TINJAUAN YURIDIS EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN MELALUI PENJUALAN DI BAWAH TANGAN SEBAGAI PENYELESAIAN KREDIT MACET DI PD. BPR BANK KLATEN TESIS

TINJAUAN YURIDIS EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN MELALUI PENJUALAN DI BAWAH TANGAN SEBAGAI PENYELESAIAN KREDIT MACET DI PD. BPR BANK KLATEN TESIS Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Mencapai Derajat Magister Program Magister Kenotariatan Oleh : GINATI AYUNINGTYAS NIM: S351302007 PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2016

KATA PENGANTAR Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena dengan rahmat dan karunia-nya penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis yang berjudul TINJAUAN YURIDIS EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN MELALUI PENJUALAN DI BAWAH TANGAN SEBAGAI ALTERNATIF PENYELESAIAN KREDIT MACET DI PD. BPR BANK KLATEN. Penyusunan Tesis ini disusun dan ditulis guna memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat magister pada Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari berbagai pihak oleh karena itu dengan segala kerendahan hati penulis menyampaikan terima kasih kepada: 1. Bapak Prof. Dr. H. Ravik Karsidi, M.S., selaku Rektor Universitas Sebelas Maret Surakarta. 2. Bapak Prof. Dr. M. Furqon Hidayatullah, M.Pd., selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Sebelas Maret Surakarta. 3. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta. 4. Bapak Burhanudin Harahap, SH., MH.,MSI.,Ph.D selaku Kepala Program Studi Magister Kenotariatan Ilmu Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta dan juga selaku Ketua tim Penguji yang telah memberikan saran dan masukan untuk penyempurnaan tesis ini. 5. Bapak Prof. Dr. Adi Sulistiyono, S.H.,M.H selaku Penguji Pembanding Internal, yang telah memberikan saran dan masukan untuk penyempurnaan tesis ini. 6. Bapak Dr. M. Irnawan Darori, SH.,M.M selaku Penguji Pembanding Eksternal yang telah memberikan saran dan masukan untuk penyempurnaan tesis ini v

7. Bapak Moch. Najib Imanullah, S.H.,M.H, Ph.D., selaku Sekretaris Penguji dan selaku pembimbing yang telah meluangkan waktu dan pikiran serta dengan penuh kesabaran, ketelitian dan kewibawaan untuk membimbing dan mengarahkan penulis, sehingga penulisan tesis ini dapat terselesaikan. 8. Segenap dosen pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. 9. Segenap staf dan karyawan Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. 10. Suami tercinta Marcus Wijanu yang dengan kesabarannya selalu memberikan dukungan moril dan materiil kepada penulis dalam berbagai situasi, terutama saat penulis menyelesaikan tesis ini dengan keadaan mengandung buah cinta kasih kami. Semoga si kembar didalam perut lahir sehat dan lancar Amiiin. Love you more 11. Kedua Orang Tua yang penulis cintai dan sayangi Bapak Sartiyasto dan Ibu Emmy Yustini serta kembaranku Girani Ayuningtyas dan adik tercinta Satrio Junasto Putro yang telah memberikan kasih sayang tak terhingga, dukungan moril dan materiil dan doa yang selalu menyertai tiap langkah perjalanan penulis. 12. Pimpinan beserta staff PD. BPR Bank Klaten atas kesempatan yang telah diberikan untuk diperbolehkan melakukan penelitian. 13. Rekan-rekan Angkatan II Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. 14. Serta kepada semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, atas segala dukungan,perhatian dan bantuannya yang telah diberikan kepada penulis hingga selesainya penulisan tesis ini. Semoga tesis ini dapat menjadi sumbangan pemikiran dan dapat bermanfaat bagi pengembangan Ilmu Hukum, khususnya yang berkaitan dengan hukum jaminan. Surakarta, Oktober 2016 Penulis vi

DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING... ii HALAMAN PENGESAHAN TESIS. iii HALAMAN PERNYATAAN. iv KATA PENGANTAR.. v DAFTAR ISI... vii DAFTAR GAMBAR... x DAFTAR TABEL... xi DAFTAR LAMPIRAN... xii ABSTRAK... xiii ABSTRACT... xiv BAB I. PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang Masalah... 1 B. Perumusan Masalah... 10 C. Tujuan Penelitian... 10 D. Manfaat Penelitian... 11 BAB II. LANDASAN TEORI... 12 A. Tinjauan tentang Perjanjian Kredit... 12 1. Pengertian Perjanjian Kredit... 12 2. Bentuk dan Isi Perjanjian Kredit.... 15 3. Hapusnya Perjanjian Kredit 17 4. Pengertian Perjanjian Kredit... 19 5. Bentuk dan Isi Perjanjian Kredit.... 22 6. Hapusnya Perjanjian Kredit 25 B. Tinjauan tentang Kredit Macet. 26 1. Pengertian Kredit Macet. 26 2. Faktor-Faktor Penyebab Kredit Macet.. 29 3. Teknik-Teknik Pengendalian Kredit Macet.. 30 vii

C. Tinjauan tentang Jaminan... 32 1. Pengertian Jaminan 32 2. Macam-macam Jaminan. 34 3. Sifat Jaminan. 37 D. Tinjauan tentang Hak Tanggungan... 38 1. Pengertian Hak Tanggungan. 38 2. Objek dan Subjek Hak Tanggungan... 40 3. Asas-Asas Hak Tanggungan... 42 4. Syarat Sahnya Pembebanan hak Tanggungan 43 5. Berakhirnya Hak Tanggungan.. 44 6. Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Kredit pada Bank 45 E. Tinjauan tentang Eksekusi... 47 1. Pengertian Eksekusi... 47 2. Jenis-Jenis Eksekusi 49 F. Teori Hukum... 54 G. Penelitian yang Relevan... 56 H. Kerangka Berpikir... 59 BAB III. METODE PENELITIAN... 62 A. Jenis Penelitian... 62 B. Sifat Penelitian... 62 C. Pendekatan Penelitian... 63 D. Jenis Data... 63 E. Sumber Data... 64 F. Teknik Pengumpulan Data... 65 G. Lokasi Penelitian 66 H. Teknik Analisis Data... 67 BAB IV. HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN... 69 A. Hasil Penelitian... 69 1. Proses Pemberian Kredit Pada PD. BPR Bank Klaten.... 69 viii

2. Pengelolaan Kredit Macet Pada PD. BPR Bank Klaten 77 3. Jenis Eksekusi yang Dilakukan PD. BPR Bank Klaten Terhadap Debitor Wanprestasi 93 B. Pembahasan. 95 1. Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Penjualan di Bawah Tangan Lebih Sering Digunakan di PD. BPR Bank Klaten dibandikan MelaluiParate Eksekusi ataupun Titel Eksekutorial... 95 2. Hambatan-Hambatan yang Timbul dalam pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan melalu Penjualan di Bawah Tangan dalam Praktek di PD. BPR Bank Klaten. 104 3. Upaya yang ditempuh oleh PD. BPR Bank Klaten dalam mengatasi hambatan-hambatan terhadap eksekusi Hak Tanggungan melalui Penjualan di Bawah Tangan... 107 BAB V. PENUTUP 113 A. Kesimpulan.. 113 B. Implikasi 114 C. Saran... 115 DAFTAR PUSTAKA ix

DAFTAR GAMBAR Gambar 1. Skematik Kerangka Pemikiran Gambar 2. Interactive Model of Analys x

DAFTAR TABEL Tabel 1. Pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan di PD. BPR Bank Klaten xi

DAFTAR LAMPIRAN 1. Perjanjian kredit dengan jaminan Sertifikat Tanah 2. Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) xii

