ANALISIS PROYEK Krisdinar Sumadja FAKULTAS PERTANIAN UNBAR Bandung

ANALISIS PROYEK Krisdinar Sumadja FAKULTAS PERTANIAN UNBAR Bandung 1

BUKU REFERENSI A. Choliq dan Ofan, 1991, Evaluasi Proyek, Linda Karya, Bandung J. Price Gittinger, 1982, Economic Analiis Of agricultural Project, The John Hopkin University Press, Washington DC Kadariah, Lien Karlina, Clive Gray, 1979, Pengantar Evaluasi Proyek, Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta Mulyadi Pudjosumarto, 1988, Evaluasi Proyek, Liberty, Yogyakarta. Zulkarnain Djamin, 1984, Perencaaan dan Analisis Proyek, Lembaga Penerbit FE UI, Jakarta 2

PERENCANAAN Perencanaan merupakan : Kegiatan mempersiapkan keputusan -keputusan yang harus diambil untuk masa mendatang sepanjang umur proyek Usaha untuk mempengaruhi, mengarahkan, bahkan mengendalikan perubahan dalam variabel-variabel suatu kegiatan selama kurun waktu tertentu 3

KEPENTINGAN PERENCANAAN Memperhitungkan prakiraan (fore casting) menganai potensi dan prospek pengembangan manfaat proyek Memberikan metode yang tepat dan sistematik untuk menghadapi masalah yang spesifik, dan implikasi yang tersembunyi Mengetuahui secara lebih pasti kebutuhan sumberdaya dan keuangan sepanjang umur proyek Memberikankesempatan untuk memilih yang terbaik dari berbagai alternatif atau mengkombinasikan sumberdaya yang tersedia Memberikan dasar untuk melakukan monitoring dan evaluasi 4

DEFINISI PROYEK Proyek adalah Kegiatan yang dapat direncanakan dan dilaksanakan dalam bentuk kesatuan dengan mempergunakan sumber-sumber daya untuk mendapatkan benefit. Contoh: investasi baru spt pabrik, jalan raya, kereta api, bendungan, dll Proyek merupakan Rangkaian kegiatan yang direncanakanyang didalamnya menggunakan masukan (input), untuk mendapatkan manfaat (benefit) atau hasil (return) di masa yang akan datang. 5

DEFINISI PROYEK Proyek adalah Kegiatan/aktivitas yang menggunakan sumberdaya dan diharapkan memperoleh manfaat di masa akan datang dalam periode tertentu Kegiatan/aktivitas dengan mengeluarkan biaya dengan harapan akan memperoleh hasil (return) dimasa yang akan datang dalam periode tertentu 6

CIRI-CIRI PROYEK 1. Direncanakan 2. Rangkaian kegiatan/aktivitas 3. Menggunakan sumberdaya/biaya 4. Mendapatkan benefit/manfaat di masa akan datang 5. Terdapat awal (starting point) dan akhir (ending point) 7

EVALUASI PROYEK Evaluasi proyek adalah : Suatu sistem analisis yang membandingkan biaya dengan manfaat untuk menentukan apakah suatu proyek yang diusulkan akan mencapai tujuan dengan alat ukur yang wajar Sebuah metode penilaian alternatif-alternatif dengan cara mudah dan dapat dipahami Menaksir biaya dan benefit yang mungkin timbul pada suatu proyek dengan tolok ukur yang berlaku umum 8

KEGUNAAN EVALUASI PROYEK Digunakan dalam studi kelayakan Sebagai alat/prasarana untuk mengajukan kredit kepada bank atau investor Sebagai salah satu bahan pertimbangan dalam kebijakan pembangunan 9

TAHAP SIKLUS PROYEK Dimulai dengan gagasan suatu proyek Evaluasi VI IDENTIFIKASI I Formulasi (persiapan) II Operasional V IMPLEMENTASI (SUPERVISI) IV Analisis (Appraisal) III 10

IDENTIFIKASI/GAGASAN Siklus proyek dimulai dari munculnya gagasan pengusulan proyek. Sumber gagasan bersumber dari: Pemimpin mayarakat Tenaga teknis Perintis pembangunan Lembaga pemerintah dan atau swasta Usulan yang telah ada 11

METODE GAGASAN Metode Permintaan : Adanya permintaan/prospek pasar yang baik pada suatu produk barang/jasa tertentu Metode Sumberdaya : Terdapat potensi sumberdaya yang belum termanfaatkan secara optimal Metode Teknologi : Terdapat teknologi tepat guna yang lebih efisien dalam membuat sebuah produk barang dan jasa Metode Sasaran Pokok : Memudahkan pencapaian suatu sasaran pokok baik nasional maupun regional Metode Pengalaman : Mengikuti proyek yang sudah berjalan dan menguntungkan 12

ANALISIS Yaitu mengadakan penilaian atau evaluasi (appraisal) terhadap laporan studi kelayakan yang ada. Dilakukan untuk memilih yang terbaik diantara beberapa alternatif proyek berdasar ukuran tertentu 13

IMPLEMENTASI Merupakan tahap pelaksanaan proyek Pada tahap ini, tanggung jawab para perencana serta penilai proyek adalah mengadakan pengawasan terhadap pelaksanaan pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final designnya 14

OPERASI Tahap ini dipertimbangkan penggunaan metode-metode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya. Laporan tersebut diperlukan untuk kelanjutan peroyek berikutnya 15

EVALUASI HASIL Tahap ini membandingkan antara yang direncanakan dengan hasil yang dicapai. Hasil penilaian selanjutnya digunakan untuk perbaikan bagi proyek berikutnya dan mengembangkan gagasan baru dalam memilih proyek-proyek baru 16

ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK 1. ASPEK TEKNIS, Penyediaan dan ketersediaan sumber daya proyek, meliputi analisis tentang input dan output yang diperlukan dan dihasilkan oleh proyek 2. ASPEK INSTITUSI DAN ORGANISASI, menyangkut masalah-masalah organisasi hubungannya dengan pemerintah dan masyarakat. Antara lain mencakup: hubungan administrasi proyek dengan administasi di luar proyek, sejauh mana regulasi/deregulasi menjadi penghambat atau pendukung proyek Reaksi berbagai elemen masyarakat berkaitan dengan keberadaan proyek 17

ASPEK-ASPEK KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK 3. ASPEK MANAJERIAL DAN ADMINISTRATIF, Kemampuan staf untuk menjalankan administrasi kegiatan dalam ukuran besar 4. ASPEK KOMERSIAL, Perbandingan antara permintaan dan penawaran produk yang dihasilkan selama proyek berlangsung 5. ASPEK SOSIAL, menggambarkan tujuan-tujuan proyek yang sifatnya khusus bersifat sosial, misalnya dampak proyek thd penyediaan kesempatan kerja, efek thd pemerataan pendapatan 18

UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM 6. ASPEK FINANSIAL, FORMULASI PROYEK Rasio antara pengeluaran dan penerimaan proyek (cost dan revenue earnings) 7. ASPEK EKONOMI, Konstribusi/peranan proyek terhadap pembangunan wilayah secara makro 19

