ANALISISS KELAYAKAN INVESTASI PADA THE NEST CONDOTEL NUSA DUA TUGAS AKHIR I Oleh : Putu Bagus Andre Septiana NIM: 1104105067 JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS UDAYANA 2015 i
PERNYATAAN Yang bertanda tangan di bawah ini, saya: Nama : I Putu Bagus Andre Septiana NIM : 1104105067 Judul TA : Analisis Kelayakan Investasi Pada The Nest Condotel Nusa Dua Dengan ini saya menyatakan bahwa dalam Laporan Tugas Akhir/Skripsi saya ini tidak terdapat karya yang pernah diajukan untuk memperoleh gelar kesarjanaan di suatu perguruan tinggi, dan sepanjang pengetahuan saya, juga tidak terdapat karya atau pendapat yang pernah ditulis atau diterbitkan oleh orang lain, kecuali secara tertulis diacu dalam naskah ini dan dan disebutkan dalam daftar pustaka. Denpasar, 20 November 2015 I Putu Bagus Andre Septiana NIM : 1104105067 2
3
ABSTRAK Pesatnya pembangunan akomodasi pariwisata di daerah Bali, menarik minat investor untuk berinvestasi terutama pada proyek condotel (condominium hotel) yang dewasa ini semakin diminati. The Nest Condotel yang dikembangan oleh PT. Propertindo Prima Perkasa ini berlokasi di Jalan Pratama no 99 Tanjung Benoa, Bali. Dibangun ditanah seluas 2.670 m2 dengan fasilitas mewah seperti hotel, The Nest Condotel siap bersaing menjadi salah satu condotel terbaik di Tanjung Benoa. Dalam penelitian ini akan dilakukan analisis kelayakan investasi dari pihak manajemen dan pihak investor, serta analisis Capital Recovery dari pihak investor selama umur investasi 15 tahun. Pengolahan data sekunder menggunakan Metode Time Series Trend, dengan proyeksi 15 tahun ke depan. Untuk mengetahui kelayakan investasi digunakan kriteria yaitu NPV (Net Present Value), BCR (Benefit Cost Ratio), IRR (Internal Rate of Return), Discounted Payback Period (DPP), dan Capital Recovery(CR). Hasil analisis kelayakan invetasi dengan discount rate sebesar 8%, dari pihak manajemen diperoleh nilai NPV Rp. 50.574.521.789, BCR; 1,125, IRR; 59,49%, dan DPP dalam waktu 11 tahun 9 bulan. Dari hasil analisis sensitivitas dengan kondisi pendapatan diturunkan 10% dan pengeluaran bertambah 10%, investasi tidak layak dilaksanakan. Sedangkan dari pihak investor dengan discount rate sebesar 8%, untuk unit Deluxe diperoleh nilai NPV Rp. 363.561.689, BCR; 1,181, IRR; 12,83, dan DPP dalam waktu 12 tahun 11 bulan. Untuk unit Suite diperoleh nilai NPV Rp. 447.933.487, BCR; 1,142, IRR; 12,07, dan DPP dalam waktu 13 tahuun 3 bulan. Untuk unit Presidential Suite diperoleh nilai NPV Rp. 572.495.572, BCR; 1,150, IRR; 12,23, dan DPP dalam waktu 13 tahun 2 bulan. Dari hasil analisis sensitivitas untuk semua tipe kamar dengan kondisi pendapatan diturunkan 10% dan pengeluaran bertambah 10%, investasi tidak layak dilaksanakan. Hasil dari analisis capital recovery untuk unit Deluxe diperoleh Rp. 164.711.203/tahun, untuk unit Suite diperoleh Rp. 261.458.153/tahun, dan untuk unit Presidential Suite diperoleh Rp. 315.863.281/tahun. Kata kunci: condotel, NPV, BCR, IRR, DPP, capital recovery. 4
UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Maha Esa, karena atas segala berkat rahmat-nya penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini yang berjudul Analisis Kelayakan Investasi Pada The Nest Condotel Nusa Dua. Terima kasih yang sebesar-besarnya penulis ucapkan kepada ibu A.A. Diah Parami Dewi, ST., MT., Ph.D selaku dosen pembimbing I dan kepada ibu Ida Ayu Rai Widhiawati, ST, MT selaku dosen pembimbing II, yang telah memberikan bimbingan dan masukan dalam penyusunan Tugas Akhir ini. Tidak lupa juga kepada Orang tua beserta teman-teman yang telah memberikan dorongan dan motivasinya. Kepada pihak The Nest Condotel yang telah mengizinkan penulis melakukan kegiatan penelitian, serta semua pihak yang telah membantu dalam penyusunan Tugas Akhir ini. Penulis menyadari bahwa penyusunan Tugas Akhir ini jauh dari sempurna karena keterbatasan kemampuan dan pengalaman penulis. Oleh karena itu saran dan koreksi sangat penulis harapkan untuk kesempurnaan dalam penyusunan Tugas Akhir ini. Denpasar, 20 November 2015 Penulis 5
