ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DAN OPTIMALISASI KOMPOSISI JUMLAH TIPE RUMAH UNTUK MENDAPATKAN KEUNTUNGAN OPTIMUM PADA PERUMNAS JERUK SAWIT PERMAI KARANGANYAR (The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to get Optimum Benefits at Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar) SKRIPSI Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Sipil Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta Disusun Oleh : ARIEF PRASETYA ADI NIM : I 1114008 PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2016 i
HALAMAN PERSETUJUAN ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DAN OPTIMALISASI KOMPOSISI JUMLAH TIPE RUMAH UNTUK MENDAPATKAN KEUNTUNGAN OPTIMUM PADA PERUMNAS JERUK SAWIT PERMAI KARANGANYAR (The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to get Optimum Benefits at Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar) Disusun Oleh : ARIEF PRASETYA ADI NIM : I 1114008 Telah disetujui untuk dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Persetujuan Dosen Pembimbing Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II Fajar Sri Handayani, ST. MT. Setiono, ST. MSc. NIP. 19750922 199903 2 001 NIP. 19720224 199702 1 001 ii
HALAMAN PENGESAHAN ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI DAN OPTIMALISASI KOMPOSISI JUMLAH TIPE RUMAH UNTUK MENDAPATKAN KEUNTUNGAN OPTIMUM PADA PERUMNAS JERUK SAWIT PERMAI KARANGANYAR (The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to get Optimum Benefits at Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar) Disusun Oleh : ARIEF PRASETYA ADI NIM : I 1114008 Dipertahankan didepan Tim Penguji Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta dan diterima guna memenuhi persyaratan untuk mendapat gelar Sarjana Teknik Pada Hari : Rabu Tanggal : 20 Juli 2016 Tim Penguji : 1. Fajar Sri Handayani, ST. MT. NIP. 19750922 199903 2 001 2. Setiono, ST. MSc. NIP. 19720224 199702 1 001 3. Ir. Sugiyarto, MT. NIP. 19551121 198702 1 001 4. Ir. Siti Qomariyah, MSc. NIP. 19580615 198501 2 001 Mengesahkan, Ketua Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS Wibowo, ST. DEA. NIP. 19681007 199502 1 001 iii
MOTTO MENCOBA DAN MENCOBA HINGGA BERHASIL, TETAPI JIKA TETAP TIDAK BERHASIL YAKINLAH RENCANA ALLAH JAUH LEBIH BAIK DARI RENCANAMU. ORANG HEBAT DINILAI BUKAN DARI APA YANG DIA PUNYA TETAPI APA YANG DIA BERI KEPADA ORANG LAIN. JADIKANLAH SABAR DAN SHOLAT SEBAGAI PENOLONGMU (Qs. AL-BAQARAH : 45) iv
PERSEMBAHAN SKRIPSI INI PENULIS PERSEMBAHKAN UNTUK : AYAH DAN IBU (Ir. Supramudiyo dan Dra. Sri Maryati) Terima kasih atas segala doa, cinta, kasih serta pengorbanan yang tiada terkira sehingga menjadikanku mausia yang senantiasa bersyukur atas nikmat-nya. Ayah dan ibu merupakan sumber inspirasi dan semangat terbesar dalam hidpku. ADIK TERSAYANG (Danang Prasetya Aji) Orang yang selalu bikin ketawa dan terkadang menjadi tempat curhat SESEORANG YANG SELALU MEMBERI SEMANGAT Terima kasih atas motivasi dan semangat yang kamu berikan hingga skripsi ini selesai dengan baik. TEMAN-TEMAN SIPIL S1-TRANSFER 2014 TEMAN-TEMAN KONTRAKAN C O T v