UNSUR-UNSUR KRITIS DALAM FORMULASI PROYEK 8. ASPEK EKSTERNALITAS Dampak keberadaan proyek (+/-). Analisis ini sulit dikuantitatifkan namun tetap harus menjadi pertimbangan. 20

KENYATAAN DALAM KEGIATAN EKONOMI Sumber daya bersifat terbatas dan langka Kegiatan yang berbeda atau kegiatan yang sama dalam lingkungan berbeda akan mengasilkan sesuatu yang berbeda dari berbagai peluang investasi yang terbuka dengan tingkat keuntungan dan manfaat yang berbeda-beda, baik oleh pemeritah atau swasta akan dipilih proyek yang menghasilkan keuntungan atau kemanfaatan dari sudut pandangnya. 21

TUJUAN ANALISA PROYEK 1. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi dalam suatu proyek; 2. Menghindari pemborosan sumber daya, yaitu dengan menghindari pelaksanaan proyek yang tidak menguntungkan; 3. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada sehingga kita dapat memilih alternatif proyek yang paling menguntungkan; dan 4. Menentukan prioritas investasi 22

JENIS JENIS PROYEK Proyek Fisik dan Proyek Non-fisik Proyek pemeintah dan Swasta Proyek sosial/ekonomi dan proyek Finansial Proyek Skala Besar dan Skala Kecil 23

ANALISIS FINANSIAL VS EKONOMI Analisis Finansial : Analisis yang lebih menitikberatkan pada kepentingan keuntungan individu/perusahaan. Manfaatnya disebut private return Analisis Ekonomi : Analisis yanglebih menitikberatkan pada kepentingan ekonomi secara keseluruhan (makro). Manfaatnya disebut economic return 24

PERBEDAAN ANALISIS FINANSIAL DAN EKONOMIS Harga : finansial Harga pasar berlaku setempat (market price) Subsidi : Subsidi tidak diperhitungkan Pajak : Pajak diperhitungkan Upah : Upah yang berlaku setempat Harga : ekonomis Harga bayangan (shadow price) Subsidi : Subsidi diperhitungkan Pajak : Pajak tidak diperhitungkan karena pajak adalah transfer payment Upah : Upah yang digunakan adalah upah bayangan (shadow price/opportunity wage) 25

PERBEDAAN ANALISIS FINANSIAL DAN EKONOMIS Bunga Modal : finansial 1. Bunga modal yang dibayarkan kreditor dianggap biaya 2. Bunga atas modal proyek tidak dianggap biaya Bunga Modal : EKONOMIS Tidak dianggap biaya kecuali : 1. Jika investasi itu dibebankan pada saat dikeluarkan tidak dianggap biaya 2. Jika Investasi itu merupakan arus pelunasan di masa akan datan maka dianggap biaya 26

BENEFIT/MANFAAT PROYEK Direct Benefit Meningkatkan Nilai Produk Menurunkan biaya Tangible Benefit Multiplier effect BENEFIT Indirect Benefit Perbaikan Lingkungan Economic of scale Dinamic secondary effect Intangible Benefit Mengurangi kerawanan Ketahanan Nasional 27

BENEFIT/MANFAAT Benefit : Suatu manfaat yang diperoleh dari suatu proyek baik yang dapat dihitung dengan uang ataupun yang tidak dapat dihitung dengan uang Tangible benefit : Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang dapat dihitung atau dinilai dengan uang Intangible benefit : Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek yang tidak dapat/ sulit dihitung atau dinilai dengan uang 28

BENEFIT PROYEK Direct benefit : Manfaat yang diterima dari kegiatan proyek secara langsung Kenaikan nilai hasil produksi dapat disebabkan karena meningkatnya jumlah produk dan kualitas dari produk sebagai akibat adanya proyek. Misalnya Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi, Turunnya biaya pengangkutan karena perbaikan jalan, Membaiknya job description diantara tenaga kerja karena perbaikan cara kerja. Indirect benefit : Manfaat yang diperoleh dari kegiatan proyek secara tidak langsung yang berkenaan dengan lingkungan 29

BIAYA PROYEK 1. Biaya Investasi : Seluruh biaya yang dikeluarkan dari mulai proyek tersebut dilaksanakan misalnya : a. Pendirian bangunan pabrik b. Pembelian mesin dan peralatannya c. Instalasi listrik, dan lain-lain 30

BIAYA PROYEK 2. Biaya Operasional : Seluruh biaya yang dikeluarkan selama proses produksi itu berlangsung secara rutin misalnya : a. Pembelian bahan baku b. Tenaga Kerja c. Biaya listrik d. Bahan bakar, dan lain-lain 31

BIAYA PROYEK 3. Sunk Cost : Seluruh biaya yang dikeluarkan pada masa lalu sebelum kegiatan proyek dilaksankanan. Dalam evaluasi proyek tidak diperhitungkan 4. Depresiasi (penyusutan) Pengalokasian biaya investasi suatu proyek setiap tahun sepanjang umur proyek untuk kepentingan laporan Neraca Rugi Laba. Dalam evaluasi proyek deresiasi tidak diperhitungkan 32

BIAYA PROYEK 5. Bunga modal : Bunga yang tidak riil (opportunity cost) dikeluarkan tidak diperhitungkan dalam evaluasi proyek. Sedangkan bunga pinjaman diperhitungkan 6. Contingency (biaya tak terduga) Biaya yang dikeluarkan akibat kesalahankesalahan mengestimasi pengeluaran suatu proyek 33

BIAYA PROYEK Biaya proyek dapat juga dikelompokkan 1. Biaya Langsung : Biaya yang berhubungan langsung dengan kepentingan proyek, seperti biaya investasi (biaya pembangunan konstruksi, biaya peralatan), biaya operasi, dan biaya pemeliharaan proyek (biaya penyusutan, bunga bank, tanah, modal kerja, biaya lain). 2. Biaya Tidak Langsung : Biaya yang perlu diperhitungkan dalam menganalisis proyek (biaya polusi udara, biaya penanganan pencemaran, bising, dll). 34

Keputusan Hasil Evaluasi Proyek: Keputusan hasil evaluasi proyek: a. Menolak atau menerima proyek, didasarkan pada hasil perhitungan kriteria investasi. b. Memilih satu atau beberapa proyek yang layak sesuai dana yang tersedia c. Membuat skala prioritas dari beberapa proyek yang layak. 35

Contoh Dari 7 proyek yang dinilai ada 5 proyek yang layak untuk dikembangkan dengan jumlah dana masing-masing proyek terlihat pada tabel berikut: No Nama Proyek Jumlah Dana (Rp) 1 Pembangunan Irigasi 350.000.000 2 Perbaikan Jalan Kabupaten 150.000.000 3 Pembuatan Jalan Baru 450.000.000 4 Pembuatan Jalan Desa 200.000.000 5 Peningkatan Jalan Desa 120.000.000 J u m l a h 1.270.000.000 36

KEPUTUSAN ANALISIS PROYEK Dari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu, keputusan yang dapat diambil adalah Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,- Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp. 550.000.000,- Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,- atau Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa dikembangkan, kelayakannya masih dalam batas minimum. 37