ABSTRAK Ginati Ayuningtyas, S351302007, Tinjauan Yuridis Eksekusi Hak Tanggungan Melalui Penjualan di Bawah Tangan Sebagai Penyelesaian Kredit Macet di PD. BPR Bank Klaten. Tesis Program Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Dengan diundangkannya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah pada tanggal 9 April 1996, merupakan amanat Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960 yaitu adanya unifikasi dalam lembaga jaminan di Indonesia. Undang-Undang Hak Tanggungan (UUHT) tersebut dimaksudkan untuk memberikan perlindungan yang seimbang baik terhadap penerima kredit dan pemberi kredit dengan diberlakukannya lembaga hak jaminan yang kuat serta memberikan kepastian hukum terutama mengenai masalah perkreditan, hukum jaminan atas tanah, titel eksekutorial dan pelaksanaan eksekusi. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pelaksanaan Eksekusi Hak Tanggungan di PD. BPR Bank Klaten. Penelitian ini termasuk jenis penelitian empiris. Penelitian ini bersifat deskriptif. Jenis data yang digunakan yaitu data primer dan data sekunder. Teknik pengumpulan data yang digunakan yaitu melalui studi lapangan dan studi kepustakaan. Teknik analisis data yang digunakan adalah menggunakan teknik analisis data dengan metode kualitatif, yaitu salah satu cara penelitian yang menghasilkan data, apa yang dinyatakan oleh narasumber baik lisan maupun tulisan, yang nyata diteliti dan dipelajari sebagai sesuatu yang utuh. Semua prosedur eksekusi Hak Tanggungan pada PD. BPR Bank Klaten secara garis besar sudah sesuai dengan apa yang ditentukan dalam UUHT. Pelaksanaan Eksekusi Jaminan berdasar UUHT, yaitu dengan parate eksekusi, pengadilan dan penjualan dibawah tangan seharusnya dapat berjalan dengan mudah. Namun dalam pelaksanaannya di PD. BPR Bank Klaten membutuhkan waktu penyelesaian yang lama dan biaya yang tidak sedikit, maka dalam prakteknya, PD.BPR Bank Klaten cenderung lebih banyak menggunakan alternatif Eksekusi Hak Tanggungan melalui Penjualan di Bawah Tangan. Sehubungan dengan praktek eksekusi tersebut, seringkali juga dijumpai hambatan-hambatan dalam pelaksanaanya, maka pihak bank melakukan upaya penyelesaian agar masing-masing pihak saling menguntungkan serta mendapat perlindungan hukum. Kata Kunci: Kredit Macet, Eksekusi Hak Tanggungan, Penjualan di Bawah Tangan xiii

ABSTRACT Ginati Ayuningtyas, S351302007, The Juridical Review of Execution Mortgage of Sale in the Lower Hand as way in finished the bad debt in PD. BPR Bank Klaten. The Thesis of Master Notary Program on Sebelas Maret University. With the announcement of Law No. 4 of 1996 on the Mortgage of Land with the Objects which Relating to Land on April 9 th, 1996, is mandated by the Basic Agrarian Law of 1960 that their unification in security institutions in Indonesia. The Law of Mortgage (UUHT) is intended to provide the balanced protection for credit recipients and providers of credit with implementation of security rights institutions of a strong guarantee also give the provide legal certainty especially on the issue of credit, guarantee law of the land, executorial title and execution. The aim of this study is to investigate the implementation of Execution Mortgage in PD. BPR Bank Klaten. This research is empirical research. This research is descriptive. The types of data used are primary data and secondary data. The techniques collecting Data are field studies and literature. The technique of analyzing the data is qualitative method, which is taken data both oral and written sources which real and then researched and studied as a whole. All Mortgage execution procedure in PD. BPR Bank Klaten as generally is conformity with what is specified in UUHT. The implementations of Execution Guarantee Act based The Law of Mortgage (UUHT) are by parate execution, the courts and sale in the Lower Hand way should be easy. However, in practice, PD. BPR Bank Klaten requires a long completion time and expensive cost, so in practice, PD.BPR Bank Klaten tend to use alternative Execution Mortgage through sale in the Lower Hand. The connection with the execution practice, often also encountered obstacles in the implement, the bank did attempt a solution to enable each of the parties mutually beneficial and legal protection. Keywords: bad debt, mortgage execution, sale in the lower hand xiv