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL HALAMAN PERNYATAAN... LEMBAR PENGESAHAN... ABSTRAK... UCAPAN TERIMA KASIH... DAFTAR ISI... DAFTAR TABEL... DAFTAR GAMBAR... i ii iii iv v viii x BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang... 1 1.2 Rumusan Masalah... 2 1.3 Tujuan Penelitian... 2 1.4 Manfaat Penelitian... 3 1.5 Batasan Masalah... 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian Condotel... 4 2.1.1 Condominium... 4 2.1.2 Hotel... 4 2.1.3 Condotel... 5 2.1.4 Status Kepemilikan Condotel (strata title)... 5 2.2 Investasi... 7 2.1.1 Pengertian Investasi... 7 2.1.2 Tujuan Investasi... 7 2.1.3 Investasi Perorangan... 7 2.3 Return on Invesment... 8 2.4 Studi Kelayakan Proyek... 9 2.5 Aliran Kas (Cash Flow)... 9 2.6 Analisis Pasar... 10 2.6.1 Metode Peramalan... 11 2.6.2 Pengawasan Peramalan... 13 2.7 Capital Recovery... 13 2.8 Sistem Bagi Hasil (Share Coefficient)... 14 2.9 Analisis Finansial... 15 2.9.1 Analisis Pendapatan... 15 2.9.2 Analisis Biaya... 16 2.9.3 Sumber Pembiayaan Proyek... 18 2.10 Kriteria Penilaian Investasi... 18 2.10.1 Nilai Bersih Sekarang (Net Present Value)... 18 2.10.2 Perbandingan Manfaat dan Biaya (Benefit Cost Ratio).... 19 2.10.3 Arus Pengembalian (Internal Rate of Return)... 20 2.10.4 Periode Pengembalian (Discounted Pay Back Period)..... 21 2.11 Analisis Sensitivitas... 23 6
BAB III METODE PENELITIAN 3.1 Kerangka Penelitian... 25 3.2 Pemilihan Objek Studi... 26 3.3 Studi Literatur... 26 3.4 Metode Pengumpulan Data... 26 3.5 Metode Pengolahan Data... 27 3.6 Metode Analisis Data... 28 BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 Gambaran Umum Proyek... 30 4.2 Pengumpulan Data... 30 4.2.1 Pesaing The Nest Condotel... 31 4.2.1.1 The Segara Condotel... 31 4.2.1.2 Novotel Nusa Dua... 32 4.3 Biaya Investasi Awal... 33 4.4 Pengolahan Data... 33 4.4.1 Metode Trend Linier... 34 4.4.2 Metode Trend Kuadratik... 37 4.4.3 Metode Trend Exponential... 39 4.5 Proyeksi Pendapatan... 42 4.6 Analisis Data... 44 4.6.1 Analisis Finansial dari pihak Manajemen... 45 4.6.1.1 Pendapatan Manajemen... 45 4.6.1.2 Biaya Pengeluaran Manajemen... 46 4.6.2 Analisis Kelayakan Investasi Manajemen... 48 4.6.2.1 Analisis Net Present Value (NPV)... 48 4.6.2.2 Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)... 50 4.6.2.3 Analisis Internal Rate of Return (IRR)... 50 4.6.2.4 Discounted Payback Period (DPP)... 51 4.6.2.5 Analisis Sensitivitas... 52 4.6.3 Analisis Finansial dari pihak Investor... 56 4.6.3.1 Biaya Pengelurn Investor... 56 4.6.3.2 Pendapatan Investor... 58 4.6.3.3 Pembagian Pendapatan Setiap Tipe Kamar... 59 4.6.3.4 Perhitungan ROI Setiap Tipe Kamar... 60 4.6.4 Analisis Kelayakan Investasi Investor... 61 4.6.4.1 Analisis Net Present Value (NPV)... 61 4.6.4.2 Analisis Benefit Cost Ratio (BCR)... 64 4.6.4.3 Analisis Internal Rate of Return (IRR)... 66 4.6.4.4 Discounted Payback Period (DPP)... 68 4.6.4.5 Analisis Sensitivitas... 69 4.6.5 Analisis Capital Recovery Investor... 76 BAB V PENUTUP 5.1 Kesimpulan... 79 5.2 Saran... 81 7