KEPUTUSAN ANALISIS PROYEK Dari tabel terlihat bahwa jumlah dana proyek Rp. 1.270.000.000,- sedangkan dana yang tersedia sebesar Rp. 550.000.000,-. Berdasarkan keterbatasan itu, keputusan yang dapat diambil adalah Mengerjakan proyek no 1 dan 2 dengan jumlah dana Rp. 500.000.000,- Mengerjakan proyek no 1 dan 4 dengan jumlah dana sebesar Rp. 550.000.000,- Mengerjakan proyek no 3 dengan jumlah dana sebesar Rp. 450.000.000,- atau Mengerjakan proyek 4 dan 5 dengan alasan proyek lainnya meskipun bisa dikembangkan, kelayakannya masih dalam batas minimum. 38

Aspek Ekonomi dan Keuangan 39

Aspek Ekonomi dan Keuangan DANA INVESTASI Menentukan jumlah dana investasi secara keseluruhan disesuaikan dengan aspek teknis produksi: a. Tanah b. Gedung c. Mesin d. Peralatan e. Biaya pemasangan mesin f. Biaya lain (studi kelayakan, survei, impor mesin/peralatan, biaya lain yang berhubungan dengan pembangunan proyek). 40

Aspek Ekonomi dan Keuangan BIAYA MODAL KERJA Terdiri dari biaya tetap (fixed cost) dan biaya tidak tetap (variable cost). Biaya tetap adalah biaya yang tidak dipengaruhi oleh naikturunnya produksi yang dihasilkan, mslnya biaya tenaga kerja tak langsung, penyusutan, bunga bank, asuransi, dsb. Biaya tidak tetap adalah biaya yang dikeluarkan untuk membeli bahan mentah/bahan pembantu, upah tenaga kerja langsung, biaya transportasi, biaya pemasaran, dll. 41

Aspek Ekonomi dan Keuangan SUMBER PEMBIAYAAN Sumber dari dalam perusahaan: modal yang berasal dari para investor sendiri atau modal yang dihimpun atas penjualan saham. Sumber dari luar perusahaan: modal yang berasal dari bank, produsen mesin/peralatan, dan lembaga keuangan lain. Komposisi sumber modal sendiri dan modal dari luar perusahaan: semakin besar modal yang berasal dari luar perusahaan semakin besar bunga sebagai biaya modal dalam pelaksanaan proyek. 42

Aspek Ekonomi dan Keuangan PROSES PERPUTARAN KEUANGAN Proses perputaran keuangan perlu direncanakan karena akan mempengaruhi kemampuan usaha/proyek dalam menutupi segala kewajiban-kewajibannya. ASAS PEMBELANJAAN - Likuiditas - Solvabilitas - Rentabilitas. 43

Aspek Ekonomi dan Keuangan TITIK PULANG POKOK - Perlu dihitung kapan terjadinya titik pulang pokok (BEP) - Semakin lama waktu pencapaian TR=TC semakin lama usaha/proyek mencapai keuntungan dan semakin besar pula saldo kerugian yang merupakan beban terhadap biaya operasi dan pemeliharaan. - Pay back period (PBP) atau jangka waktu pengembalian biaya investasi: semakin cepat pengembalian biaya investasi dari usaha/proyek yang direncanakan, semakin baik proyek tersebut karena dana investasi dapat digunakan sebagai penanaman investasi baru. 44

Aspek Ekonomi dan Keuangan PERHITUNGAN PROFIT - Semakin besar keuntungan yang diterima, semakin layak usaha/proyek yang dikembangkan. 45

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang 46

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang PERHITUNGAN BUNGA Bunga merupakan biaya modal Besar kecilnya jumlah bunga yang merupakan beban terhadap peminjam (debitor) sangat tergantung pada waktu, jumlah pinjaman, dan tingkat bunga yang berlaku Terdapat 3 bentuk sistem perhitungan bunga: 1. Simple interest (bunga biasa) 2. Compound interest (bunga majemuk) 3. Annuity (anuitas). 47

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang SIMPLE INTEREST (BUNGA BIASA) Besar kecilnya jumlah bunga yang diterima kreditor tergantung pada besar kecilnya principal (modal), interest rate (tingkat bunga), dan jangka waktu: B = f (P.i.n), di mana: B= Bunga P= Principal (modal) i = interest rate (tingkat bunga) n = jangka waktu. Contoh soal 1: Apabila jumlah pinjaman sebesar Rp. 5.000.000,00 dengan tingkat bunga 18% per tahun. Berapa jumlah bunga selama 3 tahun? 2 bulan? 40 hari? 48

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Untuk menghitung besarnya principal, interest rate, dan jangka waktu dapat diselesaikan dengan: P = B/i.n i = B/p.n n = B/P.i S = P + B atau S = P + (P.i.n) Di mana S = jumlah penerimaan. Contoh soal 2: Hitunglah nilai-nilai yang tidak diketahui dalam tabel berikut: No Principal (Modal) Interest Rate (Tingkat Bunga) Time (Waktu) Interest (Bunga) Amount (Jml Penerimaan) 1 6.000.000 18% 2 tahun?? 2? 20%? 250.000 5.250.000 3 7.000.000? 50 hari? 7.145.833 49

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang COMPOUND INTEREST (BUNGA MAJEMUK) Bunga majemuk biasanya dilakukan dalam waktu yang relatif panjang dan dalam perhitungan bunga dilakukan lebih dari satu periode. Bunga majemuk adalah bunga yang terus menjadi modal bila tidak diambil pada waktunya. Perhitungan bunga majemuk dilakukan secara reguler dengan interval tertentu, setiap bulan, setiap kuartal, setiap 6 bulan, atau setiap tahun. Contoh soal 3: A meminjamkan uang sebesar Rp. 100.000,00 dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan selama 2 tahun. Berapa jumlah pengembalian setelah 2 tahun? Jawab: Diketahui: P = Rp. 100.000,00, i = 12%/2= 6%, dan n = 2.2 = 4 50

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Rumus perhitungan bunga majemuk: S = P (1+i) n P = S (1+i) -n S atau P = n ( 1 i) i n = 1/ n S 1100% P log S log P log(1 i) Di mana: S = Jumlah penerimaan P = Present Value n = Periode waktu i = tingkat bunga per periode waktu 51

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Nilai (1+i) n disebut compounding factor, yaitu suatu bilangan yang digunakan untuk menilai uang pada masa yang akan datang (future value). Nilai (1+i) -n disebut discount factor, yaitu suatu bilangan untuk menilai nilai uang dalam bentuk present value (nilai sekarang). Contoh 4: Seorang investor meminjam uang sebesar Rp 5.000.000,00 selama 8 tahun dengan tingkat bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa jumlah pengembalian setelah 8 tahun? Catatan: nilai (1+i) n dapat dilihat dalam Lampiran I pada n = 16 dan I = 9%. 52

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Contoh 5: Apabila Bank A menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan setiap bulan. Bank B juga menerima tingkat bunga deposito sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa tingkat bunga efektif (effective rate) pada masing-masing bank tersebut? Rumus: F = (1+j/m) m di mana F = effective rate m = frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun 53

