FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DAN BANGUNAN DI SEKITAR UNIVERSITAS PRIMA INDONESIA (UNPRI) TESIS OLEH : KRISTANTO EXODUS 117048012/ MMPP SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2015 1
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DAN BANGUNAN DI SEKITAR UNVERSITAS PRIMA INDONESIA (UNPRI) TESIS Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Memperoleh Gelar Magister Manajemen Properti dan Penilaian dalam Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara Oleh: KRISTANTO EXODUS 117048012/ MMPP SEKOLAH PASCASARJANA UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2015 2
Judul Tesis : FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DAN BANGUNAN DI SEKITAR UNIVERSITAS PRIMA Nama Mahasiswa : Kristanto Exodus Nomor Pokok : Program Studi : Magister Manajemen Properti dan Penilaian Menyetujui, Komisi Pembimbing (Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, PH.D) MM) Ketua (Ir. Sugiharto Pujangkoro, Anggota Ketua Program Studi, Direktur, Dr. Khaira Amalia Fachrudin Munir, M.Sc Prof. Dr. Erman Telah diuji pada Tanggal: 3
Tanggal lulus : 29 Agustus 2015 Telah diuji pada Tanggal : 29 Agustus 2015 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua Anggota : 1. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc, PH.D : 1. Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM 2. Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE 3. Dr. Arlina Nurbaity Lubis, SE, MBA 4
5
FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DAN BANGUNAN DI SEKITAR UNIVERSITAS PRIMA INDONESIA ABSTRAK Kehadiran universitas dalam suatu wilayah dapat mempengaruhi aspek sosial dan ekonomi masyarakat disekitarnya yang dalam hal ini adalah peningkatan nilai tanah. Keberadaan Universitas Prima Indonesia di Kecamatan Medan Petisah dapat mempengaruhi perkembangan wilayah sekitarnya dan mendorong masyarakat untuk mendapatkan keuntungan ekonomi dari kegiatan jual-beli barang dan jasa. Wilayah disekitar Universitas Prima Indonesia menjadi salah satu tempat pertumbuhan ekon omi. Perumusan masalah dalam penelitian ini adalah bagaimana pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia, serta faktor apakah yang paling berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Tujuan dari penelitian ini adalah Untuk mengetahui dan menganalisis seberapa besar pengaruh luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, lebar jalan di depan tanah terhadap nilai tanah dan bangunan di sekitar Universitas Prima Indonesia. Untuk mengetahui dan menganalisis faktor yang paling berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Jenis Penelitian adalah deskriptif kuantitatif. Data penelitian dikumpulkan melalui kuisioner dan studi dokumentasi. Alat analisis dalam penelitian ini menggunakan analisis regresi linear berganda. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, dan lebar jalan di depan tanah berpengaruh terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Hal tersebut terbukti melalui penelitian ini, dimana seluruh variabel-variabel tersebut berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Lebar jalan di depan tanah adalah variabel independen yang paling dominan mempengaruhi nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Berdasarkan hasil penelitian dapat diambil kesimpulan bahwa variabel independen luas tanah, luas bangunan, dan lebar jalan di depan tanah secara bersama-sama berpengaruh positif dan signifikan terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Sementara itu, variabel independen berupa jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia berpengaruh negatif dan signifikan terhadap nilai tanah di sekitar Universitas Prima Indonesia. Penelitian ini menggunkana tingkat alpha 5%. Implikasinya adalah bahwa pengembang dan masyarakat perlu memperhatikan luas tanah, luas bangunan, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia, dan lebar jalan di depan tanah dalam melakukan pembelian dan pengembangan bidang tanah dan bangunan di sekitar Unversitas Prima Indonesia. Kata kunci : Nilai Tanah, luas tanah, luas bangunan, lebar jalan di depan tanah, jarak tanah ke Universitas Prima Indonesia. i
