ANALISIS PUTUSAN HUKUM TERHADAP PEMILIK SATUAN APARTEMEN ATAS TANAH BERSAMA YANG DIJADIKAN SEBAGAI JAMINAN HUTANG DALAM KEADAAN KREDIT MACET (STUDI PUTUSAN PENGADILAN NEGERI JAKARTA BARAT NOMOR: 089/PDT.G/2013/PN.JKT.BAR) SKRIPSI Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Oleh Martha Angelica 120200462 DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM BW FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2016
KATA PENGANTAR Puji syukur ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa karena atas berkat dan rahmat-nya penulis mampu menyelesaikan penulisan skripsi ini. Penulisan skripsi ini bertujuan untuk memenuhi salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum dari Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Skirpsi ini diberi judul Analisis Putusan Hukum Terhadap Pemilik Satuan Apartemen Atas Tanah Bersama Yang Dijadikan Jaminan Sebagai Jaminan Hutang Dalam Keadaan Kredit Macet (Studi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat No. 089/PDT.G/2013/PN.JKT.BAR) Penulis menyadari bahwa dalam proses penulisan skripsi ini, penulis menemui banyak kendala, namun berkat bantuan, bimbingan, dan doa, kendalakendala yang ada dapat diatasi. Oleh karena itu, dengan diselesaikannya skripsi ini, penulis menyampaikan ucapan terimakasih yang tulus kepada: 1. Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum selaku Rektor Universitas Sumatera Utara ; 2. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara; 3. Bapak Dr. O.K. Saidin, SH, M.Hum selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara; 4. Ibu Puspa Melati Hasibuan, SH, M.Hum selaku Wakil Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara; 5. Bapak Dr. Jelly Leviza, SH, M.Hum selaku Wakil Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
6. Prof. Dr. Hasim Purba, SH, M.Hum selaku Ketua Departemen Hukum Keperdataan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara; 7. Prof. Dr. Hasim Purba, SH, M.Hum selakudosen Pembimbing I, yang telah banyak meluangkan waktunya dalam membimbing, memberi nasihat dan motivasi kepada penulis dalam menyelesaikan skripsi ini; 8. Bapak Zulkifli Sembiring, SH, M.H selakudosen Pembimbing II, yang telah banyak meluangkan waktunya dalam membimbing, memberi nasihat dan motivasi kepada penulis dalam menyelesaikan skripsi ini; 9. Bapak dan Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara seluruhnya yang telah mendidik dan membimbing penulis selama menempuh pendidikan perkuliahan di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara; 10. Kepada keluarga, Orang tua penulis B. P. Hutabarat, SH dan Yulfida Ramsyi serta Kakak penulis Putri Febrina Uli dan Adik-adik penulis Bryan Joseph Putra Hutabarat dan Marleen Josephine yang selalu mendoakan dan mendukung untuk menyelesaikan skripsi ini; 11. Kepada Teman dekat saya Kristian Simanjuntak. Teman-teman saya dari awal perkuliahan Selvina Tarigan, Stevani Sembiring, Chelsya Stepanie Simanjuntak, Florence Permenta Manik. Teman-teman Ruko KKN. Temanteman Grup D stambuk 2012 Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan semua Abang-abangan yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu. Demikian yang penulis sampaikan. Dengan segala kerendahan hati, penulis memohon maaf apabila ada kesalahan dan kekurangan dalam skripsi ini,
semoga skripsi ini bermanfaat bagi semua pihak terutama bagi kemajuan ilmu pengetahuan ilmu hukum. Atas perhatiannya penulis mengucapkan terimakasih. Medan, Oktober 2016 Hormat Penulis Martha Angelica 120200462
ABSTRAK Martha Angelica*) Hasim Purba**) Zulkifli Sembiring***) Hak tanggungan merupakan lembaga hak jaminan kebendaan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu pemegang Hak Tanggungan terhadap kreditor lain. Jaminan kebendaan yang dibebankan hak tanggungan tidak jarang menimbulkan permasalahan sampai diajukan pada pengadilan. PT Mitra Prima Sejahtera (developer) menjaminkan sertipikat Hak Guna Bangunan yang diatasnya telah berdiri bangunan Puri Garden Apartemen kepada Bank Muamalat, lalu terjadilah kredit macet dan pemilik apartemen tidak mendapatkan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun. Di dalam skripsi ini permasalahan yang dibahas adalah hak eksekusi kreditor atas jaminan jika perusahaan pengembang (developer) tidak melunasi hutang, perlindungan hukum terhadap pemilik satuan apartemen atas tanah bersama yang dijadikan jaminan hutang dalam keadaan kredit macet, dan penyelesaian hukum terhadap pemilik satuan apartemen atas tanah bersama yang dijadikan jaminan hutang dalam keadaan kredit macet. Metode penelitian yang dilakukan oleh penulis dalam skripsi ini adalah penelitian yuridis normatif. Penelitian secara yuridis maksudnya penelitian yang mengacu pada studi kepustakaan yang ada ataupun terhadap data sekunder yang digunakan. Penelitian secara normatif adalah suatu proses untuk menentukan