ANALISIS KEUNTUNGAN KONTRAKTOR DENGAN VARIASI MODAL KERJA DAN SISTEM PEMBAYARAN PADA PROYEK THE ROYAL BUKIT JIMBARAN

Transkripsi

1 ANALISIS KEUNTUNGAN KONTRAKTOR DENGAN VARIASI MODAL KERJA DAN SISTEM PEMBAYARAN PADA PROYEK THE ROYAL BUKIT JIMBARAN TUGAS AKHIR Oleh: Made Indrayoga Sanjaya JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2015

2

3

4 ABSTRAK Dalam suatu proyek konstruksi, setiap kontraktor selalu berusaha untuk mendapatkan keuntungan yang besar, namun kurang mencermati mengenai sistem pembayaran sehingga keuntungan belum maksimal. Penentuan sistem pembayaran yang tepat akan mengurangi resiko kerugian dan meningkatkan keuntungan bagi kontraktor. Tujuan penelitian ini adalah mencari keuntungan maksimum kontraktor pada kondisi EST (Earliest Start Time) dan LST (Latest Start Time) dari tiga puluh enam alternatif variasi sistem pembayaran. Penelitian ini dilakukan pada Proyek Pembangunan The Royal Bukit Jimbaran. Pengolahan data dilakukan dengan cara membuat urutan dan uraian setiap kegiatan proyek sehingga dapat ditentukan durasi waktu tenggang (float) untuk setiap kegiatan dengan metode PDM menggunakan bantuan software Microsoft Project. Kemudian membuat analisis cash flow ketiga puluh enam alternatif yang didapat dari sistem pembayaran bulanan dan termin progress 20% dengan uang muka 0%, 15%, 20% dan modal 0%, 10%, 15% dalam kondisi penjadwalan EST dan LST. Dari ketiga puluh enam alternatif tersebut akan dicari besarnya keuntungan yang akan diperoleh. Hasil analisis data menunjukkan bahwa keuntungan maksimum kontraktor pada kondisi EST adalah sebesar 9,90% (Rp ,32) pada sistem pembayaran bulanan dengan modal 15% dan uang muka 20%, dan pada kondisi LST sebesar 9,88% (Rp ,07) pada sistem pembayaran bulanan dengan modal 15% dan uang muka 20%. Kata kunci: Sistem pembayaran, Cash flow, PDM, Earliest Start Time, Latest Start Time, Keuntungan Kontraktor i

5 UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur dipanjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-nyalah saya dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini, yang berjudul Analisis Keuntungan Kontraktor Dengan Variasi Modal Kerja Dan Sistem Pembayaran Pada Proyek The Royal Bukit Jimbaran Tersusunnya Tugas Akhir ini adalah berkat bantuan dan bimbingan dari berbagai pihak. Untuk itu melalui kesempatan ini penulis mengucapkan terimakasih kepada kontraktor PT. Putra Inti Lumayan yang telah mengijinkan untuk melakukan penelitian pada proyek ini, Ibu Ida Ayu Rai Widhiawati, ST., MT. dan Ibu A.A Diah Parami Dewi, ST.,MT.,Ph.D., selaku Dosen Pembimbing yang telah memberikan bimbingan dan pengertian, Staf Dosen dan Pegawai di lingkungan Fakultas Teknik Universitas Udayana, Bapak Ibu beserta keluarga, teman- teman sipil dan semua pihak yang selalu memberikan dukungan baik secara langsung maupun tidak langsung dalam penyelesaian Tugas Akhir ini. Pada akhirnya penulis menyadari sepenuhnya bahwa Tugas Akhir ini jauh dari sempurna, untuk itu saya mengharapkan kritik dan saran yang diberikan demi menyempurnakan Tugas Akhir ini. Denpasar, Agustus 2015 Penulis ii