ii
KATA PENGANTAR Penulis mengucapkan puji dan syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan berkah-nya kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Selama melakukan penelitan dan penulisan tesis ini, Penulis banyak memperoleh bantuan moril dan materil dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terimakasih yang tulus kepada: 1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K), selaku Rektor Univesitas Sumatera Utara 2. Bapak Prof.Dr.Erman Munir, M.Sc, selaku Direktur Sekolah Pascasarjana 3. Ibu Dr. Khaira Amalia F, SE, Ak, MBA,MAPPI (Cert), CA selaku Ketua Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian. 4. Bapak Ir. Sugiharto Pujangkoro, MM selaku sekretaris Program Studi dan Komisi pembimbing yang telah banyak membimbing dan mengarahkan peneliti dalam penulisan tesis ini. 5. Ibu Dr. Ir. Dwira Nirfalini Aulia, M.Sc., selaku Ketua Komisi pembimbing yang telah banyak membimbing dan mengarahkan peneliti dalam penulisan tesis ini. 6. Bapak Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE.dan ibu Dr. Arlina Nurbaity SE. MBA selaku anggota Komisi Pembanding yang telah banyak memberikan masukan untuk perbaikan tesis ini. 7. Seluruh Staf pengajar dan Staf Administrasi Program Studi Magister Manajemen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara. 8. Kepada kedua orang tua yang telah memberikan dukungan moril dan materil, dalam penyelesaian tesis ini. 9. Rekan-rekan Sekolah Pascasarja Magister Manajemen Properti dan Penilaian Angkatan I dan II atas bantuan dan dukungan selama peneliti menempuh studi dalam penulisan tesis ini. Peneliti menyadari tesis ini masih banyak memiliki kekurangan dan jauh dari sempurna. Namun harapan penulis semoga tesis ini bermanfaat kepada seluruh pembaca. Semoga kiranya Tuhan Yang Maha Esa memberkahi kita semua. Amin. Medan, Desember 2015 Peneliti Kristanto Exodus iii
RIWAYAT HIDUP Kristanto Exodus, lahir di Medan, Sumatera Utara pada tanggal 8 April 1985. Pendidikan sekolah dasar (SD) pada tahun 1991-1997. Setelah lulus SD tahun 1997 melanjutkan pendidikan Sekolah Menengah Pertama (SMP) dan lulus tahun 2000. Selanjutnya melajutkan ke pendidikan Sekolah Menengah Atas (SMA) dan lulus tahun 2003. Pada tahun 2003 melanjutkan pendidikan di Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Jakarta, jurusan Analisis Sekuritas lulus pada tahun 2007. Selanjutnya melanjutkan studi ketingkat Sarjana (S1) di ABFI PERBANAS Jakarta, jurusan Manajemen Perbankan pada tahun 2007 dan lulus tahun 2011. Kemudian melanjutkan pendidikan di Program Studi Magister Manajamen Properti dan Penilaian Sekolah Pascasarjana pada tahun 2011. Medan, Desember 2015 Kristanto Exodus iv
