena berada di daerah pariwisata yang memang merupakan tujuan para wisatawan, berjarak cukup dekat dengan obyek-obyek wisata dan tempat-tempat hiburan terkenal di Bali yang berada di radius kurang lebih 10 km. Hasil analisis menunjukkan bahwa jumlah kamar hotel yang akan tersewa pada Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali di kabupaten Badung adalah sebanyak unit pada tahun pertama dan diramalkan akan mengalami peningkatan sebanyak unit setiap tahunnya selama 25 tahun pertama beroperasi. Analisis finansial menunjukkan bahwa proyek/investasi ini layak dilaksanakan dengan memperoleh NPV = Rp , BCR=1,29, IRR=14,79, Payback Period =11,8 tahun. Pada analisis sensitivitas dengan menurunkan jumlah kamar hotel tersewa sebesar 3% per tahun maupun menurunkan harga sewa kamar hotel sebesar 5% masih mengindikasikan proyek/investasi layak untuk dilaksanakan. Kata Kunci: kelayakan, teknis, pasar, finansial, Jambuluwuk, hotel iii

6 DAFTAR ISI JUDUL KATA PENGANTAR... ii ABSTRAK... iii DAFTAR ISI... iv DAFTAR TABEL... vi DAFTAR GAMBAR...viii BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Rumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian Batasan Masalah... 2 BAB II TINJAUAN PUSTAKA Pengertian Proyek Studi Kelayakan Proyek Aspek Pasar Aspek Teknis Aspek Finansial Evaluasi Proyek Evaluasi Aspek Pasar Penggolongan Kelas Hotel Pengukuran Dan Peramalan Permintaan Evaluasi Aspek Teknis Lokasi Proyek Layout Evaluasi Aspek Finansial Kebutuhan Dan Pengalokasian Dana Sumber Dana Aliran Kas Estimasi Aliran Kas (Cash Flow) Depresiasi Kriteria Penilaian Investasi Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis) BAB III METODE PENELITIAN Umum Penentuan Lokasi Dan Obyek Studi Kerangka Penelitian Analisis Data Aspek Pasar iv

7 3.4.2 Aspek Teknis Aspek Finansial Analisis Biaya Analisis Manfaat Analisis Finansial BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN Aspek Pasar Letak / Lokasi Proyek Permintaan Dan Penawaran Permintaan Hotel Pesaing Penawaran Dan Jumlah Kamar Di Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Aspek Teknis Lokasi Proyek Fasilitas-Fasilitas Aspek Finansial Perkiraan Pendapatan Pendapatan Bersih Hotel Perkiraan Pengeluaran Depresiasi Kelayakan Investasi Analisis Sensitivitas BAB V SIMPULAN DAN SARAN Simpulan Saran DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN v

8 DAFTAR TABEL 2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang Metode Penilaian Standar Hotel Nonbintang Penggolongan Kelas Hotel Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan Kelas Hotel Tahun Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kabupaten Badung Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten Badung Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential) Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang Di Kabupaten Badung Tahun Daftar Hotel Berbintang 4 Yang Menjadi Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Room Rate Hotel Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Tipe dan Room Rate Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Obyek Wisata Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Tempat Hiburan Analisis Investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Analisis Depresiasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 13% Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 1) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 1) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 1) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 1) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 1) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 1) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 1) Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 1) Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan vi

9 Discount Factor 13% (sensitivitas 1) Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 1) Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 1) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 2) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 2) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 2) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 2) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 2) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 2) Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 2) Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 2) Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 15% (sensitivitas 2) Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 2) Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 2) vii

10 DAFTAR GAMBAR 4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang di Kabupaten Badung viii

11 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Hotel adalah perusahaan atau badan usaha akomodasi yang menyediakan pelayanan jasa penginapan, penyediaan makanan dan minuman, serta fasilitas jasa lainnya dimana semua pelayanan itu diperuntukkan bagi masyarakat umum, baik mereka yang bermalam di hotel tersebut ataupun mereka yang hanya menggunakan fasilitas tertentu yang dimiliki hotel tersebut. Hotel juga menjadi salah satu penunjang di sektor pariwisata yang menjadi andalan perekonomian Bali. Hal ini menuntut terpenuhinya segala sarana dan prasarana penunjang pariwisata untuk meningkatkan pelayanan kepada wisatawan yang berkunjung ke Bali. Peningkatan sarana prasarana fisik yang menunjang sektor pariwisata, khususnya dalam bidang perhotelan menyebabkan semakin banyak bermunculan investor-investor yang mengembangkan usahanya di bidang perhotelan. Di dalam pembangunan suatu hotel juga harus tetap memperhatikan kelayakan pembangunan hotel tersebut, baik dari aspek pasar, finansial, maupun teknisnya. Oleh karena itu setiap proyek pembangunan hotel sebaiknya dilakukan analisis kelayakan terlebih dahulu. Analisis kelayakan proyek merupakan penelitian untuk mengevaluasi layak atau tidaknya suatu proyek dilaksanakan. Pada suatu pembangunan konstruksi masalah biaya (cost) dan manfaat (benefit) merupakan hal yang perlu dicermati dengan baik terutama untuk proyek-proyek bersifat komersil. Diharapkan suatu proyek menghasilkan manfaat yang melebihi biaya yang dikeluarkan. Analisis kelayakan ini dilakukan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan hotel di Seminyak, Kabupaten Badung, yaitu proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget- Bali. Dalam analisis kelayakan ini akan dilakukan analisis terhadap aspek teknis, pasar, dan finansial. Analisis ini dilakukan mengingat semakin banyak bermunculan hotel-hotel di Bali, khususnya di Kabupaten Badung. Hasil analisis ini diharapkan dapat memberikan informasi dan 1

12 masukan tentang kelayakan proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. 1.2 Rumusan Masalah Apakah pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak atau tidak dilaksanakan ditinjau dari aspek pasar, teknis, dan finansial? 1.3 Tujuan Penelitian Untuk mengetahui kelayakan pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali berdasarkan dari aspek pasar, teknis, dan finansial. 1.4 Manfaat Penelitian Untuk memberikan informasi dan masukan kepada pemilik/owner apakah pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali memberikan manfaat yang baik dari segi aspek pasar, teknis, dan finansial. 1.5 Batasan Masalah Studi yang dilakukan dalam penelitian ini mengambil lokasi di proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang beralamat di Jalan Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali. Untuk memberikan arah yang lebih baik dan terfokus dari studi ini, sehingga dapat memberikan manfaat yang lebih baik, maka penelitian ini dibatasi pada : 1. Analisa aspek pasar dibatasi untuk hotel-hotel bintang 4 yang berlokasi di kabupaten Badung. 2. Dalam perhitungan analisis finansial diasumsikan keadaan ekonomi dalam kondisi normal, artinya tidak terjadi krisis ekonomi yang menyebabkan ketidakstabilan pasar. 2

13 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Proyek Proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas, dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk mencapai tujuan yang telah ditetapkan (Soeharto, 1997) Dengan ciri-ciri sebagai berikut: 1. Memiliki tujuan khusus berupa produk atau hasil akhir. 2. Jumlah biaya, sasaran, jadwal serta mutu dalam proses mencapai tujuan telah ditentukan. 3. Waktu awal dan akhir telah ditentukan. 4. Jenis dan identitas kegiatan berubah sepanjang proyek berlangsung. 5. Bersifat kompleks. Semua itu dibatasi dengan batasan-batasan tertentu yaitu: 1. Biaya, dibatasi dengan anggaran tertentu. 2. Waktu, telah ditetapkan. 3. Mutu, dalam bentuk kinerja yang harus memenuhi syarat tertentu. Proyek konstruksi adalah proyek dengan komponen kegiatan dari pengkajian kelyakan, design engineering, pengadaan dan konstruksi (Iman Soeharto, 1997). 2.2 Studi Kelayakan Proyek Pengkajian yang bersifat menyeluruh dan mencoba menyoroti segala aspek kelayakan proyek atau investasi dikenal sebagai studi kelayakan (Soeharto, 1997). Mengkaji kelayakan suatu proyek bertujuan untuk menilai usulan suatu proyek atau investasi yang akan datang dari segala segi secara professional. Penilaian disini tidak lain adalah memberikan rekomendasi apakah sebaiknya proyek yang bersangkutan layak dikerjakan atau tidak. Mengingat kondisi dimasa mendatang penuh ketidak pastiaan, maka studi yang dilakukan meliputi berbagai aspek yang membutuhkan pertimbangan tertentu untuk memutuskannya. Tujuan dilakukannya 3

14 studi kelayakan untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal yang terlalu besar untuk proyek yang tidak memungkinkan. Hal-hal yang perlu diketahui dalam studi kelayakan adalah: 1. Ruang lingkup kegiatan proyek disini perlu ditentukan bidang-bidang apa proyek yang akan beroperasi. 2. Cara-cara kegiatan proyek dilakukan. Dalam hal ini perlu ditentukan apakah proyek akan dijalankan sendiri atau diserahkan kepada beberapa pihak lain. 3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya seluruh proyek 4. Sarana yang dibutuhkan oleh proyek misalnya kebutuhan tenaga kerja, material dan sebagainya. 5. Hasil kegiatan proyek tersebut serta biaya-biaya yang harus ditanggung. 6. Akibat-akibat yang bermanfaat maupun tidak dari adanya proyek tersebut. 7. Langkah-langkah rencana untuk melaksanakan proyek (jadwal untuk masing-masing kegiatan). Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus dipelajari antara lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan aspek ekonomi. Dalam hal ini yang akan dibahas lebih lanjut yaitu tentang aspek pasar, teknis, dan finansial Aspek Pasar Aspek pasar dan pemasaran merupakan aspek yang paling utama dan pertama dilakukan pengkajian dalam usulan proyek investasi, alasannya adalah tidak akan mungkin suatu proyek didirikan dan dioperasikan jika tidak ada pasar yang siap menerima produk perusahaan tersebut. Itulah sebabnya jika dalam kajian pada aspek pasar ini suatu usulan proyek investasi dinyatakan tidak layak, maka tidak perlu lagi mengkaji aspek-aspek yang lain. Dalam kajian aspek pasar akan mempelajari tentang: 4

