1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Kebutuhan hidup terutama kebutuhan untuk tempat tinggal merupakan salah satu hal yang penting bagi setiap individu. Keinginan masyarakat untuk dapat memiliki tempat tinggal pribadi pada dasarnya sangat tinggi, akan tetapi tingkat permintaan yang tinggi terkadang tidak sebanding dengan tingkat kamampuan perekonomian dan letak lokasi rumah yang diharapkan oleh calon pemilik rumah atau bangunan. Ada individu yang mampu secara ekonomi tetapi tidak memiliki tempat tinggal pribadi karena tempat tinggal yang tersedia tidak sesuai dengan harapan individu tersebut, tetapi ada lahan dan bangunan yang tersedia sesuai dengan harapan individu tersebut namun individu tersebut tidak mampu secara ekonomi. Faktor-faktor tersebut yang akhirnya membuat sebagian masyarakat akhirnya memilih untuk menyewa rumah atau bangunan. Rumah pada dasarnya adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian serta sarana keluarga. 1 Penyewaan rumah yang dilakukan oleh individu atau sekelompok orang pada dasarnya tidak selalu dilakukan untuk kepentingan tempat tinggal, akan tetapi untuk kepentingan menjalankan bisnis. Bangunan yang biasanya digunakan untuk kepentingan bisnis tersebut biasanya dipilih oleh pihak-pihak 1 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman
2 tersebut adalah bangunan yang berbentuk ruko yang sesuai dan tepat untuk melakukan aktivitas kepentingan bisnis. Pusat Bisnis Ringroad Medan salah satunya adalah salah satu lokasi yang strategis dan banyak digunakan untuk tempat bisnis oleh para pengusahapengusaha baik dari golongan ekonomi bawah hingga ke atas. Bermacam-macam kegiatan usaha banyak dilakukan di pusat bisnis ringroad tersebut, misalnya usaha restoran, usaha jual beli mobil baru dan bekas, usaha bengkel, usaha jasa pengiriman barang, usaha jual furniture, kegiatan pendidikan dan lain-lain. Lokasi strategis tersebut yang membuat banyak pemilik tanah dan bangunan akhirnya membuka usaha untuk kepentingannya sendiri ataupun menyewakan bangunan atau tanah kosong ke orang lain untuk dijadikan rumah tinggal atau membuka kegiatan usaha. Pasal 1570 dan 1571 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer) mengatur bahwa perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk tertulis dan lisan. Penyewaan ruko-ruko di Pusat Bisnis Ringroad tersebut terdapat berbagai macam bentuk perjanjian antara lain penyewaan yang didasarkan dengan bentuk lisan ataupun juga didasarkan dengan bentuk tertulis dibawah tangan. Penyewaan yang sering dilakukan oleh pemilik kepada pihak penyewa di Pusat Bisnis Ringroad biasanya dilakukan dengan perjanjian sewa menyewa dengan betuk lisan. Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata terkandung suatu asas yaitu asas kebebasan berkontrak yang mana maksud asas ini adalah para pihak dalam
3 kontrak bebas untuk membuat perjanjian, apapun isi dan bagaimanapun bentuknya. Kebebasan yang diberikan oleh KUHPerdata tersebut tentunya juga dibatasi dengan adanya asas itikad baik. Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata menyebutkan bahwa persetujuan harus dilakukan dengan itikad baik. Pasal ini bermakna perjanjian yang telah disepakati oleh para pihak harus dilaksanakan sesuai dengan kepatutan dan keadilan. 