BAB VII MANAJEMEN KONSTRUKSI 7.1 Pengertian Manajemen Konstruksi Manajemen adalah suatu metode atau teknik untuk mencapai suatu tujuan tertentu dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif melalui tindakantindakan, diantaranya adalah perencanaan (planning), pengorganisasian (organizing), pelaksanaan (actuating) dan pengawasan (controlling). Manajemen konstruksi adalah ilmu yang mempelajari dan mempraktikkan aspek-aspek manajerial dan teknologi industri konstruksi. Manajemen konstruksi juga dapat diartikan sebagai sebuah model bisnis yang dilakukan oleh konsultan konstruksi dalam memberi nasihat dan bantuan dalam sebuah proyek pembangunan. Sehingga manajemen konstruksi merupakan cara agar bagaimana sumberdaya yang terlibat dalam proyek dapat diaplikasikan secara tepat. Sumber daya dalam proyek konstruksi dikelompokkan dalam man power, material, machines, money dan method. Untuk mencapai keberhasilan pada suatu proyek konstruksi bangunan bertingkat tinggi tentunya semua pihak yang terlibat di dalamnya, dimana keberhasilan tersebut dipengaruhi oleh banyak aspek dalam perencanaan maupun pelaksanaannya. Salah satu aspek penting dalam penentu keberhasilan suatu proyek adalah scheduling proyek, yang di dalamnya terdapat durasi yang memegang peranan dalam menentukan tenggang waktu berlangsungnya suatu aktivitas pekerjaan dalam suatu proyek konstruksi. Manajemen konstruksi membawahi mutu fisik dari konstruksi, biaya dan waktu. Dimana manajemen tenaga kerja atau sumber daya manusia dan manajemen material lebih ditekankan dan digunakan. Karena pada manajemen konstruksi, dua puluh persen dari manajemen perencanaan berperan dan sisanya, yaitu manajemen pelaksanaan termasuk di dalamnya pengendalian biaya dan waktu proyek mendapatkan bagian yang lebih besar. VII-1
7.2 Aspek-Aspek Manajemen Konstruksi Sebagaimana diketahui bahwa dalam pelaksanaan manajemen konstruksi didasari dari proses proyek itu sendiri, yang mempunyai awal dan akhir serta tujuan menyelesaikan proyek tersebut dalam bentuk bangunan fisik secara efisien dan efektif. Untuk itu, diperlukan pengetahuan yang salah satunya menyangkut aspek teknis pelaksanaan manajemen konstruksi itu sendiri dalam penyelenggaraannya. Proses proyek konstruksi dimulai dengan perencanaan dan diakhiri dengan serah terima. Selama proses berlangsung, beberapa aspek teknis yang berkaitan dengan proses, perlu diketahui. Aspek teknis yang umum dilakukan terdistribusi dalam : 1. Perencanaan (Planning) 2. Penjadwalan (Scheduling) 3. Pengendalian (Controling) Hal ini untuk mencapai tujuan proyek yaitu menghasilkan bangunan fisik yang mempunyai variabel biaya, mutu, waktu yang optional. Sebagaimana diketahui secara tradisional ahwa ketiga variabel tersebut saling berkaitan dan saling mempengaruhi. Gambar 7.1 Segitiga Variabel Utama dalam Manajemen Konstruksi Ketiga variabel tersebut berkaitan dan saling mempengaruhi. Kualitas Mutu berkaitan dengan biaya yang dikeluarkan, besar kecilnya biaya secara umum menunjukkan tinggi rendahnya mutu untuk suatu pekerjaan yang sama dengan spesifikasi yang sama pula. Demikian dengan waktu pelaksanaan, tinggi pelaksanaan, mutu yang tinggi membutuhkan kehati-hatian dan pengawasan mutu VII -2