DAFTAR ISI ABSTRAK... ABSTRACT... KATA PENGANTAR... RIWAYAT HIDUP... DAFTAR ISI... DAFTAR TABEL... DAFTAR GAMBAR... DAFTAR LAMPIRAN... i ii iii iv v vii viii ix BAB I PENDAHULUAN... 1 1.1 Latar Belakang Masalah... 1 1.2 Rumusan Masalah... 6 1.4 Tujuan Penelitian... 6 1.5 Manfaat Penelitian... 7 BAB II TINJAUAN KEPUSTAKAAN... 8 2.1 Landasan Teori... 8 2.1.1 Definisi Real Estate dan Properti... 8 2.1.2 Harga, Biaya, Pasar dan Nilai... 9 2.1.3 Harga Tanah... 10 2.1.4 Nilai Tanah dan Bangunan... 12 2.1.5 Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah dan bangunan 14 2.2 Penelitian Terdahulu... 17 BAB III Kerangka Konsep dan Hipotesis.... 19 3.1 Kerangka Konsep Penelitian.... 19 3.2 Gambar Kerangka Konseptual.... 20 3.3 Hipotesis Penelitian... 21 BAB IV METODE PENELITIAN.... 22 4.1 Jenis dan Sifat Penelitian.... 22 4.2 Lokasi dan Waktu Penelitian.... 22 4.3 Populasi dan Sampel... 22 4.4 Teknik Pengumpulan Data... 23 4.5 Jenis dan Sumber Data... 24 4.6 Indentifikasi dan Defenisi Operasional Variabel... 24 4.7 Teknik Analisa Data... 25 4.7.1 Analisis Deskriptif... 25 4.7.2 Uji Asumsi Klasik... 25 4.7.2.1 Uji Normalitas. 25 4.7.2.2 Uji Multikolinieritas... 25 4.7.2.3 Uji Heteroskedastisitas. 26 4.7.3 Analisis Data... 26 4.7.4 Pengujian Hipotesis dengan Model Goodness of Fit... 27 4.7.4.1 Uji Signifikan Simultan (Uji F).. 27 4.7.4.2 Uji Signifikan Parsial ( Uji T). 27 v
4.7.4.3 Uji Determinasi (R 2 ) 28 BAB V HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN.... 29 5.1 Hasil Penelitian... 29 5.1.1 Analisis Deskriptif... 29 5.1.2 Uji Asumsi Klasik... 35 5.1.2.1 Uji Normalitas untuk Nilai Tanah dan Bangunan 35 5.1.2.2 Uji Multikolinieritas. 37 5.1.2.3 Uji Heteroskedastisitas. 38 5.1.3 Analisis Data... 40 5.1.4 Hasil Uji Goodness of Fit... 42 5.1.4.1 Uji F... 42 5.1.4.2 Uji t... 44 5.1.4.3 Uji Koefisien Determinasi... 46 5.2 Pembahasan Hasil Penelitian... 47 5.2.1 Pengaruh Variabel Luas Tanah Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan... 47 5.2.2 Pengaruh Variabel Luas Bangunan Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan. 48 5.2.3 Pengaruh Variabel Jarak Tanah ke UNPRI Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan.. 49 5.2.4 Pengaruh Variabel Lebar Jalan Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan.. 50 BAB VI Kesimpulan dan Saran.... 52 6.1 Kesimpulan... 52 6.2 Saran... 52 DAFTAR PUSTAKA... 54 vi
DAFTAR TABEL Nomor Judul Halaman 2.1 Daftar Penelitian Terdahulu... 17 4.1 Identifikasi dan Definisi Operasional Variabel... 24 5.1 Deskripsi Variabel Terikat Nilai Tanah dan Bangunan (Y)... 5.2 Deskripsi Variabel Luas Tanah (X 1 )... 31 5.3 Deskripsi Variabel Luas Bangunan (X 2 )... 32 5.4 Deskripsi Variabel Jarak Tanah ke UNPRI (X 3 )... 33 5.5 Deskripsi Lebar jalan di depan tanah dan bangunan (X 4 )... 34 5.6 Hasil Test Kolmogorov-Smirnov untuk Nilai tanah dan bangunan... 37 30 5.7 Hasil Uji Multikolinieritas untuk Nilai tanah dan bangunan... 38 5.8 Hasil Uji Heteroskedastisitas untuk Nilai tanah dan bangunan... 40 5.9 Koefisien Regresi Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI.. 41 5.10 Uji F untuk Regresi Nilai Tanah dan Bangunan di sekitar UNPRI 43 5.11 Uji Koefisien Determinasi... 47 vii
DAFTAR GAMBAR Nomor Judul Halaman 2.1 Teori Klasik Lokasi Harga Tanah Model Von Thunen... 11 3.1 Kerangka Konseptual Penelitian Nilai Tanah dan Bangunan... 20 4.1 Gambar Peta Universitas Prima Indonesia... 23 5.1 Pengelompokan nilai tanah dan bangunan di sekitar UNPRI... 30 5.2 Pengelompokan Luas Tanah (X 1 )... 31 5.3 Pengelompokan Luas Bangunan (X 2 )... 32 5.4 Pengelompokan Jarak Tanah ke UNPRI (X 3 )... 33 5.5 Pengelompokan Lebar jalan di depan tanah dan bangunan (X 4 ).. 35 5.6 Hasil Uji Normalitas P-Plot Nilai tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI.. 36 5.7 Hasil Uji Normalitas dengan Analisis Grafik Histogram... 36 5.8 Hasil Uji Heterokedastisitas Terhadap Nilai Tanah dan Bangunan di Sekitar UNPRI... 39 viii
DAFTAR LAMPIRAN Nomor Judul Halaman Lampiran 1 Kuisioner Penelitian... 59 Lampiran 2 Hasil Kuisioner Penelitian... 60 Lampiran 3 Hasil Analisis Data dengan SPSS... 61 Lampiran 4 Foto Lokasi Penelitian... 62 ix