BAB I PENDAHULUAN. masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Tujuan pembangunannasional adalah mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata, sebagai salah satu usaha untuk mengisi cita-cita perjuangan bangsa Indonesia bagi terwujudnya masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat adalah terpenuhinya kebutuhan akan perumahan, yang merupakan kebutuhan dasar bagi setiap warga negara Indonesia dan keluarganya sesuai dengan harkat dan martabatnya sebagai manusia. Sehubungan dengan arah kebijaksanaan umum tersebut, maka di daerah perkotaan yang berpenduduk padat, sedangkan tanah yang tersedia sangat terbatas, perlu dikembangkan pembangunan perumahan dan pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang, serasi dengan lingkungannya. 5 Terbatasnya lahan di daerah strategis di perkotaan membuat bidang perumahan ini mulai beralih dari perumahan ke satuan rumah susun, yang sering disebut juga sebagai satuan rumah susun (sarusun), apartemen, condominium dan condominium hotel (condotel). Condominium adalah istilah hukum yang digunakan di Amerika Serikat dan sebagian provinsi yang ada di Kanada. Di Australia dan provinsi British Columb di Kanada disebut strata 5 Adrian Sutedi, 2010, Hukum Rumah Susun & Apartemen, Sinar Grafika, Jakarta Timur, hlm.158 1

2 2 title. 6 Sesuai perkembangannya condominium menunjuk kepada bangunanbangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan satu kesatuan yang dapat digunakan atau dihuni secara terpisah. Bagian-bagian yang merupakan kesatuan dan dapat digunakan atau dihuni secara terpisah itu disebut apartemen. 7 Rumah susun, apartemen, condominium maupun condotel, semuanya itu sebenarnya memiliki bukti kepemilikan yang sama berupa sertipikat kepemilikan atas satuan rumah susun yang disebut sertipikat hak milik atas satuan rumah susun (SHMSRS). Pembangunan berbagai jenis rumah susun/apartemen sebagai alternatif karena keterbatasan lahan dikota banyak dilakukan oleh anak perusahaan BUMN maupun swasta, yakni developer atau disebut pengembang. Peranan pengembang sebagai pelaku usaha di industri perumahan khususnya dalam hal pembangunan rumah susun/apartemen adalah memberikan informasi penting, jelas dan akurat kepada konsumen mengenai produk yang ditawarkan seperti hak atas tanah, kondisi fisik bangunan dan harga jual. 8 Hukum tanah di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Hukum Agraria Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria (UUPA). Pasal 5 UUPA menyebutkan bahwa sumber hukum agraria adalah hukum adat. Hukum adat dalam hal jual beli tanah menganut asas tunai, riil dan terang. 6 Ibid, hlm Ibid hlm Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani,2001, Hukum Tentang Perlindungan Konsumen, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta,hlm 30

3 3 Maria S.W Sumardjono menjelaskan mengenai tunai, riil, dan terang sebagai berikut: 9 Tunai adalah penyerahan hak oleh penjual dilakukan bersamaan dengan pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga hak sudah beralih. Riil adalah kehendak yang diucapkan harus diikuti dengan perbuatan nyata misalnya dengan telah diterimanya uang oleh penjual, dan dibuatnya perjanjian dihadapan kepala desa. Terang adalah dilakukan di hadapan kepala desa untuk memastikan bahwa perbuatan itu tidak melanggar ketentuan hukum yang berlaku Adanya kebutuhan masyarakat yang semakin komplek seringkali menyimpangi asas dalam hukum adat. Dewasa ini, jual beli satuan rumah susun/ apartemen yang belum selesai dibangun semakin meningkat, bahkan tidak jarang jual beli satuan rumah susun/ apartemen ini dilakukan pada saat rumah susun masih berada dalam perencanaan. Pelaksanaan jual beli satuan rumah susun/ apartemen yang seperti ini dilakukan dengan cara memesan terlebih dahulu atas unit yang akan dibeli dengan surat pemesanan. Awalnya pembeli membayar tanda jadi sebagai bukti keseriusan calon pembeli setelah itu dilanjutkan dengan perjanjian awal yaitu Surat Pemesanan Pemilihan Unit atau disebut SPPU. SPPU merupakan kesepakatan awal antara calon pengembang dan pemesan, setelah pemesan membayar 20% (dua puluh persen) dari harga jual yang disepakati, kemudian dilanjutkan dengan perjanjian perikatan pendahuluan atau yang lebih dikenal dengan sebutan perjanjian perikatan jual beli (PPJB). Diatur dalam Pasal 43 ayat 1 Undang-UndangNomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UURS) bahwa rumah susun yang proses 9 Maria S.W Sumardjono, 2005, Kebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan Implementasi, Kompas, Jakarta, hlm