15 1. Penawaran, dalam negeri serta perkembangan dimasa lalu dari perkiraan dimasa datang. 2. Perbandingan harga yang ditawarkan untuk proyek sejenis. 3. Program pemasaran yang mencakup strategi pemasaran yang digunakan. 4. Perkiraan penjualannya yang bisa dicapai perusahaan Aspek Teknis Kajian aspek teknis menitik beratkan pada penilaian atas kelayakan proyek dari sisi teknis. Penilaian meliputi penentuan lokasi proyek, pemilihan mesin dan peralatan. Sehubungan dengan hal tersebut ada beberapa hal yang perlu dikaji diantaranya: 1. Lokasi atau letak yang dipilih cukup strategis. 2. Material dan bahan mudah didapat. 3. Mobilisasi kendaraan Aspek Finansial Aspek finansial berkaitan dengan bagaimana menentukan jumlah dana dan sekaligus mengalokasikannya serta mencari sumber dana yang bersangkutan secara efisien sehingga memberikan tingkat keuntungan yang menjanjikan bagi investasi. Dalam menentukan jumlah dana dan mengalokasikan dana investor harus dapat menentukan berapa besar seharusnya dana yang ditanamkan dalam investasi dan mengalokasikan secara tepat sehingga dapat mengestimasi aliran kas dari proyek yang diusulkan. Tingkat keuntungan yang menjanjikan bagi investor adalah suatu tingkat keuntungan yang diukur berdasarkan kas. 2.3 Evaluasi Proyek Evaluasi proyek merupakan metode pengevaluasian alternatif-alternatif dengan cara yang mudah dan dapat dipahami. Evaluasi proyek merupakan suatu sistem analisis yang membandingkan biaya-biaya dan manfaat-manfaat sebagai alat untuk menilai kewajaran dari usulan proyek. Tujuan evaluasi proyek pada dasarnya adalah untuk mengetahui atau menilai kelayakan dari suatu, apakah 5

16 menguntungkan atau tidak bila dilaksanakan. Perencanaan dan penganalisaan proyek agar efektif perlu mempertimbangkan banyak hal secara bersama-sama untuk menentukan keuntungan yang diperoleh dari suatu penanaman investasi. Aspek-aspek dalam evaluasi proyek yang harus diperhatikan antara lain adalah aspek pasar, teknis, keuangan, hukum, dan ekonomi Negara (Husnan dan Suwarsono, 2000). Dalam penelitian ini yang akan dibahas adalah analisis proyek terhadap aspek pasar, aspek teknis, dan aspek finansial Evaluasi Aspek Pasar Setelah data-data yang dibutuhkan dalam menganalisis aspek pasar telah terkumpul maka selanjutnya dilakukan aspek pasar yang dalam penelitian ini akan dibahas: a. Penggolongan kelas hotel b. Pengukuran dan peramalan permintaan Penggolongan Kelas Hotel Menurut Ditjen Pariwisata definisi hotel adalah suatu usaha yang mengggunakan seluruh atau sebagian dari bangunan yang khusus disediakan, dimana setiap orang dapat menginap, makan dan minum (mempunyai pelayanan yang berada dibawah manajemen hotel bersangkutan) serta memperoleh pelayanan dan fasilitas lainnya dengan pembayaran. Menurut Peraturan Menterri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Nomor PM. 53/HM.001/MPEK/2013 tentang penggolongan kelas hotel, bahwa golongan kelas hotel terdiri atas hotel bintang dan hotel nonbintang. Sesuai pasal 13, sertifikasi usaha hotel dilaksanakan oleh LSU Bidang Pariwisata yang berkedudukan di wilayah Indonesia. Pada pasal 6 tercantum unsur-unsur penilaian standar usaha hotel mencakup 3 hal yaitu persyaratan dasar, kriteria mutlak, dan kriteia tidak mutlak. Persyaratan dasar yang dimaksud antara lain adalah tanda daftar usaha pariwisata bidang usaha penyediaan akomodasi jenis usaha hotel, kelaikan fungsi bangunan gedung, 6

17 keterangan laik sehat, dan kelaikan kualitas air. Kriteria mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu aspek produk meliputi 12 unsur dan 15 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 5 sub unsur. Kriteria mutlak untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 7 unsur dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur. Kriteria tidak mutlak pada hotel bintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 32 unsur dan 147 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 14 unsur dan 40 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 6 unsur dan 21 sub unsur. Kriteria tidak mutlak untuk hotel nonbintang terdiri dari 3 aspek yaitu: aspek produk meliputi 7 unsur dan 7 sub unsur, aspek pelayanan meliputi 5 unsur dan 5 sub unsur, dan aspek pengelolaan meliputi 3 unsur dan 4 sub unsur. Pada lampiran II Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif RI Tahun 2013, berisi unsur-unsur dan sub unsur yang perlu dinilai untuk mengetahui standar usaha hotel bintang dan nonbintang. Terdapat pula tentang tata cara penilaian standar hotel bintang dan nonbintang. Metode penilaian standar hotel bintang dapat dilihat pada tabel dibawah ini. Tabel 2.1 Metode Penilaian Standar Hotel Bintang JUMLAH SUB UNSUR BOBOT RENTANG NILAI INTERVAL KELAS HOTEL Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Tahun

18 Kriteria penilaian standar hotel bintang terdiri dari 208 sub unsur yang merupakan bagian dari aspek produk, aspek pelayanan, dan aspek pengelolaan. Dari sejumlah 208 sub unsur tersebut ditetapkan 104 sub unsur sebagai bilangan pengali dengan bobot untuk menentukan nilai minimal pada setiap kelas hotel bintang. Dalam melakukan penilaian terhadap penggolongan kelas hotel bintang, setiap sub unsur diberi nilai 1-5 sesuai dengan kualitas dan kondisinya. Angka 1-5 dijabarkan sebagai berikut, yaitu: 1= kurang, 2 = cukup baik, 3 = baik, 4 = sangat baik, dan 5 = terbaik. Dari total nilai sub unsur untuk seluruh aspek standar hotel yang merupakan penjumlahan dari total nilai sub unsur untuk aspek produk, pelayanan, dan pengelolaan digunakan untuk menentukan penggolongan kelas hotel sesuai dengan rentang nilai sebagaimana tercantum pada Tabel 2.1. Tabel 2.2 Metode Penilaian Standar Usaha Hotel Nonbintang Aspek Jumlah Sub Unsur Nilai Kualitas Sub Unsur Nilai Sub Unsur Terenda h (bxc), c=1 Tertingg i (bxc), c=3 Bobot Aspek Nilai Setelah Pembobotan Terendah (dxf) Tertinggi (dxf) A b C d e f g h PRODUK PELAYANAN 5 1;2; PENGLOLAAN Total Nilai Setelah Pembobotan Batas Nilai Penetapan Hotel Nonbintang (g+h):2 152 Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Tahun 2013 Jumlah sub unsur yang digunakan penilaian terdiri atas 28 sub unsur aspek produk, 5 sub unsur aspek pelayanan dan 5 sub unsur aspek pengelolaan, yang digunakan sebagai bilangan pengali dengan nilai kualitas setiap sub unsur, yaitu 1, 2, atau 3, untuk menentukan nilai terendah dan nilai tertinggi. Nilai kualitas sub unsur digunakan sebagai bilangan pengali dengan sub unsur setiap aspek untuk menentukan nilai terendah dan nilai tertinggi,3 = tinggi, 2 = sedang, atau 1 = 8

19 rendah. Bobot aspek yang ditetapkan pada ketiga aspek standar hotel tersebut, yaitu pada aspek produk dengan bobot 2, aspek pelayanan dengan bobot 3, dan aspek pengelolaan dengan bobot 1. Hasil kali dari sub unsur setiap aspek dan bobot setiap aspek akan didapatkan nilai pembobotan tertinggi dan terendah. Batas nilai terendah penetapan untuk Hotel Nonbintang adalah sebesar 152 diperoleh dari rata-rata penjumlahan nilai tertinggi dan terendah setelah pembobotan, sesuai dengan pada Tabel 2.2 Penetapan akhir golongan kelas hotel dilakukan dengan penggabungan hasil penilaian dasar dengan hasil penilaian teknis operasional. Golongan kelas hotel dapat dilihat pada tabel dibawah ini. Tabel 2.3 Penggolongan kelas hotel No GOLONGAN KELAS HOTEL SKALA NILAI BINTANG 1 Bintang Bintang Bintang Bintang Bintang Nonbintang Min. 152 Sumber : Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Republik Indonesia Tahun Pengukuran dan Peramalan Pemintaan Pengukuran permintaan merupakan salah satu analisa yang ditinjau dalam analisis aspek pasar. Pengukuran permintaan adalah usaha untuk mengetahui permintaan atas suatu produk atau sekelompok produk dimasa yang lalu dan masa sekarang dalam kendala suatu kondisi tertentu. Sedangkan peramalan permintaan merupakan usaha untuk mengetahui jumlah produk dimasa yang akan datang dalam kendala satu kondisi tertentu. Analisis dan peramalan memegang peranan penting dalam pengkajian 9

