BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar belakang masalah Kompleks Thamrin Nine yang merupakan gedung mixed use, berlokasi di Jl Thamrin, Jakarta Pusat dikembangkan oleh PT Putragaya Wahana. Konstruksi terbagi dalam dua tahap (Phase) pengembangan, yaitu Phase 1 dan Phase 2. Pada Phase 1, yang akan dibangun adalah satu menara perkantoran 71 lantai dengan ketinggian mencapai 330 meter. Dilengkapi dengan 200 kamar hotel dan 3 bangunan apartemen, dan rencana dibuka kuartal 4 tahun 2016. Sementara itu, Phase 2 terdiri atas satu bangunan apartemen dan satu menara perkantoran. Targetnya, keseluruhan proyek ini tuntas pada 2018 mendatang. Pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1 dikerjakan oleh PT. Acset Indonusa, Tbk sebagai kontraktor utama. Ruang lingkup pekerjaan meliputi pekerjaan pondasi, struktur, arsitektur, dan MEP yang telah dimulai pada tahun 2016. Dalam pelaksanaannya, pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1 mengalami keterlambatan. Keterlambatan tersebut dapat diketahui dari hasil evaluasi data kurva S, dimana terdapat penyimpangan cukup besar antara rencana dengan realisasi. Menurut data kurva S rencana, sampai bulan januari 2017, harusnya 75.80% pekerjaan terselesaikan. Namun realisasinya, baru 20.07% pekerjaan yang terselesaikan. Maka, dapat dihitung sampai bulan Januari 2017 progress pekerjaan minus 55.73%. Keterlambatan tersebut mengakibatkan kerugian bagi beberapa pihak, terutama kontraktor, selaku pelaksana konstruksi. Dari kegiatan observasi singkat yang dilakukan kepada beberapa pakar di setiap divisi di proyek tersebut, seperti Engineer Manager, Planner, Construction Manager, Quantity Surveyor, dan Quality Control, terdapat perkiraan mengenai penyebab dari I-1
keterlambatan, yaitu antara lain: pelaksanaan pekerjaan borepile yang sejak awal telah terlambat, banyaknya perubahan gambar desain yang mengakibatkan tertundanya eksekusi di lapangan, kurangnya man power yang kompeten di lapangan, serta standar dan SOP yang belum dilakukan dengan benar. Adapun dampak negatif dari adanya keterlambatan tersebut adalah biaya menjadi membengkak dikarenakan kontraktor harus tetap membayar pekerja meskipun tidak ada progress, banyak waktu yang terbuang, bila terbukti penyebab keterlambatan adalah dari pihak kontraktor, maka ada denda keterlambatan yang harus dibayar yaitu 1/1000/hari dari nilai kontrak. Dan dampak paling buruk adalah pemutusan kerja. Dalam hal biaya, sampai bulan Maret 2017 cash flow masih stabil, untuk sementara belum ada pembengkakan biaya pada proyek tersebut. Hal ini dikarenakan adanya down payment (DP) dari pihak owner atas perkerjaan yang telah diselesaikan oleh kontraktor. Sedangkan dilihat dari segi waktu, atas keterlambatan yang mencapai minus 55,73%, agar keterlambatan tidak makin jauh, maka perkerjaan dibagi menjadi 2 shift, yaitu shift siang (08.00~20.00) dan shift malam (20.00~08.00). Penyelesaian proyek yang mestinya di tahun 2018, karena adanya keterlambatan yang mencapai 55,73%, diestimasi penyelesaian proyeknya di tahun 2019. Dengan demikian ada overhead waktu 1 tahun. kontraktor memiliki hak untuk mengajukan perpanjangan waktu penyelesaian (Extension of Time) kepada owner, dengan alasan tertentu sesuai dengan apa yang tertera pada klausa-klausa kontrak. Tujuan dari penelitiaan ini adalah untuk mencari penyebab adanya keterlambatan proyek, mengapa bisa terjadi demikian dan mengidentifikasi siapa yang terlibat dalam masalah tersebut, juga konsekuensi serta resiko yang harus diterima atas adanya keterlambatan. I-2
