ANALISA ALTERNATIF INVESTASI PEMBANGUNAN PROYEK TERMINAL WISATA KAMBANG PUTIH TUBAN (TWKPT)

Transkripsi

1 ANALISA ALTERNATIF INVESTASI PEMBANGUNAN PROYEK TERMINAL WISATA KAMBANG PUTIH TUBAN (TWKPT) Oleh NUR RAKHMAH RIYANI Dosen Pembimbing CHRISTIONO UTOMO, ST.MT ABSTRAK Terminal bus merupakan salah satu fasilitas transportasi yang cukup penting. Karena Terminal Tuban yang ada saat ini sangat kurang memadai, untuk itu dibangunlah terminal baru di jalur pantura tepatnya di Desa Sugihwaras, Kecamatan Jenu, Kabupaten Tuban. Pembangunan Terminal Wisata Kambang Putih Tuban (TWKPT) ini menggunakan konsep wisata. Karena proyek pembangunan TWKPT ini merupakan salah satu proyek yang berskala besar, memerlukan dana dan upaya lain yang juga besar, serta mempunyai peranan yang penting dalam memenuhi kebutuhan masyarakat, untuk itu BAPPEDA Kabupaten Tuban menginvestasikan dananya untuk pembangunan proyek tersebut. Sehubungan dengan investasi tersebut, maka ada empat alternatif investasi yang dapat dianalisa, sehingga dapat dipilih alternatif mana yang terbaik untuk penanaman investasi pada proyek pembangunan TWKPT. Alternatifnya yaitu Alternatif 1, terminal bus dengan kios-kios dan wisata laut; alternatif 2, terminal bus tanpa kios-kios dan wisata laut; alternatif 3, terminal bus dengan kios-kios tetapi tanpa wisata laut; dan alternatif 4, jika terminal bus dengan wisata laut tetapi tanpa kioskios. Permasalahnya adalah bagaimana memperoleh alternatif terbaik untuk investasi pada proyek Pembangunan Terminal Kambang Putih Tuban (TWKPT). Dilakukan analisa pemilihan alternatif investasi, untuk memilih alternatif terbaik investasi. Pemilihan alternatif investasi tersebut didasarkan pada resiko kerugiaan yang paling kecil dengan melihat nilai NPV (Net Present Value) dari masing-masing alternatif. Selain menggunakan analisa tersebut, analisa sensitivitas juga dilakukan untuk mengukur sensitivitas alternatif terhadap variabel-variabel yang mempengaruhi, antara lain perubahan MARR, masa investasi, jumlah angkutan, harga jual kios, dan biaya konstruksi. Dari hasil analisa NPV. alternatif yang dipilih dengan resiko kerugiannya terkecil yaitu alternatif 3 (Terminal bus dengan kios-kios) dengan NPV sebesar Rp - 2,123,789, Sedangkan dari analisa sensitivitas, secara keseluruhan dipilh alternatif 3 karena paling dominan sensitif terhadap perubahan parameter MARR, jumlah angkutan, harga jual kios, dan biaya konstruksi. Kata kunci : investasi, NPV, analisa sensitivitas

2 1.1 Latar Belakang Dalam gerak pertumbuhan ekonomi, eksistensi suatu terminal bus menempati posisi penting sebagai bagian dari konsep transportasi, khususnya transportasi darat. Dengan adanya pertumbuhan ekonomi tersebut, maka jumlah angkutan yang dibutuhkan juga akan meningkat. Dari data yang diperoleh dari Dinas Perhubungan Kabupaten Tuban dari tahun , peningkatan jumlah angkutan Bus AKAP sebasar 6,8%, Bus AKDP sebesar 7,05%, angkutan kota sebesar 10,11%, sedangkan untuk angkutan pedesaan sebesar 9,62%. Untuk menyeimbangi jumlah angkutan