20 aspek pasar yaitu mengubah sejumlah besar data menjadi kesimpulan dan laporan yang dapat dipertanggungjawabkan yang merupakan masukan informasi yang sangat berguna bagi proses pengambilan keputusan. Pengertian dan penguasaan metode yang digunakan merupakan syarat keberhasilan analisis data. Dalam memilih metode peramalan sangat tergantung pada berapa faktor antara lain : Waktu yang hendak diliput, yaitu rentang waktu masa datang dari jangkauan peramalan, Tingkah laku data, meliputi jumlah ketepatan dan tingkah laku data masa lalu yang tersedia. Tipe model, yakni apakah model yang digunakan merupakan model time series, kausalitas ataukah model lain yang lebih komplek. Biaya yang tersedia. Tingkat ketepatan yang diinginkan, hal ini berkaitan dengan kebutuhan manajemen. Kemudahan penerapan, dalam hal ini berkaitan dengan kemampuan manajemen, data dan biaya yang tersedia. Disamping keenam faktor-faktor tersebut waktu yang tersedia juga berpengaruh terhadap pemilihan teknik peramalan (Husnan dan Muhamad, 2000). Meramalkan nilai suatu variabel perlu diketahui sifat dan tabiat variabel tersebut di waktu sekarang dan lampau. Salah satu metode yang dapat digunakan adalah metode time series. Untuk mempelajari bagaimana perkembangan historis dan suatu variabel digunakan deret nilai-nilai variabel itu menurut waktu. Deretan seperti ini dinamakan time series (Pasaribu, 1975). Ada empat cara atau metode yang biasa digunakan untuk menyusun atau menentukan trend yaitu metode bebas freehand method, metode setengah rata-rata (semi average method), metode ratarata bergerak (moving average method), metode kuadrat terkecil (least squares method). Metode kuadrat terkecil akan menghasilkan trend yang paling cocok dibandingkan dengan metode-metode lainnya (Wirawan,2001). Metode trend dapat dibedakan berdasarkan persamaannya yaitu metode trend dengan persamaan linier, kuadrat dan logaritma linier (Simple Exponential). 10

21 Metode Trend Linier Metode ini digunakan jika scatter diagram dari data masa lalu yang tersedia cenderung merupakan garis lurus. Fungsi persamaan dari metode ini adalah : Y = a+bxi Koefisien a,b dan c diperoleh dengan : a = Y : n b = XY: X 2 jika X = 0 Y = Variabel Permintaan n = Jumlah Data X = Variabel Tahun Metode Trend Kuadratik Metode ini digunakan jika scatter diagram dari data masa lalu yang tersedia cenderung berbentuk parabola. Fungsi persamaan dari metode ini adalah : Y = a+bx+cx 2 Koefisien a,b dan c diperoleh dengan : a = ( Y - c X 2 ) : n b = XY : X 2 c = {n X 2 Y-( X 2 )( Y)}: { n X 4 -( X 2 ) 2 } jika X = 0 Metode Trend Logaritma (Simple Exponential) Metode ini digunakan jika data yang tersedia cenderung naik turun dengan perbedaan yang tidak terlalu banyak, tetapi secara keseluruhan cenderung naik Fungsi persamaan dari metode ini adalah : Y 1 = ab xi Yang dapat diubah dalam fungsi logaritma: Log Y 1 = log a + X ( log b)x jika Xi = 0, maka koefisien a dan b dapat dicari dengan: 11

22 log a = ( log Y) : n log b = { X (logy)}: X 2 Pedoman memilih trend adalah dipilih trend yamg memberikan harga (Yi-Y ) 2 terkecil Evaluasi Aspek Teknis Analisis teknis merupakan suatu aspek yang berkenaan dengan proses pembangunan proyek secara teknis dan pengoperasiannya setelah proyek tersebut selesai dibangun. Berdasarkan analisa ini pula dapat diketahui rancangan awal penaksiran biaya investasi termasuk biaya eksploitasinya Lokasi Proyek Lokasi yang akan dipilih sebaiknya telah diteliti dari aspek hukum, sosial, ekonomi dan budaya masyarakatnya terlebih dahulu sehingga di kemudian hari tidak ada kendala yang menyebabkan gagalnya pembangunan proyek. Beberapa variabel yang perlu diperhatikan untuk pemilihan lokasi proyek dibedakan dalam dua golongan besar, yakni variabel utama dan variabel bukan utama (Husnan dan Suwarsono, 2000). Variabel-variabel utama tersebut antara lain: a. Ketersediaan bahan baku utama dan bahan pembantu b. Suplai tenaga kerja c. Ketersediaan fasilitas transportasi d. Ketersediaan sarana telekomunikasi, air dan tenaga listrik e. Kedekatan dengan letak pasar yang dituju Disamping kelima variabel utama tersebut diatas, terdapat beberapa variabel bukan utama yang perlu mendapat perhatian dalam pemilihan lokasi proyek diantaranya adalah : a. Hukum dan peraruran yang berlaku di Indonesia, maupun di tingkat lokal pada rencana lokasi b. Iklim, keadaan tanah c. Sikap dari masyarakat setempat (adat istiadat) 12

23 d. Rencana masa depan perusahaan, dalam kaitannya dengan perluasan. Setelah variabel utama dan variabel bukan utama diketahui rnaka barulah dilakukan pengambilan keputusan pada lokasi mana proyek akan dilaksanakan Layout Layout merupakan keseluruhan proses penentuan bentuk dan penempatan fasilitas-fasilitas yang dimiliki suatu perusahaan. Dengan demikian pengertian layout mencakup layout site (layout lahan lokasi proyek), layout pabrik, layout bangunan, bukan pabrik dan fasilitas-fasilitasnya (Husnan dan Suwarsono, 2000) Evaluasi Aspek Finansial Dalam analisis aspek finansial proyek hal-hal yang perlu diperhatikan antara lain : 1. Kebutuhan dan pengalokasian dana 2. Sumber-sumber dana 3. Pendapatan hotel 4. Kriteria penilaian investasi 5. Analisa kepekaan (sensitivity analysis) Kebutuhan dan Pengalokasian Dana Tafsiran dana proyek investasi dipengaruhi beberapa faktor seperti lokasi dimana proyek akan dibangun, model bangunan, fasilitas yang ditawarkan dan biaya-biaya lain dibutuhkan untuk beroperasinya proyek. Secara umum investasi dialokasikan ke dalam dua kelompok yakni aktiva tetap dan untuk modal kerja. Aktiva tetap adalah aktiva yang dibeli tidak untuk dijual kembali melainkan digunakan untuk beroperasi. Modal kerja atau aktiva lancar adalah aktiva yang digunakan dalam operasi perusahaan yang dapat berubah menjadi kas. 13

24 Sumber Dana Sumber dana proyek dapat berasal dari pinjaman atau dari modal sendiri yakni investor sendiri sebagai pemilik perusahaan. Permasalahan pokok adalah apakah suatu proyek investasi didanai dari pinjaman atau hutang saja, modal sendiri, ataukah gabungan hutang dan modal sendiri Aliran Kas Aliran kas (cash flow) bisa digambarkan sebagai yang menunjukkan penerimaaan dan pengeluaran daripada kas atau biaya pada periode tertentu. Sumbu X pada diagram menunjukkan besarnya uang atau biaya. Untuk menyatakan penerimaan, umumnya mengarah ke sumbu Y positif dan pengeluaran ke sumbu Y negative. 100 Diagram kas digambarkan sebagai berikut: Artinya besar pinjaman atau penerimaan sebesar 100, selama 6 satuan waktu (bulan, tahun, dll) harus membayar atau mengeluarkan sebesar 18 tiap periode waktu Estimasi Aliran Kas (Cash Flow) Salah satu bagian yang penting dalam perencanaan suatu investasi adalah mengestimasi aliran kas pada masa yang akan dataing. Kelayakannya tergantung ketepatan estimasi tersebut. Keuntungan apapun yang diharapkan dari suatu investasi harus dinyatakan dalam hubungan dengan aliran kas dan bukan dengan pendapatan (konsep laba yang dipakai dalam akuntansi). Hal itu tidak lain karena : 14

25 a. Laba dalam pengertian akuntansi tidak sama dengan kas masuk bersih. b. Yang lebih relevan bagi investor adalah kas bukan laba Perusahaan menginvestasikan kas pada saat sekarang dengan harapan akan menerima hasil-hasilnya dalam bentuk kas pula dengan jumlah yang besar pada masa yang akan datang. Jadi aliran kas dapat dilukiskan sebagai suatu realisasi atau tafsiran dari pemasukan uang (inflow) atau pengeluaran (outflow) yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Cara umum yang dipakai untuk menafsir aliran kas adalah sebagai berikut: Aliran kas yang diharapkan = laba bersih setelah pajak + penyusutan = X (1-T) + Dep Atau = (EBDIT) (1-T) + T.Dep Atau = NI + (Int) (1-T) + Dep X = pendapatan operasi bersih, atau NOI (Net Operating Income, atau EBIT (Earning Before Interest & Tax) Tax = Tax atau pajak dalam % Dep = Depresiasi EBDIT = Earning Before Depreciation, Interest, Tax NI Int = Net Income (pendapatan bersih) = Interest atau bunga Depresiasi Investasi modal dari sebuah perusahaan merupakan aset yang dapat dihitung seperti misalnya: peralatan, computer, kendaraan, bangunan, dan mesinmesin. Berkurangnya nilai dari aset tersebut sesuai dengan waktu disebut dengan depresiasi atau penyusutan. Depresiasi ini biasanya juga digunakan oleh perusahaan untuk mengembalikan aset, dimana proses depresiasi dari aset ini juga disebut pengembalian modal (capital recovery). 15

