BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Kebutuhan akan hunian sudah menjadi hal yang pokok dalam menjalankan kehidupan, terlebih lagi dengan adanya prinsip sandang, pangan, dan papan. Kehidupan seseorang dapat dikatakan layak jika ketiga hal tersebut dipenuhi. Namun dalam kenyataanya, masih banyak masyarakat yang belum memiliki hunian yang pasti, jika pun ada, masih banyak yang belum termasuk dalam kategori layak untuk dijadikan hunian. Banyak pengembang di bidang penyediaan hunian berlomba-lomba untuk menyelesaikan permasalahan tersebut, namun permasalahan ini banyak diselesaikan dengan menyediakan hunian secara terkotak-kotak, artinya perumahan dibagi-bagi menjadi beberapa cluster yang akan membedakan dari segi kualitas rumahnya. Bahkan dewasa ini, ada pengembang membuat perumahan yang hanya terdiri dari satu cluster, itu pun terkadang hanya berisikan beberapa rumah saja. Dengan pembagian seperti ini, maka akan terjadi minimalnya interaksi sosial antar penghuni dan membuat pemikiran bahwa rumah hanya untuk tempat beristirahat, bukan untuk tempat hidup. Selain minimnya interaksi sosial, luas lahan terbuka akan semakin berkurang dan menjadi kurang produktif dikarenakan rumah hanya menjadi tempat singgah untuk beristirahat. Sistem cluster pada umumnya memberikan kenyamanan yang mewah, sehingga biasanya penghuni setidaknya memiliki kendaraan pribadi. Hal ini dapat menyebabkan ketergantungan terhadap kendaraan pribadi yang membuat suatu wilayah menjadi padat dan rawan kemacetan. Dengan adanya ketergantungan terhadap kendaraan pribadi ini, maka hanya untuk membeli kebutuhan sehari-hari saja harus keluar menggunakan kendaraan pribadi walaupun sebenarnya tempat tersebut dapat dijangkau dengan bersepeda atau berjalan kaki. Penggunaan kendaraan pribadi yang tidak efektif dan tidak efisien dapat menyumbang dalam peningkatan polusi udara dari emisi gas kendaraan tersebut. Ada yang berkendara menuju tempat kerja juga menimbulkan kepadatan kendaraan di tempat kerja, padahal sesungguhnya dapat menggunakan fasilitas umum seperti kereta api yang sudah cukup baik. 1
Kota Tangerang Selatan dapat dikatakan sebagai kota yang masih muda, namun berkembang dengan pesat. Hal ini ditunjukan dengan cepatnya pembangunan infrastruktur kota seperi bangunan-bangunan baik berlantai rendah maupun berlantai menengah ke atas. Kota Tangerang Selatan, menurut peraturan daerah provinsi Banten, dijadikan kawasan budidaya untuk fungsi hunian, sehingga tidak salah jika di kota ini banyak ditemukan perumahan-perumahan dengan beraneka kelas, dari yang kelas bawah sampai kelas atas. BSD e Gambar 1.1 Peta rencana pola tata ruang Banten Sumber: Perda Banten, 2011 Sistem cluster banyak dijumpai di daerah ini, terutama pada daerah Bumi Serpong Damai (BSD) dan sekitarnya, karena rencana pembangunan BSD memang untuk menyediakan hunian dengan konsep kota mandiri, sehingga segala kebutuhan hidup dapat terpenuhi di dalam kawasan tersebut. Kota Tangerang Selatan memiliki banyak fasilitas penunjang kehidupan seperti pusat perbelanjaan, pusat kuliner, toko berskala kecil menengah, pasar tradisional dan modern, fasilitas keagamaan, fasilitas pendidikan, dan masih banyak lagi. Fasilitas mobilitas atau transportasi juga salah satu fasilitas penunjang kehidupan yang dimiliki Kota Tangerang Selatan. Hal ini yang membuat kota ini menjadi sasaran untuk dijadikan tempat tinggal ditambah lagi 2