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang ANNUITY (Anuitas) Anuitas adalah suatu rangkaian pembayaran dengan jumlah yang sama besar pada setiap interval pembayaran. Besar kecilnya jumlah pembayaran pada setiap interval tergantung pada jumlah pinjaman, jangka waktu, dan tingkat bunga. Anuitas dapat dibagi atas dua bagian: 1. Anuitas Biasa (Simple Annuity) 2. Anitas Kompleks (Complex Annuity). 54

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang ANUITAS BIASA Anuitas biasa adalah sebuah anuitas yang mempunyai interval yang sama antara waktu pembayaran dengan waktu dibungamajemukkan. Berdasarkan tanggal pembayarannya, anuitas biasa dapat dibagi 3 bagian, yaitu: 1. Ordinary annuity 2. Annuity due 3. Deferred annuity. 55

Ordinary annuity Ordinary annuity adalah sebuah anuitas yang diperhitungkan pada setiap akhir interval seperti akhir bulan, akhir kuartal, akhir setiap 6 bulan, maupun pada setiap akhir tahun. An = R Sn = R 1 {(1 (1 i) i n i) n 1} i R = An R = Sn Di mana: An = Present value R = Annuity Sn = Future value n = jumlah interval pembayaran Perhitungan Bunga dan Nilai Uang i ) n {1 (1 i } i n {(1 i) 1 i = Tingkat bunga/interval 56

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang a. Present Value Present value adalah nilai sekarang dari sebuah anuitas dan identik dengan nilai awal dari penanaman modal. Contoh 6: Sebuah perusahaan mencicil pinjaman sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir bulan selama 6 bulan dengan suku bunga diperhitungkan sebesar 18% per tahun. Berapakah besarnya present value? Diketahui: R = Rp. 50.000,-, i= 18%/12 = 0,015, n=6 Rumus : An = R Catatan: nilai discount factor dari anuitas di atas dapat dilihat pada Lampiran 3 pada n=6 dan i=1,5%. 57

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang b. Anuitas dari present value Anuitas dari sebuah present value sama dengan jumlah angsuran pada setiap interval. Jumlah angsuran pada setiap interval dari sejumlah pinjaman tergantung pada besar kecilnya tingkat bunga dan jangka waktu yang digunakan. Contoh 7: Seorang investor merencanakan membangun proyek perumahan murah untuk dijual secara cicilan kepada nasabah. Biaya pembangunan diperhitungkan Rp. 12.000.000,-. Berapa besar nilai cicilan yang dibebankan kepada nasabah, bila tingkat bunga setahun diperhitungkan sebesar 15% dan dimajemukkan setiap bulan selama 3 tahun? Diketahui: i = 15%/12 = 0,0125 dan n = 3x12 = 36 Rumus : 58

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang c. Jumlah penerimaan (Future amount) Jumlah penerimaan dari serangkaian pembayaran diperhitungkan bunga secara bunga majemuk (compound interest) dari sejumlah uang yang dicicil. Jumlah pembayaran pada interval pertama, diperhitungkan bunga pada akhir interval kedua, sehingga jumlah penerimaan pada akhir interval kedua adalah sebesar 2 kali setoran ditambah dengan bunga pada setoran pertama. d. Tingkat Bunga Bila present value diketahui: Bila jumlah penerimaan diketahui : n {1 (1 i) } i An R {(1 i) n 1 i Sn R 59

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Contoh 8: Apabila diketahui jumlah present value sebesar Rp 969.482,- dengan anuitas Rp 150.000,- pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun. Berapa besarnya tingkat bunga pada setiap kuartal? Berapa pada setiap tahunnya? Diketahui: An = Rp 969.482,- n = 2x4 = 8 R = Rp 150.000,- Catatan: Nilai discount factor untuk {1-(1+i) -n /i} dapat dilihat pada Lampiran 3 pada n=8 di mana nilainya 6,463212760. Apabila nilai i tidak tersedia dalam lampiran, nilai i dapat dihitung dengan menggunakan sistem interpolasi. Contoh 9: Seorang pengusaha menyetor uang pada bank sebesar Rp 445.000,- dan diambil kembali secara cicilan setiap akhir 6 bulan sebesar Rp 50.000,- dalam waktu 5 tahun. Berapa besarnya interest rate dan nominal rate? Diketahui: An = Rp 445.000,- R= Rp 50.000,- n= 2x5 = 10 (tiap 6 bulan) 60

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang e. Menentukan Jangka Waktu Untuk menentukan jangka waktu dari sebuah anuitas, sama halnya dengan cara menentukan tingkat bunga. Contoh 10: Seorang pegawai negeri menerima uang dari bank sebesar Rp 1.653.298,- dari hasil setoran sebesar Rp 50.000,- pada setiap akhir kuartal dengan tingkat bunga 20% setahun. Berapa lama pegawai tersebut telah melakukan setoran untuk mendapatkan sejumlah uang tersebut? Diketahui: Sn = Rp 1.653.298,- i= 20/4 = 5% dan R= Rp 50.000,- n=? Catatan: Gunakan lampiran 5. 61

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang 2. Annuity Due Annuity due adalah anuitas yang pembayarannya dilakukan pada setiap awal interval. Awal interval pertama merupakan perhitungan bunga yang pertama dan awal interval kedua merupakan perhitungan bunga kedua dan seterusnya. Pada formula annuity due ditambahkan satu compounding factor (1+i), baik untuk present value maupun future value. Penambahan satu compounding factor pada annuity due adalah sebagai akibat pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval. Nilai uang yang dihitung dengan annuity due selalu lebih besar bila dibandingkan dengan ordinary annuity. 62

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang a. Perhitungan present value Rumus: Atau Atau An(ad) = R An(ad) = R An(ad) = R {1 (1 i) i {1 n (1 i) i {1 (1 i) u } (1 i) ( n1) ( n1) 1 R majemuk. Contoh 11: Sebuah perusahaan Ingin memperoleh uang secara kontinyu sebesar Rp 1.500.000,- dari bank setiap awal kuartal selama satu tahun. Berapa jumlah dana yang harus disetor pada bank apabila tingkat bunga diperhitungkan sebesar 18% per tahun? Diketahui: R=Rp 1.500.000,- i= 18%/4= 4,5% dan n=4 Catatan: Gunakan Lampiran 3 untuk mendapat nilai discount factor annuity pada i=4,5% dan n=4 dan Lampiran 1 untuk compounding factor dari bunga 63

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang b. Jumlah Pembayaran (Future amount) Jumlah pembayaran dalam annuity due dilakukan dengan rumus sebagai berikut: Sn(ad) = atau Sn(ad) = Atau Sn(Ad) = {(1 i) R i {(1 i) R i n ( {(1 i) R i n1 1} (1 i) n1) 1} 1 1} R Contoh 12: Suatu BPD memberikan Fasilitas penjualan kendaraan beroda Dua secara kredit pada guru-guru SD. Tingkat bunga diperhitungkan sebesar 12% per tahun dan cicilan dilakukan Setiap awal bulan sebesar Rp 70.000,- Selama 3 tahun. Berapakah besarnya Jumlah pembayaran? Diketahui: R = Rp 70.000,- I = 12%/12 = 1% dan n = 12x3 = 36 64