6 DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL ABSTRAK... UCAPAN TERIMA KASIH... DAFTAR ISI... DAFTAR TABEL... DAFTAR GAMBAR... DAFTAR LAMPIRAN... i ii iii v ix xi BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Rumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian Batasan Masalah... 2 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Biaya Konstruksi Profil Biaya dan Pendanaan Biaya Langsung Biaya Tak Langsung Modal Kerja Rencana Anggaran Biaya Penjadwalan Proyek Float Time Identifikasi jalur Kritis Aliran Kas Proyek Cash Flow Jadwal Penerimaan Jadwal Pengeluaran Kas Awal Kas Akhir Finansial Retensi Bunga Overdraft BAB III METODE PENELITIAN 3.1 Penentuan Obyek Studi Metode Pengumpulan Data Metode Pengolahan Data Metode Analisis Data Kerangka Penelitian Langkah-langkah Perhitungan Cash Flow iii

7 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 Gambaran Umum Proyek Pengumpulan Data Pengolahan Data Penjadwalan PDM Karakteristik Tiap Item Pekerjaan Analisis Cash Flow Perhitungan Cash flow Tanpa Uang Muka Perhitungan Cash flow Dengan Uang Muka Rekapitulasi Hasil Perhitungan Cash Flow Pembahasan Grafik Cash Flow Persentase Keuntungan Proyek BAB V PENUTUP 5.1 Kesimpulan Saran DAFTAR PUSTAKA iv

8 DAFTAR TABEL Tabel 3.1 : Alternatif Variasi Sistem Pembayaran Tabel 4.1 : Daftar Pekerjaan, Durasi, Biaya, dan Predecessor Tabel 4.2 : Daftar jenis pekerjaan kritis dan non kritis Tabel 4.3 : RAB Proyek Pembangunan The Royal Bukit untuk setiap bulan Tabel 4.4 : Cash flow alternatif 1 sistem pembayaran bulanan tanpa uang muka (EST) Tabel 4.5 : Cash flow alternatif 2 sistem pembayaran bulanan tanpa uang muka (LST) Tabel 4.6 : Cash flow alternatif 3 sistem pembayaran termin progress 20% tanpa uang muka (EST) Tabel 4.7 : Cash flow alternatif 4 sistem pembayaran termin progress 20% tanpa uang muka (LST) Tabel 4.8 : Cash flow alternatif 5 sistem pembayaran Tabel 4.9 bulanan dengan uang muka 15% (EST) : Cash flow alternatif 6 sistem pembayaran bulanan dengan uang muka 15% (LST) Tabel 4.10 : Cash flow alternatif 7 sistem pembayaran termin progress 20% dengan uang muka 15% (EST) Tabel 4.11 : Cash flow alternatif 8 sistem pembayaran termin progress 20% dengan uang muka 15% (LST) Tabel 4.12 : Cash flow alternatif 9 sistem pembayaran bulanan dengan uang muka 20% (EST) Tabel 4.13 : Cash flow alternatif 10 sistem pembayaran bulanan dengan uang muka 20% (LST) Tabel 4.14 : Cash flow alternatif 11 sistem pembayaran termin progress 20% dengan uang muka 20% (EST) Tabel 4.15 : Cash flow alternatif 12 sistem pembayaran termin progress 20% dengan uang muka 20% (LST) Tabel 4.16 : Cash flow alternatif 13 sistem pembayaran bulanan dengan modal 10% tanpa uang muka (EST) Tabel 4.17 : Cash flow alternatif 14 sistem pembayaran bulanan dengan modal 10% tanpa uang muka (LST) Tabel 4.18 : Cash flow alternatif 15 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 10% tanpa uang muka (EST) Tabel 4.19 : Cash flow alternatif 16 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 10% tanpa uang muka (LST) Tabel 4.20 : Cash flow alternatif 17 sistem pembayaran bulanan dengan modal 10% dan uang muka 15% (EST). 70 Tabel 4.21 : Cash flow alternatif 18 sistem pembayaran bulanan dengan modal 10% dan uang muka 15% (LST). 71 Tabel 4.22 : Cash flow alternatif 19 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 10% v