lokasi yang bersebelahan dengan Jakarta dan tersedianya fasilitas mobilitas membuat banyak orang yang bekerja di Jakarta tinggal di Kota Tangerang Selatan. BSD merupakan kawasan kota satelit dari DKI Jakarta sehingga lokasinya memang berseberangan dengan provinsi tersebut. DKI Jakarta memiliki permasalahan yang sudah sangat sulit untuk ditangani yaitu tingkat urbanisasi yang tidak terkendalikan dan salah satu dikembangkannya BSD adalah untuk mengurangi tekanan penduduk yang dialami DKI Jakarta dalam hal penyediaan hunian sehingga tidak sedikit penduduk BSD bekerja di Jakarta atau di luar BSD. Hal ini didukung dengan infrastruktur akses masuk dan keluar BSD yang mudah seperti jalur tol Serpong - Jakarta, jalur kereta rel listrik (KRL), serta adanya bandara internasional Soekarno - Hatta. BSD diharapkan menjadi kota baru yang menjadi tempat alternatif untuk bermukim, bekerja, rekreasi, dengan semua kebutuhan dapat terpenuhi di dalamnya atau dalam kata lain selain menjadi kota satelit Jakarta, juga sebagai kota mandiri. Selain menjadi solusi terhadap urbanisasi Jakarta dan kota mandiri, BSD juga bertujuan untuk menjadi kawasan terencana dan terintegrasi dengan kawasan sekitarnya serta memperhatikan wawasan lingkungan. Kawasan BSD sebagian besar berfungsi untuk hunian dan di dalamnya terdapat fasilitas penunjang kehidupan lainnya seperti adanya kawasan komersial berupa perdagangan dan jasa, kawasan industri dan pergudangan, serta kawasan rekreasi. Dari semua fungsi yang ada di dalamnya, fungsi dominan adalah hunian dikarenakan memang BSD bertujuan untuk tempat alternatif bermukim dari Jakarta yang sudah tertekan dengan peningkatan jumlah penduduk akibat arus urbanisasi yang tidak terkendalikan Gambar 1.2 Peta rencana tahap pengembangan kawasan BSD Sumber: PT. BSD 3
Pengembangan kawasan BSD dibagi dalam tiga tahap, tahap pertama yang merupakan tahap persiapan dengan luas 1.300 ha diselesaikan pada tahun 2006. Tahap kedua adalah akselerasi dengan luas 2.000 ha diselesaikan pada tahun 2012 dan tahap tiga masih dalam pengembangan dengan total 2.700 ha. Letak BSD secara geografis di tengah-tengah antara permukiman yang padat dan tidak padat sehingga arah pengembangan kawasan BSD cenderung ke arah barat yang masih belum terlalu padat. Secara administratif, saat pengembangan awal BSD, termasuk dalam Kabupaten Tangerang, namun dalam seiring berjalannya waktu, Kota Tangerang Selatan terbentuk dan merupakan wilayah pemekaran dari Kabupaten Tangerang. Kedua wilayah ini dipisahkan oleh Sungai Cisadane dan sungai ini juga membelah kawasan pengembangan BSD. Pada pengembangan tahap 1 seluruhnya termasuk dalam Kota Tangerang Selatan sedangkan untuk pengembangan tahap 2 dan 3 termasuk dalam Kabupaten Tangerang. Pada bagian Kabupaten Tangerang, terutama Kecamatan Cisauk, masih dalam tahap perkembangan dan jika dibandingkan dengan Kota Tangerang Selatan, Kota Tangerang Selatan hampir menyusul perkembangan Kabupaten Tangerang dan bisa saja akan melampaui dari perkembangan Kabupaten Tangerang. Kecamatan Cisauk ini masih dalam perkembangan untuk sebagai kawasan hunian namun karena permukaan tanah yang dominan dengan tanah merah, kerap kali membuat daerah sekitar jalan raya menjadi berdebu. Untuk hunian yang tepat dipinggir jalan raya akan merasa terganggu dengan debu ini, ditambah lagi dengan kendaraan besar seperti truk yang hampir selalu melewati kawasan ini. Gambar 1.3 Letak BSD di antara kawasan padat dan tidak padat serta dibagi oleh Sungai Cisadane Sumber: Google Map 4