ABSTRAK Arief Prasetya Adi. 2016. Analisis Kelayakan Investasi dan Optimalisasi Komposisi Jumlah Tipe Rumah untuk Mendapatkan Keuntungan Optimum pada Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar. Skripsi, Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Di tengah kondisi tingginya backlog dan semrawutnya kondisi penyediaan rumah murah untuk rakyat, sangat tepat sekali kalau pemerintah akan lebih memberdayakan Perumnas dalam program untuk Percepatan penyediaan Perumahan Rakyat. Oleh karena itu, perencanaan sebuah Perumnas memegang peranan yang sangat penting dalam pengendalian laju pembangunan agar berdampak positif dan berkesinambungan. Perencanaan itu harus dilakukan, dimulai dari perencanaan Perumnas hingga perencanaan lingkungan permukiman dan ruang perkotaan, bahkan hingga perencanaan wilayah. Tujuan dari penelitian ini mengetahui harga jual minimum, kelayakan investasi, optimalisasi komposisi jumlah unit rumah dan nilai subsidi pada Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar. Penelitian ini merupakan studi kelayakan investasi perumahan dengan metode Net Present Value (NPV), Annual Equivalen (AE), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), Analisis Sensitivitas dan analisis optimalisasi komposisi jumlah unit rumah dan nilai subsidi. Evaluasi ini membahas beberapa aspek yaitu perhitungan harga jual minimum rumah, aspek analisis kelayakan investasi, optimalisasi dengan metode simpleks menggunakan program Quantitative System for Busines (QSB) dan nilai subsidi. Perumnas Jeruk Sawit Permai yang terletak di Jln.Lawu Raya, Jeruk Sawit, Gondangrejo Kabupaten Karanganyar menawarkan hunian rumah sebanyak 326 pada sektor 3, unit rumah yang terdiri dari 40 unit rumah tipe 36/84, 224 unit rumah tipe 27/60 dan 62 unit rumah tipe 23/60. Penelitian ini menghasilkan jumlah komposisi optimum sesuai dengan minat konsumen untuk rumah tipe 23/60 sebanyak 48 unit, tipe 27/60 sebanyak 259 unit dan tipe 36/84 sebanyak 25 unit. Nilai subsidi pada Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar untuk tipe 23 yaitu Rp 11.661.548,- s/d Rp 36.175.217,- dan tipe 27 yaitu Rp 11.472.976,- s/d Rp 35.216.090,-. Kata kunci: Harga jual minimum, kelayakan investasi, optimalisasi, QSB, Sudsidi vi
ABSTRACT Arief Prasetya Adi. 2016. The Analysis of Investment Feasibility and Composition Optimization of Total Home Types to get Optimum Benefits at Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar. Thesis, Civil Engineering, Engineering Faculty Sebelas Maret University. In the middle of the condition of high backlog and the bad conditions of the provision of cheap houses for the people, very precisely if the Government will further empower Perumnas in the program for the acceleration of the provision of public housing. Therefore, planning a Perumnas holds a very important role in the control of the pace of development in order to positively impact and sustainability. The planning that has to be done, starting from planning environmental planning to Perumnas settlements and urban spaces, even up to the planning area. The purpose of this research is to know the minimum sale price, investment feasibility, optimization of composition the number of housing units and the value of subsidiesat Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar This research is a study of the feasibility of housing investment by the method of Net Present Value (NPV), Annual Equivalen (AE), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio (BCR), the analysis of the Sensitivity analysis and optimization of composition the number of housing units and the value of the subsidies. This evaluation addresses some aspect of that is the calculation of the minimum sale price of houses, investment feasibility analysis, aspects of optimization of simplex method use Quantitative System for Busines (QSB) and the value of the subsidies. Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar located at Jln. Raya Lawu, Jeruk Sawit, Gondangrejo Karanganyar Regency House offers as much as 326 in sector 3, housing units consisting of 40 units of houses type 36/84, 224 housing units type 27/60 and 62 housing units type 23/60. This research resulted in the number of optimum composition in accordance with consumer interest for house type 23/60 as much as 48 units, type 27/60 as many as 259 units and the type 36/84 as many as 25 units. The value of the subsidies on the Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar for type 23 is Rp 11.661.548 Rp 36.175.217 and type 27 is Rp 11,472,976 Rp 35.216.090. Keywords: minimum selling price, investment feasibility, optimization, QSB, Subsidies vii
KATA PENGANTAR Puji syukur kehadirat Allah SWT yang selalu melimpahkan rahmat serta hidayah- Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul Analisis Kelayakan Investasi dan Optimalisasi Komposisi Jumlah Tipe Rumah untuk Mendapatkan Keuntungan Optimum pada Perumnas Jeruk Sawit Permai Karanganyar guna memenuhi syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Teknik di Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta. Dalam penulisan skripsi ini, penulis mendapat bantuan dari berbagai pihak, baik secara langsung maupun tidak langsung. Untuk itu, Penulis ingin menyampaikan ucapan terimakasih kepada : 1. Segenap Pimpinan Fakultas Teknik UNS 2. Segenap Pimpinan Program Studi Teknik Sipil UNS 3. Ibu Fajar Sri Handayani, ST, MT selaku Dosen Pembimbing I 4. Bapak Setiono, ST, MSc selaku Dosen Pembimbing II 5. Bapak Ir. Suyanto, MM. selaku Pembimbing Akademik 6. Orang tua dan keluarga yang terus memberi motivasi lahir dan batin 7. Rekan-rekan mahasiswa S-1 Transfer 2014 Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, saran dan kritik yang membangun sangat penulis harapkan untuk kesempurnaan skripsi ini dan semoga skripsi ini dapat berguna bagi pihak-pihak yang membutuhkan. Surakarta, Juli 2016 Penulis viii
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PERSETUJUAN... ii HALAMAN PENGESAHAN... iii HALAMAN PERSEMBAHAN... iv ABSTRAK... v ABSTRACT... vi PRAKATA... vii DAFTAR ISI... ix DAFTAR GAMBAR... xii DAFTAR TABEL... xiii BAB 1 PENDAHULUAN... 1 1.1. Latar Belakang... 1 1.2. Rumusan Masalah... 2 1.3. Batasan Masalah... 3 1.4. Tujuan Penelitian... 3 1.5. Manfaat Penelitian... 3 BAB 2 LANDASAN TEORI... 5 2.1. Tinjauan Pustaka... 5 2.2. Dasar Teori... 9 2.2.1. Biaya (Cost)... 9 2.2.1.1. Biaya Modal (capital cost)... 9 2.2.1.2. Biaya Tahunan (annual cost)... 11 2.2.2. Bunga (Interest)... 11 2.2.3. Pendapatan dan Keuntungan (Revenus and Profits)... 12 2.2.4. Pembayaran Tunggal (Single Payment)... 13 2.2.5. Pembayaran Majemuk Seragam (Uniform Series)... 14 2.2.6. Aliran Kas (Cash Flow)... 15 2.2.7. Kriteria Penilaian Investasi... 16 ix