2 Itikad baik dalam perjanjian tidak hanya dibutuhkan pada saat pelaksanaan perjanjian akan tetapi juga dibutuhkan pada tahap perundingan atau yang dikenal dengan tahap pra kontraktual. Hal tersebut juga berlaku dalam perjanjian sewa menyewa, itikad baik dari para pihak baik itu pemilik maupun penyewa diperlukan sebelum para pihak sepakat mengikatkan diri maupun pada saat pelaksanaan hingga berakhirnya perjanjian tersebut. Subekti mengemukakan bahwa terdapat dua jenis asas itikad baik yaitu itikad baik subjektif dan itikad baik objektif. 3 Itikad baik subjektif adalah sebelum melaksanakan perjanjian maka para pihak harus menunjukkan kejujuran. Kejujuran yang dimaksud dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata disini terletak pada tindakan yang dilakukan oleh kedua belah pihak dalam melaksanakan janji, dalam hal ini kepentingan maka tidak boleh sama sekali kepentingan orang lain terdesak atau diabaikan. 4 Dalam hal ini 2 Sa ida Rusdiana dan Antari Innaka, Jurnal Penerapan Asas Itikad Baik Tahap Prakontraktual Pada Perjanjian Jual Beli Perumahan, Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, hlm. 505 3 Subketi, 2009, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, hlm. 7 4 Wiryono Prodjodikoro, 2006, Asas-Asas Hukum Perjanjian, Sumur, Bandung, hlm. 87
4 maka perjanjian sewa menyewa dalam bentuk apapun atau seperti apapun isi perjanjian yang ditentukan oleh para pihak tersebut pada dasarnya dalam melaksanakan perjanjian itu harus tetap dengan sikap jujur dan tidak boleh mengabaikan kepentingan pihak lain. Itikad baik subjektif yang ada pada diri para pihak tersebut juga dibarengi dengan itikad baik objektif. Itikad baik objektif yang dimaksud adalah perlunya sikap kepatutuan dan keadilan pada saat pelaksanaan perjanjian. Itikad baik dalam arti kepatutan yang dimaksud terdapat dalam Pasal 1339 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang. Pelaksanakan perjanjian oleh karena itu pada dasarnya tidak hanya didasarkan pada apa yang tertuang dalam suatu perjanjian sewa menyewa atau apa yang sudah disepakati oleh para pihak dalam suatu perjanjian sewa menyewa akan tetapi para pihak dituntut ketika melaksanakan perjanjian tersebut tidak hanya mendasarkan pada apa yang sudah disepakati tetapi juga dalam melaksanakan hak dan kewajiban para pihak tersebut harus di dasarkan pada kebiasaan yang ada, keadilan dan juga didasarkan pada undang-undang yang pada dasarnya tidak akan menimbulkan kerugian bagi salah satu pihak dalam perjanjian tersebut. Tidak diterapkannya Itikad baik dalam suatu perjanjian sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata, pada dasarnya akan
5 berdampak tidak adanya suatu ketidakadilan yang menyebabkan timbulnya suatu kerugian bagi salah satu pihak. Pasal 1965 KUHPerdata mengatakan bahwa pihak yang merasa ada ketidakadilan atau adanya itikad buruk yang diterapkan dalam proses pembuatan maupun pelaksanaan perjanjian, pihak tersebut diwajibkan membuktikannya dan pihak yang merasa dirugikan tersebut dapat menuntut haknya tersebut dengan mengajukan gugatan wanprestasi ke Pengadilan Negeri. Salah satu ruko yang disewa yang terdapat di Pusat Bisnis Ringroad Medan adalah ruko milik Ibu Damanik. Sewa menyewa ruko yang dilakukan oleh Ibu Damanik dengan penyewa yaitu Bapak Heru adalah sewa menyewa dengan bentuk lisan dan disertai dengan kwitansi sebagai dasar telah dilakukannya pembayaran dan pelunasan uang sewa. Pemilik pada dasarnya hanya mendasarkan pada kepercayaan dan kejujuran kepada pihak penyewa dalam mengadakan perjanjian sewa menyewa dan juga pada saat pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tersebut dan begitupun juga dengan pihak penyewa kepada pemilik ruko. Di awal akan