26 Depresiasi secara umum dapat digolongkan menjadi 2 kelompok: 1. Berkurangnya nilai dari suatu aset karena umur pemakaian sehingga kemampuan dari aset tersebut menjadi berkurang yang disebut juga dengan physical degradation. 2. Semakin majunya perkembangan teknologi sehingga diperlukan mesin atau peralatan baru yang lebih efisien dan ekonomis dari pada yang dipergunakan sekarang yang disebut juga dengan fungsional depreciation. Depresiasi merupakan komponen yang penting dalam analisis ekonomi teknik, karena dengan menggunakan depresiasi: 1. Dapat dipergunakan untuk mengetahui nilai suatu aset sesuai dengan waktu. 2. Dapat dipergunakan untuk mengalokasikan depresiasi (accounting depreciation) nilai aset tersebut. Pengalokasian tersebut dipergunakan untuk menjamin bahwa aset yang telah diinvestasikan dapat diperoleh kembali setelah masa layannya selesai. 3. Dengan depresiasi dapat dipergunakan untuk pengurangan pengenaan pajak dengan jalan bahwa aset yang diinvestasikan diperhitungkan sebagai biaya produksi, sehingga hal ini berkaitan dengan pajak. Terdapat beberapa model yang dipergunakan untuk menghitung depresiasi dari suatu aset. Metode depresiasi diklasifikasikan sebagai berikut: 1. Depresiasi Garis Lurus (Straight Line Depreciation) Depresiasi garis lurus (Straight Line Depreciation) adalah metode depresiasi yang digunakan sebagai standar untuk kebanyakan metode yang lain. Dari namanya depresiasi tersebut ternyata nilai buku menurun secara linier terhadap waktu, karena laju depresiasinya adalah sama setiap tahun, mulai dari tahun 1 sampai periode pengembaliannya. Laju depresiasi d=1/n, depresiasi tahunan ditentukan denagn mengalikan biaya awal dikurangi nilai sisa dengan laju depresiasinya d, atau sama dengan dibagi dengan periode pengembalian n. Bentuk persamaannya adalah: 16

27 Dt = (B-SV).d = (B SV)/n Dimana: t = tahun (t=1,2,3 dst) Dt = Depresiasi tahunan B = Biaya awal SV = Nilai sisa d = Laju depresiasi n = Periode pengembalian 2. Declening Balance Depreciation Metode ini juga dikenal sebagai persentase sama atau tetap. Model ini adalah model percepatan depresiasi. Perhitungan metode ini sangat sederhana, besarnya depresiasi tahunan diperoleh dengan mengalikan nilai buku setiap awal tahun dengan persentase yang sama, yang mana disebut denagn dengan d dalam bentuk desimal. Sebagai contoh, jika persentasenya adalah 10% (maka d=0, 10), maka depresiasi setiap tahun yang diberikan adalah 10% dari nilai buku pada awal tahun. Laju depresiasi besar pada awal tahun dan menurun pada tahun-tahun berikutnya. Karena d menggambarkan laju depresiasi, formula yang digunakan untuk menghitung harga max (d max) adalah dua kali dari besarnya metode garis lurus atau d max = 2/n. ketika laju depresiasi ini dipergunakan maka metode ini dikenal sebagai Double Declening Balance. Laju depresiasi aktual untuk tiap-tiap tahun t relatif terhadap biaya awal adalah Dt = d(1-d) t-1 Depresiasi untuk tahun ke t, Dt adalah laju depresiasi d dikalikan dengan nilai buku pada akhir tahun sebelumnya. Dt = (d)bvt-1 Jika BVt-1 tidak diketahui, besarnya depresiasi dapat dihitung dengan Dt = (d)b(1-d) t-1 17

28 Nilai buku pada tahun ke t dapat ditentukan denagn dua cara. Pertama dengan menggunakan laju yang sama d dan biaya awal B BVt = B(1-d) t Yang kedua nilai buku BVt untuk setiap model depresiasi selalu dapat ditentukan denagn mengurangi nilai buku sebelumnya dengan besarnya nilai depresiasi saat ini BVt = BVt-1-Dt Nilai buku dalam metode Declining Balance (DB) tidak akan mencapai nol. Hal ini akan berpengaruh kepada nilai sisa (SV) setelah n tahun, yang sama dengan nilai buku (BV) pada tahun ke n Pengaruh SV = BVn = B(1-d) n Jika pengaruh SV kurang dari SV yang diperkirakan maka aset sudah terdepresiasi seluruhnya sebelum berakhirnya masa layan dari aset yang diperkirakan. 3. Sum of Year Digit (SOYD) Metode ini berdasarkan jumlah bilangan tahun, dimana suatu aset berkurang nilainya sebanding dengan unit tahunnya. Besarnya depresiasi dihitung sebagai sisa masa layan pada awal tahun dibagi dengan jumlah angka tahun seluruh masa layan, diman rasio tersebut dikalikan dengan jumlah total depresiasi. Sisa masa layan SOYD = (P-S) Angka Sum of Year Sedangkan Sum of Year adalah sebagai berikut: Sum of Year = n/2 (n+1) Kriteria Penilaian Investasi Kriteria investasi merupakan alat untuk menentukan apakah proyek layak atau tidak untuk dilaksanakan. Kriteria investasi yang digunakan adalah: 1. Net Present Value (NPV). 18

29 2. Benefit Cost Ratio (BCR). 3. Internal Rate Of Return (IRR). 4. Payback Period 1. Metode Net Present Value Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang. Apabila nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas di masa yang akan datang lebih besar daripada nilai sekarang investasi, maka proyek dikatakan menguntungkan sehingga diterima. Sedangkan apabila NPV < 0, proyek ditolak karena dinilai tidak menguntungkan. 2. Metode Benefit Cost Ratio Benefit cost ratio atau angka banding manfaat biaya adalah angka banding nilai manfaat (sekarang) suatu proyek dengan nilai biaya (sekarang). Jika nilai BCR>1 maka proyek layak dilaksanakan dan sebaliknya jika nilai BCR<1 maka proyek ditolak. 3. Metode Internal Rate of Return Dalam beberapa keadaan adalah bermanfaat untuk menghitung suku bunga investasi, untuk mengetahui apakah investasi tersebut menguntungkan atau tidak. Biasanya suku bunga investasi tersebut dibandingkan dengan suku bunga yang terdapat di Bank atau suku bunga standar. Jika suku bunga investasi tersebut lebih besar dari suku bunga Bank atau Minimum Attractive Rate Of Return (MARR), maka investasi tersebut dapat dilakukan, jika tidak maka lebih ekonimis menyimpan uang di Bank. IRR = i + NPV ' NPV ' NPV '' x (i'' i') Dalam analisis ini besarnya IRR tidak dapat ditentukan secara langsung tapi harus dicari dengan cara coba-coba. Mula-mula dipakai discount factor yang mendekati besarnya IRR. Jika dari basil perhitungan menghasilkan nilai NPV positif maka 19

30 harus dicoba discount factor yang lebih tinggi. Sedangkan jika nilai NPV negative bebarti nilai percobaan i terlalu tinggi, jadi dipilih nilai percobaan i baru yang lebih rendah. Nilai percobaan pertama untuk discount factor dilambangkan dengan i, yang kedua dengan i. Nilai percobaan pertama untuk NPV dilambangkan dengan NPV dan yang kedua dengan NPV. 4. Metode Payback Period Metode ini mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Karena itu satuan hasilnya bukan persentase tetapi satuan waktu (bulan, tahun dan sebagainya). Jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal investasi dihitung dari aliran kas bersih yaitu selisih pendapatan terhadap pengeluaran pertahun. Aliran kas tahunan dengan Jumlah tetap Dalam hal ini selisih pendapatan dan pengeluaran per tahun atau aliran kas bersih dari tahun ke tahun adalah tetap. Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut: Payback period = Cf/A dimana: Cf = biaya pertama A = aliran kas bersih neto per tahun Aliran kas Tahunan dengan Jumlah Tidak tetap Bila aliran kas tiap tahun berubah-ubah, dalam hal ini maka digunakan rumus: Payback Period = ( n-1 ) + [ Cf- An ] ( /Ian ) dimana: Cf = biaya pertama An = aliran kas pada tahun ke n n = tahun pengembalian 20

31 Analisa Kepekaan (Sensitivity Analysis) Studi kelayakan proyek dibuat berdasarkan sejumlah asumsi, hal ini disebabkan karena banyak faktor ketidakpastian mengenai situasi dan kondisi di masa depan. Perkiraan permintaan pada masa yang akan datang disusun berdasarkan berbagai macam asumsi. Analisa kepekaan ini diperlukan berkaitan dengan strategi yang akan dilakukan oleh menejemen dalam memperkirakan permintaan produk. 21

32 BAB III METODE PENELITIAN 3.1 Umum Pada umumnya studi kelayakan menyangkut beberapa hal yang harus dipelajari antara lain aspek pasar, aspek teknis, aspek finansial, aspek sosial, dan aspek ekonomi. Pada studi ini yang dianalisis adalah aspek pasar, aspek teknis dan aspek finansial. 3.2 Penentuan Lokasi dan Obyek Studi Lokasi yang akan digunakan sebagai obyek penelitian ini yaitu proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang berlokasi di Jalan Petitenget no.108 Seminyak, Badung-Bali. 3.3 Kerangka Penelitian Dalam tulisan ini kerangka penelitian akan diuraikan dalam diagram alir di bawah ini. Mulai Latar Belakang Masalah Studi Literatur Pemilihan Objek Penelitian Pengumpulan Data A 22

33 A Data Aspek Pasar Tingkat kunjungan wisatawan Tingkat hunian hotel Data tersewa kamar hotel Data Aspek finansial - Kebutuhan dan alokasi dana - Sumber dana - Sumber pendapatan hotel Data Aspek Teknis - Lokasi proyek - Fasilitas Hotel Analisis Aspek Pasar dengan Metode Peramalan Metode Trend Linier, Metode Trend Kuadratik, dan Metode Trend Logaritma (Simple Exponential) Analisis Aspek Finansial dengan Metode Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), dan Payback Period. Analisis Aspek Teknis dengan observasi langsung dilapangan, didaerah Seminyak Badung ` Hasil Kesimpulan dan Saran Selesai 3.4 Analisis Data Dalam analisis biaya dilakukan dengan pendekatan deskriptif yaitu dengan cara mengumpulkan data-data yang berhubungan dengan permasalahan yang dihadapi. Dari data yang dikumpulkan dilakukan penyusunan secara sistematis biaya-biaya yang dikeluarkan dalam pembangunan proyek dan manfaat dalam bentuk uang yang akan didapat pada pengoperasian proyek. 23

