1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia. Bagi sebagian besar masyarakat Indonesia, kata rumah menjadi suatu kebutuhan yang sangat mahal, padahal rumah adalah suatu kebutuhan dasar, fundamental, dan sekaligus prasyarat bagi setiap orang untuk bertahan dan hidup serta menikmati kehidupan bermartabat, damai, aman, dan nyaman. Dampak negatif terbuka pada individu yang tidak mempunyai rumah tinggal. Lebih jauh, tanpa mempunyai akses perumahan, kehidupan pribadi, maupun sosial akan sulit dicapai. 1 Sebagian masyarakat dapat membangun rumah dengan mudah, karena seperti diketahui bahwa diperlukan berbagai hal sehingga rumah tersebut dibuat dan ditempati, seperti tanah, kepemilikan, desain bangunan, serta perizinan pendirian bangunan. Keinginan masyarakat yang memiliki ekspektasi membangun atau membeli rumah menempuh cara yang lebih efektif dan tidak menyita banyak waktu yaitu dengan cara membeli rumah ataupun menyewa rumah ke sebuah agen perumahan yang biasa disebut dengan developer dan pembayarannya pun bisa dilakukan dengan cara tunai ataupun dengan cara kredit. 1 Patra M. Zein, 2004, Hak Atas Perumahan, PT. Citra Aditya Bakti, Jakarta, hlm.74.
2 Berkembangnya perekonomian, bisnis dalam bidang pembangunan di lahan pemukiman berkembang sangat pesat. Hal ini dapat dibuktikan dengan banyaknya berbagai penawaran dan kebutuhan perumahan yang menyediakan rumah sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Dengan adanya kebutuhan akan hal itu maka harus adanya suatu aturan hukum yang dapat melindungi proses pemilikan rumah atau perumahan tersebut. Suatu proses pemilikan rumah berjalan dengan baik dan benar maka harus adanya perbuatan hukum antara calon pihak penjual dan calon pihak pembeli yaitu adanya suatu perjanjian dalam proses pemilikan rumah. Perbuatan hukum yang kebanyakan terjadi berkenaan dengan pemilikan perumahan atau rumah adalah perbuatan hukum mengenai jual beli, biasanya disebut perjanjian jual beli. Perjanjian jual beli ini diatur dalam ketentuan Pasal 1457 KUHPerdata yaitu suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan. Perjanjian jual beli ini bersifat konsensuil, dengan pengertian jual beli telah lahir dan mengikat para pihak, yaitu penjual dan pembeli segera setelah mereka mencapai kata sepakat mengenai kebendaan yang diperjualbelikan dan harga yang harus dibayar. 2 Terjadinya jual beli diantara kedua belah pihak, setelah pembeli menunaikan kewajibannya yaitu membayar penuh pembayaran yang ditentukan, penjual memiliki kewajiban untuk memberikan hak pihak pembeli 2 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004, Jual Beli, Cet.2, Ed. 1, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, hlm. 82
3 dalam perjanjian untuk menuntut pelaksanaan prestasi dalam perikatan yang lahir dari perjanjian tersebut. Pengertian perikatan secara umum merupakan hubungan hukum antara dua orang atau lebih, yang terletak di dalam lapangan harta kekayaan, ketika pihak yang satu berhak atas prestasi dan pihak lainnya wajib memenuhi prestasi itu. Perjanjian jual beli harus memuat syarat sahnya suatu perjanjian yang diatur dalam ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata yaitu: 1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu hal tertentu; 4. Suatu sebab yang halal. Syarat tersebut dapat dikelompokkan menjadi dua, pertama adalah sebagai syarat subyektif, merupakan syarat yang menyangkut subjek dalam perjanjian, yaitu adanya kata sepakat dari pihak yang mengikatkan diri dan kecakapan melakukan perbuatan hukum tertentu. Kedua, yaitu syarat obyektif merupakan syarat yang menyangkut isi dari perjanjian itu sendiri, yaitu adanya hal tertentu serta adanya sebab yang halal. Permasalahan hukum akan timbul jika sebelum perjanjian tersebut sah dan mengikat para pihak, yaitu dalam proses perundingan, sebab salah satu pihak telah melakukan perbuatan hukum seperti peminjaman uang, padahal belum tercapai kesepakatan final antara para pihak, karena begitu percaya dan menaruh pengharapan terhadap janji-janji yang diberikan oleh rekan bisnisnya. 3 3 Suharnoko, 2004, Hukum Perjanjian : Teori Dan Analisa Kasus, Cet.3, Kencana, Jakarta, hlm.1.
4 Demikian pula janji-janji dari pengembang (developer) yang termuat dalam brosur-brosur yang diedarkan sebagai iklan, menurut teori klasik hukum kontrak tidak dapat dituntut pertanggungjawabannya, karena janji-janji tersebut adalah janji-janji pra kontrak yang tidak tercantum dalam pengikatan jual beli, sehingga menurut teori klasik hukum kontrak, konsumen perumahan tidak dapat menuntut ganti rugi. Akan tetapi, menurut Jack Beatson dan Daniel Friedman dalam buku Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus oleh Suharnoko, teori kontrak yang modern cenderung untuk menghapuskan syaratsyarat formal bagi kepastian hukum dan lebih menekankan kepada terpenuhinya rasa keadilan sehingga menurut teori kontrak modern janji-janji pra kontrak dalam brosur iklan perumahan mempunyai akibat hukum jika janji-janji ini diingkari. 4 Pelaksanaan pengikatan jual beli antara pihak perusahaan pengembang (developer) dengan pembeli terkadang mengalami kendala dikarenakan salah satu pihak melakukan wanprestasi sebelum kontrak disepakati (janji-janji pra kontrak) maupun ketika kontrak telah disepakati, seperti misalnya dalam kasus developer MO di Yogyakarta yang terkuak adanya indikasi wanprestasi yang dilakukan oleh pihak developer. Pihak developer tidak menepati janji kepada ratusan pembeli atau investor mengenai pembelian apartemen dan kondotel dibeberapa tempat di Yogyakarta, hingga waktu yang ditentukan belum menyerahkan kepada konsumen karena ternyata developer tersebut sama sekali belum melakukan pembangunan apartemen dan kondotel yang dimaksud 4 Ibid.