melakukan sewa menyewa para pihak dengan itikad baik bersikap jujur dan terbuka dalam memberikan informasi. Informasi yang diberikan oleh pemilik dalam hal ini berupa informasi terkait dengan fasilitas ruko maupun kondisi ruko begitu juga penyewa dengan jujur menyampaikan maksud dan tujuannya untuk menyewa ruko dan ketika pada saat tahap pra kontraktual yaitu tahap tawar menawar, penyewa bersikap jujur dan terbuka menyampaikan keinginannya agar uang sewa ruko tersebut dapat kurang dari harga yang diminta oleh pemilik. Sikap itikad baik yang diterapkan oleh para
6 pihak tersebut harapannya akan tetap dan selalu diterapkan baik dalam tahap negosiasi hingga berakhirnya perjanjian, akan tetapi yang terjadi tidak seperti apa yang diharapakan dan diatur di dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata. Pada pelaksanaan perjanjian sewa menyewa sampai berakhirnya perjanjian tersebut, harapannya pihak penyewa menerapkan kejujuran dan sikap yang patut yaitu bertanggungjawab dengan apa yang menjadi kesepakatan para pihak baik diawal perundingan maupun pada saat ditengah-tengah berlangsungnya sewa menyewa. Pada saat berlangsungnya sewa menyewa pihak penyewa dan pemilik yang sudah saling sepakat untuk bersama-sama bertanggungjawab atas kerusakan yang terjadi pada bangunan maupun fasilitas ruko diharapkan menepati janji dan kesepakatan tersebut. Penyewa yang selalu memberikan janji-janji kepada pemilik untuk bertanggungjawab adanya kerusakan akan tetapi sampai berakhirnya perjanjian, penyewa tidak juga menepati janjinya. Sikap jujur untuk menepati janji yang merupakan salah satu bentuk itikad baik sebagaiamana yang ditafsirkan oleh para ahli hukum tidak dilakukan oleh pihak penyewa. Pada dasarnya para pihak memilih perjanjian bentuk lisan selain karena sudah mnejadi kebiasaan dilingkungan sekitar tetapi juga dikarenakan ada rasa saling percaya diantara para pihak. Pemilik dengan niat baik percaya bahwa penyewa akan melaksanakan kewajibannya salah satunya adalah akan menjadi penyewa yang baik sebagaimana diwajibkan oleh KUHPerdata. Seiring berjalannya waktu, kewajiban penyewa untuk menjadi penyewa yang baik sebagaimana diwajibkan oleh
7 KUHPerdata tidak dilaksanakan oleh pihak penyewa. Penyewa yang tidak merawat, membersihkan dan menjaga kondisi serta fasilitas ruko sehingga mengakibatkan timbulnya kerusakan pada fasilitas ruko dan bangungan ruko yang akhirnya menimbulkan kerugian bagi pihak pemilik ruko. Sikap tidak adanya itikad baik yang dilakukan oleh pihak penyewa menyebabkan timbulnya kerugian bagi salah satu pihak dalam hal ini adalah pemilik. Kerugian yang ditimbulkan tersebut seperti kerusakan-kerusakan pada bangunan ruko sudah disepakati oleh para pihak untuk bersama-sama bertanggungjawab akan tetapi pada saat pelaksanaan, pihak penyewa tidak menepati janjinya sehingga pihak pemilik dalam hal ini hanya bisa menuntut penyewa dan mendesak penyewa untuk menepati janjinya namun pihak penyewa hanya menebarkan janji-janji yang akhirnya tidak dilaksanakan oleh pihak penyewa. Akibat dari tidak diterapkannya itikad baik tersebut oleh pihak penyewa menyebabkan pihak pemilik harus mengalami kerugian baik materiil maupun imateril. Berdasarkan uraian di atas, maka penulis tertarik mengetahui tentang asas itkiad baik dalam suatu perjanjian sewa menyewa dan ingin membahas masalahnya lebih lanjut dalam bentuk tesis yang berjudul IMPLEMENTASI ASAS ITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUKO ANTARA PEMILIK DENGAN PENYEWA (Studi Kasus Sewa Menyewa Ruko Milik Ibu Damanik di Pusat Bisnis Ringroad Medan)
