TINJAUAN HUKUM JUAL BELI RUMAH DALAM PROSES KREDIT (Studi Pada PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar) SKRIPSI Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum OLEH : SARTIKA M F PURBA NIM : 080200075 DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2012
KATA PENGANTAR Puji dan Syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa atas kasih dan karunia- Nya sehingga skripsi ini telah selesai disusun untuk memenuhi kewajiban penulis sebagai salah satu syarat untuk mendapatkan gelar Sarjana Hukum. Dalam Penulisan skripsi ini penulis mendapatkan bimbingan, bantuan, dukungan dan doa dari berbagai pihak. Oleh karena itu penulis mengucapkan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada : Kedua orangtua Penulis Bapak B.Purba, S.H. dan Ibu R.Siburian yang telah memberikan kasih sayang, doa dan dukungan kepada saya serta kepada saudara-saudara penulis Winny Aditya Geovrelina Purba, Reynold Jacky Purba, Okrina Purba dan Saputra Alexsander Purba yang telah mendukung dan memotivasi saya dalam penulisan skripsi ini. Tak lupa juga penulis mengucapkan terimakasih kepada : 1. Prof. Dr. Runtung,SH.M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara atas semua dukungan yang besar terhadap seluruh mahasiswa / i demi kemajuan dan perkembangan pendidikan hukum di lingkungan Fakultas Hukum. 2. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH.M.Hum selaku Pembantu Dekan I Fakultas Hukum, Bapak Syafruddin Hasibuan, S.H., M.H., DFM selaku Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan Bapak Muhammad Husni, SH.MH., selaku Pembantu
Dekan III Fakultas Hukum yang telah banyak membantu penulis. 3. Bapak Dr. H. Hasim Purba, SH.M.Hum., selaku Dosen Pembimbing I penulis dan Ketua Departemen Hukum Keperdataan. Terimakasih yang sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada Bapak atas bimbingan Bapak selama ini dan terimakasih juga penulis sampaikan kepada Ibu Rabiatul Syahriah, SH.M.Hum selaku Sekretaris Departemen Hukum Keperdataan. 4. Ibu Rosnidar Sembiring, SH.M.Hum selaku Dosen Pembimbing II penulis yang telah memberikan banyak bantuan dan arahan untuk membimbing penulis dalam menyelesaikan skripsi ini. 5. Ibu Windha, SH.M.Hum selaku Dosen Wali penulis yang telah banyak memberikan bantuan dan arahan kepada penulis selama perkuliahan di Fakultas Hukum. 6. Bapak Asep Sabarudin selaku Sub Branch Head PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar yang telah banyak memberikan bantuan dalam penyusunan skripsi ini. 7. Seluruh pegawai pada PT Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar yang telah membantu penulis pada saat penyusunan skripsi ini. 8. Seluruh pegawai bagian pendidikan, pegawai perpustakaan yang telah membantu penulis dalam penyusunan skripsi ini.