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang c. Hubungan antara Present Value dengan Future amount Hubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk. Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran dari bunga majemuk. An (ad) = Sn (ad) (1+i) -n Sn (ad) = An (ad) (1+i) n Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity. 65

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga Penentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat dilakukan apabila nilai present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi, tingkat bunga dan lamanya pinjaman diketahui. Anuitas adalah cicilan yang harus dikembalikan oleh debitur, setiap bulan, kuartal, maupun setiap tahun tergantung perjanjian. R R i An {1 (1 i) i Sn {(1 i) n n (1 ) } i (1 ) 1 i 1 1 66

c. Hubungan antara Present Value dengan Future amount Hubungan antara present value dengan future value sebuah annuity due sama dengan hubungan yang terdapat pada perhitungan bunga majemuk. Present value merupakan modal dasar dan future value merupakan penjabaran dari bunga majemuk. An (ad) = Sn (ad) (1+i) -n Sn (ad) = An (ad) (1+i) n Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Apabila diketahui nilai present value dari annuity due, jumlah penerimaan pada akhir interval dapat diketahui tanpa menghitung besarnya anuitas pada setiap interval. Hubungan ini tidak dapat diterapkan pada ordinary annuity maupun bentuk annuity lainnya, misalnya deferred annuity. 67

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang d. Anuitas, jangka waktu, dan tingkat bunga Penentuan anuitas dalam sebuah annuity due dapat diketahui apabila nilai present value atau future value (jumlah penerimaan) dari transaksi diketahui, di samping tingkat bunga dan lamanya pinjaman. 68

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Contoh 13. Seorang pimpinan perusahaan telah melakukan penyetoran pinjaman secara cicilan pada bank sebesar Rp 500.000,- pada setiap awal bulan. Tingkat bunga pinjaman diperhitungkan sebesar 18% per tahun. Berapa bulan harus diadakan penyetoran untuk menutupi pinjaman sebesar Rp 10.000.000,-? Diketahui: R = 500.000,- i= 18%/12 = 1,5% An = 10.000.000,- Ditanya: n =? Jawab: An( ad) {1 (1 i) R i ( n1) } R 69

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang {1 (1 0,015) 100000000 500000 0,015 {1 (1 0,015) 0,015 ( n1) } ( n1) 10000000 500000 500000 } 500000 19 Pada lampiran 3 pada i=1,5%, nilai 19 tidak tersedia. Nilai yang mendekati 19 pada i=1,5% adalah pada n=22 dengan nilai 18,62082437 dan pada n=23 dengan nilai 19,33086145. Dengan demikian untuk mengembalikan kredit Sebesar Rp 10 juta membutuhkan waktu 22 bulan lebih: 22 bulan < n < 23 bulan Gunakan metode interpolasi untuk mengetahui waktu pengembalin secara pasti. 70

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang 3. Deferred Annuity Deferred annuity adalah suatu seri (anuitas) yang pembayarannya dilakukan pada akhir setiap interval. Perbedaan dengan ordinary annuity adalah dalam hal penanaman modal di mana pada deferred annuity ada masa tengang waktu (grace period) yang tidak diperhitungkan bunga. An( da) Sn( da) {1 (1 i) R i {(1 i) R i n n 1 } (1 i) Contoh 14: Seorang petani yang membuka usaha dalam bidang peternakan meminjam uang ke Bank dengan tingkat bunga 12% per tahun dan dimajemukkan setiap kuartal. Pinjaman tersebut harus dikembalikan secara cicilan mulai pada akhir kuartal ketiga sebesar Rp 400.000,- selama 5 kali angsuran. Berapa besar jumlah pinjaman? t t = tenggang waktu yang tidak dihitung bunga 71

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Anuitas Kompleks (Complex Annuity) Anuitas kompleks adalah sebuah rentetan pembayaran dari suatu pinjaman dengan jumlah yang sama pada setiap interval. Berbeda dengan anuitas biasa, pada anuitas kompleks interval pembayaran dan interval bunga majemuk mempunyai interval yang berbeda. Apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap bulan, mungkin dibungamajemukkan pada setiap kuartal atau sebaliknya apabila interval pembayaran dilakukan pada setiap kuartal, perhitungan bunga majemuk dilakukan pada setiap bulan. Jika dilihat dari tanggal pembayaran, anuitas kompleks dibagi 3: 1. Complex ordinary annuity 2. Complex due annuity 3. Complex deferred annuity. 72

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang 1. Complex Ordinary Annuity Pembayaran anuitas dalam complex ordinary annuity dilakukan pada akhir setiap interval. Besar kecilnya anuitas tergantung pada besar kecilnya pinjaman, tingkat bunga, jangka waktu, dan frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun. a. Present Value Rumus: nc {1 (1 i) } i Anc( Oa) R c i {(1 1) 1} c = perbandingan antara frekuensi bunga majemuk dalam satu tahun dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun. 73

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Contoh 15: Seorang petani merencanakan meminjam uang ke bank untuk perluasan usaha sektor perikanan. Berdasarkan pada perkiraan dan perhitungan benefit, ia mampu mengembalikan pinjaman sebesar Rp 76.015 pada setiap akhir kuartal selama 2 tahun dengan tingkat bunga pinjaman sebesar 18% per tahun dan dimajemukkan pada setiap bulan. Berapa besar jumlah kredit yang bisa ia pinjam? Diketahui: R=Rp 76.015 Ditanya: Anc(Oa) =? n = 2x4 = 8 (per kuartal) c = 12/4 = 3 nc = 3x8 = 24 i = 18%/12 = 1,5% Jawab : {1 (1 i) Anc( oa) R i 24 {1 (1 0,015) } 0,015 Anc( oa) 76.015 0,015 {(1 0,015) Anc( oa) 76.015(20,03040533)(0,32838278) Anc( oa) Rp.500.000 nc } i {(1 i) c 1} 3 1} 74

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang b. Jumlah Penerimaan nc Rumus: (1 i) 1 i Snc( oa) R c i {(1 i) 1 Untuk mengubah nilai Anc dan Snc dalam complex ordinary annuity digunakan rumus berikut: Sn R 1 i) r 1} n {( r = tingkat bunga pada setiap {1 (1 r) An R n } pembayaran dalam simple ordinary annuity i = tingkat bunga dalam complex ordinary annuity c. Anuitas, jangka waktu, r dan tingkat bunga Penentuan anuitas dalam complex ordinary annuity sama halnya dengan perhitungan simple ordinary annuity. 75

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang 2. Complex Annuity Due Complex annuity due adalah pembayaran yang dilakukan pada setiap awal interval. Berbeda dengan simple annuity due, pada complex annuity due frekuensi bunga majemuk tidak sama dengan frekuensi pembayaran dalam satu tahun. Sebagai kompensasi dalam perhitungan harus dikalikan dengan discount factor [i/{1-(1+i) c }] Anc( ad) {1 (1 i) R i n } (1 n {(1 r) 1} i c Snc( ad) R i c i (1 ) (1 i) 1 Untuk menghitung tingkat bunga, jangka waktu, dan anuitas sama dengan cara menghitung pada complex ordinary annuity. i i) c (1 i) 1 c 76