34 3.4.1 Aspek Pasar 1. Pengumpulan Data dan Informasi Data-data yang dikumpulkan berupa: - Data primer yaitu data yang diperoleh berdasarkan wawancara langsung dengan pihak pelaksana pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yaitu PT. ARCHOUSE dan manajemen hotel yang berada di daerah badung yang merupakan pesaing bagi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. - Data sekunder yaitu data yang diperoleh dari kantor Badan Pusat Statistik Provinsi Bali, Kantor Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung, dan hotelhotel berbintang 4 yang berada di Kabupaten Badung. 2. Pengolahan Data Data-data yang yang dikumpulkan dari berbagai sumber dan dianggap cukup kemudian diolah dengan menganalisis data. Dalam Tugas Akhir ini untuk pengujian aspek pasar, analisis data dilakukan dengan metode peramalan. Dengan metode peramalan ini akan diketahui secara umum berapa wisatawan yang menginap pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung dan khususnya untuk mengetahui berapa wisatawan yang akan menginap di Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Aspek Teknis Analisis aspek teknis dilakukan dengan mengumpulkan data-data tentang lokasi proyek dilaksanakan, selanjutnya dilakukan analisis data. Kajian aspek teknis akan menganalisis tentang letak atau lokasi proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebagai proyek investasi usaha hotel apakah layak atau tidak proyek tersebut dilaksanakan ditinjau dari aspek teknisnya. Layak atau tidaknya suatu proyek investasi usaha hotel sangat berpengaruh dengan lokasi proyek tersebut, maksudnya lokasi proyek investasi usaha hotel harus terletak di lokasi yang strategis agar mampu menarik pasar untuk 24

35 menggunakan jasa usaha hotel tersebut. Adapun indikator untuk menyatakan lokasi untuk usaha hotel strategis atau tidak antara lain: a. Obyek Wisata Lokasi hotel yang berada didekat dengan obyek sangat dipertimbangkan oleh para wisatawan, karena posisi hotel yang berdekatan dengan obyek wisata membuat para wisatawan akan lebih dekat untuk menuju obyek wisata yang dituju. b. Tempat Hiburan Tempat hiburan merupakan salah satu tujuan wisatawan yang berlibur ke suatu daerah, seperti misalnya: club, diskotek, wahana permainan, kebun binatang, dll. Oleh karena itu lokasi hotel yang berdekatan dengan tempat hiburan sangat diperhitungkan oleh para wisatawan. c. Transportasi/Aksesibilitas Akses transportasi sangat penting dalam pertimbangan wisatawan untuk memilih sebuah hotel untuk tempat menginap. Akses transportasi yang lancar dan tidak memakan waktu lama dalam perjalanan, akan membuat wisatawan nyaman dalam perjalanan menuju tempat yang dituju Aspek Finansial Kajian terhadap aspek finansial dilakukan setelah dipelajari dan dinilai dari segi aspek pasar dan teknis. Dari kajian aspek finansial inilah dapat diketahui layak dan tidaknya proyek hotel tersebut untuk dibangun Analisis Biaya Nilai total cost diperoleh dari biaya-biaya. Faktor-faktor yang mempengaruhi dalam analisa biaya/cost proyek terdiri dari: a. Biaya pengadaan tanah Biaya pengadaan tanah adalah harga sewa tanah untuk proyek hotel tersebut. 25

36 b. Biaya perijinan Biaya perijinan meliputi semua biaya yang diperlukan untuk memperoleh izin melaksanakan proyek dan beroperasinya hotel tersebut c. Biaya konstruksi Biaya konstruksi meliputi biaya pengadaan peralatan, biaya bahanbahan serta upah tenaga kerja untuk pembangunan hotel tersebut. d. Biaya perlengkapan hotel Biaya perlengkapan hotel meliputi fasilitas-fasilitas yang disediakan hotel. e. Biaya perencanaan Biaya perencanaan yaitu biaya-biaya yang diperlukan pada saat merencanakan suatu proyek, seperti biaya untuk desain gambar. f. Biaya operasional Biaya operasional yaitu biaya-biaya yang diperlukan seperti misalnya biaya untuk pemasaran, biaya operasional kantor dan lain sebagainya Analisis Manfaat Manfaaat yang diperoleh dari investasi ini yaitu berupa hasil penjualan kamar, makanan dan minuman, dan lain-lain. Dari data-data tersebut akan didapat nilai total benefit Analisis Finansial Evaluasi profibilitas proyek hotel dapat diukur dengan perhitungan sebagai berikut: 1. Net Present Value (NPV) 2. Benefit Cost Ratio (BCR) 3. Internal Rate Of Return (IRR) 4. Payback Period 26

37 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 Aspek Pasar Letak / Lokasi Proyek Lokasi Jambuluwuk Hotel Petitenget-Bali berada di daerah Petitenget Seminyak Badung, yang memang merupakan salah satu destinasi tempat wisata terkenal di pulau Bali. Tepatnya berada di Jln. Petitenget no. 108 Seminyak, Badung-Bali Permintaan dan Penawaran Permintaan Untuk mengetahui jumlah permintaan terhadap kamar hotel dilakukan studi permintaan akan kamar hotel. Dalam tugas akhir ini studi permintaan akan kamar hotel dilakukan dengan cara menganalisis data sekunder yang berhubungan dengan tingkat kunjungan wisatawan ke Bali dan jumlah wisatawan yan menginap di hotel. Tabel 4.1 Kedatangan Wisatawan Langsung ke Bali Berdasarkan Kebangsaan No. Negara Asal Asia & 1 Pasifik Eropa Amerika ASEAN Afrika Timur 6 Tengah Negara Lain ,731 TOTAL Sumber: Dinas Pariwisata Provinsi Bali 27

38 Tabel 4.2 Banyaknya Hotel Berbintang di Bali Menurut Lokasi dan Kelas Hotel Tahun 2014 Kabupaten/ Kelas Hotel Kota Bintang 5 Bintang 4 Bintang 3 Bintang 2 Bintang 1 Jumlah Jembrana Tabanan Badung Gianyara Klungkung Bangli Karangasem Buleleng Denpasar Sumber: BPS Provinsi Bali 2014 Tabel 4.3 Tingkat Hunian Kamar Hotel Berbintang Kabupaten Badung Jumlah Tingkat Hunian Kamar Tahun Kamar (unit) Hotel (%) , , , , , , , Sumber: BPS Kabupaten Badung 28

39 Tabel 4.4 Jumlah Kamar Hotel Berbintang Yang Tersewa di Kabupaten Badung Jumlah Kamar Tahun Kamar (unit) Tersewa Tingkat Hunian Kamar Hotel (%) Kamar Tersewa per Tahun (unit) (unit) = 2*3 5 = 4* Berdasarkan Tabel 4.4 yang menyajikan data tingkat hunian kamar dan jumlah kamar tersewa pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung periode akan dilakukan peramalan jumlah kamar tersewa pada hotel-hotel berbintang di Kabupaten Badung pada tahun-tahun mendatang. Gambar 4.5 Grafik Jumlah Kamar Tersewa Pada Hotel Berbintang di Kabupaten Badung Berdasarkan kurva di atas yang cenderung naik turun dan secara keseluruhan cenderung naik, maka metode peramalan yang dipilih adalah Metode Trend Logaritma (Simple Exponential). 29

40 Tabel 4.6 Menentukan Persamaan Trend Logaritma (Simple Exponential) Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung Tahun Kamar Tersewa (Yi) Xi Xi 2 LogYi Xi log Yi , , , , , , , , , , , , , Total , , Didapat Yi = ; Xi 2 = 28 ; log Yi = 28, ; Xi logyi = 0, Maka: log a = log Yi : n =28, : 7 = 4,024 a = log b = Xi logyi : Xi 2 = 0, : 28 = 0,0074 b = 1,02 Jadi persamaan trend exponensialnya Y = ab Xi = 10568,18 (1,02) Xi Dengan telah didapatkannya fungsi persamaan di atas, maka peramalan jumlah kamar tersewa pada tahun-tahun mendatang adalah sebagai berikut: 30

41 Tabel 4.7 Peramalan Jumlah Kamar Yang Tersewa Pada Hotel-Hotel Berbintang di Kabupaten Badung Tahun ar Tersewa (unit) rsewa per Tahun (unit) Tahun = 2*365 hari Hotel Pesaing Berdasarkan penilaian dan penjelasan dari perwakilan owner hotel, diketahui bahwa Jambuluwuk Hotel, Petingtenget-Bali merupakan hotel kelas bintang 4. Dari hasil survey, didapat beberapa hotel dengan kelas bintang yang sama dan dapat menjadi pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. Berikut daftar hotel bintang 4 yang dapat menjadi pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. 31

42 Tabel 4.8 Daftar Hotel Bintang 4 Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali No. Nama Hotel Alamat 1 Vasanti, Seminyak Resort-Bali Jl. Petitenget, Gg. Cendrawasih No. 2 Kuta Paradiso Hotel Bali Jl. Kartika Plaza, Tuban, Kuta, Bali 99 3 Kuta Central Park Hotel Jl. Patih Jelantik, Kuta, Bali Magani Hotel & Spa Jl. Melasti Legian Kelod, Kuta Bali Tabel 4.9 Room Rate Hotel Pesaing Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali No. Nama Hotel Tipe Kamar Room Rate 1 Vasanti, Seminyak Deluxe Room (37m 2 ) Rp Resort-Bali Deluxe Lanai Room (41m 2 ) Rp Deluxe Pool Access Room (37m 2 ) Rp Junior Suite (60m 2 ) Rp Vasanti Suite (80m 2 ) Rp Kuta Paradiso Hotel Deluxe Pool View Room (32-36m 2 ) Rp Deluxe Room (28-32m 2 ) Rp Deluxe Horizon Ocean View (32- Rp m2) Rp Premier Room (32-43m 2 ) Rp Family Room (32-36m 2 ) Rp Suite (68m 2 ) Rp Suite Ocean View (73m 2 ) Rp The Deluxe Suite (128m 2 ) Kuta Central Park Standard Room (26m 2 ) Rp Hotel Superior Room (30m 2 ) Rp Studio Room (46m 2 ) Rp