Pengembangan BSD yang cenderung ke arah barat atau daerah yang belum padat ternyata terdapat beberapa masalah di dalamnya, salah satunya adalah terjepitnya permukiman yang sebelumnya sudah ada oleh pembangunan hunian baru yang dikembangkan BSD, hal ini akan mempersulit akses bagi penghuni lama untuk keluar maupun masuk. Ditambah lagi dengan adanya dinding tinggi yang membatasi antara hunian lama dengan baru sehingga hunian lama terasa dikekang oleh dinding tersebut dan adanya kesenjangan antara penghuni lama dengan penghuni baru. Mungkin hal yang dipermasalahkan adalah penghuni lama tidak mau pindah dari tanahnya dengan suatu alasan. Gambar 1.4 Warna kuning merupakan hunian lama atau eksisting Sumber: Google Map Dikarenakan letak BSD berada di dua kecamatan yaitu Kecamatan Serpong dalam Kota Tangerang Selatan dan Kecamatan Cisauk dalam Kabupaten Tangerang, maka perlu ditinjau kependudukan yang berada pada kedua wilayah tersebut untuk mengetahui karakteristik karakteristik masyarakat pada daerah tersebut. Karakteristik karakterisik ini akan menjadi acuan desain selanjutnya dimana sebagian besar pengguna dari fungsi bangunan yang akan didesain adalah masyarakat sekitar, namun tidak menutup kemungkinan masyarakt luar dari daerah tersebut untuk menggunakan fungsi bangunan yang akan didesain nantinya. Justru dengan adanya hal tersebut, akan ada interaksi antara masyarakat dalam dengan masyarakat luar. 5
Tabel 1.1 Tabel Kependudukan di Kecamatan Serpong dan Kecamatan Cisauk Serpong Cisauk 2013 2015 2013 2015 Jumlah Penduduk (orang) 157.252 163.915 73.458 76.622 Luas Wilayah (km 2 ) 24,04 24,04 27,77 27,77 Kepadatan Penduduk (orang/km 2 ) 6.541 6.818 2.645 2.759 Pertumbuhan Kepadatan 277 114 Sumber: BPS Kabupaten Tangerang & BPS Kota Tangerang Selatan, 2015 Pertumbuhan penduduk di daerah Kecamatan Serpong ternyata memiliki nilai yang lebih tinggi dibadingkan dengan Kecamatan Cisauk bahkan Kecamatan Serpong memiliki pertumbuhan penduduk lebih dari dua kali lipat dibandingkan dengan Kecamatan Cisauk. Hal ini mungkin disebabkan karena letak Kecamatan Serpong lebih dekat dengan kawasan DKI Jakarta, sehingga orang yang bekerja di Jakarta namun tinggal di luar Jakarta lebih memilih kecamatan ini. Perkembangan kawasan BSD semakin ke arah barat juga disebabkan karena jumlah perumbuhan penduduk pada Kecamatan Cisauk masih lebih kecil dibanding dengan Kecamatan Serpong, sehingga wilayah ini memiliki potensi untuk dikembangkan lagi. Dari segi fasilitas transportasi umum berbasis rel, BSD memiliki tiga stasiun kereta api, yaitu Stasiun Rawa Buntu, Stasiun Serpong dan Stasiun Cisauk. Dari ketiga stasiun tersebut, Stasiun Serpong yang paling berkembang. Hal ini dikarenakan stasiun ini merupakan titik awal dan titik akhir jalur kereta rel listrik (KRL) dari Stasiun Tanah Abang yang merupakan stasiun pusat menuju ke segala stasiun di sekitar Jakarta. Hal ini mendukung untuk mobilitas penghuni BSD yang bekerja di Jakarta yang tidak memiliki kendaraan pribadi maupun yang lebih memilih untuk menggunakan kereta api sebagai transportasi menuju tempat kerja. Stasiun selanjutnya yang berkembang adalah Stasiun Rawa Buntu dikarenakan stasiun ini dilewati oleh jalur kereta Serpong - Tanah Abang. Stasiun Cisauk baru mulai berkembang dikarenakan jalur KRL diperpanjang melewati stasiun ini, sehingga Stasiun Cisauk sudah mulai ramai. Setelah Stasiun Rawa Buntu dikembangkan oleh pihak BSD, selanjutnya adalah Stasiun Cisauk direncanakan akan dikembangkan juga 6
oleh pihak BSD. Namun sayangnya dengan pengembangan stasiun ini, kemacetan di sekitar stasiun menjadi semakin jelas, bahkan kemacetan di sekitar Stasiun Cisauk cukup panjang, hal ini bisa saja diakibatkan calon pengguna kereta yang meningkat. Sehingga Stasiun Cisauk yang lebih memiliki urgensi daripada kedua stasiun lainnya. Gambar 1.5 Tiga stasiun kereta api di dalam kawasan BSD Sumber: Google Map Gambar 1.6 Rencana pembangunan mall & apartemen serta universitas di dekat Stasiun Cisauk Sumber: Google Map Hunian dan sebuah universitas rencananya akan dibangun di