yang semakin meningkat, BAPPEDA Kabupaten Tuban mempunyai inisiatif untuk membangun terminal baru. Selain itu, pertimbangan lain perlu dibangunnya terminal baru di Kabupaten Tuban yaitu kondisi terminal lama baik fasilitas operasional, fungsional maupun penunjang yang ada kurang memadai. Pembangunan terminal baru ini direncanakan di bangun di sepanjang pesisir pantai utara Kabupaten Tuban tepatnya, di Desa Sugihwaras, Kecamatan Jenu, Kabupaten Tuban. Karena letaknya yang berada di sepanjang pesisir pantai inilah maka pembangunan terminal baru ini menggunakan konsep wisata. Pembangunan terminal baru atau yang lebih dikenal dengan sebutan Terminal Wisata Kambang Putih Tuban (TWKPT), dilengkapi dengan kios-kios dan tempat wisata. Karena proyek pembangunan terminal baru ini merupakan proyek pemerintah yang berskala besar, memerlukan dana dan upaya lain yang juga besar serta mempunyai peranan yang sangat penting, maka BAPPEDA Kabupaten Tuban menginvestasikan dananya untuk pembangunan terminal tersebut. Dengan adanya permasalahan diatas, maka penulis akan mencoba mencari altrnatif yang terbaik untuk penanaman investasi tersebut tanpa merubah tujuan awal pembangunan proyek. Rencana awal, pembangunan terminal bus dilengkapi kios-kios dan menggunakan konsep wisata. Rencana awal ini merupakan alternatif 1. Alternatif alternatif lain yang mungkin dapat dianalisa yaitu bila terminal bus dibangun tanpa menggunakan konsep wisata dan kios dalam hal ini hanya terminal bus saja, karena tujuan awal yang dibutuhkan hanyalah terminal bus mengingat terminal lama sudah tidak layak jika dilihat dari segi fasilitasnya (Alternatif 2). Untuk menambah nilai minat masyarakat maka penulis juga mencoba menganalisa alternatif 3 yakni jika terminal bus dengan ditambah kios-kios. Dan alternatif yang terakhir, jika terminal bus dengan konsep wisata tanpa adanya kios (Alternatif 4). Dari alternatif-alternatif diatas perlu adanya solusi terbaik dalam melakukan analisa investasi, 1.2 Rumusan Masalah Permasalahan dari tugas akhir ini adalah bagaimana memperoleh alternatif terbaik untuk investasi pada Terminal Wisata Kambang Putih Tuban. 1.3 Tujuan Penulisan Tujuan dari penulisan tugas akhir ini adalah mengetahui alternatif terbaik untuk melakukan investasi pada Terminal Wisata Kambang Putih Tuban. 1.4 Batasan Masalah Batasan masalah pada penulisan tugas akhir ini yaitu : 1. Kondisi kota yang ditinjau pada proyek ini adalah kondisi kota Tuban. 2. Tidak membahas perencanaan konstruksi Terminal Wisata Kambang Putih Tuban. 3. Pemilihan alternatif menggunakan analisa sensitivitas berdasarkan kreteria penilaian investasi yang telah ditentukan. 4. Tidak membahas analisa resiko. 5. Strategi pemasaran, proses operasi pemeliharaan, dan Rencana Anggaran Biaya (RAB) tidak dimasukkan secara rinci. 6. Desain arsitektur dan dampak lingkungan tidak dibahas. 7. Umur investasi = 10 tahun. 8. Bunga Pinjaman = 10 %. 9. MARR = 18%. 1.5 Sistematika Penulisan Bab I : Pendahuluan. Bab II : Tinjaun Pustaka Bab III : Metodologi Penelitian.