4 4 pembangunannya belum selesai dapat melakukan proses jual beli di hadapan Notaris melalui PPJB, akan tetapi harus memenuhi persyaratan kepastian akan status kepemilikan tanah, kepemilikan IMB, ketersediaan prasarana sarana, utilitas umumketerbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen) dan hal yang diperjanjikan. Secara tradisional suatu perjanjian terjadi berlandaskan asas kebebasan berkontrak diantara dua pihak yang mempunyai kedudukan yang seimbang dan kedua belah pihak berusaha untuk mencapai kesepakatan yang diperlukan bagi terjadinya perjanjian itu melalui suatu proses negosiasi diantara mereka. Dewasa ini kecenderungan makin memperlihatkan bahwa banyak perjanjian di dalam transaksi bisnis yang terjadibukan melalui proses negosiasi yang seimbang diantara para pihak, tetapi perjanjian itu terjadi dengan cara pihak yang satu telah menyiapkan syarat-syarat baku pada suatu formulir perjanjian yang sudah dicetak dan kemudian disodorkan kepada pihak lainnya untuk disetujui dengan hampir tidak memberikan kebebasan sama sekali kepada pihak lainnya untuk melakukan negosiasi atas syarat-syarat yang disodorkan, perjanjian yang demikian dinamakan perjanjian standar atau kontrak baku. 10 Kontrak baku merupakan suatu kontrak tertulis yang dibuat hanya oleh salah satu pihak dalam kontrak tersebut, bahkan seringkali kontrak tersebut sudah tercetak (boilerplate) dalam bentuk formulir-formulir tertentu oleh salah satu pihak, yang dalam hal ini ketika kontrak tersebut ditandatangani umumnya para pihak hanya mengisikan data informatif tertentu saja dengan sedikit atau 10 Sutan Remy Sjahdeini, 1993, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan Yang Seimbang Bagi Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Institut Bankir Indonesia, Jakarta, hlm.66

5 5 tanpa perubahan dalam klausula-klausulanya, dimana pihak lain dalam kontrak tersebut tidak mempunyai kesempatan atau hanya sedikit kesempatan untuk menegoisasi atau mengubah klausula-klausula yang sudah dibuat oleh salah satu pihak tersebut, sehingga biasanya kontrak baku sangat berat sebelah. 11 Apabila konsumen bersedia menerima syarat-syarat perjanjian yang disodorkan kepadanya, maka ditandatanganilah perjanjian itu.penandatanganan tersebut menunjukkan bahwa konsumen bersedia memikul beban tanggung jawab walaupun mungkin, ia tidak boleh menawar syarat-syarat yang sudah dibakukan itu. Menawar syarat-syarat baku berarti menolak perjanjian. 12 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK) tidak memberikan definisi tentang kontrak baku, tetapi merumuskan klausula baku, dalam Pasal 1 ayat 10 klausula baku adalah Setiap aturan atau ketentuan dan syarat-syarat yang telah dipersiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku usaha yang dituangkan dalam suatu dokumen dan/atau perjanjian yang mengikat dan wajib dipenuhi oleh konsumen. PPJB rumah susun/ apartemen tersebut merupakan kontrak baku, karena terlebih dahulu dicetak dalam bentuk formulir oleh pihak pengembang tersebut.ppjb rumah susun/ apartemen merupakan salah satu bentuk perikatan dalam hukum perdata yang merupakan bagian dari perikatan dengan ketentuan waktu yang landasannya terdapat pada ketentuan pasal 1268 KUHPerdata yang 11 Munir Fuady, 2003, Hukum Kontrak(Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis) Buku Kedua, PT.Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm Abdulkadir Muhammad, 1992, Perjanjian Baku Dalam Praktek Perusahaan Perdagangan, Bandung, hlm.8

6 6 menyatakan bahwa, Suatu ketetapan waktu tidak menangguhkan perikatan, melainkan hanya menangguhkan pelaksanaannya. Inti isi dari PPJB adalah syarat-syarat perjanjian yang mengatur antara hak dan kewajiban serta tanggung jawab masing-masing pihak dalam perjanjian. Sesuai dengan asas kebebasan berkontrak,setiap orang bebas membuat perjanjian dalam mencapai tujuan ekonomi yang dikehendakinya,tanpa memperdulikan apakah ia memahami atau tidak maksud rumusan syarat-syarat yang ditentukan dalam perjanjian yang disodorkan kepada pihak lawannya. 13 Pihak yang menentukan syarat-syarat perjanjian biasanya pengembang yang mempunyai kedudukan ekonomikuat dan tingkat pengetahuan/keahlian yang tinggi, sedangkan pihak pemesan umumnya mempunyai kedudukan ekonomi yang lemah dan tingkat pengetahuan yang rendah karena didorong dengan kebutuhan serta keinginan, pemesan mau saja menerima rumusan syarat-syarat perjanjian yang disodorkan kepadanya, baru pemesan menginsafi setelah terjadi peristiwa yang merugikan dan kerugian itu menjadi tanggung jawab berdasarkan syarat-syarat perjanjian. 14 Tujuan PPJB untuk mengamankan kepentingan pengembang dan pemesan satuan rumah susun/ apartemen, maka oleh pemerintah dirasakan perlunya pengaturan secara khusus mengenai PPJB satuan rumah susun/ apartemen dan penerapan pedoman PPJB satuan rumah susun/ apartemen perlu pengawasan dan pengendalian yang dilakukan oleh Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional melalui Badan 13 Ibid, hlm.9 14 Ibid