sekitar Stasiun Cisauk yang mungkin bisa menambah calon pengguna Stasiun Cisauk seperti mahasiswa, maupun penghuni hunian tersebut. Pihak pengembang BSD yaitu Sinar Mas Land mengadakan sayembara desain mengenai mall dan apartemen tersebut pada tahun 2015 dan pada tahun sebelumnya juga melaksanakan hal yang sama. Hasil pada sayembara tahun lalu cukup menarik namun terlihat bahwa sasaran utamanya adalah golongan atas sehingga bagi golongan menengah, yang merupakan golongan dominan di BSD, akan sulit untuk mendapatkan hunian tersebut. Selain pembangunan mall dan apartemen serta universitas, pengembangan ini juga ingin 7
melibatkan transportasi umum lainnya yaitu dengan adanya distrik intermoda yang mungkin saja terintegrasi dengan Stasiun Cisauk. Sistem pembangunan dengan adanya integrasi dengan stasiun sering disebut Transit Oriented Development (TOD) dan pembangunan BSD nantinya akan mengarah kepada hal tersebut. Tabel 1.2 Tabel Jumlah Penumpang Pada Stasiun di BSD Cisauk Serpong Rawa Buntu Penumpang Berangkat (orang/hari) 235 3.957 3.857 Penumpang Datang (orang/hari) 101 1.696 1.663 Datang : Berangkat 1 : 2,3 Sumber: Mayarakat Transportasi Indonesia (MTI), 2015 Pada tabel di atas, terlihat bahwa jumlah penumpang yang berangkat dan datang pada Stasiun Cisauk jauh berbeda dengan kedua stasiun lainnya di BSD yaitu Stasiun Serpong dan Stasiun Rawa Buntu, padahal Stasiun Cisauk dan Stasiun Rawa Buntu sama sama merupakan stasiun kecil. Maka Stasiun Cisauk ini masih berpotensi untuk dikembangkan pada sektor hunian. Perbandingan penumpang berangkat dan penumpang datang pada ketiga stasiun ini memiliki angka yang sama. Dapat diasumsikan bahwa perkiraan jumlah komuter yang merupakan penumpang berangkat dan penumpang datang mendekati angka penumpang datang. Hunian yang terintegrasi pada fasilitas transportasi umum seperti stasiun bisa saja menjadi salah satu jalan keluar untuk mengurangi kepadatan jalan raya sekaligus membiasakan gaya hidup sehat dengan berjalan kaki setiap hari, apalagi hal ini didukung dengan wilayah pengembangan TOD yang akan datang. Terintegrasinya hunian dengan stasiun ini akam mempermudah komuter untuk melakukan aktifitas sehari-harinya dimana dari hunian menuju tempat kerja atau aktifitas selain berhuni membutuhkan sarana transportasi umum dan hal ini dilakukan sehari-hari. 8
1.2 Permasalahan 1.2.1 Permasalahan Umum Bagaimana merancang rusunami yang sesuai dengan karakteristik komuter dan dapat memenuhi kebutuhan komuter? 1.2.2 Permasalahan Khusus Bagaimana mengintegrasikan rusunami komuter dengan Stasiun Cisauk dan sekitarnya pada kawasan TOD? 1.3 Tujuan dan Sasaran 1.3.1 Tujuan Pembahasan Mengetahui alternatif konsep mengenai penyelesaian hal hal yang mempengaruhi dalam bangunan rumah susun sebagai suatu hasil desain yang selain memenuhi kebutuhan akan hunian, juga dapat terpenuhinya kebutuhan penunjang lainnya dari segi zonasi privat-publik, karakteristik pengguna hunian, tata massa bangunan, tata ruang dalam maupun luar serta terintegrasinya dengan fasilitas di sekitarnya. Selain itu juha mendapatkan prinsip prinsip desain rusunami untuk komuter yang terintegrasi dengan kawasan TOD Stasiun Cisauk di Bumi Serpong Damai (BSD). 1.3.2 Sasaran Pembahasan Menghasilkan suatu konsep desain rumah susun yang selain dapat menyelesaikan permasalahan hunian, juga menjawab permasalahan lingkungan melalui perubahan perilaku dari penghuninya sehingga tercipta kehidupan yang lebih efisien dan kualitas lingkungan yang meningkat. 1.4 Lingkup Pembahasan Pembahasan secara non-arsitekural dilakukan dengan pendekatan asumsi dan logika serta dari data data yang bersumber dari pihak yang dapat dipercaya sehingga potensi tapak dan kawasan sekitar dapat dimaksimalkan. Sedangkan 9