3 Bab IV Bab V : Data dan Analisa : Kesimpulan dan Saran. 2.1 Proyek Pemerintah Proyek-proyek pemerintah dalam hal ini adalah proyek-proyek yang dibangun oleh pemerintah pusat maupun pemerintah daerah yang tidak berorentasi pada keuntungan. (Pujawan, 2004). Secara umum sumber-sumber pembiayaan yang bisa dipakai oleh pemerintah untuk membiayai proyek-proyeknya diklasifikasikan menjadi tiga yaitu (Pujawan, 2004) : 1. Pajak, baik pajak pertambahan nilai, pajak bumi dan bangunan, pajak pendapatan, dan sebagainya. 2. Dana internal 3. Pinjaman, termasuk diantaranya yang berupa pengeluaran obligasi. 2.2 Investasi Investasi yaitu semua aktivitas-aktivitas yang mengandung unsur pengorbanan atau pengeluaran untuk suatu harapan di masa yang akan datang Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai macam manfaat yang cukup layak di kemudian hari. Manfaat tadi dapat berupa imbalan keuangan, misalnya laba, dan manfaat non-keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan ekspor, substitusi impor ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah, rasa bangga terhadap daerah meningkat, dan manfaat-manfaat yang lainnya (Sutojo, 1982). 2.3 Prinsip Arus Kas 1. Nilai Waktu dari Uang 2. Nilai yang akan datang 3. Nilai Sekarang 4. Nilai Sekarang Anuitas 5. Capital Recovery 2.4 Variabel Analisa Investasi 1. Biaya Investasi, komponennya : - Biaya tanah (land cost). - Biaya langsung (direct cost), yang dimaksud biaya langsung disini yaitu biaya konstruksi. - Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost). 2. Modal, meliputi : - Modal sendiri - Modal pinjaman 3. Biaya Operasional dan Biaya Pemeliharaan. Ada beberapa metode yang dapat digunakan untuk memperkirakan biaya-biaya tersebut, antara lain (Soeharto, 2002) : 1. Metode parametrik. 2. Memakai daftar indeks harga dan informasi proyek terdahulu. 3. Metode menganalisa unsure-unsurnya. 4. Menggunakan metode faktor. 5. Quantity take-off dan harga satuan. 6. Unit Price. 7. Memakai data dan informasi proyek yang bersangkutan. 4. Pendapatan, meliputi retribusi dan nilai jual kios. Adapun retribusi diatur dalam Perda No. 13 Tahun Pajak, sesuai dengan Undang-undang No. 17 tahun Depresiasi atau Penyusutan, dengan metode garis lurus sesuai dengan Undang-undang No. 17 tahun Arus Kas, adalah aliran dana yang keluar (cash outflow) atau yang masuk (cash inflow) pada suatu proyek, semuanya disusun dalam suatu daftar yang diatur secara sistematis dan kronologis 2.5 Analisa Pemilihan Alternatif Investasi Berikut ini langkah-langkah sistematis dalam mengambil suatu keputusan dalam pemilihan alternatif, yaitu (Pujawan, 2003) :

4 1. Mendefinisikan sejumlah alternatif yang akan dianalisa. 2. Mendefinisikan horizon perencanaan yang akan digunakan dasar dalam membandingkan alternatif. 3. Mengestimasikan aliran kas masing-masing alternatif. 4. Menentukan MARR yang akan digunakan. 5. Membandingkan alternatif-alternatif dengan ukuran atau teknik yang dipilih. 6. Melakukan analisa suplementer. 7. Memilih alternatif yang terbaik dari hasil analisa tersebut 2.6 Analisa Sensitivitas Dalam analisa investasi nilai-nilai parameter yang ditentukan tidak akan bisa dilepaskan dari faktor kesalahan. Artinya, nilai-nilai parameter tersebut mungkin lebih besar atau lebih kecil dari hasil yang telah dianalisa, atau berubah pada saat-saat tertentu. Perubahan-perubahan yang terjadi pada nilainilai parameter tentunya akan mengakibatkan perubahan-perubahan pula pada tingkat output atau hasil yang ditunjukkan oleh suatu alternatif investasi. Perubahan-perubahan