BAB II TINJAUAN UMUM 2.1 Pengertian Dasar Rusunawa Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan teknis dan administratif yang lebih berat, karena spesifikasi rumah susun memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa (landed house). Disamping itu pelaku pembangunan juga harus dituntut benar-benar qualified di bidangnya untuk melaksanakan pembangunan rumah susun. Pada daerah perkotaan yang berpenduduk padat, di mana tanah yang tersedia sangat terbatas perlu dikembangkan pembangunan perumahan dan pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang, dan serasi dengan lingkungannya. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang kumuh. Jika dilihat dari sisi pengertian, rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda-benda bersama dan tanah bersama. Halaman 5
2.2 Rumah Susun Sewa Menurut SNI-03-2846-2011, rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagianbagianyang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Satuan rumah susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian yang mempunyai sarana penghubung ke akses yang sifatnya umum. 2.3 Tinjauan Teoritis Bangunan Rusunawa Klasifikasi kegiatan dalam Rusunawa: 1) Berdasarkan fungsi: Fungsi utama: bermukim (tidur, makan, menerima tamu, interaksisosial). Fungsi pendukung: kegiatan yang mendukung dan menambah kenyamanan berlangsungnya fungsi utama (taman bermain, lapangan olah raga, dsb). Fungsi pelengkap: kegiatan-kegiatan pengelola (ruang administrasi, ruang cleaning service, ruang satpam, dsb). 2) Berdasarkan privatisasi: Ruang privat : kelompok ruang yang bersifat privat, aksesibilitas terbatas. Misalnya ruang-ruang hunian. Ruang semipublik : kelompok ruang dengan aksesibilitas bebas terbatas, dapat diakses pengunjung umum tapi terbatas dalam kelompok tertentu. Ruang publik : kelompok ruang dengan aksesbilitas tinggi, bebas diakses siapapun. Misalnya kantin, minimarket, fitness center. Sistem struktur yang sering digunakan pada pembangunan Rusunawa, sebagai berikut : 1) Flat-plate cast in place reinforced concrete. dengan perletakan kolom secara acak. Struktur ini menggunakan pelat-pelat beton pabrikasi yang dicetak di pabrik dan dipasang langsung di tempat dalam bentuk siap pasang. Kelebihan sistem struktur ini adalah: Halaman 6
Elemen service horizontal (ducting) yang diperlukan apartemen dapat diletakkan di dalam lempengan beton sehingga dapat meniadakan penggunaan plafond gantung. Lempengan beton tersebut juga dapat berfungsi sebagai lantai diatasnya sehingga dapat mengurangi jarak antar lantai. Memungkinkan peletakan kolom secara acak sesuai dengan layout lantai tipikal apartemen. Memungkinkan adanya buka-bukaan pada elemen service vertikal. 2) Steel frame structure. Lebih kuat dan mudah dalam pemasangannya disbanding dengan beton. Sistem ini memilki pola grid teratur dan memiliki wind bracing. Dapat digunakan sebagai struktur untuk bangunan rusunawa. Tipe-tipe penataan ruang dalam sebuah bangunan rusunawa : 1) Center Corridor Plan atau Double Loaded Corridor Penataan denah dengan koridor yang diapit kedua sisnya oleh unit-unit hunian. Sehingga menciptakan bentuk bangunan yang memanjang. Setiap unitnya dapat memilki view keluar (2 sisi) sehingga menaikkan nilai ekonomis rusunawa. contoh : Rusunawa lafande Halaman 7
2) Open Corridor Plan atau Single Loaded Corridor Bentuk bangunan yang dihasilkan memanjang dan sempit, view yang didapat hanya pada satu sisi bangunan saja. Keuntungannya koridor dapat menjadi tempat sirkulasi cahaya matahari ataupun penghawaan silang. 3) Tower Plan Denah bangunan dengan tipe ini terdiri dari 1 core pusat dengan unit-unit hunian mengelilinginya. Sehingga membutuhkan alat transportasi vertikal mekanik. Cocok untuk apartemen yang dibangun di lokasi yang sempit. Penempatan utilitas di core membuat efisien dan dapat melayani setiap sisi. Lebih hemat listrik karena pada siang hari dapat menggunakan cahaya alami. Halaman 8
