BAB II TINJAUAN UMUM II.1 Pengertian Judul Maksud dari judul Kantor Sewa dalam proposal skripsi ini, secara teoritis pengertian kantor sewa dapat dijabarkan yaitu : kantor sewa dapat diartikan sebagai bangunan/wadah yang didesain berupa ruang-ruang tipikal yang digunakan sebagai kantor dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang tersebut. Menurut Hunt,W.D (dalam Meyer,1983),(dalam Endy Marlina) kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis dengan pelayanan secara profesional. II.2 Gambaran Umum Proyek Judul : kantor sewa di Jakarta Barat Tema : Intellegent skin fasade Lokasi : Kel. Kedoya Selatan, Kebun Jeruk, Kecamatan Kembangan, Jakarta Barat Luas Lahan : ± 25.000 m 2 Sifat : Fiktif Pemilik : Swasta Sasaran : Para Pengusaha terutama di Jakarta Barat 7
II.3 Klasifikasi Bangunan Perkantoran Rancangan kantor sewa dapat diklasifikasikan berdasarkan berbagai pertimbangan antara lain : klasifikasi berdasarkan jumlah penyewa, pembagian layout denah dan tipikal jalur pencapaiannya. 8
II.3a Klasifikasi kantor sewa berdasarkan jumlah penyewa. Sesuai tujuannya, ruang-ruang dalam sebuah kantor sewa dapat disewa oleh satu atau sejumlah penyewa sesuai kemampuan konsumen. Sebaliknya, seorang penyewa dapat menyewa satu atau beberapa unit ruang sewa sekaligus. Sifat tersebut membuat sebuah kantor sewa dapat pula diklasifikasikan berdasarkan jumlah konsumen yang menyewa ruangnya sebagai berikut (Time Saver Standards for Building Types,1990) : 1. Penyewa bangunan tunggal Adalah bangunan kantor sewa yang hanya disewakan kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu. 2. Penyewa Lantai tunggal Adalah kantor sewa yang setiap lantai hanya ditempati oleh satu penyewa saja. Untuk penyewa lantai tunggal,seringkali digunakan pertimbangan tertentu pada perhitungan area yang disewakan sebagai berikut: a. Sistem perhitungan ruang sewanya menggunakan sistem Gross Area, yaitu perhitungan sewa yang memperhitungkan seluruh area didalam dinding eksterior dikurangi area servis seperti lift dan ruang mesin lift,tangga, ruang instalasi telepon dan listrik (ME) ditambah ruang AC (ducting,plumbing,dan shaft). b. Jika ketinggian area fasilitas AC lebih tinggi 25% dari ketinggian rata-rata bangunan maka luas area yang disewakan = (Luas lantai x persentase kelebihan ketinggian ) + luas area bersih (net usable area) yang disewakan. 9
3. Penyewa Lantai majemuk Adalah kantor sewa yang setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa / unit kantor. Perhitungan Luas area yang digunakan pada kantor sewa ini adalah : (Luas area / unit yang disewakan = (luas area yang disewakan perlantai - luas ruang koridor umum) / jumlah unit per lantai. II.3b Klasifikasi kantor sewa berdasarkan pembagian Layout denah. Menurut Francis Duffy (1978) (dalam Meyer, 1983) (dalam Endy Marlina 2008) pembagian ruang pada suatu bangunan kantor dapat dikelompokkan sebagai berikut: 1. Cellular System (Sel) Pada umumnya bentuk bangunannya memanjang dengan koridornya memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. 2. Group Space System (Kelompok Ruang) Sistem ini memiliki ruang-ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan. 10
3. Landscap Open Plan System (Ruang Terbuka) Sistem ini memiliki susunan ruang yang fleksibel menurut kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat yang dapat terbuat dari partisi,furnitur, maupun vegetasi sebagai penanda alur gerak sirkulasi dan lalulintas kelompok atau unit kerja. II.3c Klasifikasi kantor sewa berdasarkan tipikal jalur pencapaian. Rancangan sebuah kantor sewa dengan strategi tipikal meliputi rancangan jalur pencapaian ke ruang-ruang di setiap lantai, yang juga tipikal (sama) pada beberapa lantai sekaligus. Berdasarkan tipikal jalur pencapaiannya,kantor sewa dapat diklasifikasikan sebagai berikut: 1. Tipe koridor terbuka Pada rancangan dengan konfirgurasi ini,ruang-ruang di setiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang. 11
2. Tipe menara Rancangan sebuah kantor sewa dikatakan mempunyai konfigurasi tipe menara apabila bangunan dirancang dengan bentuk bangunan tinggi dengan luasan per lantainya relatif kecil sehingga perbandingan antara lebar dan tinggi bangunan sangat kecil, contoh pola ini dapat dilihat pada gambar 12