7 7 Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Daerah, yang kemudian dituangkan dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Republik Indonesia Nomor 11/KPTS/1994 disebut Kepmenpera No.11/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun, dengan diberlakukannya Kepmenpera No.11/1994 tersebut, maka setiap adanya perikatan jual beli satuan rumah susun wajib mengikuti pedoman yang ditetapkan dalam Kepmenpera No. 11/1994 tersebut. 15 Kepmenpera No.11/1994 menyatakan bahwa Satuan rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem pemesanan dengan cara jual beli pendahuluan melalui perikatan jual beli satuan rumah susun, dan dalam PPJB antara lain harus memuat hal-hal seperti: obyek yang akan diperjual belikan; pengelolaan dan pemeliharaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama merupakan kewajiban seluruh penghuni; kewajiban pengusaha pembangunan perumahan dan permukiman; dan kewajiban pemesan. Salah satu contoh yang diatur dalam Kepmenpera No. 11/1994 mengenai komitmen pengembang dalam serah terima bangunan, bahwa pengembang berkewajiban menyelesaikan pembangunan dengan jangka waktu 120 (seratus dua puluh) kalender, dihitung sejak tanggal rencana penyerahan apartemen tersebut, apabila tidak terlaksana sama sekali, maka PPJB batal demi hukum. Kontrak baku yang akan dijadikan bahan studi adalah PPJB rumah susun/ Apartemen Taman Melati Sinduadi di kota Yogyakarta. Apartemen Taman 15 Helen Taurusia, Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun Berdasarkan Kepmenpera Nomor 11 Tahun 1994, diakses tanggal 9 Desember 2016 pukul WIB

8 8 Melati saat ini masih dalam proses pembangunan,sudah melakukan pemasaran dantransaksi jual beli menggunakan PPJB dalam bentuk kontrak baku dan dalam pelaksanaanya bahwa isi PPJB belum sepenuhnya mengikuti aturan Kepmenpera No. 11/1994 tentang pedoman PPJB satuan rumah susun, contoh salah satunya mengenai masa garansi yang diberikan pengembang. Hal tersebut melatarbelakangi penulis untuk mengangkat judul yaitu TinjauanYuridis Kontrak Baku Perjanjian Perikatan Jual BeliRumah Susun/ApartemenTaman Melati Sinduadi di Kota Yogyakarta. B. Perumusan Masalah Penelitian Berdasarkan latar belakang permasalahan sebagaimana tersebut diatas, maka dapat dirumuskan permasalahan:apakah isi kontrak baku PPJB Apartemen Taman Melati Sinduadi sudah sesuai dengan ketentuan Kepmenpera No. 11/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun? C. Keaslian Penelitian Berdasarkan penelusuran kepustakaan yang dilakukan peneliti dan sepengetahuan dari peneliti bahwa sejauh ini penelitian sejenis yang dapat ditemukan adalah sebagai berikut: 1. Tinjauan Tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Akta Notaris di Kota Banjarmasin, oleh Sumalia Novia. 16 Dengan rumusan masalah: 16 Sumalia Novia, 2013, Tinjauan Tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Akta Notaris di Kota Banjarmasin,Tesis, Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, 2014

9 9 a. Bagaimana kekuatan hukum perjanjian pengikatan jual beli hak milik atas tanah berdasarkan akta notaris? b. Bagaimana perlindungan hukum terhadap para pihak yang membuat perjanjian pengikatan jual beli berdasarkan akta notaris? Kesimpulan: a. Kekuatan hukum Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah adalah sangat kuat, karena perjanjian tersebut dibuat berdasarkan akta notaris yang bersifat akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna b. Perlindungan hukum para pihak dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hak Milik Atas Tanah dilihat dari kedudukannya perjanjian dibuat secara di bawah tangan, sedangkan apabila perjanjian pengikatan jual beli tersebut dibuat dihadapan atau oleh pejabat yang berwenang dalam hal ini notaris atau dengan kata lain dibuat berdasarkan akta notaris maka dengan sendirinya aktanya menjadi akta notariil sehingga kekuatan perlindungannya sesuai dengan perlindungan terhadap akta otentik. 2. Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Dalam Jual Beli Satuan Rumah Susun Dengan Sistem Pemesanan (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 286/Pdt.G/2012/Jkt-Sel), oleh Dwi Nurhayati Fitriyani Dwi Nurhayati Fitriyani, Perlindungan Hukum Nagi Pembeli Dalam Jual Beli Satuan Rumah Susun Dengan Sistem Pemesanan (Studi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 286/Pdt.G/2012/Jkt-Sel),Tesis, Magister Kenotariatan Program pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, 2014