4) Cross Plan Tipe denah ini memiliki tiga atau empat sayap utama yang merupakan perkembangan keluar dari satu core. Tipe ini dibangun di area-area pusat kota dengan luas site yang cukup dan mempunyai pilihan view ke beberapa arah. Sarana sirkulasi vertikal mekanik sebagai alat bantu sirkulasi sangat menambah kenyamanan penghuni pada bangunan vertikal seperti Rusunawa Peletakan jalur aksesibilitas vertikal pada sebuah apartemen dapat direncanakan, sebagai berikut: Thru Flat Exterior Corridor, yaitu pencapaian atau hubungan unit-unit dalam suatu simplex rusunawa dengan koridor terletak dibagian tepi bangunan. Halaman 9
Thru Duplex Exterior Corridor, yaitu pencapaian atau hubungan unit-unit dalam suatu duplex rusunawa dengan koridor terletak di bagian tepi bangunan Thru Flat Skip Stop, yaitu pencapaian/hubungan unit-unit dalam suatu rusunawa dengan koridor yang terletak di tepi bangunan dengan selang beberapa lantai. Double Loaded Interior Corridor, yaitu pencapaian atau hubungan unit-unit dalam rusunawa dengan koridor yang terletak dibagian dalam bangunan serta melayani dua sisi unit hunian dalam Rusunawa. Halaman 10
Interior Corridor Thru Thru Duplex, yaitu pencapaian atau hubungan unitunit dalam suatu duplex rusunawa dengan koridor yang terletak di bagian dalam bangunan serta melayani dua sisi unit hunian dalam Rusunawa. Interior Corridor Split and Flat Combination, yaitu pencapaian atau hubungan unit-unit dalam suatu rusunawa dengan koridor yang terletak di bagian dalam bangunan serta melayani dua sisi unit hunian dalam apartemen secara split atau berselang pada beberapa lantai. Klasifikasi Rusunawa menurut kepemilikannya : 1) Rumah susun Sewa adalah rusunawa yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha bersama dengan unit-unit rusunawa yang disewakan kepada masyarakat dengan harga dan jangka waktu tertentu. Persewaan semacam itu mendatangkan keuntungan bagi pemilik rusunawa. 2) Rumah susun Beli adalah rusunawa yang dimiliki oleh perorangan atau suatu badan usaha bersama dengan unit-unit apartemen yang dijual kepada masyarakat dengan harga tertentu. Meskipun unit huniannya dapat dibeli, pengelolaan rusunawa tetap diselenggarakan oleh manajemen tertentu. Hal ini dikarenakan Halaman 11
unit-unit hunian tersebut berada dalam satu bangunan (saling terkait antar unitunit huniannya) dan masalah keamanan. Rumah susun milik bersama (cooperative) adalah Pembiayaan perawatan dan pelayanan dalam rusunawa dilakukan bersama oleh semua penghuni sehingga tanggung jawab pengembangan gedung menjadi tanggung jawab semua penghuni. Rumah susun miliki perseorangan (condominium) adalah Rusunawa yang unit huniannya dapat dibeli dan dimiliki oleh penghuni. Penghuni tetap berkewajiban membayar pelayanan rusunawa yang mereka gunakan kepada pihak pengelola. 2.4 Persyaratan Teknis Ketentuan-ketentuan dalam persyaratan teknis diatur oleh Menteri Pekerjaan Umum dan semua persyaratan teknis tersebut harus sesuai dengan rencana tata kota setempat. Persyaratan teknis pembangunan rumah susun antara lain mengatur mengenai : 1) struktur bangunan; 2) keamanan, keselamatan, kenyamanan; 3) hal-hal yang beruhubungan dengan rancang bangunan; 4) kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan. Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun juga mengatur mengenai persyaratan teknis pembangunan rumah susun, antara lain meliputi : 1) Ruang Semua ruang yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara dan pencahayaan langsung maupun tidak langsung secara alami dalam jumlah yang cukup. 2) Struktur, komponen, dan bahan bangunan Rumah susun harus direncakanan dan dibangun dengan struktur, komponen, dan penggunaan bahan bangunan yang memenuhi persyaratan konstruksi sesuai dengan standar yang berlaku. Halaman 12
3) Kelengkapan rumah susun Rumah susun harus dilengkapi dengan: jaringan air bersih, jaringan listrik, saluran pembuangan air hujan, saluran pembuangan air limbah, saluran dan/atau tempat pembuangan sampah, tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya, alat transportasi yang berupa tangga, lift atau eskalator, pintu dan tangga darurat kebakaran, tempat jemuran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir, alat atau sistem alarm, pintu kedap asap pada jarak-jarak tertentu, dan generator listrik untuk rumah susun yang menggunakan lift. 4) Satuan rumah susun Satuan rumah susun dapat berada pada permukaan tanah, di atas atau di bawah permukaan tanah, atau sebagian di bawah dan sebagian di atas permukaan tanah. Rumah susun juga harus mempunyai ukuran standar yang dapat dipertanggungjawabkan, memenuhi persyaratan sehubungan dengan fungsi dan penggunaannya, serta harus disusun, diatur, dan dikoordinasikan untuk dapat mewujudkan suatu keadaan yang dapat menunjang kesejahteraan dan kelancaran bagi penghuni dalam menjalankan kegiatan sehari-hari untuk hubungan ke dalam dan ke luar. 5) Bagian bersama dan benda bersama bagian bersama yang berupa ruang untuk umum, ruang tangga, selasar, harus mempunyai ukuran yang dapat memberikan kemudahan bagi penghuni dalam melakukan kegiatan sehari-hari baik dalam hubungan sesama penghuni, maupun dengan pihak-pihak lain. benda bersama harus mempunyai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas yang dapat memberikan keserasian lingkungan guna menjamin keamanan dan kenikmatan para penghuni. 6) Kepadatan dan tata letak bangunan Kepadatan bangunan dalam lingkungan harus memperhitungkan dapat dicapainya optimasi daya guna dan hasil guna tanah. Tata letak bangunan harus menunjang kelancaran kegiatan sehari-hari dan harus memperhatikan penetapan batas pemilikan tanah bersama, segi-segi kesehatan, pencahayaan, pertukaran udara, serta pencegahan dan pengamanan terhadap bahaya yang mengancam keselamatan penghuni, bangunan, dan lingkungannya. Halaman 13
7) Prasarana lingkungan Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan prasarana lingkungan yang berfungsi sebagai penghubung untuk keperluan kegiatan sehari-hari bagi penghuni, baik ke dalam maupun ke luar dengan penyediaan jalan setapak, jalan kendaraan, dan tempat parkir. 8) Fasilitas bangunan Dalam rumah susun dan lingkungannya harus disediakan ruangan-ruangan dan/atau bangunan untuk tempat berkumpul, melakukan kegiatan masyarakat, tempat bermain bagi anak-anak, dan kontak sosial lainnya serta ruangan dan/atau bangunan untuk pelayanan kebutuhan sesuai standar yang berlaku dalam SNI 03-1733-2004 (m²). 2.5 Hunian Bertingkat (Rumah Susun) 1) Hunian Bertingkat (Rumah Susun) Hunian bertingkat dapat dikembangkan pada kawasan lingkungan perumahan yang direncanakan untuk kepadatan penduduk >200 Jiwa/ ha, berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah atau dokumen rencana lainnya, yaitu kawasan-kawasan : Pusat kegiatan kota ; Kawasan-kawasan dengan kondisi kepadatan penduduk sudah mendekati atau melebihi 200 jiwa/ha ; dan Kawasan-kawasan khusus yang karena kondisinya memerlukan rumah susun, seperti kawasan-kawasan industri, pendidikan dan campuran Pembangunan hunian bertingkat mempertimbangkan hal-hal berikut; a) Rumah susun terdiri dari bagian-bagian sebagai berikut : bagian pribadi, yaitu satuan hunian rumah susun (sarusun) bagian bersama, yaitu bagian rumah susun yang dimiliki Halaman 14
secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuansatuan rumah susun dan dapat berupa ruang untuk umum, struktur dan komponen kelengkapan rumah susun, prasarana lingkungan dan sarana lingkungan yang menyatu dengan bagunan rumah susun. Benda bersama, yaitu benda yang terletak di atas tanah bersama di luar bangunan rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan rumah susun dan dapat berupa prasarana lingkungan dan sarana umum. Tanah bersama, yaitu bagian lahan yang dibangun rumah susun. b) Rumah susun harus dilengkapi sarana lingkungan yang berfungsi untuk penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya, termasuk sarana perniagaan, sarana ibadah, sarana kesehatan, sarana peribadatan, sarana pemerintahan dan pelayanan umum serta pertamanan. c) Bangunan rumah susun harus dilengkapi dengan alat transportasi bangunan, pintu dan tangga darurat kebakaran, alat dan sistem alarm kebakaran, alat pemadam kebakaran, penangkal petir, dan jaringan-jaringan air bersih, saluran pembuangan air hujan, saluran pembuangan air limbah, tempat pewadahan sampah, tempat jemuran, kelengkapan pemeliharaan bangunan, jaringan listrik, generator listrik, gas, tempatuntuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya, yang memenuhi persyaratan teknis, mengacu kepada Standar Nasional atau peraturan bangunan gedung yang sudah ada. d) Rancangan bangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan keamanan, keselamatan, kesehatan dan kenyamanan bagi penghuni dan/ atau pemakainya, sebagaimana ketentuan untuk bangunan hunian tidak bertingkat. e) Selain harus memenuhi persyaratan keselamatan dan kenyamanan teknis sebagaimana diuraikan pada Ketentuan umum tentang rancangan bangunan, rancangan bangunan hunian bertingkat juga harus mengacu pada ketentuan-ketentuan yang diatur dalam standar sebagai berikut : 1) SNI 03-2845-1992 tentang Tata cara perencanaan rumah susun modular; 2) SNI 03-2846-1992 tentang Tata cara perencanaan kepadatan bangunan lingkungan, bangunan rumah susun hunian; 3) SNI 03-6573-2001 tentang Transportasi vertikal Halaman 15
2) Hunian tidak bertingkat Untuk menentukan luas minimum rata-rata perpetakan tanah didasarkan pada faktor-faktor kehidupan manusia (kegiatan), faktor alam dan peraturan bangunan. Luas lantai minimum per orang dapat diperhitungkan dengan rumusan : Berdasarkan kegiatan yang terjadi didalam rumah hunian, yaitu; tidur (ruang tidur), masak, makan (dapur), mandi (kamar mandi), duduk (ruang duduk/ruang tamu), kebutuhan udara segar per orang dewasa per jam 16-24 m3dan per anakanak per jam 8-12 m3, dengan pergantian udara dalam ruang sebanyak-banyaknya 2 kali per jam dan tinggi plafon rata-rata 2,5m, maka luas lantai per orang (Acuan dari Data Arsitek, Neufert, Ernst, Jilid I-II) : Halaman 16
2.6 Studi Banding Rusunawa Manis, Tangerang Berlokasi di Manis, Tangerang sebagai wujud pelaksanaan kebijakan Nasional dan Pemerintahan Kota Tangerang untuk mengantisipasi kebutuhan rumah tinggal masyarakat dan optimalisasi pemanfaatan lahan di pusat kota. Rusunawa (Rumah Susun Sewa) ini berlantai 5 dan merupakan yang pertama di kota Tangerang. Dirancang dengan mengedepankan konsep penataan permukiman yang sehat, bersih dan indah dengan harga sewa yang terjangkau. Saat ini telah disiapkan 4 Twin Blok (Blook Kembar) sebanyak 320 unit rumah sewa dengan tipe 27 m². Kompleks rusunawa ini terdiri dari beberapa blok. Terdiri dari 5 lantai tetapi hunian dimulai dari lantai 2 hingga 5. Lantai bawah difungsikan sebagai tempat parkir motor atau lainnya (masih belum berfungsi). Unit-unit kamar yang berukuran 27 m2 memiliki pintu masuk utama disepanjang koridor.dalam hal ini rusunawa manis mangadopsi green architecture dengan pembuatan koridor yang digunakan adalah single loaded sehingga cahaya matahari dapat masuk ke ruang tamu. pengaplikasian balkon yang sekaligus diperuntukan sebagai Shading serta Pintu keluar dari unit-unit tersebut adalah pintu ke balkon di belakang ruang dapur. Tampak lemari hidran pemadam kebakaran pada tembok dan lemari shaft pipa-pipa air yang ditanam dalam dinding. Pada atap unit yang tidak diberi plafond tampak pipa-pipa dan tray kabel-kabel penghantar listrik. Selain hidran, dipasang juga alarm kebakaran. Unit yang disewakan berupa ruang besar yang dapat digunakan sebagai ruang keluarga dan dapur lalu 1 kamar tidur dan 1 WC. Halaman 17
Peraturan pengguna rusunawa hanya diizinkan Karyawan pabrik yang mempunyai slip gaji umr, Maksimal penghasilan penghuni adalah Rp 1.200.000,- per bulan. Shaft pembuangan sampah yang memudahkan penghuni membuang sampah tanpa naik turun tangga. Pada bagian bawah sudah siap mobil pengangkut sampahnya. Kebersihan kompleks disediakan melalui office boy yang bertugas membersihkan bagian-bagian umum. Pengelolaan rusunawa ini dilakukan langsung oleh UPTD Rusun (Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Kota Tangerang) Halaman 18