9. Teman-teman seperjuangan penulis Chili, Bonita, Monika, Juni, Berlian, Lusi yang telah banyak memberikan bantuan dan motivasi kepada penulis serta teman-teman 2008 yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu. 10. Teman-teman SMA penulis yang banyak memberikan masukan dan motivasi kepada penulis. 11. Teman-teman penulis di UNAM ka meita, ka peni, yanti, meli, tika, fitri yang telah memberikan dukungan kepada penulis. Akhir kata penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang bersifat membangun dari semua pihak. Penulis juga mengharapkan semoga skripsi ini dapat memberikan sumbangan pikiran bagi pengembangan disiplin ilmu di Fakultas Hukum. Medan, 21 Desember 2011 Penulis
ABSTRAK HASIM PURBA 1 ROSNIDAR SEMBIRING ** SARTIKA M F PURBA *** Kredit Pemilikan Rumah merupakan salah satu cara yang dapat membantu masyarakat dalam memenuhi kebutuhan akan rumah. Bank Tabungan Negara merupakan salah satu yang ditunjuk oleh pemerintah untuk melaksanakan program kredit perumahan dimana masyarakat membeli rumah dengan cara mengangsur. Namun terdapat permasalahan didalamnya, khususnya dalam Kredit Pemilikan Rumah Subsidi yaitu adanya perbuatan masyarakat yang menjual rumah tersebut kepada pihak ketiga secara di bawah tangan. Masyarakat yang tidak begitu mengerti tentang hukum melakukan suatu perbuatan yang ia tidak mengerti apa akibatnya di masa yang akan datang. Adapun yang menjadi permasalahan dalam skripsi ini adalah bagaimana perjanjian kredit pemilikan rumah antara Bank Tabugan Negara Cabang Pematangsiantar dengan debitur, Bagaimana akibat hukum terjadinya jual beli di bawah tangan antara debitur dengan pihak ketiga serta bagaimana perlindungan hukum terhadap pihak ketiga akibat terjadinya jual beli di bawah tangan tersebut. Penulisan skripsi ini menggunakan metode penelitian normatif empiris yang menggunakan data sekunder yaitu yang menggunakan bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder. Alat pengumpulan data dilakukan dengan penelitian lapangan ( field research ) dan penelitian kepustakaan ( library research ). Studi lapangan penulis lakukan di Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar. Kemudian data-data yang telah diperoleh selanjutnya dianalisis dengan analisis kualitatif. Hasil Penelitian ini menunjukkan bahwa kedudukan pihak ketiga dalam melakukan jual beli rumah di bawah tangan tersebut sangatlah lemah. Oleh sebab itu keinginan untuk membeli rumah yang masih dalam proses kredit hendaknya dihentikan. Pembelian rumah dapat dilakukan dengan melunaskan cicilan rumah tersebut terlebih dahulu kemudian melakukan balik nama atas pihak ketiga sehingga terwujud kepastian hukum. Kata Kunci : Jual Beli, Rumah, Proses Kredit 1 Dosen Pembimbing I, Staf Pengajar Departemen Hukum Keperdataan Fakultas Hukum ** Dosen Pembimbing II, Staf Pengajar Departemen Hukum Keperdataan Fakultas Hukum *** Mahasiswa Departemen Keperdataan Fakultas Hukum
DAFTAR ISI KATA PENGANTAR... i ABSTRAK... iv DAFTAR ISI... v BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar belakang... 1 B. Permasalahan... 7 C. Tujuan Penulisan... 7 D. Manfaat Penulisan... 8 E. Keaslian Penulisan... 9 F. Metode Penelitian... 9 G. Sistematika Penulisan... 12 BAB II PERJANJIAN JUAL BELI... 14 A. Pengertian Perjanjian Jual Beli... 14 B. Asas-asas dan Syarat Perjanjian Jual Beli... 16 C. Subjek dan Objek Perjanjian Jual Beli... 24 D. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Jual Beli... 26 E. Bentuk-bentuk Perjanjian Jual Beli... 29 F. Resiko dalam Perjanjian Jual Beli... 31 BAB III PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH... 34 A. Pengertian Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah... 34 B. Subjek dan Objek Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah... 37 C. Hak dan Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah... 38 D. Syarat-syarat dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah... 44 E. Proses Pengajuan Kredit Pemilikan Rumah... 48
F. Larangan-larangan yang Diatur Dalam Kredit Pemilikan Rumah... 54 G. Wanprestasi Dalam Kredit Pemilikan Rumah... 56 BAB IV TINJAUAN HUKUM JUAL BELI RUMAH DALAM PROSES KREDIT... 59 A. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah antara Debitur dengan pihak Bank Tabungan Negara Cabang Pematangsiantar Menurut Perundang-undangan... 59 B. Akibat Hukum Terjadinya Jual Beli di Bawah Tangan Antara Debitur Dengan Pihak Ketiga... 67 C. Perlindungan Hukum Bagi Pihak Ketiga yang Melakukan Jual Beli di Bawah Tangan dengan Debitur... 72 BAB V PENUTUP... 76 A. Kesimpulan... 76 B. Saran... 77 DAFTAR PUSTAKA... 79 LAMPIRAN