2.2.7.1. Analiasi Nilai Sekarang (NPV)... 16 2.2.7.2. Analisis Arus Pengembalian (IRR)... 17 2.2.7.3. Benefit Cost Ratio (BCR)... 18 2.2.7.4. Metode Annual Equivalen (AE)... 18 2.2.8. Metode Simplek... 20 2.2.9. Survey Menggunakan Kuisioner... 20 2.2.10. Program Quantitative System for Busines (QSB)... 21 2.2.11. Subsidi... 22 BAB 3 METODE PENELITIAN... 25 3.1. Metode Penelitian... 25 3.2. Lokasi Penelitian... 25 3.3. Sumber Data... 28 3.3.1. Data Primer... 28 3.3.2. Data Sekunder... 28 3.4. Tahap Penelitian... 28 3.4.1. Tahap Persiapan... 28 3.4.2. Pengumpulan Data... 29 3.4.3. Perhitungan Biaya Pengeluaran dan Pendapatan Proyek... 29 3.4.4. Menghitung Harga Jual Minimum... 30 3.4.5. Menganalisis Kelayakan Investasi... 30 3.4.6. Analisis Optimaliasasi... 30 3.4.7. Pembahasan dan Kesimpulan... 31 3.5. Diagram Alir Penelitian... 32 BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN... 33 4.1. Pengumpulan Data... 33 4.2. Analisis Data... 35 4.2.1. Perhitungan Biaya Investasi Proyek... 35 4.2.1.1. Biaya Konstruksi... 35 4.2.1.2. Biaya Tanah... 36 4.2.2. Analisis Kelayakan Investasi... 37 x
4.2.2.1. Pendapatan Proyek Tahunan... 37 4.2.2.2. Proyeksi Pengeluaran Investasi... 38 4.2.2.3. Proyeksi Pendapatan Investasi... 39 4.2.2.4. Analisis Penilaian Kelayakan Investasi... 40 4.2.3. Analisis Optimalisasi... 48 4.2.3.1. Variabel Keputusan... 48 4.2.3.2. Fungsi Tujuan... 48 4.2.3.3. Fungsi Batasan... 49 4.2.3.4. Perhitungan Dengan Program QSB... 51 4.2.3.5. Tabel Alternatif Pilihan... 53 4.2.3.6. Analisis Investasi Hasil Optimalisasi... 54 4.2.4. Perhitungan Nilai Subsidi... 60 4.2.4.1. Subsidi... 60 BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN... 64 5.1. Kesimpulan... 64 5.2. Saran... 65 DAFTAR PUSTAKA... 66 LAMPIRAN xi
DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1. Hubungan antara nilai P dengan F... 12 Gambar 2.2. Grafik NPV dengan Nilai IRR Tunggal... 17 Gambar 2.3. cash flow investasi format nonannual... 19 Gambar 2.4. cash flow investasi format annual... 19 Gambar 3.1. Lokasi Penelitian... 26 Gambar 3.2. Site Plan Perumnas Jeruk Sawit Permai Sektor 3... 27 Gambar 3.3. Diagram Alir Penelitian... 32 Gambar 4.1. Aliran Kas Perhitungan Investasi... 41 Gambar 4.2. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga terhadap Nilai NPV... 48 Gambar 4.3. Pengisian Koefisien pada Program QSB... 52 Gambar 4.4. Gambar Tabel Hasil Optimalisasi menggunakan QSB... 52 Gambar 4.5. Grafik Perubahan Tingkat Suku Bunga Hasil Optimalisasi... 57 Gambar 4.6. Site Plan Perumnas Jeruk Sawit Permai Sektor 3... 58 Gambar 4.7. Hasil Optimalisasi Site Plan... 59 Gambar 4.8. Aliran Kas Perhitungan Subsidi tipe 23... 61 Gambar 4.9. Aliran Kas Perhitungan Subsidi tipe 27... 62 xii
DAFTAR TABEL Tabel 2.1. Penelitian terdahulu yang telah dilaksanakan... 6 Tabel 2.2. Pelelitian sekarang yang dilaksanakan... 8 Tabel 4.1. Proyeksi Pengeluaran... 39 Tabel 4.2. Proyeksi Pendapatan... 40 Tabel 4.3. Hasil hitungan NPV dan variasi tingkat suku bunga (i)... 47 Tabel 4.4. Rekapitulasi Harga Jual Tiap Unit Rumah... 48 Tabel 4.5. Tabel Alternatif Pilihan Berdasarkan Keuntungan... 53 Tabel 4.6. Proyeksi Pengeluaran Setelah Optimalisasi... 54 Tabel 4.7. Proyeksi Pendapatan Setelah Optimalisasi... 55 Tabel 4.8. Hitungan Nilai NPV,AE dan BCR Setelah Optimalisasi... 55 Tabel 4.9. Hasil hitungan NPV dan variasi tingkat suku bunga (i)... 56 Tabel 4.10. Rekapitulasi Subsidi Tipe 23 dan Tipe 27... 63 xiii