9 dan uang muka 15% (EST) Tabel 4.23 : Cash flow alternatif 20 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 10% dan uang muka 15% (LST) Tabel 4.24 : Cash flow alternatif 21 sistem pembayaran bulanan dengan modal 10% dan uang muka 20% (EST). 74 Tabel 4.25 : Cash flow alternatif 22 sistem pembayaran bulanan dengan modal 10% dan uang muka 20% (LST). 75 Tabel 4.26 : Cash flow alternatif 23 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 10% dan uang muka 20% (EST) Tabel 4.27 : Cash flow alternatif 24 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 10% dan uang muka 20% (LST) Tabel 4.28 : Cash flow alternatif 25 sistem pembayaran bulanan dengan modal 15% tanpa uang muka (EST) Tabel 4.29 : Cash flow alternatif 26 sistem pembayaran bulanan dengan modal 15% tanpa uang muka (LST) Tabel 4.30 : Cash flow alternatif 27 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 15% tanpa uang muka (EST) Tabel 4.31 : Cash flow alternatif 28 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 15% tanpa uang muka (LST) Tabel 4.32 : Cash flow alternatif 29 sistem pembayaran bulanan dengan modal 15% dan uang muka 15% (EST) Tabel 4.33 : Cash flow alternatif 30 sistem pembayaran bulanan dengan modal 15% dan uang muka 15% (LST) Tabel 4.34 : Cash flow alternatif 31 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 15% dan uang muka 15% (EST) Tabel 4.35 : Cash flow alternatif 32 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 15% dan uang muka 15% (LST) Tabel 4.36 : Cash flow alternatif 33 sistem pembayaran bulanan dengan modal 15% dan uang muka 20% (EST) Tabel 4.37 : Cash flow alternatif 34 sistem pembayaran bulanan dengan modal 15% dan uang muka 20% (LST) Tabel 4.38 : Cash flow alternatif 35 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 15% dan uang muka 20% (EST) Tabel 4.39 : Cash flow alternatif 36 sistem pembayaran termin progress 20% dengan modal 15% dan uang muka 20% (LST) vi

10 Tabel 4.40 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk overdraft setiap bulan tanpa uang muka (0%) Tabel 4.41 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk overdraft setiap bulan dengan uang muka 15% Tabel 4.42 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk overdraft setiap bulan dengan uang muka 20% Tabel 4.43 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk overdraft setiap bulan dengan modal 10% tanpa uang muka (0%) Tabel 4.44 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk overdraft setiap bulan dengan modal 10% dan uang muka 15% Tabel 4.45 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk overdraft setiap bulan dengan modal 10% dan uang muka 20% Tabel 4.46 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk overdraft setiap bulan dengan modal 15% tanpa uang muka (0%) Tabel 4.47 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk overdraft setiap bulan dengan modal 15% dan uang muka 15% Tabel 4.48 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow untuk overdraft setiap bulan dengan modal 15% dan uang muka 20% Tabel 4.49 : Rekapitulasi hasil analisis cash flow proyek pembangunan the royal bukit jimbaran Tabel 4.50 : Biaya total overdraft negatif tanpa uang muka Tabel 4.51 : Biaya penutupan akhir tanpa uang muka Tabel 4.52 : Biaya total overdraft negatif dengan uang muka 15% Tabel 4.53 : Biaya penutupan akhir dengan uang muka 15% Tabel 4.54 : Biaya total overdraft negatif dengan uang muka 20% Tabel 4.55 : Biaya penutupan akhir dengan uang muka 20% Tabel 4.56 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 10% tanpa uang muka Tabel 4.57 : Biaya penutupan akhir dengan modal 10% tanpa uang muka Tabel 4.58 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 10% dan uang muka 15% Tabel 4.59 : Biaya penutupan akhir dengan modal 10% dan uang muka 15% Tabel 4.60 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 10% dan uang muka 20% Tabel 4.61: Biaya penutupan akhir dengan modal 10% dan uang muka 20% Tabel 4.62 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 15% tanpa uang muka Tabel 4.63 : Biaya penutupan akhir dengan modal 15% tanpa uang muka vii