lebih intensif, sehingga jelas akan menggunakan waktu yang lebih lama daripada waktu normal. Dari waktu yang lebih lama, maka secara otomatis akan menambah biaya pelaksanaan. Bentuk saling ketergantungan ini memberikan beberapa kebutuhan akan teknik untuk manajemen proses konstruksi. 7.3 Fungsi Manajemen Kontruksi Yang dimaksud dengan proyek adalah suatu usaha untuk mencapai suatu tujuan sehingga pengertian proyek konstruksi adalah suatu upaya untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk bangunan atau infrastruktur. Manajemen proyek konstruksi adalah proses penerapan fungsi-fungsi manajemen (perencanaan, pelaksanaan dan penerapan) secara sistimatis pada suatu proyek dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif dan efisien agar tercapai tujuan proyek secara optimal. 1. Perencanaan (Planning) 2. Mnegorganisasi (Organizing) 3. Penempatan Orang (Staffing) 4. Mengarahkan (Directing) 5. Mengontrol (Controlling) Fungsi ini dijalankan untuk menjamin bahwa perencanaan bias diwujudkan secara pasti. Ada banyak alat-alat analisa untuk suatu proses yang efektiv. Proses control pada dasarnya sulalumemuat unsur: perencanaan yang diterapkan, analisa atas deviasi atau penyimpangan-penyimpangan yang terjadi dan menentukan langkah-langkah yang perlu dikoreksi. Manajemen Konstruksi meliputi mutu fisik konstruksi, biaya dan waktu. Manajemen material dan manajemen tenaga kerja yang akan lebih ditekankan. Hal itu dikarenakan manajemen perencanaan berperan hanya 20% dan sisanya manajemen pelaksanaan termasuk didalamnya pengendalian biaya dan waktu. Manajemen Konstruksi memiliki beberapa fungsi antara lain: 1. Sebagai Quality Control untuk menjaga kesesuaian antara perencanaan dan pelaksanaan. Manajemen Konstruksi merupakan wakil dari pemberi tugas dalam mengendalikan proses pembangunan. VII -3
2. Mengantisipasi terjadinya perubahan konsdisi lapangan yang tidak pasti dan mengatasi kendala terbatasnya waktu pelaksanaan. 3. Memantau prestasi dan kemajuan proyek yang telah dicapai, hal itu dilakukan dengan opname (laporan) harian, mingguan dan bulanan. 4. Hasil evaluasi dapat dijadikan tindakan pengambilan keputusan terhadap masalah-masalah yang terjadi di lapangan. 5. Fungsi manajerial dan manajemen merupakan system informasi yang baik untuk menganalisis performa di lapangan. 7.4 Tujuan Manajemen Konstruksi Tujuan manajemen konstruksi pada proyek SOHO@Pancoran adalah mengelola fungsi manajemen atau mengatur pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil optimal sesuai dengan persyaratan. Untuk keperluan pencapaian tujuan ini, perlu diperhatikan pula mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan waktu pelaksanaan. Dalam rangka pencapaian hasil ini selalu diusahakan pelaksanaan pengawasan mutu (Quality Control), pengawasan biaya (Cost Control) dan pengawasan waktu pelaksanaan (Time Control). Sedangkan tujuan akhir dari diadakannya Konsultan Manajemen Konstruksi adalah untuk mendapatkan hasil akhir pembangunan dengan mutu yang maksimal, hemat biaya, hemat waktu dan tertib administrasi, untuk itu tujuan diadakannya Konsultan Manajemen Konstruksi adalah untuk melakukan pengendalian sebagai berikut : 1. Pengendalian Mutu Menyediakan dan memberikan layanan konsultasi pada tahap perencanaan sehingga hasil perencanaan bisa mencapai sasaran mutu yang diinginkan. Mengawasi dan menyetujui pemakaian bahan, peralatan dan metode pelaksanaan konstruksi termasuk merekomendasi perubahan atau subsitusi material apabila diperlukan tanpa merubah inlai kontrak pemborongan. Menyelenggarakan dan memimpin rapat persiapan pelaksanaan pekerjaan (pre-operation meeting/kick off meeting), rapat berkala VII -4
dan rapat-rapat khusus dalam rangka pengendalian mutu pelaksanaan konstruksi di lapangan. Meneliti, memeriksa dan menyetujui gambar kerja/shop drawing yang dibuat oleh kontraktor sebelum pekerjaan mulai dilaksanakan di lapangan. Menyusun daftar cacat (defect list) sebelum serah terima pertama pekerjaan dan mengawasi/mengontrol pelaksanaan perbaikannya selama masa pemeliharaan. Meneliti dan memeriksa gambar (as built drawing) yang dibuat oleh kontraktor sebelum serah terima pertama. 2. Pengendalian Waktu Mengawasi pelaksanaan konstruksi dari segi kualitas, kuantitas dan laju pencapaian volume/realita fisik berdasarkan jadwal yang sudah disepakati sebelum pelaksanaan pekerjaan konstruksi dimulai. Menyusun updating time schedule pelaksanaan apabila terjadi penyimpangan pelaksanaan di lapangan terhadap master schedule dalam rangka pencapaian target yang sudah disepakati sebelumnya. 3. Pengendalian Biaya Menyetujui dan merekomendasikan pekerjaan tambah kurang disertai dengan pertimbangan teknis dan harga kepada Pengguna Anggaran sebelum dilaksanakan di lapangan. Menyusun Berita Acara persetujuan kemajuan/progres prestasi pekerjaan untuk pembayaran angsuran/termijn. 4. Administrasi Pelaksanaan Pekerjaan Membantu kontraktor dalam menyusun laporan Harian, mingguan, bulanan dan laporan pekerjaan berdasarkan pemantauan progres pelaksanaan konstruksi. Menyusun Berita Acara persetujuan kemajuan pekerjaan untuk pembayaran angsuran, pemeliharaan pekerjaan, serta serah terima pertama dan kedua pekerjaan konstruksi. Membantu Konsultan Perencana menyusun Manual Petunjuk Operasional dan Pemeliharaan/Perawatan Bangunan Gedung VII -5
termasuk fasilitas pendukungnya serta petunjuk yang menyangkut peralatan dan perlengkapan Mekanikal-Elektrikalnya. Penerapan konsep manajemen konstruksi yang baik adalah mulai tahap perencanaan, namun dapat juga pada tahap-tahap lain sesuai dengan tujuan dan kondisi proyek tersebut sehingga konsep MK dapat diterapkan pada tahap-tahap proyek sebagai berikut : 1. Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek. Pengelolaan proyek dengan sistem MK, disini mencakup pengelolaan teknis operasional proyek, dalam bentuk masukan-masukan dan atau keputusan yang berkaitan dengan teknis operasional proyek konstruksi, yang mencakup seluruh tahapan proyek, mulai dari persiapan, perencanaan, perancangan, pelaksanaan dan penyerahan proyek. 2. Tim Manajemen Konstruksi sudah berperan sejak awal disain, pelelangan dan pelaksanaan proyek selesai, setelah suatu proyek dinyatakan layak atau feasible mulai dari tahap disain. 3. Tim Manajemen Konstruksi akan memberikan masukan dan atau keputusan dalam penyempurnaan disain sampai proyek selesai, apabila manajemen konstruksi dilaksanakan setelah tahap disain 7.5 Peranan Manajemen Konstruksi Peranan Manajemen Konstruksi dalam Industri Konstruksi adalah layanan yang sangat baik yang disediakan untuk mengkoordinasikan dan mengkomunikasikan seluruh proses konstruksi. Sebagaimana manajer proyek konstruksi akan menangani semua tahap konstruksi proyek. Pada proyek SOHO@Pancoran PT. Nusapratama Dwikharisma sebagai Manajemen Konstruksi memiliki peranan sebagai Agency Construction Manajement (ACM) atau pada sistim ini konsultan manajemen konstruksi mendapat tugas dari pihak pemilik dan berfungsi sebagai koordinator "penghubung" (interface) antara perancangan dan pelaksanaan serta antar para kontraktor dan mulai dilibatkan mulai dari fase perencanaan tetapi tidak menjamin waktu penyelesaian proyek, biaya total serta mutu bangunan. Pihak pemilik mengadakan ikatan kontrak langsung dengan beberapa kontraktor sesuai dengan paket-paket pekerjaan yang telah disiapkan. VII -6