Didasarkan pada penelitian yang berjudul Analisis Faktor Keterlambatan Penyelesaian Proyek Konstruksi Gedung terhadap Mutu, Biaya dan Waktu di Dinas Pekerjaan Umum Kota Manado, telah ditemukan bahwa yang paling besar berpengaruh terhadap perencanaan schedule yang tidak tepat, adalah pelaksanaan tahapan pekerjaan yang jelek, volume material yang dikirim ke lokasi tidak cukup, kekurangan tenaga kerja. Ketiga faktor keterlambatan masing-masing berpengaruh sebesar 52,9%, 49,0%, 22,6 % terhadap perencanaan schedule yang tidak tepat. Kemudian pada penelitian yang berjudul Identifikasi Faktor-Faktor Utama Penyebab Keterlambatan Pelaksanaan Konstruksi Proyek Budget Hotel di Jakarta, telah ditemukan bahwa faktor-faktor yang dipandang berpengaruh paling signifikan meliputi faktor peralatan kerja, faktor material, dan faktor biaya. Di penelitian lain yang berjudul, Faktor Faktor Penyebab Keterlambatan pada Proyek Konstruksi dan Alternatif Penyelesaiannya (Studi Kasus : Di Manado Town Square III), dari beberapa faktor yang menjadi penyebab yang mempengaruhi keterlambatan penyelesaian proyek pembangunan Mall (Manado Town Square III) yaitu Kekurangan bahan konstruksi, Perubahan material pada bentuk, fungsi, dan spesifikasi, keterlambatan pengiriman bahan, kerusakan peralatan, ketersedian keuangan selama pelaksanaan, keterlambatan proses pembayaran oleh owner, kesalahan desain yang dibuat oleh perencana, kekurangan tenaga kerja, kemampuan tenaga kerja, perbedaan jadwal sub kontraktor dalam penyelesaian proyek. Dari beberapa faktor tersebut, faktor yang menjadi penyebab utama yang mempengaruhi keterlambatan penyelesaian proyek pembangunan MANTOS III (Manado Town Square III) adalah Kekurangan bahan konstruksi. Dari penelitianpenelitian yang pernah dilakukan tersebut, untuk mengatasi keterlambatan pekerjaan, beberapa solusinya bisa menjadi referensi untuk mengatasi keterlambatan yang terjadi I-3
pada proyek pembangunan gedung Thamrin Nine Phase 1 dengan mempertimbangkan kondisi Proyek Thamrin Nine Phase 1 yang sebenarnya. Faktor faktor yang menyebabkan keterlambatan pelaksanaan proyek diharapkan dapat menjadi acuan bagi owner atau kontraktor dalam menyusun perencanaan dan penjadwalan proyek yang lebih seksama, sebagai upaya untuk menghindari dan atau mengendalikan keterlambatan waktu pelaksanaan proyek. Dengan nilai proyek sebesar 1.07 trilyun rupiah dan derdasarkan kasus tersebut di atas, maka kajian mengenai faktor-faktor penyebab keterlambatan pada Proyek Pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1 perlu dilakukan, sebagai langkah awal dalam pemanfaatannya untuk keperluan proyek konstruksi maupun data agar tidak terjadi kesalahan yang sama pada waktu berikutnya. 1.2. Identifikasi masalah Pelaksanaan pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1 menghadapi banyak kendala yang bersifat kompleks, yang mengakibatkan keterlambatan, terutama pada pekerjaan engineering, baik struktur, arsitektur, maupun MEP, seperti acuan gambar shopdrawing yang tidak jelas, material yang belum ditetapkan, keputusan dari owner yang sering berubah-ubah sesuai keinginan. Hal tersebut menjadi menghambat pelaksanaan di lapangan. Adapun sebab lain, yaitu dari pihak lapangan, seperti kurangnya koordinasi antara tim konstruksi, kurangnya tenaga kerja yang kompeten sehingga menyebabkan kelalaian yang mengakibatkan adanya rework, serta kejadian-kejadian lain di luar kendali. Sehubungan dengan hal tersebut di atas, beberapa hal permasalahan-permasalahan yang penting dan perlu diketahui serta dikaji sehingga ke depannya proyek dapat berjalan sesuai yang diharapkan. I-4