11 Tabel 4.64 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 15% dan uang muka 15% Tabel 4.65 : Biaya penutupan akhir dengan modal 15% dan uang muka 15% Tabel 4.66 : Biaya total overdraft negatif dengan modal 15% dan uang muka 20% Tabel 4.67 : Biaya penutupan akhir dengan 15% dan uang muka 20% Tabel 4.68 : Persentase keuntungan kontraktor tanpa uang muka Tabel 4.69 : Persentase keuntungan kontraktor dengan uang muka 15% Tabel 4.70 : Persentase keuntungan kontraktor dengan uang muka 20% Tabel 4.71 : Persentase keuntungan kontraktor dengan modal 10% tanpa uang muka Tabel 4.72 : Persentase keuntungan kontraktor dengan modal 10% dan uang muka 15% Tabel 4.73 : Persentase keuntungan kontraktor dengan modal 10% dan uang muka 20% Tabel 4.74 : Persentase keuntungan kontraktor dengan modal 10% tanpa uang muka Tabel 4.75 : Persentase keuntungan kontraktor dengan modal 15% dan uang muka 15% Tabel 4.76 : Persentase keuntungan kontraktor dengan modal 15% dan uang muka 20% viii

12 DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1 : Aktivitas Finish to Start Gambar 2.2 : Aktivitas Start to Start Gambar 2.3 : Aktivitas Finish to Finish Gambar 2.4 : Aktivitas Start to Finish Gambar 2.5 : Grafik Penerimaan Gambar 2.6 : Grafik Pengeluaran Gambar 3.1 : Kerangka Penelitian Gambar 4.1 : Grafik presentase kumulatif pekerjaan kondisi EST dan LST Gambar 4.2 : Grafik biaya pinjaman untuk setiap alternatif variasi sistem pembayaran Gambar 4.3 : Grafik cash flow sistem bulanan tanpa uang muka (0%) Gambar 4.4 : Grafik cash flow sistem termin progress 20% tanpa uang muka (0%) Gambar 4.5 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan uang muka 15% Gambar 4.6 : Grafik cash flow sistem termin progress 20% dengan uang muka 15% Gambar 4.7 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan uang muka 20% Gambar 4.8 : Grafik cash flow sistem termin progress 20% dengan uang muka 20% Gambar 4.9 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan modal 10% tanpa uang muka (0%) Gambar 4.10 : Grafik cash flow sistem termin progress 20% dengan modal 10% tanpa uang muka (0%) Gambar 4.11 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan modal 10% dan uang muka 15% Gambar 4.12 : Grafik cash flow sistem termin progress 20% dengan modal 10% dan uang muka 15% Gambar 4.13 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan modal 10% dan uang muka 20% Gambar 4.14 : Grafik cash flow sistem termin progress 20% dengan modal 10% dan uang muka 20% Gambar 4.15 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan modal 15% tanpa uang muka (0%) Gambar 4.16 : Grafik cash flow sistem termin progress 20% dengan modal 15% tanpa uang muka (0%) Gambar 4.17 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan modal 15% dan uang muka 15% Gambar 4.18 : Grafik cash flow sistem termin progress 20% dengan modal 15% dan uang muka 15% Gambar 4.19 : Grafik cash flow sistem bulanan dengan modal 15% dan uang muka 20% ix

13 Gambar 4.20 : Grafik cash flow sistem termin progress 20% dengan modal 15% dan uang muka 20% x

14 DAFTAR LAMPIRAN Lampiran A : Time Schedule EST (Earliest Start Time) Lampiran B : Time Schedule LST (Latest Start Time) Lampiran C : Microsoft Project Lampiran D : RAB (Rencana Anggaran Biaya) Lampiran E : Gambar xi