tingkat output atau hasil ini memungkinkan keputusan akan berubah dari satu alternatif ke alternatif lainnya. Apabila berubahnya faktor-faktor atau parameter-parameter tadi akan mengakibatkan berubahnya suatu keputusan maka keputusan tersebut dikatakan sensitif terhadap perubahan nilai parameter-parameter atau faktor-faktor tersebut. Dalam tugas akhir ini, metode yang digunakan yaitu sensitivity graph. Menurut Sullivan, sensitivity graph ini dapat digunakan untuk dua atau lebih alternatif investasi. Masing-masing alternatif investasi tersebut dihitung Net Present Value (NPV), dengan kenaikan dan penurunan + 60% dari nilai awal, kemudian hasilnya diplot dalam grafik. Setelah diplot dalam grafik, dari masing-masing alternatif tersebut dipilih alternatif mana yang mempunyai kemiringan yang paling tajam, dengan demikian alternatif tersebut bisa dikatakan sensitif terhadap perubahan parameter itu. 3.1 Metodologi Penelitian Penelitian yang dilakukan dalam tugas akhir ini adalah pemilihan alternatif investasi berdasarkan nilai resiko kerugiannya paling kecil dilihat dari nilai NPV nya pada Pembangunan Proyek Terminal Wisata Kambang Putih Tuban (TWKPT). Alternatif yang dipilih yaitu alternatif 1, terminal bus yang dilengkapi kios-kios dan tempat wisata laut, alternatif 2 terminal bus tanpa kios-kios dan tempat wisata laut, alternatif 3 terminal bus dengan kios-kios tanpa tempat wisata, dan alternatif 4 terminal bus dengan tempat wisata tanpa adanya kios-kios. Dalam analisa investasi nilai-nilai parameter yang ditentukan tidak akan bisa dilepaskan dari faktor kesalahan. Untuk itu, penelitian ini juga akan dilakukan analisa sensitivitas sehingga nantinya didapatkan output dengan alternatif mana yang terbaik untuk dilakukan penanaman investasi pada proyek Pembangunan Terminal Wisata Kambang Putih Tuban (TWKPT). 3.2 Jenis Data dan Sumber Data Data-data yang didapatkan dari BAPPEDA Kabupaten Tuban antara lain : 1. Data lokasi proyek. 2. Gambar perencanaan proyek. 3. Data dasar perencanaan proyek. 4. Rencana Anggaran Biaya (RAB) proyek. 5. Harga jual kios yang ada di Terminal Wisata Kambang Putih Tuban dan sistem pembayarannya. 6. Alokasi sumber dana dan bunga pinjaman. Sedangkan data-data yang didapatkan dari Dinas Perhubungan Kabupaten Tuban, meliputi : 1. Kondisi fisik dan keadaan lingkungan disekitar Terminal Kecamatan Tuban (Terminal Lama). 2. Data jumlah angkutan yang masuk di Terminal Kecamatan Tuban (Terminal Lama). 3. Data jumlah penumpang yang datang ke Terminal Kecamatan Tuban (Terminal Lama). 4. Pendapatan Terminal Kecamatan Tuban (Terminal Lama). 5. Pengeluaran Terminal Kecamatan Tuban (Terminal Lama). 6. Tarif retribusi dan pajak daerah. 3.3 Bagan Alir Penelitian Latar Belakang Permasalahan

5 Pengumpulan Data Studi Pustaka Data Primer Data Proyek Menentukan Pendapatan dan Pengeluaran dari setiap alternatif Layak Penilaian Kelayakan Tidak Layak Metode Pemilihan Alternatif Pemilihan Alternatif Terbaik Berdasarkan nilai NPV terkecil Analisa Sensitivitas Hasil dan Pembahasan Kesimpulan dan Saran 4.1 Data Terminal Lama Data angkutan yang diperoleh dari tahun meliputi : jumlah bus AKAP, bus AKDP, angkutan kota, angkutan desa. Dari data tersebut maka dapat diketahui %kenaikan rata-rata angkutan dari tahun adalah bus AKAP 6,8%, BUS AKDP 7,05%, angkutan kota 10,11%, angkutan pedesaan 9,62%. Sedangkan %kenaikan rata-rata untuk jumlah penumpang yang datang 9,04%. Pendapatan yang diterima oleh terminal lama selama setahun sebesar Rp. 1,040,859, Untuk biaya operasional dan