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang 3. Complex Deferred Annuity Pembayaran dilakukan pada setiap akhir interval. Perbedaan dengan complex annuity yang lain adalah pada tenggang waktu yang tidak diperhitungkan bunga. Contoh 16: Seorang mahasiswa meminjam uang pada bank sebesar Rp 800.000,- untuk membayar biaya kuliah. Ia akan mengembalikan pinjaman secara cicilan selama 5 tahun dan pengembalian pinjaman dilakukan setelah 3 tahun meminjam. Bunga diperhitungkan 12% per tahun dan dimajemukkan setiap 6 bulan. Berapa besarnya pembayaran yang harus dilakukan setiap akhir tahun? Diketahui: Anc= Rp 800.000,- n=5 c= 2 (dibungamajemukkan 2 kali setahun dan pembayaran setiap tahun t= 2 i= 12%/2= 6% Ditanya: R? 77

Perhitungan Bunga dan Nilai Uang Jawab: Rumus Anc dan Snc adalah sebagai berikut: {1 (1 i) Anc( da) R i (1 r) Snc( da) R i nc nc } (1 1 (1 1 Rumus untuk menghitung jumlah pembayaran setiap tahun: i R Anc( da) {1 (1 i) 2 0,06 {(1 0,06) R 800.000 10 {1 (1 0,06) 0,06 R 800.000(0,13586795)(2,06)(1,262477) R Rp.282.682, nc {(1 i) i c i i) i i) c 1 (1 i) ct c (1 i) 1 1} (1 0,06) 2.2 ct 78

ANALISIS KRITERIA INVESTASI 79

Analisis Kriteria Investasi PENDAHULUAN Hasil perhitungan kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu perbandingan antara total benefit yang diterima dengan total biaya yang dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis. Perkiraan benefit (cash in flows) dan perkiraan cost (Cash out flows) merupakan alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan dalam mencapai tujuan usaha/proyek. Hasil perhitungan kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam mengambil keputusan penanaman modal. Kriteria investasi yang dapat digunakan: NPV, IRR, Net B/C, Gross B/C, PR Keputusan yang timbul dari hasil analisis: menerima atau menolak, memilih satu atau beberapa proyek, atau menetapkan skala prioritas dari proyek yang layak. 80

Analisis Kriteria Investasi PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI 1. Net Present Value (NPV) NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor. Rumus: NPV atau NPV atau NPV n i1 n i1 n i1 NB (1 i) NBi (1 i) B i i n C i n n i1 N B i Dimana: NB = Net benefit = Benefit Cost C = Biaya investasi + Biaya operasi B = Benefit yang telah didiskon C = Cost yang telah didiskon i = diskon faktor n = tahun (waktu 81

Analisis Kriteria Investasi Kriteria: NPV > 0 (nol) usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV < 0 (nol) usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV = 0 (nol) usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC dalam bentuk present value. Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan. 82

Analisis Kriteria Investasi Contoh 1: Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan hasil pertanian, diketahui: Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapan Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi. Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1. Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1. Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan diskon faktor sebesar 18%? 83

Analisis Kriteria Investasi Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-) Thn Investasi Biaya Operasi Total Cost Benefit Net Benefit D.F. 18% Present Value 0 20.000-20.000 - -20.000 1,0000-20.000 1 15.000-15.000 - -15.000 0,8475-12,713 2-5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 3,591 3-6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 3,652 4-6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 4,126 5-7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 4,371 6-7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 5,186 7-8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 5,336 8-9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 5,586 9-10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 5,863 10-11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 6,115 NPV 11.115,73 84

Analisis Kriteria Investasi Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka: NPV NPV n i1 NB (1 i) 11.115.000 i n Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan. Catatan: Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi harus mendapat perhatian Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai variabel (perkembangan trend, potensi pasar, perkembangan proyek sejenis di masa datang, perubahan teknologi, perubahan selera konsumen). 85

Analisis Kriteria Investasi Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV (dalam Rp.000,-) Thn Investasi Biaya Operasi Total Cost Benefit Net Benefit D.F. 18% B C 0 20.000-20.000 - -20.000 1,0000-20.000 1 15.000-15.000 - -15.000 0,8475-12.713 2-5.000 5.000 10.000 5.000 0,7182 7.182 3.591 3-6.000 6.000 12.000 6.000 0,6086 7.304 3.652 4-6.000 6.000 14.000 8.000 0,5158 7.221 3.095 5-7.000 7.000 17.000 10.000 0,4371 7.431 3.060 6-7.000 7.000 21.000 14.000 0,3704 7.778 2.593 7-8.000 8.000 25.000 17.000 0,3139 7.848 2.511 8-9.000 9.000 30.000 21.000 0,2660 7.980 2.394 9-10.000 10.000 36.000 26.000 0,2255 8.118 2.255 10-11.000 11.000 43.000 32.000 0,1911 8.217 2.102 NPV 69.080 57.966 86

Analisis Kriteria Investasi Dengan menggunakan rumus yang lain, NPV dapat juga dihitung dengan bantuan Tabel 2 berikut. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung dikalikan dengan DF: NPV NPV NPV n B i1 i C i 69.080 57.966 11.114 Rp11.114.000, Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan. 87

Analisis Kriteria Investasi Contoh 2: Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru karena mesin lama tidak ekonomis lagi, baik secara teknis maupun ekonomis. Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar Rp 75.000.000,-. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun dengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima sebesar Rp. 15.000.000,-. Berdasarkan pengalaman pengusaha, cash in flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20.000.000,- dengan biaya modal 18% per tahun. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukan apabila dilihat dari PV dan NPV? 88

Analisis Kriteria Investasi PV PV PV PV CF Sv r n i m i1 (1 r) (1 20.000.000 (1 0,18) 69.100.059 ) n 20.000.000 2 (1 0,18) Di mana: PV = Present value CF = Cash flow n = periode waktu tahun ke n m = periode waktu r = tingkat bunga Sv = salvage value 20.000.000... 3 (1 0,18) 20.000.000 15.000.000 5 5 (1 0,18) (1 0,18) 16.949.15314.363.689 12.172.617 10.315.778 8.742.184 6.556.638 Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, pembelian mesin baru dengan harga Rp 75.000.000,- ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays atau original cost (harga beli). NPV = PV OO = 69.100.059 75.000.000 = - 5.899.941, dimana OO=original outlays Berdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif, maka pembelian mesin pun tidak feasible. 89

Analisis Kriteria Investasi 2. Internal Rate of Return (IRR) IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layak IRR = SOCC berarti proyek pada BEP IRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak. Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV 1 dan NPV 2 dengan cara coba-coba. Jika NPV 1 bernilai positif maka discount factor kedua harus lebih besar dari SOCC, dan sebaliknya. Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negatif yaitu pada NPV = 0. Rumus: IRR i 1 NPV1 ( NPV NPV 1 2 ) i 2 i 1 dimana: i 1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV 1 i 2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV 2 90

