ANALISIS KELAYAKAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN PERUMAHAN AKASIA RESIDENCE TUGAS AKHIR OLEH : NI PUTU FITRI MAHA INDRAWATI ( 1004105083) JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2015
UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Ida Sang Hyang Widhi Wasa, Tuhan Yang Maha Esa karena atas berkat rahmat dan karunia-nya penulis dapat menyelesaikan tugas akhir yang berjudul Analisis Kelayakan Finansial Proyek Pembangunan Akasia Residence. Selesainya tugas akhir ini tidak terlepas dari bantuan, bimbingan, saran, kritik, dan motivasi dari berbagai pihak. Oleh karena itu pada kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih kepada Bapak Ir. I Putu Darma Warsika, MSc, MM. selaku dosen pembimbing I serta Bapak Ir. Anak Agung Wiranata, MT., selaku dosen pembimbing II yang telah bersedia meluangkan waktu, tenaga, dan pikiran untuk memberikan bimbingan dan arahan bagi penulis dalam menyusun tugas akhir ini. Penulis juga ingin mengucapkan terima kasih kepada PT MAHESA PALAJANI selaku pihak developer, kepada orang tua beserta keluarga yang selalu memberikan dukungan dan motivasi, serta kepada teman-teman mahasiswa Teknik Sipil angkatan 2010 dan semua yang tidak bisa disebutkan namanya satu per satu yang telah banyak membantu penulis dalam menyelesaikan tugas akhir ini. Penulis menyadari sepenuhnya bahwa tugas akhir ini masih jauh dari sempurna. Untuk itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun dari pembaca guna perbaikan tugas akhir ini. Akhir kata penulis mengucapkan terima kasih semoga tugas akhir ini bermanfaat bagi pembaca. Denpasar, Oktober 2015 Penulis ii
ABSTRAK Rumah atau hunian merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan. Pertambahan penduduk pendatang di Kota Denpasar setiap tahunnya terus meningkat, maka semakin meningkat pula permintaan akan rumah tinggal. Permasalahan lingkungan serta tingkat kriminalitas yang tinggi terkadang menyebabkan rumah sebaiknya didesain secara khusus dengan memperhatikan keindahan, kesejukan, kesehatan dan keamanan. Sehubungan dengan laju pertumbuhan penduduk di K o t a Denpasar yang terus meningkat setiap tahunnya, dan perancangan yang baik dalam pembangunan rumah di daerah perkotaan, maka untuk itulah PT. Mahesa Palajani selaku developer membangun sebuah perumahan yang diberi nama Perumahan Akasia Residence. Sebelum melakukan investasi terlebih dahulu dilakukan analisis kelayakan investasi sehingga dapat diketahui apakah proyek pembangunan Perumahan Akasia Residence dapat menguntungkan atau tidak dimasa-masa datang. Proyeksi permintaan rumah tinggal di Perumahan Akasia Residence menggunakan metode peramalan time series berdasarkan tingkat jumlah penduduk di Kota Denpasar setiap tahunnya selama 10 tahun mendatang. Sedangkan untuk analisis finansial menggunakan beberapa kriteria investasi yaitu NPV (Net Present Value), BCR (Benefit Cost Ratio), dan IRR (Internal Rate of Return) untuk memperoleh gambaran keuangan diakhir proyek, apakah proyek pembangunan Perumahan Akasia Residence menguntungkan atau tidak. Hasil metode peramalan menunjukkan permintaan rumah di Kota Denpasar selama 10 tahun mendatang mengalami peningkatan setiap tahunnya, sehingga potensi permintaan terhadap rumah tinggal semakin meningkat yang berdampak pada peningkatan permintaan rumah di Perumahan Akasia Residence. sedangkan dari segi finansial diperoleh NPV = Rp. 4.976.404.995 > 0 ; BCR = 1,27 > 1 ; IRR = 17,59% > 13,50% dengan suku bunga (discount factor) 13% pertahun. Dengan demikian proyek pembangunan Perumahan Akasia Residence layak untuk direalisasikan. Kata kunci : Rumah, Proyeksi Permintaan Rumah, dan Analisis Finansial i