pemeliharaannya sebesar Rp. 283,785, Terminal Baru (Terminal Wisata Kambang Putih Tuban = Alt. 1) Dari data yang didapat dari terminal lama maka dapat dihitung jumlah angkutan di terminal baru selama 10 tahun kedepan (tahun ) dengan rumus proyeksi, yaitu Pn = Po(1 + r) n. 1. Jumlah Bus AKAP 2. Jumlah Bus AKDP 3. Jumlah Angkutan Kota Tahun Vol. Kendaraan per Tahun (rit) , , , , , , , , , , Angkutan Pedesaan Tahun Vol. Kendaraan Tahun Vol. Kendaraan per Tahun (rit) , , , , , , , , , , Jumlah Penumpang Tahun Vol. Kendaraan per Tahun (rit) , , , , , , , , , ,741

6 per Tahun (rit) , , , , , , , , , ,454 Tahun Jmlh Orang (Per tahun) ,897, ,068, ,255, ,459, ,682, ,924, ,188, ,477, ,791, ,134,306 Untuk jumlah mobil wisata dan bus wisata diramalkan sesuai dengan kapasitas maksimum tempat parkir/harinya. sehingga dapat diketahui jumlah kendaraan per tahun dan tidak mengalami kenaikan tiap tahunnya. Berikut ini jumlah mobil dan bus wisata : Tahun Jumlah Kendaraan per tahun (unit) Bus Wisata Mobil Wisata Harga Jual Kios dan sistem pembayarannya Harga jual kios secara keseluruhan sebesar Rp 26,640,000, dengan uang muka Rp 7,992,000, dan sisanya diangsur selama 5 tahun dengan bunga 20%, jadi angsuran tiap tahunnya sebesar Rp 6,235,891, Arus Kas Total Pendapatan sebesar Rp 76,460,443, dan total pengeluaran sebesar Rp. 85,055,939, Semua pendapatan dan pengeluaran direkapitulasi dalam bentuk arus kas (cash flow), dengan memperhitungkan pajak dan penyusutan. Dari arus kas tersebut didapat nilai NPV (Net Present Value) yaitu Rp. 14,914,218, Karena didapat nilai NPV nya negatif maka bisa dikatakan alternatif ini tidak layak. 4.3 Terminal Bus (Alt. 2) Biaya investasinya yakni sebesar Rp. 13,685,767,600.00, Pembiayaan proyek ini juga berasal dari modal sendiri dan pinjaman, namun modal sendiri dan pinjaman disesuaikan dengan biaya investasinya. Untuk modal sendiri dari dana APBD sebesar Rp. 7,664,029, sedangkan dana pinjamannya sebesar Rp. 6,021,737,744.00, yang harus diangsur selama 5 tahun dengan bunga 10 %. Total pendapatan sebesar Rp. 19,644,137, Total pengeluarannya sebesar Rp. 27,220,472,902,27. Arus kas (cash flow), ini merupakan hasil rekapitulasi dari semua pendapatan dan pengeluaran dengan memperhitungkan pajak dan penyusutan. Dari arus kas tersebut didapat nilai NPV (Net Present Value) yaitu Rp. 9,238,904,656,42. Karena didapat nilai NPV nya negatif maka bisa dikatakan alternatif ini tidak layak. 4.4 Terminal Bus dan kios (Alt. 3)

7 Total biaya investasinya diperkirakan sebesar Rp. 33,139,238, Biaya investasi ini berasal dari dana APBD sebesar Rp. 18,557,973, yang merupakan modal sendiri. Sisanya dari pinjaman di bank sebesar Rp. 14,581,265, yang harus diangsur selama 5 tahun dengan bunga 10 %. Total pendapatan alternatif ketiga ini yaitu Rp. 67,375,120, Total pengeluaran terminal bus yang dilengkapi dengan fasilitas kios ini sebesar Rp. 57,963,832, Hasil total pendapatan dan pengeluaran diatas belum diperhitungkan dengan pajak dan nilai penyusutan. Setelah pajak dan penyusutannya diperhitungkan dalam bentuk arus kas maka didapat hasi NPV (Net Present Value) yaitu Rp. 2,123,789, Karena didapat nilai NPV nya negatif maka bisa dikatakan alternatif ini tidak layak. 4.5 Terminal Bus dan Wisata Total biaya invesatsi sebesar Rp. 36,120,568, Biaya investasi ini didapat dari dana APBD sebesar Rp. 20,227,518, yang merupakan modal sendiri. Sedangkan sisanya sebesar Rp. 15,893,049, merupakan pinjaman yang diangsur selama 5 tahun dengan bunga 10 %. Total pendapatan yang diterima sebesar Rp. 30,989,649, Total pengeluarannya sebesar Rp. 62,675,386, Semua pendapatan dan pengeluaran direkapitulasi dalam bentuk arus kas, sehingga didapat harga NPV (Net Present Value) sebesar Rp. 29,170,300, Seperti halnya alternatifalternatif yang lain, alternatif keempat ini juga menghasilkan nilai NPV negative, maka tidak layak. 