pembahasan secara arsitektural diarahkan pada masalah dalam bangunan itu sendiri dan kawasan di sekitar bangunan tersebut yang memiliki sangkut paut dengan bangunan rumah susun. Penataan yang tepat beberapa fungsi yang berbeda dalam satu tapak tercipta suatu integrasi antar fungsi tersebut tanpa mengganggu performa fungsi fungsi lainnya. 1.5 Metode Pembahasan 1.5.1 Metode Pengumpulan Data - Studi Pustaka Mempelajari bahan pustaka mengenai rumah susun dan mengenai Transit Oriented Development (TOD) baik berupa referensi buku, hasil penelitian, hasil tulisan maupun data data dari pihak pemerintahan untuk mendapatkan data pendukung yang berkaitan dengan tema yang diambil. - Pengamatan Langsung Pengamatan terhadap lokasi secara langsung baik pengamatan pada satu waktu maupun pengamatan secara jangka panjang yang dilakukan lama sebelumnya. - Pengumpulan Data dari Studi Kasus Mengumpulkan data data dari berbagai contoh baik dalam fungsi bangunan yaitu rumah susun maupun contoh penerapan TOD itu sendiri yang sudah terbangun dan masih dalam perencanaan sebagai acuan untuk proses selanjutnya. 1.5.2 Metode Pengolahan Data - Analisis Merupakan tinjauan mengenai hal hal yang berkaitan dengan rumah susun maupun TOD secara baik dan benar. - Sintesis Sintesis data dilakukan terhadap data kondisi yang ada di kawasan dalam maupun luar pengembangan, isu isu pada kota yang sedang berkembang, data kasus pembanding serta teori dan prinsip yang dapat dijadikan dasar dalam perencanaan konsep perancangan. 10
- Penyusunan Konsep Adanya suatu dialog antara data yang diperoleh dari analisis data dan tahap sintesis data menjadikan dasar untuk menyusun konsep awal perancangan sebagai dasar proses mendesain selanjutnya. 1.6 Keaslian Penulisan Selama penulisan ditemukan contoh penulisan lain dengan tema yang hampir sama. Terdapat contoh penulisan yang mengambil studi kasus hunian yang lebih tepatnya adalah rusunami dan ada yang mengambil studi kasus dengan pendekatan TOD. Untuk menunjukan keaslian penulisan dari laporan ini, maka perlu ada perbandingan dari beberapa penulisan yang berkaitan dengan tema yang diangkat dalam penulisan ini, yaitu: Rusunami - Dedy Indarat Mada (2008), Rusunami dengan Pendekatan Berbasis pada Pola Penghunian dan Pengelolaan, JUTA-FT UGM. - Astungkara Handayan Adhyatmakasukha (2009), Rusunami di Pondok Bambu dengan Pendekatan Ecodesign, JUTA-FT UGM. TOD - Alyass Abibawa Widita (2011), Apartemen Dosen UGM di Prambanan Penekanan pada Integrasi Fungsi Apartemen dengan Stasiun Prambanan sebagai Proyeksi Transit Oriented Development, JUTA-FT UGM. - Rahmat Petra Seto Utomo (2014), Stasiun Kereta Api Sudriman dan Transit- Oriented Development Dukuh Atas, JUTA-FT UGM. 1.7 Sistematika Penulisan - Bab 1: Pendahuluan Berisi mengenai isu isu secara makro maupun mikro, arah dan lingkup pembahasan, dan format sistem dan metodologi penulisan yang digunakan. - Bab 2: Tinjauan Pustaka 11
Berisi tinjauan teori bangunan rumah susun secara umum, tinjauan mengenai TOD serta sedikit tinjauan mengenai mixed use, serta beberapa studi kasus dari bidang hunian maupun TOD. - Bab 3: Tinjauan Lokasi Berisi hasil analisis alternatif lokasi sehingga mendapatkan lokasi terpilih dan data data terkait lokasi terpilih. - Bab 4 : Pendekatan Konsep Perancangan Berisi mengenai prinsip prinsip dari hunian maupun TOD yang dapat menjadi titik acuan dalam pembuatan konsep desain. - Bab 5: Konsep Perancangan Berisi mengenai respon terhadap tapak dan sekitar, serta konsep konsep mikro yang didapat dari pengolahan prinsip prinsip pada pendekatan konsep perancangan. 12