1.3. Perumusan masalah Berdasarkan latar belakang masalah yang telah dipaparkan sebelumnya, maka dirumuskan permasalahan-permasalahan sebagai berikut: 1. Faktor-faktor apa saja yang menyebabkan keterlambatan pekerjaan pada Proyek Pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1, Jakarta? 2. Faktor apa yang paling dominan yang menyebabkan keterlambatan pekerjaan pada Proyek Pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1, Jakarta? 3. Apa solusi alternatif penyelesaian terhadap faktor paling dominan yang menyebabkan keterlambatan pekerjaan pada Proyek Pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1, Jakarta? 1.4. Maksud dan tujuan penelitian Berdasarkan rumusan masalah yang telah dijabarkan sebelumnya, maka dapat diketahui tujuan dari penulisan penelitian ini adalah untuk: 1. Didapatkan faktor-faktor yang menyebabkan keterlambatan pekerjaan pada Proyek Pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1, Jakarta. 2. Diperoleh faktor paling dominan yang menyebabkan keterlambatan pekerjaan pada Proyek Pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1, Jakarta. 3. Diperoleh solusi alternatif penyelesaian yang perlu diambil terhadap faktor dominan penyebab keterlambatan tersebut. 1.5. Manfaat penelitian Manfaat dari penulisan penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Manfaat Teoritis Bagi dunia pendidikan, yaitu penelitian ini dapat memberikan referensi atau informasi mengenai faktor-faktor yang menyebabkan katerlambatan pada proyek konstruksi. I-5
2. Manfaat Praktis Bagi dunia konstruksi, yaitu penelitian ini dapat memberikan referensi bagi kontraktor maupun owner mengenai faktor-faktor yang menyebabkan keterlambatan pada proyek konstruksi agar proyek selanjutnya tidak mengalami kesalahan yang sama dan dapat selesai tepat waktu. 1.6. Pembatasan dan ruang lingkup masalah Mengingat adanya keterbatasan waktu penelitian, sedangkan lingkup proyek konstruksi sangat luas dan melibatkan banyak pihak, maka perlu dibuat suatu batasan masalah agar penelitian dapat berjalan dengan baik dan terarah pada sasaran yang telah ditetapkan, serta untuk mempermudah penulisan tugas akhir. Adapun batasan dan ruang lingkup permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian Tugas Akhir ini, antara lain: 1. Objek penelitian adalah Proyek Pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1, Jakarta. 2. Sampel sebagai responden hanya diambil di lingkungan Proyek Pembangunan Gedung Thamrin Nine Phase 1, Jakarta, khususnya pada tingkat engineer sampai dengan construction manager 3. Kajian ini hanya didasarkan pada kinerja waktu pelaksanaan proyek yang dianggap tidak terkait dengan kinerja keuangan. 1.7. Sistematika penulisan Dalam sistematika penulisan Tugas Akhir ini akan dibahas secara garis besar dari masing-masing bab yaitu sebagai berikut: I-6
Bab I Pendahuluan Bab ini membahas mengenai latar belakang dilakukannya penelitian, identifikasi masalah, rumusan masalah, maksud dan tujuan penelitian, manfat penelitian, pembatasan dan ruang lingkup masalah, dan sistematika penulisan. Bab II Tinjauan Pustaka Bab ini berisi penjelasan mengenai teori dasar yang digunakan dalam tugas akhir ini. Tinjauan pustaka dilakukan pada buku-buku referensi yang ada, jurnal, bahan kuliah, dan sumber lain yang mendukung penelitian ini. Bab III Metode Penelitian Bab ini memaparkan pembahasan mengenai metodologi penelitian yang mencakup penetapan metode analisis, identifikasi data, pola pengumpulan data, dan pola pengolahan data. Bab IV Hasil dan Analisis Bab ini berisi pembahasan mengenai hasil pengumpulan data dan dilanjutkan dengan analisis data keterlambatan berdasarkan data-data proyek seperti rencana kerja, kurva S, risalah rapat, serta dokumen pendukung lain untuk mendapatkan kesimpulan yang mengarah pada pemecahan masalah. Bab V Penutup Berisi kesimpulan yang diperoleh dari hasil data penelitian dari bab sebelumnya, dan saran-saran yang dapat dijadikan pertimbangan serta tindak lanjut terhadap hasil yang diperoleh dari penelitian ini. I-7