4.6 Analisa Pemilihan Alternatif Dari hasil analisa diatas semua alternatif mempunyai nilai NPV negatif, sehingga bisa ditarik kesimpulan bahwa semua alternatif-alternatif tersebut tidak layak. Sehingga pemilihan alternatif terbaik didasarkan pada nilai NPV negatif yang paling kecil, artinya dipilih kemungkinan kerugiaanya paling kecil jika pembangunan proyek tersebut tetap dilanjutkan. Dari alternatif-alternatif diatas, kemungkinan kerugianya yang paling kecil yaitu Alternatif 3 (terminal bus dan kios) dengan nilai NPV -Rp 2,123,789, Analisa Sensitivitas 1. Perubahan MARR REKAPITULASI ANALISA SENSITIVITAS TERHADAP PERUBAHAN MARR NPV 2,000,000, % -50% -40% (2,000,000,000.00) -30% -20% -10% (6,000,000, ) 0% y = x (10,000,000, ) y = x (14,000,000,000.00) (18,000,000, ) (22,000,000, ) y = x y = x (26,000,000,000.00) Delta Penambahan 3) Linear (Alternatif 1) Linear (Alternatif 4) Alternatif 1 Alternatif 4 Alternatif 2 Linear (Alternatif 2) Alternatif 3 Linear (Alternatif Dari alternatif tersebut alternatif 3 sentitif terhadap perubahan MARR dengan persamaan Y = x Artinya, alternatif 3 bisa dikatakan layak jika MARR diturunkan 45% dari MARR semula, sehingga MARR menjadi 10.85%. 2. Perubahan Masa Invesatsi

8 ANALISA SENSITIVITAS TERHADAP PERUBAHAN MASA INVESTASI NPV ,000,000, y = 2E+09x - 2E+09-60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% -10,000,000, y = 1E+09x - 9E+09 y = 2E+09x - 2E+10 y = 1E+09x - 2E+10-30,000,000, Delta Penambahan Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Aternatif 4 Linear (Alternatif 1) Linear (Alternatif 3) Linear (Aternatif 4) Linear (Alternatif 2) Dari hasil analisa diatas, semua alternatif menunjukkan garis datar, artinya semua alternatif tidak sensitif terhadap perubahan masa investasi. 3. Perubahan Jumlah Angkutan ANALISA SENSITIVITAS TERHADAP PERUBAHAN JUMLAH ANGKUTAN NPV 8,000,000, ,000,000, (2,000,000,000.00) y = x y = x (7,000,000,000.00) (12,000,000,000.00) (17,000,000,000.00) (22,000,000,000.00) (27,000,000,000.00) y = x y = x Delta % Jumlah Angkutan Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4 Linear (Alternatif 3) Linear (Alternatif 2) Linear (Alternatif 1) Linear (Alternatif 4) Dari hasil analisa diatas, alternatif 4 (Terminal bus dan wisata) menunjukkan garis paling tajam, artinya alternatif 4 sensitif terhadap perubahan jumlah kenaikan. Pada grafik diatas alternatif 4 mempunyai persamaan Y = x , jadi pada x = 63,75 % (kenaikan jumlah angkutan), didapat NPV = 0, artinya proyek layak. 4. Perubahan Harga Jual Kios NPV ANALISA SENSITIVITAS TERHADAP HARGA JUAL KIO S 12,000,000, ,000,000, y = 2E+08x - 2E+09 2,000,000, (3,000,000,000.00) (8,000,000,000.00) (13,000,000,000.00) y = 2E+08x - 1E+10 (18,000,000,000.00) (23,000,000,000.00) (28,000,000,000.00) % Kenaikan Harga Jual Kios Alternatif 1 Alternatif 3 Linear (Alternatif 3) Linear (Alternatif 1) Berdasarkan hasil analisa sensitivitas diatas, maka alternatif yang paling sensitif terhadap perubahan harga jual kios yaitu Alternatif 3 (Terminal bus dengan kios-kios), dengan persamaan garis Y = 2E+08x-2E+09. Dari persamaan tersebut, maka dapat diketauhi proyek layak dengan NPV = 0, jika harga jual kios dinaikkan sebesar 10,064% dari harga jual kios sebelumnya.