5 tersebut. Padahal perjanjian tersebut telah menimbulkan hak dan kewajiban para pihak yang tertuang dalam akta perjanjian jual beli yang mengikat dan telah diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. 5 Contoh kasus tersebut merupakan salah satu dari berbagai masalah yang terjadi dalam perjanjian jual beli antara pihak developer dan pihak konsumen, karena terkadang pihak developer mengumbar janji-janji atau pra kontrak terhadap calon pembeli atau konsumen demi mendapatkan pembeli sebanyakbanyaknya. Prakteknya pihak developer tidak dapat menepati janji-janji atau pra kontrak sehingga menyebabkan kerugian dialami oleh pihak pembeli atau konsumen karena di dalam janji-janji atau pra kontrak tersebut ada hal lain yang membuat pihak pembeli atau konsumen tertarik untuk membeli rumah di perumahan tersebut. Berlakunya Undang-Undang No.8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, di Pasal 9 seharusnya membuat pihak developer atau pelaku usaha untuk wajib memberikan informasi yang jujur mengenai spesifikasi barang dan jasa secara lengkap. Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan inilah yang membuat penulis tertarik untuk meneliti atau mengkaji mengenai perlindungan hukum untuk konsumen jika pihak developer wanprestasi terhadap apa yang telah dijanjikan untuk meyakinkan pembeli atau konsumen. Penelitian tersebut akan 5 Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor : 09/KPTS/M/1995 Tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah
6 dituangkan dalam tesis yang berjudul : Perlindungan Hukum Konsumen Pada Pernyataan Pra Kontrak Berdasar Brosur Penawaran Pengembang (developer) di Yogyakarta. B. Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang masalah yang telah dikemukakan di atas, maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut: 1. Apakah janji pra kontrak berdasar brosur penawaran pengembang (developer) memiliki akibat hukum? 2. Bagaimana bentuk perlindungan hukum kepada konsumen dan upaya hukum apa saja yang dilakukan jika pengembang (developer) tidak memenuhi janji pra kontrak tersebut di Yogyakarta? C. Tujuan Penelitian Tujuan yang hendak dicapai oleh penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Tujuan Obyektif a. Mengetahui dan mengkaji tentang akibat hukum adanya janji pra kontrak bagi para pihak. b. Mengetahui dan mengkaji penerapan perlindungan hukum kepada konsumen dan upaya hukum apa saja yang dapat dilakukan apabila janji kontrak tersebut wanprestasi di Yogyakarta? 2. Tujuan Subyektif
7 Penelitian ini bertujuan untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar Magister Kenotariatan dari Program Pascasarjana Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada. D. Keaslian Penelitian Berdasarkan penelusuran kepustakaan yang ada di Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, penulis mengetahui bahwa penelitian mengenai hal Prakontrak hanya menemukan satu penelitian yaitu : Penelitian Tesis yang dilakukan oleh Zuraida 6 dari program studi Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada dengan judul Tinjauan Terhadap Janji-Janji Pra Kontrak Menurut Hukum Kontrak. Penelitian ini dilakukan pada tahun 2009. Penelitian tersebut mengkaji tentang kekuatan hukum janji-janji pra kontrak dan tentang tanggung jawab atas kerugian yang timbul akibat tidak dipenuhinya janji-janji yang dibuat dalam pra kontrak. Sifat penelitian ini bersifat penelitian secara normatif dan hasil dari penelitian tersebut adalah janji-janji yang dibuat pada tahap pra kontrak belum melahirkan suatu kontrak, karena tidak memenuhi syarat-syarat kontrak yang ditentukan dalam Pasal 1320 KUHPerdata, dan juga pihak yang mengingkari janji-janji pra kontrak tidak dapat digugat untuk membayar ganti kerugian berdasarkan wanprestasi karena tidak adanya 6 Zuraida, Tinjauan Terhadap Janji-Janji Prakontrak Menurut Hukum Kontrak, Tesis, Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, 2009.
8 hubungan kontraktual, namun demikian dapat digugat dengan berdasarkan perbuatan melawan hukum. Hal diatas berbeda dengan sifat penelitian dan kesimpulan dari penulis yaitu bersifat yuridis normatif dan topik penelitian yang penulis teliti juga berbeda, yakni mengenai Perlindungan Hukum Konsumen pada pernyataan pra kontrak berdasarkan brosur penawaran pengembang, dan jika ternyata pernah dilaksanakan penelitian dengan topik yang sama, maka penulis berharap penelitian ini dapat melengkapi penelitian terdahulu. E. Manfaat Penelitian 1. Manfaat Teoritis Penulis berharap hasil penilitian ini dapat memberikan suatu kontribusi dan masukan dalam rangka pengembangan ilmu pengetahuan, khususnya hukum perdata dan dapat digunakan sebagai salah satu kelengkapan dalam persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan Universitas Gadjah Mada. 2. Manfaat Praktis Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan gambaran mengenai perlindungan hukum terhadap janji-janji pra kontratuak maupun proses perjanjian jual beli antara konsumen dengan pengembang (developer).