43 Suite Room (50m 2 ) Rp Studio Triple (53m 2 ) Rp Studio King Queen (57m 2 ) Rp Magani Hotel & Spa Deluxe Room (43m 2 ) Rp Deluxe Suite (60m 2 ) Rp Premier Pool Room (68m 2 ) Rp Magani Suites (85m 2 ) Rp Penawaran dan Jumlah Kamar di Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Tabel: 4.10 Tipe dan Rate Kamar Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Tipe Kamar Jumlah (unit) Luas (m 2 ) Rate (Rp.) Mini Superior Superior Deluxe Premier Junior Suite Deluxe Family suite Suite Room Dari hasil analisis peramalan pasar untuk kamar hotel yang tersewa pada hotelhotel berbintang di kabupaten Badung diramalkan akan mengalami peningkatan setiap tahunnya. Jumlah seluruh hotel berbintang di kabupaten sebanyak 164 hotel yang tercantum pada tabel 4.2 dan ditambah Jambuluk Hotel, Petitenget-Bali sendiri menjadi 165 hotel. Dari hasil peramalan pada tahun 2015 dengan jumlah 165 hotel, didapatkan rata-rata kamar tersewa pada setiap hotel berbintang di kabupaten Badung sebesar unit per tahunnya dan akan mengalami peningkatan kamar yang tersewa rata-rata per tahun sebesar unit pada setiap hotel berbintang di Kabupaten Badung. 33

44 4.2 Aspek Teknis Pengkajian aspek teknis erat hubungannya terhadap aspek pasar dan selanjutnya akan berpengaruh terhadap perkiraan proyek. Aspek teknis yang akan dibahas dalam tugas akhir ini meliputi lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali Lokasi Proyek Lokasi pembangunan proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali berada didaerah Seminyak tepatnya berada di Jln. Petitenget no. 108 Seminyak, Badung- Bali. Daerah Seminyak yang notabene memang terkenal sebagai salah satu destinasi pariwisata di Bali. Pemilihan lokasi untuk sebuah perencanaan investasi hotel sangatlah penting untuk dianalisis, fungsinya untuk mendapatkan lokasi yang strategis dan mampu menjangkau pasar diharapkan. Indikator lokasi strategis untuk pemilihan lokasi pembangunan usaha hotel adalah seperti berada dekat dengan tempat-tempat tujuan wisata dan memiliki aksesibiltas yang lancar. Adapun obyek-obyek wisata yang berada disekitar Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali adalah sebagai berikut: Tabel 4.11 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Obyek Wisata No. Obyek Wisata Lokasi Jarak (km) 1 Pantai Kuta Kuta, Badung 10 2 Pantai Berawa Kuta Utara, Badung 5 3 Pantai Seminyak Kuta, Badung 10 4 Pantai Batu Kuta Utara, Badung 9 Bolong 34

45 Adapun tempat-tempat hiburan yang berada disekitar Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali adalah sebagai berikut: Tabel 4.12 Analisis Jarak Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ke Tempat Hiburan No. Tempat Hiburan Alamat Jarak (km) 1 Potato Head Beach Club Bali Jl. Petitenget no.51b 1 Seminyak, Kuta 2 Splash Water Park Bali Jl. Raya Pantai Berawa 5 3 Waterbom Bali Jl. Kartika Plaza, Tuban, 10 Kuta 4 Circus Water Park-Bali Jl. Satria, Kuta, Badung 10 5 Mirror Lounge and Club Bali Jl. Petitenget no. 108, Seminyak, Kuta 0.5 Transportasi/aksesibilitas merupakan salah satu indikator pendukung kepuasan pengunjung pada suatu hotel, karena aksesibilitas akan mempengaruhi kelancaran pengunjung yang bepergian menuju tempat tujuan, dengan waktu tempuh yang relatif singkat. Lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang beralamat di Jalan 35

46 Petitenget no.106 Seminyak Badung Bali merupakan kelas jalan provinsi dengan lebar jalan 8 meter yang akan membuat mobilitas perjalanan semakin lancar. Seperti halnya dengan Jambuluwuk Hotel, Pteitenget-Bali yang memiliki aksesibilitas yang relatif singkat menuju obyek-obyek wisata, tempat-tempat hiburan ataupun menuju Bandara Internasional Ngurah Rai yang berjarak kurang lebih 12 km dari Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali. Kondisi lingkungan yang ada pada lokasi Jambuluwuk Hotel & Resort Petitenget-Bali adalah: Sebelah Utara: Maxone Hotel Sebelah Timur: Gardin Restaurant Sebelah Selatan: Jalan Raya Sebelah Barat: Taman Rosani Hotels & Villas Diatas lahan seluas m 2 akan dibangun hotel dengan jumlah kamar 134 dengan tipe kamar yang berbeda-beda dan dilengkapi dengan sarana dan prasarana yang sangat modern. Dari hasil analisis dan observasi di lapangan, lokasi yang dipilih untuk proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ini memiliki lokasi yang strategis karena memilki jarak yang cukup dekat dengan obyek-obyek wisata dan tempat-tempat hiburan yang merupakan daya tarik bagi para wisatawan untuk berwisata yang hanya berjarak di radius 10 km dari Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali, jarak yang dekat dengan tujuan wisata akan membuat para wisatawan memilih hotel yang berada disekitarnya untuk tempat menginap. Selain berada didaerah wisata, lokasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali yang berada di Jalan Petitenget no.106 Seminyak Badung memiliki transportasi/aksesibilitas yang baik dengan kelas jalan provinsi dan memiliki lebar jalan 8 meter, yang membuat mobilisasi dalam perjalanan lancar menuju tempat tujuan ataupun menuju Bandara Internasional Ngurah Rai yang berjarak kurang lebih 12 km atau sekitar 30 menit perjalanan menggunakan kendaraan bermotor. 36

47 4.2.2 Fasilitas-fasilitas Jambuluwuk Hotel Petitenget-Bali merupakan hotel berbintang 4 dengan gaya modern dan dilengkapi dengan fasilitas dan perlengkapan yang modern seperti AC, bath tub, TV, lift, Wi-fi, dll. Fasilitas-fasilitas yang diberikan antara lain kolam renang dengan minibar, laundry and dry cleaning, parkir yang cukup luas pada basement, restaurant, bar, coffee shop yang terletak pada roof top yang memungkinkan bagi tamu melihat pemandangan daerah Seminyak dari ketinggian hingga 15 meter. 4.3 Aspek Finansial Dari hasil wawancara kepada pihak pemilik/owner Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali diketahui bahwa sumber dana untuk pembangunan proyek Jambluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebesar Rp yang merupakan 1/3 dari dana sendiri dan 2/3 dari pinjaman Bank atau sebesar Rp Pengembalian pinjaman ini akan diangsur selama 10 tahun dengan i = 12%, sehingga besar angsuran sebesar Rp per tahun. Tabel 4.13 Analisa Investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali No. Uraian Jumlah (Rp.) 1 Sewa Tanah (25 tahun) Biaya Konstruksi + Fasilitas Furniture Biaya Perizinan Biaya Perencanaan Total Perkiraan Pendapatan Pendapatan yang diperoleh adalah dari hasil sewa kamar, sewa gedung rapat (meeting room), penjualan makanan dan minuman, jasa laundry, penyewaan telepon dan lain-lain. 37

48 4.3.2 Pendapatan Bersih Hotel Pada prinsipnya pendapatan bersih hotel adalah pendapatan kotor dikurangi biaya yang dikeluarkan oleh manajemen hotel untuk oprasional hotel seperti biaya bahan makanan dan minuman, pemeliharaan hotel, gaji karyawan, seragam karyawan, pengeluaran telepon, listrik, promosi, dan lain-lain. Analisa pendapatan bersih akan dilakukan per tahun selama 25 tahun pertama beroperasinya hotel tersebut Perkiraan Pengeluaran Selain biaya investasi ada juga pengeluaran biaya lainnya seperti biaya operasional hotel, promosi, administrasi dan gaji karyawan, listrik, telepon, gaji karyawan dll Depresiasi Analisa depresiasi atau penyusutan yang terjadi d Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali sebagai berikut: Tabel 4.14 Analisa Depresiasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali No. Uraian Nilai Investasi Umur nyusutan/ tahun Ekonomis = 3/4 1 Struktur Rp Rp Arsitektur Rp Rp Interior dan Rp Rp Furniture 4 Mekanikal dan Rp Rp Elektrikal 5 Lift Rp Rp Generator Set Rp Rp Jumlah Rp

49 4.3.5 Kelayakan Finansial Untuk melihat kondisi investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali apakah layak atau tidak dengan discount factor 13%, dengan menggunakan beberapa metode penilaian kelayakan investasi sebagai berikut: 1. Metode Net Present Value (NPV) 2. Metode Benefit Cost Ratio (BCR) 3. Metode Internal Rate of Return (IRR) 4. Metode Payback Period 39

50 Tabel 4.15 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 Jml. Kamar yg tersewa /tahun (unit) 6,515 6,515 6,888 6,888 7,260 7,632 8,004 8,377 8,749 9,121 9,494 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,723,000 1,895,000 2,084,000 2,293,000 2,522,000 2,774,000 3,052,000 3,357,000 3,693,000 4,062,000 4,469,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

51 Tahun 12/2027 Tahun 13/2028 Tahun 14/2029 Tahun 15/2030 Tahun 16/2031 Tahun 17/2032 Tahun 18/2033 Tahun 19/2034 Tahun 20/2035 Tahun 21/2036 Tahun 22/2037 Tahun 23/2038 Tahun 24/2039 Tahun 25/ ,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 9,866 10,238 10,611 10,983 11,355 11,727 12,100 12,472 12,844 13,217 13,589 13,961 14,334 14,706 4,915,000 5,407,000 5,948,000 6,543,000 7,197,000 7,917,000 8,708,000 9,579,000 10,537,000 11,591,000 12,750,000 14,025,000 15,428,000 16,971,000 53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79% (x Rp )