9 5. Perubahan Biaya Konstruksi NPV ANALISA SENSITIVITAS TERHADAP BIAYA KO NSTRUKSI 10,000,000, ,000,000, y = -2E+10x - 2E+09 (5,000,000,000.00) -60% -50% -40% -30% (10,000,000,000.00) -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% (15,000,000,000.00) y = -1E+10x - 9E+09 (20,000,000,000.00) y = -3E+10x - 2E+10 (25,000,000,000.00) (30,000,000,000.00) (35,000,000,000.00) y = -3E+10x - 2E+10 (40,000,000,000.00) Delta % Biaya Konstruksi Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Alternatif 4 Linear (Alternatif 3) Linear (Alternatif 2) Linear (Alternatif 1) Linear (Alternatif 4) Dari hasil analisa diatas, jika alternatif-alternatif tersebut diplot dalam satu grafik menunjukkan bahwa alternatif 4 dianggap paling sensitif terhadap biaya konstruksi dengan persamaan garis Y = x Hasil dan Pembahasan Dari kesimpulan diatas dipilih parameter-parameter yang logic (masuk akal) untuk dilakukan analisa pemilihan alternatif. Hasil rekapitulasi dari analisa sensitivitas terhadap parameter-parameter tersebut dapat dilihat pada tabel 4.58 berikut. ALTERNATIF NPV Awal Harga Jual Kios Awal Biaya Konstruksi Awal NPV SETELAH DISENSITIVITAS Alt. 1 (Rencana Awal) Alt. 1 (Terminal) Alt. 3 (Terminal dan Kios) (14,914,218,344.07) (9,238,904,656.42) (2,123,789,795.52) 26,640,000, ,640,000, ,192,388, ,685,767, ,139,238, MARR = 9 % (12,260,887,487.88) (9,048,458,186.90) 543,897, Masa Investasi (n) = 20 tahun (14,049,123,148.70) (8,632,601,254.86) (1,480,109,639.41) % Kenaikan Angkutan = 30% (11,456,637,547.98) (6,413,915,563.49) 456,920, % Kenaikan Harga Jual Kios = 20% (10,660,697,641.42) - 2,096,957, % Penurunan Biaya Konstruksi = 40% (5,122,866,506.60) (4,759,401,184.52) 5,600,798, % Kenaikan Harga Jual Kios = 40% - 778,012, & Harga Jual Kios = 20% 6,678,779, Lanjutan Tabel ALTERNATIF Alt. 4 (Terminal dan Wisata) Keterangan NPV Awal (24,449,746,198.50) Rencana Awal Diketahui : Harga Jual Kios Awal - MARR = 18 % Biaya Konstruksi Awal 31,006,057, n = 10 tahun NPV SETELAH DISENSITIVITAS MARR = 9 % (25,336,621,519.48)

10 Masa Investasi (n) = 20 tahun (23,583,967,028.57) % Kenaikan Angkutan = 30% (20,763,017,275.16) % Kenaikan Harga Jual Kios = 20% - % Penurunan Biaya Konstruksi = 40% (14,289,291,658.76) % Kenaikan Harga Jual Kios = 40% - & Harga Jual Kios = 20% Setelah dianalisa sensitivitas dengan berbagai parameter yang ada, hasil yang diperoleh menunjukkan bahwa proyek pembangunan Terminal Wisata Kambang Putih Tuban tidak layak dibangun. Karena ini merupakan proyek pemerintah yang tidak mengharapkan keuntungan semata, maka proyek tetap dilanjutkan, tetapi seharusnya dipilih alternatif 3 (Terminal bus, dan Kios) dengan resiko kerugiannya yang relatif kecil. 5.1 Kesimpulan Berdasarkan hasil analisa, maka dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut : 1. Nilai NPV dari semua alternatif negatif, maka pemilihan alternatif terbaik didasarkan pada nilai NPV terkecil, artinya dipilih alternatif dengan resiko kerugian yang paling kecil apabila proyek tersebut diteruskan. Karena ini merupakan proyek pemerintah, yang lebih mengutamakan kepentingan masyarakat, maka proyek ini tetap dibangun dengan pemilihan alternatif 3, yaitu terminal bus dengan kios-kios dengan NPV sebesar Rp (2,123,789,795.52). 