DAFTAR PUSTAKA... 82 LAMPIRAN A... 83 LAMPIRAN B... 113 8
DAFTAR TABEL Tabel 4.1 Tipe, jumlah, luas dan harga sewa kamar The Nest Condotel... 30 Tabel 4.2 Tipe dan harga sewa kamar The Segara Condotel... 31 Tabel 4.3 Tingkat hunian The Segara Condotel tahun 2010 sampai tahun 2014... 31 Tabel 4.4 Tipe dan harga sewa kamar Novatel Nusa Dua... 32 Tabel 4.5 Tingkat hunian Novatel Nusa Dua tahun 2010 sampai tahun 2014... 32 Tabel 4.6 Rekapitulasi biaya proyek The Nest Condotel... 33 Tabel 4.7 Asumsi tingkat hunian The Nest Condotel tahun 2010 sampai tahun 2014... 34 Tabel 4.8 Perhitungan metode trend linier... 35 Tabel 4.9 Perbandingan Y dan Ŷ dengan metode trend linear... 36 Tabel 4.10 Perhitungan metode trend kuadratik... 37 Tabel 4.11 Perbandingan nilai Y dan Ŷ dengan metode trend kuadratik... 38 Tabel 4.12 Perhitungan metode trend exponential... 39 Tabel 4.13 Perbandingan nilai Y dan Ŷ metode trend exponential... 40 Tabel 4.14 Hasil perhitungan MAPE dan MAD dari ketiga metode peramalan... 40 Tabel 4.15 Proyeksi tingkat hunian The Nest Condotel tahun 2016 sampai tahun 2030... 42 Tabel 4.16 Pendapatan The Nest Condotel untuk asumsi kamar semua terisi dan harga sewa kamar naik 5% setiap tahun... 43 Tabel 4.17 Proyeksi pendapatan sewa kamar The Nest Condotel tahun 2016 sampai tahun 2030... 44 Tabel 4.18 Pendapatan manajemen The Nest Condotel dari sewa kamar tahun 2016 sampai tahun 2030... 45 Tabel 4.19 Proyeksi biaya operasional dan pemeliharaan condotel dari tahun 2016 sampai tahun 2030... 46 Tabel 4.20 Proyeksi Present Value per tahun manajemen condotel... 49 Tabel 4.21 Proyeksi Present Value per tahun dengan kondisi pendapatan tetap dan pengeluaran bertambah 10%... 53 Tabel 4.22 Proyeksi Present Value per tahun dengan kondisi pendapatan diturunkan 10% dan pengeluaran tetap... 54 Tabel 4.23 Proyeksi Present Value per tahun dengan kondisi pendapatan diturunkan 10% dan pengeluaran bertambah 10%... 55 Tabel 4.24 Hasil rekapitulasi Analisis Sensitivitas... 56 Tabel 4.25 Harga dan DP setiap tipe kamar condotel... 56 Tabel 4.26 Sistem Pembayaran Pinjaman Bank untuk tipe kamar Deluxe... 57 Tabel 4.27 Sistem Pembayaran Pinjaman Bank untuk tipe kamar Suite... 57 Tabel 4.28 Sistem Pembayaran Pinjaman Bank untuk tipe kamar Presidential Suite... 58 Tabel 4.29 Proyeksi pendapatan Investor The Nest Condotel tahun 2016 sampai tahun 2030... 58 Tabel 4.30 Persentase koefisien profit berdasarkan luas netto setiap tipe kamar... 59 9
Tabel 4.31 Pendapatan setiap tipe kamar condotel dari tahun 2016 sampai tahun 2030... 60 Tabel 4.32 Proyeksi Present Value per tahun untuk tipe kamar Deluxe... 62 Tabel 4.33 Proyeksi Present Value per tahun untuk tipe kamar Suite... 63 Tabel 4.34 Proyeksi Present Value per tahun untuk tipe kamar Presidential Suite... 64 Tabel 4.35 Proyeksi Present Value per tahun tipe kamar Deluxe dengan kondisi pendapatan tetap dan pengeluaran bertambah 10%... 69 Tabel 4.36 Proyeksi Present Value per tahun tipe kamar Suite dengan kondisi pendapatan tetap dan pengeluaran bertambah 10%... 70 Tabel 4.37 Proyeksi Present Value per tahun tipe kamar Presidential Suite dengan asumsi pendapatan tetap dan pengeluaran bertambah 10%... 71 Tabel 4.38 Rekapitulasi analisis sensitivitas untuk tipe kamar Deluxe... 75 Tabel 4.39 Rekapitulasi analisis sensitivitas untuk tipe kamar Suite... 75 Tabel 4.40 Rekapitulasi analisis sensitivitas untuk tipe kamar Presidential Suite... 75 Tabel 4.41 Nilai sisa untuk setiap tipe kamar condotel... 77 10
DAFTAR GAMBAR Gambar 3.1 Kerangka Penelitian... 25 11