8 B. Rumusan Masalah Berdasarkan paparan yang telah disampaikan pada latar belakang masalah, maka penelitian ini akan mefokuskan pada rumusan masalah berikut : 1. Bagaimana implementasi asas itikad baik dalam perjanjian sewa menyewa ruko milik Ibu Damanik di Pusat Bisnis Ringroad Medan? 2. Bagaimana penyelesaian yang ditempuh oleh para pihak dengan tidak diterapkannya itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa ruko milik Ibu Damanik? C. Tujuan Penelitian Berdasarkan uraian pada latar belakang dan rumusan masalah di atas, tujuan penelitian ini dibagi menjadi dua, yaitu : 1. Tujuan Obyektif a. Untuk mengetahui dan menganalisis penerapan asas itikad baik dalam perjanjian sewa menyewa ruko milik Ibu Damanik b. Untuk mengetahui dan menganalisis penyelesaian yang ditempuh oleh para pihak dengan tidak diterapkannya itikad baik dalam perjanjian sewa menyewa ruko milik Ibu Damanik 2. Tujuan Subjektif Tujuan subjektif dilakukannya penelitian ini adalah untuk memperoleh data yang diperlukan untuk menyusun penulisan hukum guna melengkapi
9 salah satu syarat untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan di Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada Yogyakarta. D. Manfaat Penelitian Adapun manfaat yang diharapkan dengan adanya penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Manfaat Teoritis Manfaat diadakannya penelitian ini bagi ilmu hukum adalah untuk menambah referensi di bidang ilmu hukum, khususnya ilmu hukum mengenai asas itikad baik dalam perjnajian sewa menyewa. 2. Manfaat Praktis a. Bagi Penulis Manfaat diadakannya penelitian ini bagi peneliti adalah untuk mengembangkan pengetahuan peneliti mengenai ilmu hukum terlebih khusus mengenai hukum perdata khususnya hukum perjanjian beserta pengaplikasiannya di masyarakat dalam pembuatan perjanjian dengan menggunakan asas itikad baik. b. Bagi Masyarakat Manfaat dilakukannya penelitian ini bagi masyarakat khususnya bagi pemilik sewa dan juga pihak penyewa adalah agar masyarakat dapat mengetahui pentingnya suatu itikad baik dalam pembuatan dan pelaksanaan suatu perjanjian sehingga tidak menimbulkan kerugian bagi para pihak
10 E. Keaslian Penelitian Berdasarkan hasil pengamatan dan penelusuran kepustakaan oleh penulis, telah diperoleh penelitian yang membahas tentang asas itikad baik, akan tetapi penelitian tersebut berbeda dengan penelitian yang hendak penulis laksanakan, yaitu Implementasi Asas Itikad Baik dalam Perjanjian Sewa Menyewa Ruko antara Pemilik dengan Penyewa (Studi Kasus Sewa Menyewa Ruko Milik Ibu Damanik di Pusat Bisnis Ringroad Medan). Adapun beberapa hasil penelitian yang terkait dengan penulisan hukum penulis tersebut, yaitu : 1. Penelitian yang dilakukan oleh Nurhadi tahun 2014, dalam Tesis yang berjudul Itikad Baik dalam Pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli oleh Notaris 5. Penelitian ini memiliki rumusan masalah sebagai berikut : 6 a. Bagaimana Notaris mengukur itikad baik dalam pembuatan akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli? b. Bagaimana implikasi yuridis atas akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat tanpa ada itikad baik? Kesimpulan penelitian tersebut adalah : 7 5 Pulunggono Handoko, 2013, Tesis: Perlindungan Hukum terhadap Konsumen atas Cacat Tersembunyi yang dikaitkan dengan KUH Perdata dan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta. 6 Nurhadi, 2014, Tesis: Itikad Baik dalam Pembuatan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Oleh Notaris, Program Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, hlm. 5