2. Dalam analisa investasi parameter-parameter yang telah ditentukan tidak lepas dari faktor kesalahan, untuk itu dilakukan analisa sensitivitas. Parameter yang dianalisa sensitivitas yaitu perubahaan MARR, perubahan masa investasi, perubahan jumlah angkutan, perubahan harga jual kios, dan perubahan biaya konstruksi,. Setelah dilakukan analisa sensitivitas diperoleh hasil rekapitulasinya sebagai berikut : a. Analisa Sensitivitas terhadap perubahan MARR (i). Dari parameter ini yang paling sensitif terhadap perubahan yaitu alternatif 3 dengan persamaan garis Y = x Alternatif 3 bisa dikatakan layak jika MARR diturunkan sampai 45% dari MARR awal=18%, jadi MARR setelah diturunkan 45% sebesar 10,85%, dengan NPV=0. b. Analisa Sensitivitas terhadap perubahan masa investasi (n). Dari parameter ini yang semua alternatif tidak sensitif, ini ditunjukkan dengan garis datar pada semua alternatif. c. Analisa Sensitivitas terhadap perubahan jumlah angkutan Dari parameter ini yang paling sensitif terhadap perubahan yaitu alternatif 4 dengan persamaan garis Y = x Alternatif 4 bisa dikatakan layak jika jumlah angkutan dinaikankan sampai 63,75%, namun penurunan ini dianggap tidak logic (masuk akal). d. Analisa Sensitivitas terhadap harga jual kios Dari parameter ini yang paling sensitif terhadap perubahan yaitu alternatif 3 dengan persamaan garis Y = 2E+08-2E+09. Alternatif 3 bisa dikatakan layak jika harga jual kios dinaikankan sampai 10,064%, dari harga jual kios awal sebesar Rp. 26,640,000, e. Analisa Sensitivitas terhadap perubahan biaya konstruksi Dari parameter ini yang paling sensitif terhadap perubahan yaitu alternatif 4 dengan persamaan garis Y = x Alternatif 3 bisa dikatakan layak jika biaya konstruksi diturunkan sampai 10,85%, dari biaya konstruksi awal. Dari parameter-parameter tersebut kemudian dipilih parameter yang logic (masuk akal). Berdasarkan analisa sensitivitas tersebut, secara keseluruhan alternatif yang memungkinkan dipilih yaitu alternatif 3 (Terminal bus dengan kios-kios). 5.2 Saran

11 Berdasarkan kesimpulan diatas, maka penulis dapat memberikan saran yang berguna bagi pelaksaan pembangunan proyek Terminal Wisata Kambang Putih Tuban yaitu apabila proyek Pembangunan Terminal Wisata Kambang Putih Tuban tetap dibangun sebaiknya dipilih alternatif 3 yaitu terminal bus dengan kios-kios tanpa adanya wisata, agar tidak menimbulkan kerugian yang sangat besar. Selain itu, karena keterbatasan waktu, maka penulis tidak secara detail membahas tentang desain arsitekturnya untuk masing-masing alternatif dan untuk analisa sensitivitasnya parameter-parameter yang dianalisa kurang terperici. DAFTAR PUSTAKA Dinas Lalu Lintas Dan Angkutan Jalan Raya Daerah Propinsi Daerah Tingkat I Jawa Timur, Keputusan Menteri Perhubungan Nomor 31 Tahun 1995 tentang Terminal Transportasi Jalan. Pemerintah Kabupaten Tuban, Peraturan Daerah Kabupaten Tuban Nomor 13 Tahun 2001 tentang Penyelenggaraan Terminal Penumpang. Pemerintah Indonesia, Undang-undang Nomor 17 (PPh 21) Tahun 2000 tentang Wajib Pajak dan Penyusutan. Pudjosumarto, Muljadi, Evaluasi Proyek, Yogyakarta :Liberty, Edisi ke 2. Pujawan, I Nyoman, Ekonomi Teknik, Surabaya : Guna Widya, jilid 1, cetakan ke 2. Pujawan, I Nyoman, Ekonomi Teknik, Surabaya : Guna Widya, jilid 1, cetakan ke 3. Soeharto, Imam, Studi Kelayakan Proyek Industri, Jakarta : Erlangga. Soekadijo, Anatomi Pariwisata, Jakarta : PT. Gramedia Pustaka Utama. Subarsono Analisa Kebijakan Publik, Yogyakarta : Pustaka Pelajar. Sullivan, William G, James A. Bontadell dan Elin M. Wicks, Enginneering Economy, New Jersey : Prentice-Hall. Sutojo, Siswanto, Studi Kelayakan Proyek (Konsep dan Teknik), Jakarta : PT. Pustaka Binaman Pressindo Spillane, James, Pariwisata Indonesia (Siasat Ekonomi dan Rekayasa Kebudayaan), Yogyakarta : Kanisius.