10 10 a. Hal-hal apa saja yang melatarbelakangi timbulnya gugatan konsumen Nomor 286/Pdt.G/2012/Jkt-Sel kepada pengembang dalam kasus jual beli tersebut? b. Bagaimana bentuk perlindungan hukum bagi pembeli satuan rumah susun dalam jual beli dengan sistem pemesanan tersebut? Kesimpulan: a. Hal-hal yang melatarbelakangi timbulnya gugatan konsumen: a. Adanya ketidaksesuaian luas unit dalam PPJB dengan luas unit dalam sertipikat hak yang terjadi karena kurangnya informasi yang diberikan oleh pengembang mengenai perhitungan luas unit sehingga menyebabkan konsumen tidak paham mengenai luas semigross dan luas nett dan adanya perbedaan luas yang cukup signifikan dan melebihi nilai toleransi yang diberikan dalam PPJB sehingga pengembang dinyatakan wanprestasi karena prestasi tidak sesuai dengan yang diperjanjikan. b. Adanya keterlambatan penyerahan unit yang disebabkan oleh wanprestasinya pengembang yang tidak dapat menyerahkan unit pada waktu yang telah diperjanjikan. Keterlambatan ini disebabkan oleh estimasi waktu penyelesaian yang ditargetkan oleh pengembang tidak terpenuhi sehingga serah terima unit mengalami keterlambatan serta keterlambatan penyerahan sertipikat disebabkan adanya waktu tertentu yang diperjanjikan untuk penyerahan sertipikat, padahal

11 11 penyelesaian sertipikat berkaitan dengan kewenangan instansi lain terutama Kantor Pertanahan. b. Bentuk perlindungan hukum bagi pembeli dengan sistem pemesanan adalah dengan dibuatnya PPJB sebagai bentuk upaya perlindungan hukum preventif. PPJB mengatur mengenai klausul-klausul yang harus dipenuhi oleh para pihak, dilengkapi dengan ketentuan denda. Upaya perlindungan hukum represif bagi pihak yang dirugikan dapat dilakukan dengan pengajuan gugatan ke Pengadilan Negeri yang disepakati apabila dalam pelaksanaan terdapat hal yang tidak sesuai dengan perjanjian. Selain itu konsumen dapat menuntut haknya sesuai dengan Pasal 4 UUPK. Peneliti beranggapan bahwa penelitian ini memiliki perbedaan dengan penulisan hukum sebelumnya. Penelitian ini lebih memfokuskan apakah dalam pelaksanaannya kontrak baku PPJB yang berkembang saat ini sudah sesuai dengan peraturan yang ada yaitu Kepmenpera No.11/1994 tentang Pedoman PPJB Satuan Rumah Susun. Oleh karena itu peneliti menyimpulkan bahwa permasalahan tersebut belum pernah diteliti, apabila dikemudian hari terdapat tesis yang sama atau hampir sama maka diharapkan penelitian ini dapat menambah dan mendukung tesis yang telah ada. D. Manfaat Penelitian Manfaat yang diharapkan dari hasil penelitian ini yaitu sebagai berikut : 1. Manfaat Teoritis

12 12 Penulis berharap hasil penelitian inidapat menjadi bahan masukan dan memberikan sumbangsih bagi pemikiran terhadap perkembangan ilmu pengetahuan dibidang hukum, dan semoga dapat memberikan pengetahuan mengenai hukum perjanjian dalam kenotariatan. 2. Manfaat Praktis Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan, pemikiran, dan informasi baik itu bagi penulis sendiri maupun pihak lain khususnya bagipara pihak antara pengembang dan pemesan (calon pembeli) mengenai perjanjian perikatan jual beli rumah susun/ apartemen dan penyelesaian sengketa yang berkaitan dengan perjanjian perikatan jual beli rumah susun/ apartemen. E. Tujuan Penelitian 1. Tujuan Subjektif Penelitian ini ditujukan untuk memperoleh data yang diperlukan dalam rangka penyusunan hukum guna melengkapi persyaratan akademis sebagai syarat untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan dari Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada. 2. Tujuan Objektif Penelitian ini untuk mengetahui dan menganalisis apakah isi kontrak baku PPJB Apartemen apakah sudah sesuai dengan peraturan yang berlaku yaitu ketentuan Kepmenpera No.11/1994 tentang PPJB Rumah Susun.