52 Tabel 4.16 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) 2,381,000 2,619,000 2,881,000 3,169,000 3,486,000 3,834,000 4,218,000 4,639,000 5,103,000 5,614,000 6,175,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

53 Tahun 12/2027 Tahun 13/2028 Tahun 14/2029 Tahun 15/2030 Tahun 16/2031 Tahun 17/2032 Tahun 18/2033 Tahun 19/2034 Tahun 20/2035 Tahun 21/2036 Tahun 22/2037 Tahun 23/2038 Tahun 24/2039 Tahun 25/ ,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1, ,793,000 7,472,000 8,219,000 9,041,000 9,946,000 10,940,000 12,034,000 13,238,000 14,561,000 16,018,000 17,619,000 19,381,000 21,320,000 23,452,000 53% 55% 57% 59% 61% 63% 65% 67% 69% 71% 73% 75% 77% 79% (x Rp )

54 Tabel 4.17 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 Jml. Kamar yg tersewa /tahun 3,577 3,577 3,781 3,781 3,986 4,190 4,395 4,599 4,803 5,008 5,212 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 2,806,000 3,086,000 3,395,000 3,734,000 4,108,000 4,519,000 4,971,000 5,468,000 6,014,000 6,616,000 7,278,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

56 Tabel 4.18 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) 2,029,000 2,231,000 2,455,000 2,700,000 2,970,000 3,267,000 3,594,000 3,953,000 4,349,000 4,784,000 5,262,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

58 Tabel 4.19 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 Jml. Kamar yg tersewa /tahun ,048 1,099 1,150 1,201 1,252 1,303 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,532,000 1,685,000 1,853,000 2,039,000 2,243,000 2,467,000 2,714,000 2,985,000 3,283,000 3,612,000 3,973,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

60 Tabel 4.20 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 Jml. Kamar yg tersewa /tahun 4,982 4,982 5,267 5,267 5,552 5,836 6,121 6,406 6,690 6,975 7,260 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,910,000 2,101,000 2,311,000 2,542,000 2,796,000 3,076,000 3,383,000 3,722,000 4,094,000 4,503,000 4,954,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

62 Tabel 4.21 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) 3,375,000 3,712,000 4,083,000 4,492,000 4,941,000 5,435,000 5,979,000 6,576,000 7,234,000 7,958,000 8,753,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

64 Tabel 4.22 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ( x ) Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun Tahun Tahun 12/2027 Tipe Kamar (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) 10/ /2026 (Rp.) Superior (Rp.) (Rp.) Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih Tipe Kamar Tahun 13/2028 (Rp.) Tahun 14/2029 (Rp.) Tahun 15/2030 (Rp.) Tahun 16/2031 (Rp.) Tahun 17/2032 (Rp.) Tahun 18/2033 (Rp.) Tahun 19/2034 (Rp.) Tahun 20/2035 (Rp.) Tahun 21/2036 (Rp.) Tahun 22/2037 (Rp.) Tahun 23/2038 (Rp.) Tahun 24/2039 (Rp.) Superior Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih Tahun 25/2040 (Rp.) 54

65 Tabel 4.23 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 13% ( x Rp ) Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Disc. Factor PV Benefit Investasi =(2+3)* Jumlah NPV BCR

66 Tabel 4.24 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (x Rp ) Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Investasi Disc. Factor 14% PV Disc. Factor 15% PV =(2+3)*5 7 8=(2+3)* Total Total NPV NPV IRR = 14% + (NPV 1 / (NPV 1 - NPV 2)) (15%-14%) IRR = % 56

67 Tabel 4.25 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period ( x Rp ) Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Investasi Procced Keterangan Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Kelebihan Kelebihan Bulan 937,936 / 4211,841 x Payback Periode ((12 x 12)-2,672) /

68 Dari hasil analisis didapat penilaian invetasi sebagai berikut: 1. Net Peresent Value dengan discount factor 13% adalah bernilai positif sebesar Rp Sehingga proyek ini layak dilanjutkan. 2. Benefit Cost Ratio proyek ini dengan discount factor 13% adalah lebih besar dari 1 yaitu 1, Nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 14,79% atau telah melampaui discount factor 13% yang ditargetkan. 4. Payback Period proyek ini adalah 11,8 tahun Analisis Sensitivitas Berdasarkan analisis kriteria investasi diketahui proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak untuk dilaksanakan, namun demikian analisa sensitivitas tetap dilakukan untuk mengungkapkan seberapa tingkat hunian kamar dapat diturunkan dan seberapa harga sewa kamar dapat diturunkan sehingga proyek masih layak. Hal ini tentunya berhubungan dengan usaha-usaha intern yang masih bias dilakukan pihak manajemen hotel. Untuk mendapatakan tingkat hunian kamar dan harga sewa kamar agar hotel masih layak, dilakukan dengan coba-coba (trial and error) yang disajikan pada tabel berikut. 58

69 Tabel 4.26 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 Jml. Kamar yg tersewa /tahun 5,957 5,957 6,329 6,329 6,701 7,074 7,446 7,818 8,191 8,563 8,935 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,723,000 1,895,000 2,084,000 2,293,000 2,522,000 2,774,000 3,052,000 3,357,000 3,693,000 4,062,000 4,469,000 Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

71 Tabel 4.27 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) 2,381,000 2,619,000 2,881,000 3,169,000 3,486,000 3,834,000 4,218,000 4,639,000 5,103,000 5,614,000 6,175,000 Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

73 Tabel 4.28 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 Jml. Kamar yg tersewa /tahun 3,270 3,270 3,475 3,475 3,679 3,884 4,088 4,292 4,497 4,701 4,906 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 2,806,000 3,086,000 3,395,000 3,734,000 4,108,000 4,519,000 4,971,000 5,468,000 6,014,000 6,616,000 7,278,000 Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

75 Tabel 4.29 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) 2,029,000 2,231,000 2,455,000 2,700,000 2,970,000 3,267,000 3,594,000 3,953,000 4,349,000 4,784,000 5,262,000 Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

77 Tabel 4.30 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 Jml. Kamar yg tersewa /tahun ,022 1,073 1,124 1,175 1,226 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,532,000 1,685,000 1,853,000 2,039,000 2,243,000 2,467,000 2,714,000 2,985,000 3,283,000 3,612,000 3,973,000 Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

79 Tabel 4.31 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 Jml. Kamar yg tersewa /tahun 4,555 4,555 4,840 4,840 5,125 5,409 5,694 5,979 6,263 6,548 6,833 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,910,000 2,101,000 2,311,000 2,542,000 2,796,000 3,076,000 3,383,000 3,722,000 4,094,000 4,503,000 4,954,000 Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

81 Tabel 4.32 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) 3,375,000 3,712,000 4,083,000 4,492,000 4,941,000 5,435,000 5,979,000 6,576,000 7,234,000 7,958,000 8,753,000 Tingkat hunian 32% 32% 34% 34% 36% 38% 40% 42% 44% 46% 48% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (50% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

83 Tabel 4.33 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) ( x ) Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun Tahun Tahun Tipe Kamar (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) 10/ / /2027 Superior Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih Tipe Kamar Tahun 13/2028 (Rp.) Tahun 14/2029 (Rp.) Tahun 15/2030 (Rp.) Tahun 16/2031 (Rp.) Tahun 17/2032 (Rp.) Tahun 18/2033 (Rp.) Superior Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih Tahun 19/2034 (Rp.) Tahun 20/2035 (Rp.) Tahun 21/2036 (Rp.) Tahun 22/2037 (Rp.) Tahun 23/2038 (Rp.) Tahun 24/2039 (Rp.) Tahun 25/2040 (Rp.) 73

84 Tabel 4.34 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 13% (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) ( x Rp ) Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Disc. PV Benefit Investasi =(2+3)* Jumlah NPV BCR

85 Tabel 4.35 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 1 tingkat hunian turun 3%/tahun) ( x Rp ) Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Investasi Disc. Factor 14% PV Disc. Factor 15% PV =(2+3)*5 7 8=(2+3)* Total Total NPV NPV IRR = 14% + (NPV 1 / (NPV 1 - NPV 2)) (15%-14%) IRR = % 75

86 Tabel 4.36 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 1 tingkat hunian kamar turun 3%/tahun) ( x Rp ) Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Investasi Procced Keterangan Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Kelebihan Kelebihan Bulan 3883,700 / 4521,024 x Payback Periode ((13 x 12)-10,308) /

87 Tabel 4.37 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Superior (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 18,615 Jml. Kamar yg tersewa /tahun 6,515 6,515 6,888 6,888 7,260 7,632 8,004 8,377 8,749 9,121 9,494 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,636,000 1,800,000 1,980,000 2,178,000 2,396,000 2,636,000 2,899,000 3,189,000 3,508,000 3,859,000 4,245,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

89 Tabel 4.38 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Family Suite (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) 2,261,000 2,488,000 2,736,000 3,010,000 3,311,000 3,642,000 4,007,000 4,407,000 4,848,000 5,333,000 5,866,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

91 Tabel 4.39 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe Premiere (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 10,220 Jml. Kamar yg tersewa /tahun 3,577 3,577 3,781 3,781 3,986 4,190 4,395 4,599 4,803 5,008 5,212 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 2,665,000 2,932,000 3,225,000 3,548,000 3,902,000 4,293,000 4,722,000 5,194,000 5,714,000 6,285,000 6,914,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

93 Tabel 4.40 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Junior Suite (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,927,000 2,120,000 2,332,000 2,565,000 2,822,000 3,104,000 3,414,000 3,756,000 4,131,000 4,545,000 4,999,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

95 Tabel 4.41 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Mini Superior (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 2,555 Jml. Kamar yg tersewa /tahun ,048 1,099 1,150 1,201 1,252 1,303 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,455,000 1,600,000 1,761,000 1,937,000 2,130,000 2,343,000 2,578,000 2,836,000 3,119,000 3,431,000 3,774,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