Sebagai pemilik sekaligus konsultan manajemen proyek, konsultan MK mempunyai wewenang yang meliputi: 1. Meminta laporan dan penjelasan tentang pelaksanaan oekerjaan kepada pelaksana proyek baik secara lisan maupun tulisan. 2. Menghentikan atau menolak hasil pekerjaan apabila dalam pelaksanaan menyimpang dari spek yang telah ditentukan. 3. Mengesahkan adanya perubahan baik didalam desain maupun pekerjaan. 4. Memberikan keputusan terhadap perubahan waktu pelaksanaan dengan mempertimbangan segala resiko yang akan dihadapi. 5. Mengarahkan, mengelola, serta mengkoordinasikan pelaksanaan kontraktor dalam aspek mutu, biaya, waktu, dan keselamatan dalam pekerjaan. 6. Mengadakan rapat koordinasi yang dihadiri oleh konsultan perencana dan kontraktor. Rapat diadakan seminggu sekali. 7. Memeriksa gambar detail pelaksanaan (shop drawing). 8. Membuat laporan kemajuan pekerjaan di lapangan Adapun struktur organisasi owner/konsultan MK seperti pada lampiran laporan. Dalam proyek ini, sesuai dengan struktur organisasi yang terlampir, konsultan MK terdiri dari: 1. Pengawas struktur, dengan uraian tugas sebagai berikut : a. Melakukan pengawasan terhadap cara kerja kontraktor dalam bidang struktur. b. Mengawasi serta mengontrol surveyor dan supervisor kontraktor pada pekerjaan struktur dalam pelaksanaan tugas sehari-hari. c. Memeriksa dan memberikan persetujuan ijin kerja, penggunaan/ pengetesan material, schedule kerja dan berita acara kemajuan pekerjaan kontraktor dibidang struktur, jika sudah sesuai dengan yang telah ditetapkan. VII -7
d. Menghadiri rapat mingguan yang diadakan oleh kontraktor. e. Memeriksa rencana kerja kontraktor dan sub kontraktor dalam bidang struktur. f. Memberikan teguran kepada supervisor kontraktor pada pekerjaan struktur bila terjadi penyimpangan pekerjaan struktur. 2. Pengawas arsitek, dengan uraian tugas sebagai berikut : a. Mengontrol kesesuaian gambar kerja dan spesifikasi yang berkaitan dengan rancangan arsitek dari pekerjaan kontraktor/sub kontraktor di lapangan. b. Mencatat dan melaporkan pekerjaan kontraktor/sub kontraktor yang tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi arsitek. c. Memberikan/membuat laporan hasil kerja kontraktor/sub kontraktor dalam bidang arsitek. d. Memerintahkan supervisor kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan sesuai dengan gambar dan spesifikasi arsitek yang telah ditentukan bila terdapat pekerjaan yang tidak sesuai dengan gambar dan spesifikasi. 3. Pengawas mechanical & electrical (ME), dengan tugas sebagai berikut : a. Melakukan pengawasan terhadap cara kerja kontraktor pada pekerjaan M/E. b. Mengawasi dan mengontrol supervisor kontraktor M/E dalam pelaksanaan tugas. c. Membantu kontraktor membuat laporan mingguan di bidang M/E. d. Memeriksa rencana kerja kontraktor dan sub kontraktor dalam bidang M/E. e. Memberikan teguran kepada supervisor kontraktor M/E ataupun sub kontraktor bila terjadi penyimpangan pekerjaan di bidang M/E VII -8