11 a. Cara notaris mengukur itikad baik dalam pembuatan akta perjanjian pengikatan jual beli adalah dengan meminta syarat-syarat formal yang diperlukan berupa dokumen-dokumen yang asli dan sah. Adapun untuk maksud dan tujuan dibuatnya akta, Notaris mengukur dari kriteria tidak melanggar kesusilaan, ketertiban umum dan tidak dilarang oleh peraturan perundangan yang berlaku. Adapun itikad baik yang berkaitan dengan pelaksanaan perjanjian, hal tersebut bukan merupakan kewenangan dan pengawasan notaris. b. Implikasi yuridis terhadap akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat tanpa itikad baik sebatas hanya pada dapat dimintakan pembatalan. Hal ini berkaitan dengan itikad dipenuhinya syarat subyektif yang berupa kesepakatan. Ada kemungkinan kesepakatan terjadi karena adanya cacat kehendak. 2. Penelitain yang dilakukan oleh Nana Dewiretno Mandoyowati tahun 2011, dalam Tesis yang berjudul Penerapan Prinsip Itikad Baik dalam Pelaksanaan Perjanjian Kredit (Studi Kasus Pada Bank S di Daerah Istimewa Yogyakarta). Penelitian ini memiliki rumusan masalah sebagai berikut : 8 a. Bagaimana penerapan prinsip itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian kredit pada Bank S di Daerah Istimewa Yogyakarta 7 Ibid, hlm. 86 8 Nana Dewiretno Mandoyowati, 2011, Tesis: Penerapan Prinsip Itikad Baik dalam Pelaksanaan Perjanjian Kredit (Studi Kasus Pada Bank S di Daerah Istimewa Yogyakarta), Program Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum UGM, Yogyakarta, hlm. 16
12 b. Bagaimana Upaya bank dalam menanggulangi pelaksanaan perjanjian kredit yang dilaksanakan tidak dengan itikad baik? Kesimpulan penelitian tersebut adalah : 9 a. Penerapan prinsip itikad baik dalam pelaksanaan perjanjjian kredit pada Bank S di Daerah Istimewa Yogyakarta bahwa hanya di kasus kedua baik kreditur dan debitur yang beritikad baik dalam pelaksanaan perjanjian kreditnya walaupun debitur dalam keadaan usaha merosot tetapi debitur tetap menjalankan kewajibannya. Sedangkan Ibu H, Tuan H dan Tuan R, tidak beritikad baik dalam pelaksanaan perjanjian kredit dengan Bank S b. Upaya Bank dalam menanggulangi pelaksanaan perjanjian kredit yang dilaksanakan tidak dengan itikad baik adalah dengan cara menanggulangi dengan dua metode. Apabila perjanjian kredit tersebut tidak dilaksanakan dengan itikad baik dikarenakan faktor ekstern diluar kemampuan debitur dapat melakukan tindakan upaya diluar jalur pengadilan antara lain penjadwalan kembali pelunasan kredit dan reorganisasi dan rekapitulasi. Apabila suatu perjanjian kredit tersebut tidak dilaksanakan dengan itikad baik dikarenakan faktor kesengajaan dari debitur itu sendiri maka bank dapat melakukan upaya dengan melalui jalur pengadilan supaya memberi efek jera pada debitur yang bersangkutan. Berdasarkan permasalahan dari penelitian-penelitian yang ada sebelumnya tersebut. Perbedaan dengan penelitian yang dilakukan oleh penulis adalah 9 Ibid, hlm. 18
13 penelitian ini difokuskan pada itikad baik dalam perjanjian sewa menyewa yang tidak dituangkan ke dalam bentuk akta otentik. Apabila di kemudian hari terdapat penelitian sejenis yang tidak diketahui, maka diharapkan penelitian ini dapat melengkapi penelitian yang telah dilakukan sebelumnya dan diharapkan bermanfaat sebagai bahan pengembangan ilmu pengetahuan khususnya ilmu hukum perdata di masa yang akan datang.