97 Tabel 4.42 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Deluxe (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 14,235 Jml. Kamar yg tersewa /tahun 4,982 4,982 5,267 5,267 5,552 5,836 6,121 6,406 6,690 6,975 7,260 Harga sewa kamar /malam (Rp.) 1,814,000 1,995,000 2,195,000 2,415,000 2,656,000 2,922,000 3,214,000 3,535,000 3,889,000 4,278,000 4,706,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

99 Tabel 4.43 Analisis Pendapatan Kamar Tipe Suite Room (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Deskripsi Tahun 1/2016 Tahun 2/2017 Tahun 3/2018 Tahun 4/2019 Tahun 5/2020 Tahun 6/2021 Tahun 7/2022 Tahun 8/2023 Tahun 9/2024 Tahun 10/2025 Tahun 11/2026 Jumlah Kamar Jml. Kamar yg mampu disewakan /tahun (365 hr) 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 1,095 Jml. Kamar yg tersewa /tahun Harga sewa kamar /malam (Rp.) 3,206,000 3,526,000 3,879,000 4,267,000 4,694,000 5,163,000 5,680,000 6,248,000 6,872,000 7,560,000 8,316,000 Tingkat hunian 35% 35% 37% 37% 39% 41% 43% 45% 47% 49% 51% (x Rp ) Pendapatan kotor hotel Kamar (harga sewa x kamar tersewa) Makanan (21% x pend.kamar) Minuman ( 5% x pend.kamar) Telepon (2% x pend.kamar) Lain-lain (3% x pend.kamar) Total Biaya Operasional Hotel Kamar (28,2% x pend.kamar) Makanan (75% x pend.makanan) Minuman (58,3% x pend.minuman) Telepon (89,2% x pend.telepon) Lain-lain (90% x pend.lain-lain) Total Pendapatan Operasional Bruto (POB) Biaya Operasional Hotel Administrasi dan gaji pegawai (20% x POB) Promosi (9,5% x POB) Pemeliharaan hotel (8,5% x POB) Listrik (8,4% x POB) Total Keuntungan Bruto Biaya Dasar dan Manajemen (5,5% x POB) Keuntungan Sebelum Pajak (KSP) Pajak(28% x KSP) (PPh UU No.36 th.2008) Pendapatan Bersih Hotel

101 Tipe Kamar Tabel 4.44 Rekapitulasi Pendapatan Bersih Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) Tahun 1/2016 (Rp.) Tahun 2/2017(Rp.) Tahun 3/2018 (Rp.) Tahun 4/2019 (Rp.) Tahun 5/2020 (Rp.) Tahun 6/2021 (Rp.) Tahun 7/2022 (Rp.) Tahun 8/2023 (Rp.) Tahun 9/2024 (Rp.) ( x ) Tahun Tahun 10/ /2026 (Rp.) (Rp.) Superior Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih Tahun 12/2027 (Rp.) Tipe Kamar Tahun 13/2028 (Rp.) Tahun 14/2029 (Rp.) Tahun 15/2030 (Rp.) Tahun 16/2031 (Rp.) Tahun 17/2032 (Rp.) Tahun 18/2033 (Rp.) Tahun 19/2034 (Rp.) Tahun 20/2035 (Rp.) Tahun 21/2036 (Rp.) Tahun 22/2037 (Rp.) Tahun 23/2038 (Rp.) Tahun 24/2039 (Rp.) Superior Family Suite Deluxe Premier Junior Suite Mini Superior Deluxe Suite Room Total Pendapatan Angsuran Pendapatan Bersih Tahun 25/2040 (Rp.) 91

102 Tabel 4.45 Penilaian Investasi Dengan Metode NPV dan BCR Dengan Discount Factor 13% (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) ( x Rp ) Tahun Pendapatan Depresiasi Disc. PV Benefit Investasi =(2+3)* Jumlah NPV BCR

103 Tabel 4.46 Penilaian Investasi Dengan Metode Internal Rate of Return (IRR) (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) ( x Rp ) Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Investasi Disc. Factor 14% PV Disc. Factor 15% PV =(2+3)*5 7 8=(2+3)* Total Total NPV NPV IRR = 14% + (NPV 1 / (NPV 1 - NPV 2)) (15%-14%) IRR = % 93

104 Tabel 4.47 Penilaian Investasi Dengan Metode Payback Period (sensitivitas 2 harga sewa kamar turun 5%/tahun) ( x Rp ) Tahun Pendapatan Bersih Depresiasi Investasi Procced Keterangan , Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup Belum Tertutup (44.471) Kelebihan Kelebihan Bulan 44,471 / 4001,661 x Payback Periode ((12 x 12)-0,133) /

105 Dari hasil analisis sensitivitas 1 dengan menurunkan tingkat hunian kamar hotel sebesar 3% per tahun, masih menandakan bahwa proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak dilaksanakan. Didapat penilaian invetasi sebagai berikut: 1. Net Peresent Value dengan discount factor 13% adalah bernilai positif sebesar Rp Benefit Cost Ratio proyek ini dengan discount factor 13% adalah lebih besar dari 1 yaitu 1, Nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 14,145% atau telah melampaui discount factor 13% yang ditargetkan. 4. Payback Period proyek ini adalah 12,14 tahun. Dari hasil analisis sensitivitas 2 dengan menurunkan harga sewa kamar hotel sebesar 5% per tahun masih menandakan bahwa proyek Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak dilaksanakan. Didapat penilaian invetasi sebagai berikut: 1. Net Peresent Value dengan discount factor 13% adalah bernilai negatif sebesar Rp Benefit Cost Ratio proyek ini dengan discount factor 13% adalah kurang dari 1 yaitu 1, Nilai Internal Rate of Return adalah sebesar 14,289% atau tidak melampaui discount factor 13% yang ditargetkan. 4. Payback Period proyek ini adalah 12 tahun. Dari hasil analisis aspek finansial diatas didapat penilaian sebagai berikut: Proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali akan layak dilaksanakan apabila tingkat jumlah kamar hotel yang tersewa pada Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali rata-rata 55%-60% pertahun dari jumlah kamar hotel yang mampu disewakan per tahunnya sebanyak unit, selama 25 tahun pertama beroperasinya Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali dan penetapan untuk harga sewa kamar per malamnya agar sesuai dengan analisis aspek finansial diatas. 95

106 BAB V SIMPULAN DAN SARAN 5.1 Simpulan Berdasarkan analisis yang telah dilakukan dapat disimpulkan sebagai berikut: 1. Hasil analisis aspek teknis menunjukkan bahwa proyek pembangunan Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali layak untuk dilaksanakan. Karena memiliki lokasi yang strategis untuk melaksanakan suatu proyek investasi usaha hotel, dengan jarak berada sekitar radius 10 km untuk menuju obyek wisata dan tempat-tempat hiburan yang terkenal merupakan jarak yang cukup dekat untuk wisatawan mencapai tempat-tempat tersebut dan jarak untuk menuju Bandara Internasional Ngurah Rai hanya sekitar 12 km atau 30 menit perjalanan menggunakan kendaraan bermotor. Aksesibilitas transportasipun cukup lancar dengan kelas jalan provinsi yang memiliki lebar jalan 8 meter dapat membuat mobilitas perjalanan semakin lancar. 2. Dari analisis aspek pasar untuk peramalan tingkat jumlah kamar hotel yang tersewa pada hotel berbintang di Kabupaten Badung didapat bahwa jumlah kamar hotel yang akan tersewa pada Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali adalah sebanyak unit per tahunnya dan akan mengalami peningkatan sebanyak unit setiap tahunnya selama 25 tahun beroperasi. 3. Hasil dari analisis finansial sesuai dengan jumlah unit kamar hotel yang akan tersewa per tahunnya dan dengan discount factor 13% menunjukkan bahwa investasi Jambuluwuk Hotel, Petitenget-Bali ini layak untuk dilaksanakan, dengan kondisi sebagai berikut: a. Net Present Value (NPV) adalah Rp ,- b. Benefit Cost Ratio (BCR) adalah 1,29. c. Internal Rate Return (IRR) adalah sebesar 14,79% d. Payback Period adalah 11,8 tahun. Dan hasil analisis sensitivitas dengan menurunkan jumlah kamar hotel tersewa sebesar 3% per tahun maupun menurunkan harga sewa kamar hotel sebesar 5% masih mengindikasikan proyek layak untuk dilaksanakan. 96

107 5.2 Saran Berdasarkan atas tujuan dan hasil penelitian ini maka saran yang dapat disampaikan adalah masih perlu dilakukan analisis sensitivitas yang lebih luas dan mendalam. 97

108 DAFTAR PUSTAKA Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung Badung Dalam Angka Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung Badung Dalam Angka Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung Badung Dalam Angka Badan Pusat Statistik Kabupaten Badung Badung Dalam Angka Badan Pusat Statistik Provinsi Bali Bali Dalam Angka Badan Pusat Statistik Provinsi Bali Bali Dalam Angka Badan Pusat Statistik Provinsi Bali Bali Dalam Angka Dinas Pariwisata Provinsi Bali Statistik Pariwisata Bali Husnan, S., Muhammad, S Studi Kelayakan Proyek. Edisi Keempat. Unit Penerbit dan Percetakan, Yogyakarta. Kodoatie, R.J Analisis Ekonomi Teknik. Edisi II. Andi, Yogyakarta. Pasaribu, A Pengantar Statistik. Ghalia Indonesia, Jakarta. Soeharto, I. 1997, Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional, Erlangga, Jakarta. Wirawan, N Cara Mudah Memahami Statistik I (Statistik Deskriptif) Untuk Ekonomi dan Bisnis. Edisi 2. Universitas Udayana. Keraras Emas, Denpasar. 98

109 PETA LOKASI JAMBULUWUK HOTEL, PETITENGET-BALI JAMBULUWUK HOTEL PETITENGET-BALI 99

Menunjukkan lagi