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL ABSTRAK... i UCAPAN TERIMA KASIH... ii DAFTAR ISI... iii DAFTAR GAMBAR... v DAFTAR TABEL...... vi BAB I: PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang... 1 1.2 Perumusan Masalah... 2 1.3 Tujuan Penelitian... 2 1.4 Manfaat Penelitian... 3 1.5 Batasan Masalah... 3 BAB II: TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Definisi dan Pengertian... 4 2.1.1 Proyek... 4 2.1.2 Proyek Konstruksi... 5 2.1.3 Perumahan dan Pemukiman... 6 2.1.4 Investasi... 6 2.1.5 Hubungan Investasi dan Proyek... 7 2.1.6 Studi Kelayakan Proyek... 8 2.1.7 Analisis Finansial... 9 2.1.8 Komponen Aliran Kas (Cash Flow)... 13 2.2 Landasan Teori... 14 2.2.1 Konsep Nilai Waktu Dari Uang ( Time Value of Money)... 14 2.2.2 Penerapan Discount Factor Dalam Mencari atau Menghitung Time Value of Money... 16 2.2.3 Analisa dan Peramalan... 19 2.2.4 Metode-metode Kriteria Penilaian Investasi... 22 2.3 Analisa Sensitivitas... 25 2.4 Biaya-biaya... 26 BAB III: METODE PENELITIAN 3.1 Identifikasi Permasalahan... 28 3.2 Studi Pustaka... 28 3.3 Penentuan Objek Studi... 28 3.4 Pengumpulan Data... 29 3.5 Proyeksi Permintaan Rumah... 30 3.6 Pengolahan Data... 30 3.7 Analisis Penilaian Investasi... 31 3.8 Pembahasan Hasil... 31 3.9 Kerangka Penelitian... 32 iii
BAB IV: HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 Umum... 34 4.1.1 Gambaran Umum Kawasan... 34 4.1.2 Luas Kawasan... 35 4.1.3 Sarana dan Prasarana... 40 4.2 Proyeksi Permintaan Rumah di Perumahan Akasia Residence... 42 4.3 Analisis Biaya... 50 4.3.1 Biaya Investasi Awal... 50 4.3.2 Biaya Operasional ( Overhead )... 55 4.3.3 Pengembalian Dana Pinjaman... 55 4.3.4 Pajak... 57 4.3.5 Biaya Modal (Cost Of Capital)... 58 4.4 Analisis Pendapatan... 58 4.5 Analisis Finansial... 61 4.5.1 Net Present Value (NPV)... 61 4.5.2 Benefit Cost Ratio (BCR)... 62 4.5.3 Internal Rate of Return (IRR)... 62 4.6 Analisis Sensitivitas... 63 BAB V: PENUTUP 5.1 Kesimpulan... 65 5.2 Saran... 66 DAFTAR PUSTAKA... 67 LAMPIRAN Lampiran A1 : Jadwal Pelaksanaan Konstruksi Rumah.... 68 Lampiran A2 : Hasil Perhitungan Analisis Finansial... 69 Lampiran B : Rencana Anggaran Biaya Proyek.... 90 Lampiran C : Gambar Proyek........102 iv
DAFTAR GAMBAR Gambar 3.1 Gambar 4.1 Gambar 4.2 Gambar 4.3 Gambar 4.4 Gambar 4.5 Gambar 4.6 Kerangka Penelitian..32 Peta Lokasi Perumahan Akasia Residence...35 Site Plan Perumahan Akasia Residence 36 Denah Rumah Tipe 50m 2....37 Tampak Depan Rumah Tipe 50m 2...37 Denah Rumah Tipe 80m 2..38 Tampak Depan Rumah Tipe 80m 2..38 iv
DAFTAR TABEL Tabel 4.1 Jumlah Penduduk Kota Denpasar Tahun 2003 2012... 42 Tabel 4.2 Perhitungan Metode Trend Linier... 43 Tabel 4.3 Perbandingan nilai Y dan Ỳ dengan metode trend linier... 44 Tabel 4.4 Perhitungan Metode Trend Kuadratik... 45 Tabel 4.5 Perbandingan nilai Y dan Ỳ dengan metode trend kuadratik... 46 Tabel 4.6 Perhitungan Metode Trend Eksponensial... 47 Tabel 4.7 Perbandingan nilai Y dan Ỳ dengan metode trend eksponensial...48 Tabel 4.8 Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Denpasar Tahun 2013-2022..50 Tabel 4.9 Rekapitulasi Biaya Investasi Pembangunan Perumahan Akasia Residence.....54 Tabel 4.10 Kredit Investasi Perumahan Akasia Residence dengan suku bunga 13%...56 Tabel 4.11 Perhitungan Pajak Penghasilan Perumahan Akasia Residence..57 Tabel 4.12 Perhitungan Pajak Pertambahan Nilai Perumahan Akasia Residence. 57 Tabel 4.13 Harga Jual Unit Rumah di Perumahan Akasia Residence.. 58 Tabel 4.14 Penjualan Unit Rumah di Perumahan Akasia Residence Periode 2015-2017...59 Tabel 4.15 Rekapitulasi Pendapatan Uang Muka (30%) Penjualan Unit Rumah di Perumahan Akasia Residence Periode 2016-2017 60 Tabel 4.16 Rekapitulasi Pendapatan Uang KPR (70%) Penjualan Unit Rumah di Perumahan Akasia Residence Periode 2016-2017 60 iv