Analisis Kriteria Investasi Dari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut: Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR (dalam Rp.000,-) Thn Net Benefit D.F. 18% Present Value D.F. 24% Present Value 0-20.000 1,0000-20.000 1,0000-20.000 1-15.000 0,8475-12,713 0,8065-12,713 2 5.000 0,7182 3,591 0,6504 3,591 3 6.000 0,6086 3,652 0,5245 3,652 4 8.000 0,5158 4,126 0,4230 4,126 5 10.000 0,4371 4,371 0,3411 4,371 6 14.000 0,3704 5,186 0,2751 5,186 7 17.000 0,3139 5,336 0,2218 5,336 8 21.000 0,2660 5,586 0,1789 5,586 9 26.000 0,2255 5,863 0,1443 5,863 10 32.000 0,1911 6,115 0,1164 6,115 NPV 11.115,73-48,94 91

Analisis Kriteria Investasi IRR IRR IRR i 1 NPV1 ( NPV NPV 1 11.114 0,18 (0,24 0,18) (11.114 48) 0,23974 23,97% 2 ) i 2 i 1 Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23,97% lebih besar dari SOCC sebesar 18%, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan. 92

Analisis Kriteria Investasi Dari Contoh 2, IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli aset (Original outlays) dengan present value. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. Tingkat bunga I menghasilkan PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO. PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp.69.100.059,- dan PV II dengan DF=14% adalah: 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000 PV... 2 3 5 5 (1 0,14) (1 0,14) (1 0,14) (1 0,14) (1 0,15) PV PV 17.543.860 15.389.35113.499.430 11.841.606 10.387.373 7.790.530 76.452.149 Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, maka: IRR i 1 ( PV 1 i OO) PV 2 2 i1 PV 1 18 14 IRR 14 (76.452.149 75.000.000)( ) 69.100.059 76.452.149 4 IRR 14 (1.452.149)( ) 7.352.090 IRR 14 0,79 14,79% IRR=14,79% lebih kecil dari tingkat bunga yang berlaku (DF) yi 18% berarti penggantian mesin tidak layak. 93

Analisis Kriteria Investasi 3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif. Rumus: NetB / C n i1 n i1 N B ( ) i N B ( ) i Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows (BEP) atau TR=TC Net 94

Analisis Kriteria Investasi Dari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut: Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C Proyek Thn Net Benefit D.F. 18% Present Value 0-20.000.000 1,0000-20.000.000 1-15.000.000 0,847458-12,713.870 2 5.000.000 0,718218 3,590.920 3 6.000.000 0,608631 3,651.785 4 8.000.000 0,515789 4,126.312 5 10.000.000 0,437109 4,371.090 6 14.000.000 0,370432 5,186.048 7 17.000.000 0,313925 5,336.725 8 21.000.000 0,266038 5,586.798 9 26.000.000 0,225456 5,861.856 10 32.000.000 0,191064 6,114.048 95

Analisis Kriteria Investasi NetB NetB / C / C n i1 n i1 N B ( ) N B ( ) 44.825.582 32.711.870 i i 1,3703 1,37 Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan. 96

Analisis Kriteria Investasi 4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon. Rumus: n n B(1 r) i1 GrossB/ C n n C (1 r) i1 Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP. Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb: i 69.077.839 GrossB/ C 1,1917 1,19 57.964.101 Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan. 97

Analisis Kriteria Investasi 5. Profitability Ratio (PR) PR adalah rasio perbandingan antara selisih benefit dengan biaya operasi dan pemeliharaan dengan jumlah investasi. Nilai dari masng-masing variabel dalam bentuk present value (telah didiskon dengan DF dari SOCC) Rumus: PR n B i1 n i1 i1 n I i OM Jika: PR > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan PR < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan PR = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP. i 98

Analisis Kriteria Investasi Tabel 5: Jumlah Investasi, Biaya Operasi, dan Biaya Pemeliharaan dalam Harga Berlaku dan dalam Present Value (dalam Rp.000,-) Thn Investasi Biaya Operasi Benefit Net 18% ī OM B 0 20.000 - - 1,0000-20.000 - - 1 15.000 - - 0,8475-12.712 - - 2-5.000 10.000 0,7182-3.591 7.182 3-6.000 12.000 0,6086-3.651 7.303 4-6.000 14.000 0,5158-3.095 7.221 5-7.000 17.000 0,4371-3.060 7.431 6-7.000 21.000 0,3704-2.593 7.778 7-8.000 25.000 0,3139-2.511 7.848 8-9.000 30.000 0,2660-2.394 7.980 9-10.000 36.000 0,2255-2.255 8.118 10-11.000 43.000 0,1911-2.102 8.217 32.712 25.253 69.078 99

Analisis Kriteria Investasi PR PR n B i i1 i1 n i1 I OM 69.078 25.253 32.712 n i i 1,3397 1,34 Hasil perhitungan menunjukkan bahwa PR > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan. 100

Analisis Kriteria Investasi ANALISIS PAY BACK PERIOD DAN BEP 1. Pay Back Period (PBP) PBP adalah jangka waktu tertentu yang menunjukkan terjadinya arus penerimaan (cash in flows) yang secara kumulatif sama dengan jumlah investasi dalam bentuk present value. PBP digunakan untuk mengetahui berapa lama proyek dapat mengembalikan investasi. Rumus: PBP i i1 i1 Tp 1 Bp n I n B icp1 Dimana: PBP = Pay Back Period T p-1 = Tahun sebelum terdapat PBP I i = Jumlah investasi telah didiskon B icp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum PBP = Jumlah benefit pada PBP B p 101

Analisis Kriteria Investasi Dari Tabel 5, PBP dapat dihitung sbb: 32.712 29.137 PBP 5 7.778 PBP 5 0,4596 PBP = 5 tahun 5 bulan 15 hari. Untuk nilai T p-1 dihitung secara kumulatif dari nilai benefit yang telah didiskon (7.182+7.303+7.221+7.431=29.137) karena pada tahun kelima terdapat kumulatif benefit di bawah jumlah investasi yang telah didiskon. Nilai B p yaitu jumlah benefit pada PBP adalah sebesar 7.778, berarti pada tahun keenam terdapat jumlah kumlatif benefit sama dengan jumlah investasi. 102

Analisis Kriteria Investasi 2. Break Even Point (BEP) BEP adalah titik pulang pokok dimana TR=TC. Terjadinya BEP tergantung pada lama arus penerimaan sebuah proyek dapat menutupi segala biaya operasi dan pemeliharaan serta biaya modal lainnya. Selama perusahaan masih berada di bawah BEP, selama itu perusahaan masih menderita kerugian. Semakin lama perusahaan mencapai BEP, semakin besar saldo rugi. Rumus: BEP n TC i i1 i1 Tp 1 Bp n B icp1 Dimana: BEP = Break Even Point T p-1 = Tahun sebelum terdapat BEP TC i = Jumlah total cost yang telah didiskon B icp-1 = Jumlah benefit yang telah didiskon sebelum BEP = Jumlah benefit pada BEP B p 103

Analisis Kriteria Investasi Dari Tabel 2 dan Tabel 5, BEP dapat dihitung sbb: BEP BEP 57.966 52.745 8 8.118 8 0,6431 BEP = 8 tahun 7 bulan 22 hari. Dilihat dari jumlah produksi: Dimana: TR = p x q dan TC = a + bq a=fixed cost pada keadaaan BEP: TR = TC p.q = a + bq b= biaya var per unit p.q bq = a q (p-b) = a p=harga per unit q = a/(p-b) q=jumlah produksi BEP (Q) = a/(p-b) BEP (RP) = a/(1 b/p) BEP dalam rupiah adalah dengan mengalikan dengan harga per unit produksi 104