suatu aturan hukum, asas-asas hukum, maupun doktrin-doktrin hukum untuk menjawab permasalahan hukum yang dihadapi. Hasil penelitian ini menunjukan bahwa kreditor tidak dapat mengeksekusi jaminan tersebut dikarenakan telah diadakan kesepakatan perdamaian antara Bank Muamalat (kreditor) dengan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS). Perlindungan hukum kepada pemilik apartemen yang diberikan melalui implementasi peraturan perundang-undangan yang ada, yaitu dengan mengajukan gugatan melalui pengadilan. Penyelesaian hukum yang diambil adalah menggunakan jalur hukum melalui pengadilan. Pemilik apartemen seharusnya lebih memperhatikan sertipikat-sertipikat yang berkaitan dengan apartemen sebelum membeli apartemen, serta masyarakat seharusnya lebih berhati-hati dalam membeli property. Kata Kunci: Jaminan kredit macet. *)Mahasiswa Fakultas Hukum USU **)Dosen Fakultas Hukum USU, Pembimbing I ***)Dosen Fakultas Hukum USU, Pembimbing II
DAFTAR ISI Kata Pengantar...i Abstrak...iv Daftar Isi...v BAB I PENDAHULUAN....1 A. Latar Belakang...1 B. Permasalahan...5 C. Tujuan Penulisan...6 D. Manfaat Penulisan...6 E. Keaslian Penulisaan...7 F. Metode Penulisan...7 G. Sistematika Penulisan...10 BAB II LANDASAN HUKUM DALAM PERJANJIAN KEPEMILIKAN APARTEMEN...12 A. Perjanjian Kepemilikan Apartemen Dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun...12 B. Hukum Jaminan Dalam Kepemilikan Apartemen Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata...17 C. Prinsip-Prinsip Hukum Perlindungan Konsumen Dalam Kepemilikan Apartemen Menurut Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen...32 BAB III PUTUSAN HUKUM PENGADILAN NEGERI JAKARTA BARAT NO.089/PDT.G/2013/PN.JKT.BAR TENTANG APARTEMEN YANG DIJADIKAN SEBAGAI JAMINAN HUTANG DALAM KEADAAN KREDIT MACET...39
A. Duduk Perkara Yang Diterjadi Dalam Putusan Hukum Pengadilan Negeri Jakarta Barat Kredit Macet...39 B. Deskripsi Mengenai Gugatan Yang Dikemukakan Dalam Putusan Hukum Pengadilan Negeri Jakarta Barat Kredit Macet...44 C. Putusan Yang Dikabulkan Oleh Pengadilan Jakarta Barat Dalam Putusan Hukum Pengadilan Negeri Jakarta Barat Kredit Macet...46 BAB IV ANALISIS PUTUSAN HUKUM TERHADAP PEMILIK SATUAN APARTEMEN ATAS TANAH BERSAMA YANG DIJADIKAN SEBAGAI JAMINAN HUTANG DALAM KEADAAN KREDIT MACET (STUDI PUTUSAN PENGADILAN NEGERI JAKARTA BARATNOMOR: 089/PDT.G/2013/PN.JKT.BAR)...59 A. Hak eksekusi kreditor atas jaminan jika perusahaan pengembang (developer) tidak melunasi utang...59 B. Perlindungan hukum terhadap pemilik satuan apartemen atas tanah bersama yang dijadikan jaminan utang dalam keadaan kredit macet...64 C. Penyelesaian hukum terhadap pemilik satuan apartemen atas tanah bersama yang dijadikan jaminan utang dalam keadaan kredit macet...75 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN...77 A. Kesimpulan...77 B. Saran...78 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
DAFTAR ISI Kata Pengantar...i Abstrak...iv Daftar Isi...v BAB I PENDAHULUAN....1 A. Latar Belakang...1 B. Permasalahan...5 C. Tujuan Penulisan...6 D. Manfaat Penulisan...6 E. Keaslian Penulisaan...7 F. Metode Penulisan...7 G. Sistematika Penulisan...10 BAB IILANDASAN HUKUM DALAM PERJANJIAN KEPEMILIKAN APARTEMEN...12 A. Perjanjian Kepemilikan Apartemen Dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun...12 B. Hukum Jaminan Dalam Kepemilikan Apartemen Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata...17 C. Prinsip-Prinsip Hukum Perlindungan Konsumen Dalam Kepemilikan Apartemen Menurut Undang-Undang No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen...32 BAB III PUTUSAN HUKUM PENGADILAN NEGERI JAKARTA BARAT NO.089/PDT.G/2013/PN.JKT.BAR TENTANG APARTEMEN YANG DIJADIKAN SEBAGAI JAMINAN HUTANG DALAM KEADAAN KREDIT MACET...39 A. Duduk Perkara Yang Diterjadi Dalam Putusan Hukum Pengadilan Negeri Jakarta Barat
Kredit Macet...39 B. Deskripsi Mengenai Gugatan Yang Dikemukakan Dalam Putusan Hukum Pengadilan Negeri Jakarta Barat Kredit Macet...44 C. Putusan Yang Dikabulkan Oleh Pengadilan Jakarta Barat Dalam Putusan Hukum Pengadilan Negeri Jakarta Barat Kredit Macet...46 BAB IV ANALISIS PUTUSAN HUKUM TERHADAP PEMILIK SATUAN APARTEMEN ATAS TANAH BERSAMA YANG DIJADIKAN SEBAGAI JAMINAN HUTANG DALAM KEADAAN KREDIT MACET (STUDI PUTUSAN PENGADILAN NEGERI JAKARTA BARATNOMOR: 089/PDT.G/2013/PN.JKT.BAR)...59 A. Hak eksekusi kreditor atas jaminan jika perusahaan pengembang (developer) tidak melunasi utang...59 B. Perlindungan hukum terhadap pemilik satuan apartemen atas tanah bersama yang dijadikan jaminan utang dalam keadaan kredit macet...64 C. Penyelesaian hukum terhadap pemilik satuan apartemen atas tanah bersama yang dijadikan jaminan utang dalam keadaan kredit macet...75 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN...77 D. Kesimpulan...77 E. Saran...78 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN