PROSPEK PENGEMBANGAN BISNIS PROPERTI MENYONGSONG GLOBALISASI OLEH : Ir. Johannes Tulung DPP-Realestat Indonesia Pd. Gede Bekasi, 17 September 2014 Tema Kegiatan Action Plan Nasional Industri Pracetak & Prategang dlm Menyongsong Pasar Tunggal ASEAN 2015 dan Pasar Global 2020
BAHASAN : 1. Kebutuhan dan Trend Perumahan 2. Regulasi dan Antisipasi ISSUE UTAMA 1. KEBUTUHAN DAN TREND PERUMAHAN DI INDONESIA I. PEMENUHAN KEBUTUHAN RUMAH a. Kebutuhan karena pertumbuhan penduduk : 800.000 unit per tahun b. Karena Backlog (2012) : 15 juta unit c. Kondisi rumah tidak layak huni : 47.500 Ha, di 10.000 lokasi dengan 17,2 juta orang ---> setara dengan 4,3 juta unit rumah Dalam 12 tahun kedepan (2012-2022) butuh + 2.700.000 unit rumah / tahun PEMBANGUNAN PERUMAHAN : 85% : INFORMAL 15% : FORMAL 3 PELAKU UTAMA : PEMERINTAH SWASTA MASYARAKAT II. PERAN PENGEMBANG A. PEMBANGUNAN FORMAL HANYA 15 %, TETAPI MEMBERI KONTRIBUSI TERHADAP PE NGADAAN P S U B. LEBIH DARI 70% PEMBANGUNAN FORMAL DILAKSANAKAN OLEH PARA PENGEMBANG SWASTA DENGAN REI SEBAGAI PEMASOK UTAMA SEBESAR +70% PASOKAN RUMAH C. 40% LAHAN PENGEMBANG UNTUK P S U, TERMASUK SANITASI DASAR SEPERTI DRAI NASE DAN PERSAMPAHAN D. MENUNJANG GREEN DEVELOPMENT
BILA PEMBANGUNAN FORMAL TIDAK TERUS DIGALAKKAN, MAKA SEMUA PIHAK JUSTRU AKAN DIRUGIKAN : 1. Kepadatan penduduk meningkat 2. Kapasitas PSU berkurang 3. Degradasi lingkungan 4. Ruang Terbuka Hijau berkurang 5. Penerimaan daerah (PAD) menurun, pengeluaran meningkat 6. dsb
III. 5 Komponen Kota : A. Wisma : tempat tinggal/perumahan B. Karya : tempat berkarya/kegiatan usaha C. Marga : jaringan pergerakan & perangkutan D. Suka : tempat rekreasi dan hiburan E. Penyempurna : prasarana utilitas dan pusat kegiatan sosial IV. KENDALA & PERMASALAHAN Investasi Pemerintah untuk Pengadaan PSU sangat kurang
V. HIGHLIGHTS A. Kebutuhan rumah masih sangat tinggi dan menjadi peluang usaha bagi para pengembang B. Pembangunan perumahan skala besar C. Pertumbuhan bisnis properti 2 tahu terakhir ini sangat drastis, di Jkt (2012 2013) mencapai 200 300% (Ali Hanafia Direktur Century 21) D. Kenaikan dukungan masyarakat pada Pemerintah Baru E. Trend masyarakat yang mengarah pada hunian yang ramah lingkungan dan terjangkau
F. Kecenderungan perubahan ratio penduduk urban vs rural G. Ketersediaan lahan perkotaan yang terus berkurang H. Dorongan Pemerintah yang mengarahkan pada pembangunan hunian vertikal I. Kemungkinan dilanjutkannya Program Nasional 1000 Tower (lanjutan Keppres 22/2006) 2. REGULASI DAN ANTISIPASI I. BEBERAPA REGULASI YANG BERLAKU ATAU AKAN BERLAKU YANG PERLU DI ANTISIPASI 1. PERMENPERA no.10/2012 tentang PENYELENGGARAAN PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN DENGAN HUNIAN BERIMBANG 2. Kewajiban mengembangkan hunian dengan ratio 1 : 2 : 3 3. Pengembangan perumahan terpadu antara rumah besar, rumah menengah dan rumah kecil 4. Kewajiban pembangunan rumah kecil dapat dalam bentuk Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami) II. Kebijakan Bank Indonesia tahun 2014 A. Efisiensi dana subsidi B. Mendorong pembangunan daerah C. Jaga rasio utang/pdb pada kisaran 23 24% D. Dorong masyarakat melalui penerbitan SUN/SBN (surat utang negara/surat berharga negara) E. Fokus pada pembangunan INFRASTRUKTUR III. Permenpera no.3 tahun 2014 tentang FLPP dlm rangka pengadaan perumahan melalui KPR Sejahtera A. Mendorong peningkatan pembangunan rumah murah bagi MBR B. Memberikan insentif khusus untuk pembangunan Rumah Sejahtera Tapak dan Rumah Sejahtera Susun C. Membatasi insentif khusus hanya sampai 31 Maret 2014 IV. GLOBALISASI, dimulai dengan AFTA (ASEAN Free Trade Area 2015) A. Dicetuskan pada ASEAN Summit 1992 untuk dilaksanakan pada tahun 2007 B. Ditunda untuk dimulai pada tahun 2015 C. Perusahaan2 dari negara2 ASEAN akan bisa beroperasi langsung di Indonesia, termasuk developer dan bank2 asing tanpa perlu joint dengan perusahaan Indonesia D. Antisipasi internal dan eksternal V. KEPEMILIKAN RUMAH BAGI WNA 1. UUD 1945 pasal 33 ayat 3 2. GBHN 1993 3. UU no.5/1960 : UUPA 4. UU no.1/1967 : Penanaman Modal Asing 5. UU 25/2007 : Penanaman Modal 6. UU no.16/1985 : Rumah Susun 7. Kepres no.34 tahun 1992
8. PP no.40/1996 : HGB, HGU dan Hak Pakai atas tanah 9. PP no.41/1996 : Pemilikan rumah tinggal atau hunian bagi orang asing yang berkedudukan di Indonesia 10. UU no.1/2011 : Perumahan dan Kawasan Permukiman 11. dll
VI. Berbagai peraturan dan perundangan yang berlaku saat ini sangat tidak kondusif untuk menunjang kepemilikan rumah bagi WNA VII. Berdasarkan PP 41/96, WNA bisa memiliki 1 rumah di Indonesia dengan jangka waktu kepemilikan 25 tahun, bisa diperpanjang 25 Tahun dan dapat diperbaharui 25 tahun. Total 75 tahun. Sementara negara2 pesaing memberikan Hak atas tanah selama 90 s/d 99 tahun, bahkan Hak Milik. VIII. WNA dimungkinkan membeli properti dalam bentuk Apartemen Mewah III. KESIMPULAN 1. Kebutuhan rumah dalam 5 tahun mendatang masih akan sangat tinggi yang menjadi peluang besar bagi pelaku bisnis properti, sekaligus menjadi peluang usaha bagi penunjang bisnis properti 2. Masih sangat tidak memadainya pembangunan infrastruktur sebagai bagian dari pembanguna fisik wilayah, menjadi perhatian Pemerintah Baru untuk ditingkatkan 3. Arah pembangunan hunian akan diutamakan dalam bentuk rumah susun, terutama di wilayah perkotaan