Analisis Kriteria Investasi PV,I,C,B TR 57.965 32.712 PBP BEP TC I 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Tahun Grafik 1. BEP Pada grafik tsb terlihat keuntungan didapat setelah perusahaan mencapai BEP. Di bawah BEP kegiatan mengalami kerugian karena keuntungan yang diperoleh masih digunakan menutupi biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan investasi dan biaya operasi. Jadi, pengembalian biaya modal dan biaya lain dicapai selama 8 th 7 bln dan 22 hr. PBP selama 5 th 5 bln 15 hr, pada saat TR=I sebesar Rp.32.712 dlm present value. 105

Analisis Kriteria Investasi CONTOH KASUS Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan thd sebuah gagasan usaha pembangunan perusahaan batu bata diperoleh data sbb: 1.a. Kebutuhan investasi - Bangunan utk tempat kerja ukuran 10x20 m x Rp 7.500,- Rp. 1.400.000,- - Bangunan kantor 5x4 m x Rp 10.000,- Rp. 200.000,- - Peralatan kantor Rp. 100.000,- - Bangunan/dapur pembakar 8x6 m x Rp 12.000,- Rp. 576.000,- - Peralatan pencetak dari kayu Rp. 20.000,- - Tanah lokasi usaha 500m2 dengan harga @ Rp 7.000,- Rp. 3.500.000,- b. Kebutuhan modal kerja Rp. 2.500.000,- Jumlah Rp. 8.296.000,- 106

Analisis Kriteria Investasi 2. Sumber dana direncanakan melalui kredit bank sebesar Rp 6.000.000,- dengan suku bunga 18% per tahun dan dimajemukkan setiap tahun selama 5 tahun. Sisa modal sebesar Rp 2.296.000,- merupakan modal sendiri. 3. Kapasitas produksi (full capacity) per tahun sebesar 100.000 unit yang dilakukan dalam 4 kali pembakaran dan setiap 1 kali pembakaran sebanyak 25.000 unit. Rencana produksi pada tahun pertama dan kedua sebesar 75% dan tahun ketiga sampai dengan tahun kelima sebesar 100%. 4. Biaya operasi dan pemeliharaan a. Biaya tidak tetap - Biaya bahan baku per unit produksi diterima di tempat usaha diperhitungkan sebesar Rp. 5,- - Biaya bahan pembantu per unit produksi diperkirakan sebesar Rp 3,- - Upah tenaga kerja langsung diperhitungkan per unit produksi Rp 6,- - Biaya bahan kayu bakar pd setiap pembakaran sebesar Rp80.000,- 107

Analisis Kriteria Investasi b. Biaya tetap - Gaji karyawan tetap 1 orang per bulan Rp 75.000,- - Biaya umum rata-rata per tahun Rp 30.000,- - Biaya penyusutan rata-rata per tahun diperhitungkan Rp 459.200,- - Nilai scrap value asset pada akhir tahun kelima Rp 4.500.000,- - Biaya perawatan per tahun rata-rata Rp 75.000,- 5. Harga jual hasil produksi sesuai dengan harga pasar Rp 65,- per unit dan pajak diperhitungkan sebesar 15% dari hasil net benefit. Berdasarkan pada kasus di atas, apakah gagasan usaha ini layak untuk dikembangkan bila dilihat dari NPV, IRR, dan Net B/C? 108

Analisis Kriteria Investasi Penyelesaian: Cicilan pengembalian pokok pinjaman dan bunga bank dari jumlah pinjaman sebesar Rp 6.000.000,- R 0,18 6.000.000 Rp1.918.670 5 {1 (1 0,18) } Jadwal pelunasan kredit terlihat pada tabel K.1, rekapitulas biaya operasi dan pemeliharaan pada tabel K.2, perhitungan NPV dapat dilihat pada tabel K.3, perhitungan IRR dan Net B/C terlihat pada tabel K.4. 109

Analisis Kriteria Investasi Tabel K.1 Jadwal pengembalian Kredit Perusahaan Batu Bata (RpRibuan) Akhir Kwt Cicilan/Tahun Bunga (18%) P.Pokok Pinjaman Jumlah PPP Sisa Kredit 0 - - - - 6.000,00 1 1.918,67 1.080,00 838,67 838,67 5.161,33 2 1.918,67 929,04 989,63 1.828,30 4.171,70 3 1.918,67 750,91 1.167,76 2.996,06 3.003,94 4 1.918,67 540,71 1.377,96 4.374,03 1.625,97 5 1.918,67 292,68 1.625,99 6.000,02 0,00 110

Analisis Kriteria Investasi Tabel K.2 Rekapitulasi Biaya Operasi dan Biaya Pemeliharaan Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) Jenis Biaya Tahun 1 2 3 4 5 A. Biaya Tdk Tetap 1.290,00 1.290,00 1.720,00 1.720,00 1.720,00 1. Bahan baku 375,00 375,00 500,00 500,00 500,00 2. Bahan Pembantu 225,00 225,00 300,00 300,00 300,00 3. Upah Tenega Kerja 450,00 450,00 600,00 600,00 600,00 4. Bahan Bakar Kayu 240,00 240,00 320,00 320,00 320,00 B. Biaya Tetap 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 1.464,20 5. Biaya gaji 900,00 900,00 900,00 900,00 900,00 6. Biaya Umum 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 7. Biaya Penyusutan 459,20 459,20 459,20 459,20 459,20 8. Biaya Perawatan 75,00 75,00 75,00 75,00 75,00 Total Biaya 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20 111

Analisis Kriteria Investasi Tabel K.3 Persiapan Perhitungan NPV Perusahaan Batu Bata (Rp Ribuan) No. Uraian Tahun 0 1 2 3 4 5 1. Pendapatan a. Hasil Usaha b. Salvage Value - - 4.875,00-4.875,00-6.500,00-6.500,00-6.500,00 4.500,00 Gross Benefit - 4.875,00 4.875,00 6.500,00 6.500,00 11.000,00 2. Investasi Awal 2.296,00 - - - - - 3. Operating Cost Kredit Bank - 2.754,20 2.754,20 3.184,20 3.184,20 3.184,20 a. Pokok pinjaman b. Bunga bank Total Cost - - 2.296,00 838,67 1.080,00 4.672,87 989,63 929,04 4.672,87 1.167,76 750,91 5.102,87 1.377,96 540,71 5.102,87 1.625,99 292,68 5.102,87 4. Net Benefit -2.296,00 202,13 202,13 1.397,13 1.397,13 5.897,13 5. Pajak 15% - 30,22 30,32 209,57 209,57 884,57 6. Net Benefit -2.296,00 171,81 171,81 1.187,56 1.187,56 5.012,56 7. DF 18% 1,0000 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371 Present Value (PV) NPV = Total PV -2.296,00 1.499,35 145,60 123,39 722,79 612,53 2.191,04 112